《土地評(píng)估報(bào)告》word版.doc

土 地 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司擬抵押的位于墾利縣號(hào)的一宗國(guó)有出讓商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估受托估價(jià)單位:山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 號(hào)電子備案編號(hào)：提交報(bào)告日期：二一五年五月二十九日第一部分 摘 要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司擬抵押的位于墾利縣的一宗國(guó)有出讓商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估。二、委托估價(jià)方名 稱：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司住 所：墾利縣法定代表人姓名：注 冊(cè) 資 本：肆佰陸拾伍萬(wàn)元整公 司 類 型：有限責(zé)任公司三、估價(jià)目的：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行融資，擬以其使用的位于墾利縣以北的一宗國(guó)有出讓綜合土地使用權(quán)向銀行申請(qǐng)貸款，現(xiàn)委托我公司對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，為借貸雙方協(xié)商確定貸款額度提供客觀、公平、合理的土地使用權(quán)價(jià)值參考。四、估價(jià)基準(zhǔn)日：二一五年五月二十五日。 五、估價(jià)日期：二一五年四月二十五日至二一五年四月二十九日。六、地價(jià)定義：至估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地作為出讓土地使用權(quán)，其所有權(quán)屬于國(guó)家。此次評(píng)估我們按實(shí)際權(quán)利狀況設(shè)定估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況，即出讓用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。使用權(quán)證墾國(guó)用（2003）字第020，宗地證載用途為工業(yè)用地，面積19992.6平方米，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，宗地實(shí)際用途為工業(yè)，本次估價(jià)設(shè)參照證載用途將用途設(shè)定為工業(yè)。截止估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地實(shí)現(xiàn)宗地外開發(fā)程度“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整），結(jié)合估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，我們將宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度作為本次設(shè)定的開發(fā)程度，即宗地外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）?，F(xiàn)場(chǎng)勘察：土地實(shí)際利用現(xiàn)狀空地待建設(shè)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同界定規(guī)劃容積率3.0-4.0，本次評(píng)估設(shè)定容積率4.0。根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)證墾國(guó)用（2003）字第020，待估宗地的使用權(quán)終止日期為2053年3月5日，自估價(jià)基準(zhǔn)日起待估宗地的實(shí)際剩余使用年期為37.8年，遵循合法性原則，本次以實(shí)際土地剩余使用年期37.8年做為設(shè)定的土地剩余使用年期。綜上所述，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義設(shè)定為：在估價(jià)基準(zhǔn)日為2015年5月25日，設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，土地剩余使用年期37.8年，面積19992.6平方米，用途為工業(yè)用地的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果： 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在此次地價(jià)定義條件下，于2015年5月25日的土地使用權(quán)價(jià)格為：（1）評(píng)估土地面積：19992.6平方米；（2）評(píng)估單價(jià)：223元/平方米，合15萬(wàn)元/畝；（3）總評(píng)估價(jià)值：4458350元人民幣大寫：肆佰肆拾伍萬(wàn)捌仟叁佰伍拾元整。 說(shuō) 明：待估宗地不存在法定優(yōu)先受償款，此價(jià)格也不包括法定優(yōu)先受償款以及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶費(fèi)用以及稅金等費(fèi)用。貨幣種類：人民幣 詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表八、土地估價(jià)師簽字：石喚平 （資格證書2004370096）簽名：楊 英 （資格證書2007370106） 簽名：九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)： 估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字： 山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二一五年四月二十八日土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 報(bào)告編：魯正（2015）（估）DY003 估價(jià)基準(zhǔn)日：2015年5月25日土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓估價(jià)期日的土地使用者宗地 