國際大酒店建設(shè)項目可行性研究報告

廣水市 佰特國際大酒店 建設(shè)項目 可 行 性 研 究 報 告 目 錄 前言 04 第一部分 項目總論 05 第二部分 市場分析 08 第三部分 項目分析及評價 18 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 28 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 40 前 言 廣水市工程咨詢公司接受 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司的委托對廣水市 佰特國際大酒店 建設(shè)項目的可行性進行了研究。 本公司經(jīng)過詳細的市場調(diào)查、市場預測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下： 第一部分 項目總論 廣水市 佰特國際大酒店 建設(shè)項目是 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資運營的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。 佰特國際大酒店 嚴格按照星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 目背景 武漢昌神 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級酒店。 廣水市 佰特國際大酒店 建設(shè)項目 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2001 年 ,公司注冊資本 2200萬元 ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。該公司現(xiàn)有人員 51名 ,其中高級工程師 2名 ,會計師、工程師 15名，助理工程師 22名，一般員工 10名 。 公司法定代表人方喜昌 ,大專學歷 ,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開發(fā)，具有二級項目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理 工作經(jīng)驗。 廣水市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強。公司資質(zhì)證書號：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙 12120060061，資質(zhì)等級：丙級。 究工作依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 原國家計委 、 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準 廣水市主要經(jīng)濟指標 廣水市旅游統(tǒng)計月報年報以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 佰特國際大酒店 商務(wù)旅游酒店單體 17 層，總建筑面積23385 ，項目總占 地面積 1940 。 行性研究結(jié)論 經(jīng)過對廣水經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 2006產(chǎn)業(yè)導向的理解，本公司經(jīng)過詳細的市場分析后認為： 項目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場 是樂觀的； 星級酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前該公司的實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟。 第二部分 市場分析 目投資環(huán)境和市場研究 廣 水市位于湖北省北部偏東，因有全國八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國土面積 2647平方公里，人口 93 萬，轄 17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有 1400 多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽等大中城市的重要交匯點，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。京廣鐵路和 107國道在東部縱貫南北，漢丹鐵路和 316國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦 肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。從這里到武漢天河機場僅 1個多小時的路程，交通十分便捷。 近年來，廣水市抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個， “三來一補”、“三資”企業(yè) 139 家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由 封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人 民生活水平顯著提高。2008年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達 級財政收入 民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 3900元和 8000 元。廣水市以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之鄉(xiāng)、全國科普先進縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟二十強的方陣。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市良好的投資 環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣 水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級酒店，其他酒店和旅館 起點低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。近年來，隨著廣水市對外開放逐步擴大，主動融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20萬人左右。 廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè) 顯然是無法容納如此大的客源市場，遠遠不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動和會議不能在廣水送行，廣 水也因此喪失了很多發(fā)展機遇?；谝陨弦蛩胤治?，武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永陽大道與三環(huán)路交匯外興建 酒店顯得尤為緊迫，屆時市場份額將達到 50%以上，處于絕 對壟斷地位。 場宏觀背景 009 年 經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2009 年 廣水國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。 3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計完成 去年同期增長 4、社會消費品零售總額累計完成 元 ，比去年同期增長 累計增幅與去年同期持平； 5、出口逐月回升，增速明顯加快； 6、市場物價微升，職工居民收入有所增加； 7、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 8、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 3%均入住率 73%99年 2000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1、從 2003年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2007年達到階段性頂峰； 2、 2003 年廣水市酒店的入住率和 2002 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 009 年 酒店整體經(jīng)濟預測及分析 進入 2009年，廣水酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1 4月酒店開 房率均超過去年同期水平，“十 一” 長假期間，廣水市酒店開房率更高達 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 1、廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠行，不少武漢市民駕車來廣水進行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 2、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸 納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大； 5、經(jīng)過近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。 