編宗地名稱土地使用證編估價(jià)期日的用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)剩余年限面積平方米單位面積地價(jià)元平方米總地價(jià)元備注證載實(shí)際設(shè)定規(guī)劃實(shí)際設(shè)定東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司3705211002003010東營(yíng)開發(fā)區(qū)國(guó)有出讓商業(yè)用地墾國(guó)用（2003）第020工業(yè)工業(yè)工業(yè)3.0-4.004.0紅線外“五通”；紅線內(nèi)“一平”紅線外“五通”；紅線內(nèi)“一平”37.819992.62234458350合計(jì)19992.64458350一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：無(wú)2、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件： 表-1 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定表地面平整狀況供電狀況周圍道路狀況排水狀況供水狀況供氣狀況供熱狀況電訊狀況場(chǎng)地內(nèi)部平整接入城市供電網(wǎng)通暢，臨路市政排水網(wǎng)市政供水無(wú)無(wú)郵電經(jīng)營(yíng)區(qū)3、規(guī)劃限制條件：不確定4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：無(wú)。二、其他需要說(shuō)明事項(xiàng)：參照估價(jià)報(bào)告中“其他需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)”。山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二一五年五月二十九日山東正誠(chéng)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司東營(yíng)地區(qū)評(píng)估報(bào)告第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方：名 稱：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司住 所：墾利縣法定代表人姓名：注 冊(cè) 資 本：肆佰陸拾伍萬(wàn)元整公 司 類 型：有限責(zé)任公司二、估價(jià)對(duì)象：本次評(píng)估的為一塊土地，位于墾利縣以北，用途為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為19992.6平方米，土地使用權(quán)人為東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司三、估價(jià)對(duì)象概況：1、土地登記狀況：本次評(píng)估對(duì)象位于墾利縣以北，地類（用途）為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2053年3月5日，使用權(quán)面積為19992.6平方米，土地證：【墾國(guó)用（2003）字第020】，土地使用權(quán)人為東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司。土地四至：。 2、土地權(quán)利狀況：在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家所有。土地使用權(quán)由東營(yíng)金茂鋁業(yè)高科技有限公司以出讓方式取得，宗地界址清楚，權(quán)屬明確，來(lái)源合法，截止估價(jià)基準(zhǔn)日，土地剩余使用年期為42.95年。根據(jù)【東開國(guó)用（2010）第021】記事欄顯示，至估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。相臨關(guān)系權(quán)利狀況：目前宗地界址清楚，權(quán)屬明確，無(wú)土地權(quán)屬糾紛，相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)使用人均遵守提供便利，并確保雙方正常經(jīng)營(yíng)及利用。3、土地利用狀況：現(xiàn)場(chǎng)勘察：土地實(shí)際利用現(xiàn)狀空地待建設(shè)規(guī)劃利用狀況：根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同界定規(guī)劃容積率0.6，本次評(píng)估設(shè)定地上容積率為0.6。四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明：1、城市資源狀況（1）地理位置墾利縣位于山東省東北部黃河三角洲地區(qū)的黃河最下游入海口處。其位置為北緯37243810，東經(jīng)1181511919?？h域呈西南、東北走向，南北縱距55.5公里，東西橫距96.2公里。東瀕渤海，西北與利津縣隔黃河相望，南接?xùn)|營(yíng)市東營(yíng)區(qū)，東北部與東營(yíng)市河口區(qū)毗鄰。(2)行政區(qū)劃、人口墾利縣是山東省東營(yíng)市的一個(gè)下轄行政縣。位于黃河入?？?，地處勝利油田腹地?？偯娣e2204平方千米。2010年底，總?cè)丝?2萬(wàn)人。境內(nèi)有勝利黃河大橋、東營(yíng)飛機(jī)場(chǎng)、東營(yíng)海港。(3)城市性質(zhì)墾利縣位于山東省東北部黃河三角洲地區(qū)的黃河最下游入?？谔?。其位置為北緯37243810，東經(jīng)1181511919?？h域呈西南、東北走向，南北縱距55.5公里，東西橫距96.2公里。東瀕渤海，西北與利津縣隔黃河相望，南接?xùn)|營(yíng)市東營(yíng)區(qū)，東北部與東營(yíng)市河口區(qū)毗鄰。墾利縣是山東省東營(yíng)市的一個(gè)下轄行政縣。位于黃河入?？?，地處勝利油田腹地?？偯娣e2204平方千米。2010年底，總?cè)丝?2萬(wàn)人。境內(nèi)有勝利黃河大橋、東營(yíng)飛機(jī)場(chǎng)、東營(yíng)海港。墾利縣海岸線北起孤東海堤?hào)|北與東營(yíng)市河口區(qū)交匯處，南至青坨海鋪東南與東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)交匯處，全長(zhǎng)142.78公里。灘涂面積為35715.13公頃，淺海面積14.16萬(wàn)公頃。海底為黃河入?？谟俜e物，平坦，坡降小。海水水溫年均14.9，海水鹽度一般為24。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2014年的樓市在政府的強(qiáng)力維穩(wěn)下，樓市短期的情緒低落和小幅調(diào)整或不可避免。雖然上半年全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)明顯偏冷，全國(guó)住宅成交面積大幅下降了18.9%；但縱觀全局來(lái)看，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，無(wú)論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整與崩盤還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說(shuō)樓市階段性的消化不良。至于調(diào)整的時(shí)間需要多久，受眾多因素影響，因此，今年下半年對(duì)于投資者而言需謹(jǐn)慎入市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)。全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目46個(gè)，涉及22家開發(fā)企業(yè)，綜合開發(fā)面積達(dá)347.68萬(wàn)平方米、樓房19811套。其中已完工并交付使用的項(xiàng)目24個(gè)，建設(shè)面積160.33萬(wàn)平方米、樓房9670套；在建項(xiàng)目22個(gè)，涉及開發(fā)企業(yè)14家，建設(shè)面積187.35萬(wàn)平方米、樓房10141套。年內(nèi)計(jì)劃開發(fā)總面積147.68萬(wàn)平方米，總投資31.28億元，其中，續(xù)建項(xiàng)目100.22萬(wàn)平方米，投資18.63億元；新開發(fā)項(xiàng)目47.46萬(wàn)平方米，投資12.65億元。房地產(chǎn)業(yè)已成為一個(gè)較大的產(chǎn)業(yè)體系，步入了發(fā)展的快車道。3、產(chǎn)業(yè)政策近年來(lái)，墾利縣全力實(shí)施黃藍(lán)國(guó)家戰(zhàn)略，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，突出高效生態(tài)，深化改革開放，實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)化項(xiàng)目支撐，加快 “一城一帶三區(qū)”建設(shè)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，發(fā)展框架全面拉開。2012年墾利縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到 16.4 億元、192.1 億元、91.5 億元，增長(zhǎng)4.5%、20%、13%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的 6.2：64.5：29.3調(diào)整到 5.5:64:30.5。突出“一城一帶三區(qū)”，打造黃藍(lán)戰(zhàn)略引擎。重點(diǎn)圍繞高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、石油裝備制造、汽車及零部件、輕工紡織、現(xiàn)代物流及生態(tài)旅游等五大高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)，海洋生物、海洋裝備制造、現(xiàn)代海洋化工、海洋漁業(yè)及水產(chǎn)品精深加工、海洋運(yùn)輸物流及文化旅游業(yè)等五大海洋產(chǎn)業(yè)，加快培育骨干企業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色園區(qū)，強(qiáng)力推進(jìn)“一城一帶三區(qū)”建設(shè)?，F(xiàn)代化黃河口生態(tài)新城。融入東營(yíng)中心城市，高標(biāo)準(zhǔn)完善城市建設(shè)總體規(guī)劃，完善環(huán)城水系，構(gòu)筑綠色廊道，全面提升城市功能品位，建設(shè)綠色、低碳、生態(tài)、宜居的現(xiàn)代化黃河口生態(tài)新城。實(shí)施了商務(wù)大廈、文化大廈、市民活動(dòng)中心等城建重點(diǎn)項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。東青高速互通立交、西四路北延、黃河路取直等道路工程竣工通車，初步構(gòu)筑起快速便捷的城市交通體系；高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)城市水系、綠化、雕塑、亮化景觀，金湖銀河水系、民豐湖擴(kuò)展、植物園、林場(chǎng)等工程建設(shè)使城市水網(wǎng)更加完善，綠化覆蓋率達(dá)到36.5%，路燈覆蓋率、亮化率達(dá)到100%，城市形象品位進(jìn)一步提升。沿黃生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶。突出沿黃生態(tài)旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)，加快沿黃130公里產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)。加快發(fā)展沿黃生態(tài)旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。生態(tài)旅游業(yè)，借助黃河口生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)機(jī)遇，堅(jiān)持借勢(shì)借力，錯(cuò)位發(fā)展?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，堅(jiān)持集約經(jīng)營(yíng)、規(guī)模發(fā)展、龍頭帶動(dòng)，加快布局一批現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，黃河口現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、黃河口現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、董集鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、東營(yíng)舜景生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園等農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)推進(jìn)順利。