星級 酒店名稱 年入住率 (2007年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90 10層 5600 多 2 乾星商務(wù)酒店 80 10層 4000 多 1、消費價格分析 佰特國際大酒店 地處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務(wù) 贏得市場， 具有價格競爭能力。 2、入住率分析 2007 年廣水市酒店的年入 住率仍然達 64，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在 70 90之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 3、酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層達到10層。 4、酒店管理公司分析 廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘 請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘請顧問的形式管理。 域市場分析 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國土面積 方公里，總?cè)丝诮?10 萬人，轄 12 個社區(qū)、 4個行政村。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟發(fā)達。 1、交通狀況 京廣鐵路和 107國道在廣水市東部縱貫南北，漢丹鐵路和316國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動工，屆時廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。 2、服務(wù)設(shè)施 廣水市文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 5個，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 3、投資導向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導 方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心， 重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 4、廣水市投資導向項目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目 5、經(jīng)濟發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6 億多元大力進行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾 畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。 以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使廣水市發(fā)展為一個擁有 139家企業(yè)、超 5億元財政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟特區(qū) 濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競相投資的“黃金寶地”。 廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成 的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。 2007年 12月底，全市機新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市 良好的經(jīng)濟秩序。 6、酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時無星級酒店，較大規(guī)模酒店較少。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50間； （ 3）、酒店的入住率都比較高，維持在 50% 80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的 客房。 7、廣水市酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 價格及配套設(shè)施 酒店名稱 價格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標準房（ 188）高級房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 云都大酒店 標準房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會，桑拿， 牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源 小結(jié)： 1、各酒店標準房價格一般在 160 200元之間，套房價格一般在 260 300元之間； 2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如 中西餐、桑 拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。 3、廣水市的酒店業(yè)代表了整個的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。從長遠來看，在廣水市經(jīng)濟和旅游市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 第三部分 項目分析及評價 塊解析 建筑面積： 23385 層數(shù)共 17層 1 層： 接待廳 2 層： 西餐廳 3 層：棋牌室 4 層：中餐廳 5 層：會議中心 及夜總會 6 層： 客房 7：桑拿室 9房 客房總數(shù)： 200間 1、位于廣水市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善； 2、項目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機構(gòu)； 3、項目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)，人流旺盛，項目所在 區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 目 析 優(yōu)勢（ S） 1、項目位于廣水市區(qū)域中心，周 邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 3、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 劣勢（ W） 1、項目入住客戶類型單一化； 2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3 項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。 機會（ O） 1、廣水市近年來出臺的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 2、星級酒店建設(shè)項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 3、外來客商多，商務(wù)會議多，消費能力強； 4、本地居民消費欲望強烈。 威脅（ T） 1、市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 2 國內(nèi)經(jīng)濟降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 四大 強化優(yōu)勢與機會策略） 1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 2、配合項目廣水市地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 3、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資 源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團消費。 兩大 化解劣勢與規(guī)避風險） 1、項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶消費； 2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，本公司建議引進 高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保； 4、快打快銷規(guī)避政策風險。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，本工程咨詢公司認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化 主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 目評價 廣水市 佰特國際大酒店 建設(shè)項目屬于中高檔的星級酒店建設(shè)項目。