東部海洋產(chǎn)業(yè)區(qū)。以黃河口現(xiàn)代漁業(yè)示范區(qū)為支撐，大力發(fā)展海洋漁業(yè)、海洋科技、海洋旅游等海洋產(chǎn)業(yè)。以黃河口大閘蟹養(yǎng)殖為主的10萬(wàn)畝淡水區(qū)全面提升，以海參養(yǎng)殖為主的20萬(wàn)畝海水區(qū)形成規(guī)模，建成高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)殖池塘10萬(wàn)畝?，F(xiàn)代漁業(yè)研發(fā)中心建成投用，商務(wù)中心完成主體，濱海新匯園全面竣工，新匯東海岸一期加快推進(jìn)，海水景觀湖完成駁岸襯砌和環(huán)湖綠化，藍(lán)鎮(zhèn)建設(shè)拉開了大開發(fā)、大發(fā)展的框架。中部新型工業(yè)區(qū)。以縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和勝坨精細(xì)化工園為主體，突出壯大高端裝備、精細(xì)化工、新材料、新醫(yī)藥等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群?？h經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建成區(qū)達(dá)到18平方公里，入駐企業(yè)163家；勝坨精細(xì)化工園被商務(wù)部命名為“中國(guó)精細(xì)化工產(chǎn)品出口基地”，空港物流產(chǎn)業(yè)園快速起步，初步構(gòu)建起“一區(qū)兩園”發(fā)展格局。西部現(xiàn)代服務(wù)區(qū)。以東營(yíng)西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)為重點(diǎn)，圍繞打造黃河三角洲現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范園區(qū)的目標(biāo)定位，重點(diǎn)發(fā)展汽車貿(mào)易、現(xiàn)代物流業(yè)等新型服務(wù)業(yè)。目前，汽車4S店發(fā)展到32家40個(gè)品牌，現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展到16家，成為全市最大的汽車貿(mào)易服務(wù)區(qū)、石材交易集散地，被省政府批復(fù)為省級(jí)重點(diǎn)服務(wù)業(yè)園區(qū)、全省十大商貿(mào)流通園區(qū)。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)（1）城市用地發(fā)展方向與規(guī)劃范圍發(fā)展結(jié)構(gòu)可以概括為“雙核多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)”。西聚東疏：規(guī)劃期內(nèi)墾利城鎮(zhèn)發(fā)展的重心將繼續(xù)保持向西部發(fā)展的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。 雙核多點(diǎn)：縣城成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展中心，勝坨成為工業(yè)發(fā)展中心。規(guī)劃期內(nèi)，市區(qū)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散和鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將促使臨近市區(qū)的郝家、董集和永安鎮(zhèn)城郊型小城鎮(zhèn)快速發(fā)展，成為墾利縣城鎮(zhèn)發(fā)展中的三個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。 圈層發(fā)展：以外環(huán)路和濱河路構(gòu)筑城鄉(xiāng)結(jié)合的圈層發(fā)展軸，沿發(fā)展軸從東向西連接永安墾利縣城勝坨董集郝家5個(gè)西部城鎮(zhèn)， 成為帶動(dòng)墾利發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)。（2）中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)立足實(shí)際，科學(xué)布局，規(guī)劃提出了黃河口生態(tài)旅游區(qū)、黃河口現(xiàn)代漁業(yè)區(qū)、黃河口新型工業(yè)區(qū)、東營(yíng)西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、黃河水城北城區(qū)等“五區(qū)”建設(shè)，堅(jiān)持基礎(chǔ)配套、項(xiàng)目建設(shè)、機(jī)制創(chuàng)新、政策措施“四個(gè)并進(jìn)”，“五區(qū)”建設(shè)實(shí)現(xiàn)重大突破。黃河口生態(tài)旅游區(qū)，以入?？陲L(fēng)景區(qū)為龍頭，加快資源整合，著力打造沿海、沿黃兩條旅游線，形成了以濱海游、沿黃游為主導(dǎo)，紅色游、城郊游、生態(tài)游為補(bǔ)充的旅游產(chǎn)品體系，2008年被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。黃河口現(xiàn)代漁業(yè)區(qū)，大力發(fā)展海參、大閘蟹等名優(yōu)水產(chǎn)品養(yǎng)殖，已建成10萬(wàn)畝淡水養(yǎng)殖區(qū)和10萬(wàn)畝標(biāo)準(zhǔn)化海水養(yǎng)殖區(qū)，放養(yǎng)海參6.5萬(wàn)畝，累計(jì)投入10億元。黃河口新型工業(yè)區(qū)，縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，勝坨精細(xì)化工園重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工，初步形成了錯(cuò)位發(fā)展、集約發(fā)展的新型工業(yè)化格局，五年累計(jì)新上項(xiàng)目322個(gè)，完成投資217.6億元。東營(yíng)西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，著力打造新興服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，汽車貿(mào)易市場(chǎng)、石材市場(chǎng)成為全市最有影響力的專業(yè)市場(chǎng)，2010年11月被省政府批復(fù)為省級(jí)服務(wù)業(yè)重點(diǎn)園區(qū)，成為全省十大商貿(mào)物流園區(qū)之一。黃河水城北城區(qū)，實(shí)施“東擴(kuò)、南延、西聯(lián)、北優(yōu)”戰(zhàn)略，加快融入東營(yíng)中心城步伐，高起點(diǎn)修訂完成城市總體規(guī)劃和33項(xiàng)控規(guī)編制、24項(xiàng)單體項(xiàng)目設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施了新區(qū)道路、水系、綠化、亮化工程和拆遷改造工程，成功創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城。（3）市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局突出“一城一帶三區(qū)”，打造黃藍(lán)戰(zhàn)略引擎。重點(diǎn)圍繞高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、石油裝備制造、汽車及零部件、輕工紡織、現(xiàn)代物流及生態(tài)旅游等五大高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)，海洋生物、海洋裝備制造、現(xiàn)代海洋化工、海洋漁業(yè)及水產(chǎn)品精深加工、海洋運(yùn)輸物流及文化旅游業(yè)等五大海洋產(chǎn)業(yè)，加快培育骨干企業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色園區(qū)，強(qiáng)力推進(jìn)“一城一帶三區(qū)”建設(shè)。引導(dǎo)企業(yè)加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，落實(shí)國(guó)家、省市加快培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)施意見，以新能源、新材料、生物醫(yī)藥、高端裝備制造、海洋開發(fā)等產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，重點(diǎn)實(shí)施6萬(wàn)噸/年P(guān)ET光學(xué)膜、維生素A產(chǎn)業(yè)化等12個(gè)戰(zhàn)略性新興項(xiàng)目。加強(qiáng)科技創(chuàng)新能力建設(shè)，新建省級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室2家，市級(jí)工程實(shí)驗(yàn)室、工程研究中心3家、2家。著力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)3家，達(dá)到14家，預(yù)計(jì)上半年，全縣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到300億元以上。加快兩化融合進(jìn)程，實(shí)施墾利石化管理信息系統(tǒng)（PE-MIS）等兩化融合和信息產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目10個(gè)，工業(yè)素質(zhì)得到進(jìn)一步提升。西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)進(jìn)入新的發(fā)展階段，發(fā)展定位、重點(diǎn)、政策明確?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快完善，和盛路、美盛路等6條道路完工通車，總投資1.2億元的路網(wǎng)二期工程全面開工。中凱汽車后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園、萬(wàn)坤國(guó)際建材城、萬(wàn)通金順物流等總投資56.4億元的24個(gè)項(xiàng)目加快推進(jìn)。園區(qū)招商引資帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，營(yíng)海集團(tuán)汽車零配件倉(cāng)儲(chǔ)物流、金辰公司風(fēng)尚國(guó)際大廈等項(xiàng)目落地開工。沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶漸成規(guī)模，黃河人家國(guó)際旅游度假區(qū)、天寧寺文化旅游區(qū)已形成雛形，藍(lán)鎮(zhèn)、藍(lán)湖等旅游項(xiàng)目加快推進(jìn)，開辟了“一日游”“二日游”精品線路。5、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2014年前三季度，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)290.7億元，同比增長(zhǎng)12.8%。工業(yè)方面：工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)中有增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。深入實(shí)施“雙輪”驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)高端項(xiàng)目發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高端化、產(chǎn)品向高附加值延伸。全縣規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1724.9億元，增長(zhǎng)17.0%；增加值增長(zhǎng)16.2%。一是大中型企業(yè)產(chǎn)值占比較高。