由于該項目上市時機良好，預計資金回籠壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看， 佰特國際大酒店 以星級酒店的方式銷售是一種科 學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場 醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及廣水經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 目評估： 在整個廣水市市場中，佰特國際 大酒店作為目前唯一的四星級酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況，我們認為 該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 2、能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 1、酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 劣勢： （ 1） 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； （ 2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； （ 3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴重損失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理 權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 2、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 劣勢： （ 1）操作方式極為復雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報風險。 （ 3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應(yīng) 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán) 化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟風險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 3、項目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負較重利息負擔； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出 路的要求。 目定位 佰特國際大酒店 為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17 層，項目總投資 9824萬元。 佰特國際大酒店 作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 因此，項目應(yīng)該定位為 廣水市國際級商務(wù)星級酒店。 案評估意見 綜合 目評估三種方案的比較分析，我們認為 項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的 增值 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 防 按照國家對消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓2，設(shè)置干粉滅火器一臺，具體消防措施有待在初步設(shè)計中詳細說明。 能 節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施： 1盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。 2選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。 3選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實行光電智能控制，杜絕 長明燈等浪費現(xiàn)象。 保 水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 水市城市總體規(guī)劃的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。 全 目建成后，要把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產(chǎn)安全。 95 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。 保證檢修時安 全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。 震 廣水市屬淺震，震源深度一般在 8千米左右，震級也不大，地震烈度為 6度。 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 資估算 824 萬元 1 建設(shè)投資 9600 萬元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑 面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè) 投資造價見表 4 表 4目 建設(shè) 投資估算 單位：萬元 序號 項 目 投資額 分期計劃進度 2007年 2008年 2009 年 1 土地費用 600 600 2 前期工程費 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2830 2830 4 建筑安裝工程費 3640 640 1000 2000 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 1250 150 500 600 10 其他費用 350 350 11 不可預見費 110 110 合 計 9600 5150 1500 2950 2 建設(shè)期利息 項目業(yè)主計劃貸款 2600 萬元 ,于 2009 年一次性投放，年利率為 建設(shè)期利息為 元 . 3 流動資金 根據(jù)企業(yè)實際測定年需流動資金 元 . 類收入估算 定位理論依據(jù)： 1、由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價； 2、項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義 ： 預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： V=1 1/（ 1 r） na/r V 項目現(xiàn)今總價 n 項目的收益年限 r 酒店基準收益率，一般取經(jīng)驗值 8； a 項目的年凈收益 價格求取 1、本項目作為星級酒店，經(jīng)營年限一般為 10年，故收益年限 n 10 2、本項目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計） 75，宴會廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， 天使用率為 70%。 業(yè)收入 1、 客房收入 以客房數(shù) 200 間，客房預計平均房價為 180 元，平均出租率為 75%來計算，則 全年預計收益為： 180（元） *200（間） *75%*365 天 =元 2、 西餐廳收入 以臺位數(shù) 60 人，人平消費 40 元，上座率 70%，中晚兩餐來計算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365 天 *2 餐 =元 3、 棋牌茶藝廳收入 以臺位數(shù) 80 人，人平消費 50 元，上座率 80%來計算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365 天 =元 4、 樂收入 以包房 20 間，開房率 70%，房均消費 500 元來計算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365 天 =元 、 桑拿洗浴回報： 以每天接待客人 80 人，人均消費 100 元來計算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292 萬元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，元。 目回款計劃 項目回款詳見附表 1： 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 。 金來源和項目實施進度 本金及來源 根據(jù)國務(wù)院 2004年的規(guī)定，本項目應(yīng)具備 35%的資本金，即 9824 35%=元。 本項目企業(yè)實際具備資本金 7224 萬元，由企業(yè)用自有資金投 入。 本項目總投資 9824萬元 ,其中企業(yè)自籌 7224萬元 ,銀行貸款 2600萬元 . 2007 年 4月：原主樓封頂 。 2007年 5月 6 月 ： 對主樓裝修 ，進行試運營。 2009年 8月：分項工程驗收并投入運營。 營凈利潤 根據(jù)測算，正常運營后項目經(jīng)營年收入為 元 項目經(jīng)營凈利潤詳見附表 3：利潤及利潤分配表。 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 本 分析 1、固定回報模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有 ，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10 20年。發(fā)展商承諾每年 7% 8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受 18 84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付 1 3成首期，供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本低的星級酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型星級酒店的主要回報模式。 