26家大中型企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1205.1億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的69.9%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1195.8億元，增長(zhǎng)18.5%，拉動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)12.6個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率81.3%；利稅合計(jì)147.7億元，增長(zhǎng)22.3%，拉動(dòng)利稅增長(zhǎng)13.7個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率80.8%；利潤(rùn)總額117.1億元，增長(zhǎng)23.0%，拉動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)13.9個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率79.7%。二是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯。按照項(xiàng)目集中布局、產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的思路，以墾利開發(fā)區(qū)和勝坨精細(xì)化工園為主陣地，著力打造精細(xì)化工、石油裝備、石油化工三大新型產(chǎn)業(yè)集群，兩大園區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)增速高于全縣水平，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1147.4元，增長(zhǎng)19.1%，增速高于全縣2.1個(gè)百分點(diǎn)。三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。不斷加快科技創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)開展技術(shù)研發(fā)，目前擁有國(guó)家級(jí)創(chuàng)新平臺(tái)2家、省級(jí)22家、市級(jí)40家，院士工作站2家，博士后工作站2家。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)51家，比上年多4家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值546.4億元，增長(zhǎng)18.9%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重31.7%，比年初提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資237.6億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速分別比一季度和上半年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。一是三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)日趨合理。三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)由去年的4.3：65.9：29.8優(yōu)化為4.5：62.7：32.8，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)提高。二是非公有制投資比重進(jìn)一步提高。民間資本對(duì)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期信心增強(qiáng)，非公有制投資完成216.7億元，增長(zhǎng)21.8%，高于全縣投資平均增長(zhǎng)水平4個(gè)百分點(diǎn)，占投資比重為91.2%，提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。三是新開工項(xiàng)目規(guī)模趨大，大項(xiàng)目充分發(fā)揮引擎作用。新開工項(xiàng)目已完成投資163.1億元，增長(zhǎng)23.2%，占全部投資比重為68.6%。億元以上項(xiàng)目60個(gè)，完成投資128.1億元，占全部投資比重為53.9%，其中，本年新增億元以上項(xiàng)目35個(gè)。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況墾利縣位于山東省東北部黃河三角洲地區(qū)的黃河最下游入?？谔?。其位置為北緯37243810，東經(jīng)1181511919。縣域呈西南、東北走向，南北縱距55.5公里，東西橫距96.2公里。東瀕渤海，西北與利津縣隔黃河相望，南接?xùn)|營(yíng)市東營(yíng)區(qū)，東北部與東營(yíng)市河口區(qū)毗鄰。境內(nèi)有勝利黃河大橋、東營(yíng)飛機(jī)場(chǎng)、東營(yíng)海港。墾利縣海岸線北起孤東海堤?hào)|北與東營(yíng)市河口區(qū)交匯處，南至青坨海鋪東南與東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)交匯處，全長(zhǎng)142.78公里。2、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件待估宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到“五通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊）。給水：市政供水排水：待估宗地區(qū)域周圍采用市政管網(wǎng)排水。通電：待估宗地所在區(qū)域供電狀況較好，能滿足區(qū)域供電的需要。通路：待估宗地一面臨路，西臨裕豐路。通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。3、交通狀況待估宗地西臨裕豐路，該路為一條混合型次干道路，道路通達(dá)性好，距東青高速較近，交通狀況好。4、環(huán)境條件根據(jù)環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)成果，環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)分成五類，即重污染區(qū)、較重污染區(qū)、一般污染區(qū)、輕微污染區(qū)、基本無(wú)污染區(qū)。待估宗地所在區(qū)域?yàn)闊o(wú)污染。5、產(chǎn)業(yè)集聚度待估宗地位于墾利縣開發(fā)區(qū)工業(yè)園內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)已入駐多家企業(yè)單位，待宗地周圍工業(yè)用地連片,距離較近,相互無(wú)限制,輔助設(shè)施狀況一般。6、規(guī)劃限制待估宗地所在區(qū)域作地類型及用地強(qiáng)度均有限制。（三）個(gè)別因素影響待估宗地價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身?xiàng)l件（形狀、面積、水文地質(zhì)條件、地基穩(wěn)定性、地上建筑物經(jīng)營(yíng)類型等）宗地所在區(qū)域中的位置、宗地臨街位置等，本報(bào)告僅對(duì)待估宗地土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。1、宗地位置、用途：待估宗地位于墾利縣開發(fā)區(qū)裕豐路以東，緯三路以北，為工業(yè)出讓用地。2、宗地形狀、面積：待估宗地形狀規(guī)則，宗地證載面積為26644.7平方米，面積適中，有利于地上建筑物的布置。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件：評(píng)估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日的開發(fā)程度為“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊），紅線內(nèi)土地平整。4、地質(zhì)狀況：宗地地質(zhì)狀況好對(duì)宗地利用無(wú)影響。5、土地使用所限及容積率：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，待估宗地已開發(fā)建設(shè)，待估宗地地上在建廠區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證編：建字第 ，建設(shè)項(xiàng)目名稱公寓樓3756平方米，1#車間7440平方米，2#車間4557平方米，建設(shè)規(guī)模15753平方米。建筑工程施工許可證編：工程名稱 公寓樓、1#、2#車間，建設(shè)規(guī)模15753平方米。合同開工日期2014年9月1日是，合同竣工日期2015年9月1日。根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，待估宗地容積率不低于1.2，土地利用率一般。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)：（一）國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò) 國(guó)家主席令62公布）；2.中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議第二次修正 國(guó)家主席令 27公布）；3.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò) 國(guó)家主席令72公布）；4.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（1995年10月1日施行）；5.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55發(fā)布）；6.中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（2007年12月1日國(guó)務(wù)院第511，2008年1月1日施行）；7.國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115）；8.國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428）；9.國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631）；10.關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序中自查自糾若干問(wèn)題的處理意見的通知（國(guó)土資發(fā)2003365）。11.山東省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法（2004年11月25日山東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修正）；12.山東省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)200428文件深化改革嚴(yán)格土地管理的通知（魯政發(fā)2004116）；13.山東省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)200631文件加強(qiáng)土地調(diào)控的實(shí)施意見（魯政發(fā)20075）；14.山東省人民政府關(guān)于調(diào)整山東省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)（魯政字2012288，2013年1月1日?qǐng)?zhí)行）；15. 山東省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知（2010年12月8日）；16.東營(yíng)市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（東政辦發(fā)200520）；17、建住房20068建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知18、建設(shè)部關(guān)于修改城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的決定中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第98（二）土地估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)程1、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程2、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程3、土地利用現(xiàn)狀分類4、