2、利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15 20年。業(yè)主只需交付 2 3成首期，另付月供 。業(yè)主每年可以享受 20 40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店影響嚴重的度假型酒店 廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復雜，后續(xù)經(jīng)營風險較大。 3、業(yè)主自己經(jīng)營模式： 經(jīng)營風險相對較小，壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。 小結(jié)： 項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，本公司 認為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。 1、從 廣水市所有 酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看， 該項目建成投入運行后 客房出租率較高， 可能 達到 90%。 2、酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市 酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。 本報告采用的各種稅費率見表 5 表 5稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5、 20 城市維護建設(shè)稅 7 教育費附加費 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意 盈余公積金 8 2、成本費用估算 年總成本費用按照方法和參數(shù)（第三版）規(guī)定進行估算。成本項目包括：原材料費用、服務(wù)人員工資及福利、水電費用、管理費用、折舊費、利息支出及其它費用。 原材料費用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144 萬元 物料損耗： 1000 元 /天 *360=36 萬元 以上兩項合計年費用為 180萬元 . 工資及福利費用 項目建成后需服務(wù)人員 80 人 ,人均年工資福利 元 ,共 112萬元。 其它費用 : 按年營業(yè)收入的 10%考慮，預計為 元。 修理費用 根據(jù) 目前運行中的維 修狀況，結(jié)合項目建成后的情況，本項目年維修費用按銷售收入的 5%計算，約 折舊費用 本項目折舊費用包括 家俱 和房屋，綜合折舊年限按 15 年考慮，殘值率為 5%，本項目固定資產(chǎn)原值為 元。則年折舊額 =1 15=609萬元。 攤銷 土地費用列入攤銷費用 600 萬元 ,分 10 年進行攤銷 ,每年攤銷 60萬元 . 利息支出：借款本息為 2613. 16萬元 ,年利率為 付息方式為 三年等額還本利息照付，見附表 4 借款還本付息表。 年總成本費用 965 萬元，經(jīng)營成本 767萬元 ，估算情況詳見附表 2總成本費用估算表。 目盈利能力分析 項目年均凈利潤為 元。每年從稅后利潤中提取10%的法定盈余公積金和 5%的法定公益金。詳見附表 3利潤和利潤分配表。 投資利稅率。 投資利稅率為 見附表 3利潤和利潤分配表。 財務(wù)內(nèi)部收益率。所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 見附表 5 財務(wù)現(xiàn)金流量表。 投資回收期。所得稅后靜態(tài) 投資回收期為 附表 5財務(wù)現(xiàn)金流量表。 感性分析 由于本項目評價所采用的數(shù)據(jù)，部分系 預測和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預測財務(wù)評價諸因素發(fā)生變化時對項目經(jīng)濟評價的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。因此，在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上進行敏感性分析。 據(jù)本工程項目的特點，通常敏感性分析中可能發(fā)生變化的主要因素是工程投資，處理收費及經(jīng)營成本，考慮可能變化幅度為 5%。 敏感性分析結(jié)論表 變化幅度 內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期（年） 基本方案 程投資變化（ +5%） 程投資變化（ 入變化（ +5%） 入變化（ 營成本變化（ +5%） 營成本變化（ 敏感性分析表明，各因素的變化都不同程度影響內(nèi)部收益率和投資回收期，并且內(nèi)部收益率跟銷售收入成正比，而跟建設(shè)投資和經(jīng)營成本成反比。因此，當基建投資或經(jīng)營成本提高時，要相應(yīng)提高銷售收入來達到降低收入或提高經(jīng)濟效益的目的。從分析結(jié)果可以看出，銷售 收入是最敏感因素，對項目運行的財務(wù)效益好壞至關(guān)重要。 虧平衡分析 盈虧平衡分析就是在一定的市場、生產(chǎn)能力下，研究擬建項目成本和收益的平衡關(guān)系的方法，項目的盈利與虧損有個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點（ 在這一點上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項目剛好盈虧平衡。盈虧平衡點越低，項目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。 100%=此項目盈虧平衡點為 能保本。 會效益評價 理有效利用城鎮(zhèn)緊缺土地資源，改善干部職工和廣大群眾居住條件，美化城市環(huán)境，促進城鎮(zhèn)兩個文明建設(shè)具有重要作用。 項目建成后可大大提升廣水市對外窗口 形象，增強對外接待能力，提高城市品位，可增加 80個就業(yè)崗位。綜上所述 ,從廣水的旅游資料的開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個方面來看，佰特國際大酒店這個項目面臨非常好的發(fā)展機遇，可以說是“天時、地利、人和”，她的建成開業(yè)不僅會改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時對廣水的經(jīng)濟也會帶來巨大的商機。 小結(jié)： 1、根據(jù)調(diào)查，維持一個星級酒店正常經(jīng)營所需要的 成本約占總營業(yè)額的 50% 60%； 2、從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需總成本略高 于行業(yè)平均水平，因此項目 建設(shè)必須降低成本 ,強化經(jīng)營管理 ，利潤 才有空間 。 3、 針對項目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。 本工程咨詢公司認為：項目酒店作為星級經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間將會更大。 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和廣水經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2009產(chǎn)業(yè)導向的理解，本公司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： 項目的變更是必要的、可行的、合理的 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市星級酒店市場是樂觀的 星級酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 在 2009將該項目投放市場的時機是可行的 考慮目前該公司的經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力 和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為星級酒店是可行的！ 目主要問題的解決辦法和建議 1、樹立廣水市最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將固定客戶吸收為會員，提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 2、降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。因此，本公司建議 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 引進國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在200萬 店管理公司不承擔 酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風險。 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的 2為顧問費，不承擔酒店經(jīng)營和投資者的任何風險。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 2但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤 2管理費；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例