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范；5、東營(yíng)市市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)和東營(yíng)市城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的相關(guān)地價(jià)評(píng)估資料1、東營(yíng)市總體規(guī)劃（2009-2020年）2、東營(yíng)區(qū)近期的統(tǒng)計(jì)資料3、東營(yíng)區(qū)近期土地出讓和轉(zhuǎn)讓交易的資料4、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料5、東營(yíng)區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)使用手冊(cè)（四）委托估價(jià)方提供的相關(guān)評(píng)估資料1、國(guó)有土地使用證復(fù)印件2、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件3、現(xiàn)場(chǎng)查勘照片4、估價(jià)項(xiàng)目委托書（五）估價(jià)人員實(shí)地勘察筆錄二、土地估價(jià)：1、估價(jià)原則：根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體狀況，本次估價(jià)過(guò)程中，我們遵循的主要原則有：（1）、估價(jià)基準(zhǔn)日原則：估價(jià)對(duì)象的土地估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀合理價(jià)格。由于地產(chǎn)市場(chǎng)具有動(dòng)態(tài)變化的特性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，隨著時(shí)間的變化，地價(jià)亦可能發(fā)生升降。某一宗地的地價(jià)水平總是與某一基準(zhǔn)日相對(duì)應(yīng)的，所以我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及委托估價(jià)方的具體情況，合理確定一個(gè)估價(jià)基準(zhǔn)日。（2）、最有效利用原則：是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身?xiàng)l件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等。（3）、替代原則：是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。（4）、多種方法相結(jié)合的原則：隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。（5）、供需原則：是指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。（6）、變動(dòng)原則：指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。 總之，在評(píng)估過(guò)程中，嚴(yán)格按照國(guó)家、地方的有關(guān)規(guī)定，以公正、公平的態(tài)度和良好的職業(yè)道德，在公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。2、估價(jià)方法：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。（1）待估宗地屬于工業(yè)用地，自用，無(wú)租賃交易，故無(wú)現(xiàn)實(shí)收益，且未來(lái)收益也不易于準(zhǔn)確量化，考慮到評(píng)估的可操作性，故本次評(píng)估不采用收益還原法。（2）估價(jià)對(duì)象為待出讓的其它商服用地，估價(jià)對(duì)象屬于待開發(fā)用地，可在開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和建筑造價(jià)、買賣的有關(guān)專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)和各種稅費(fèi)后，以價(jià)格余額來(lái)確定土地價(jià)格，本次宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。（3）東營(yíng)建立了較完整的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，待估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行修正評(píng)估。（4）估價(jià)對(duì)象屬于其它商服用地，其地價(jià)與現(xiàn)在及未來(lái)的開發(fā)價(jià)值關(guān)系較大，不宜采用成本累加方式得出的積算價(jià)格來(lái)替代工業(yè)用地的價(jià)格水平，此次評(píng)估不宜選用成本逼近法。綜上所述，結(jié)合評(píng)估背景資料及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范有關(guān)要求，經(jīng)過(guò)綜合分析，我們決定在本報(bào)告中采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地的價(jià)格。3、估價(jià)結(jié)果：（人民幣）3.1、估價(jià)方法應(yīng)用評(píng)價(jià)根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則及估價(jià)對(duì)象具體情況，我們采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行了綜合測(cè)算，其結(jié)果如下：假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果單價(jià)為 ：2234元/平方米；基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估結(jié)果單價(jià)為 ：2745元/平方米； 據(jù)前述，上述兩種方法從不同的角度評(píng)估地價(jià)，評(píng)估結(jié)果具有價(jià)值的同一性，從而具備了可比性，因此可采用算術(shù)平均、加權(quán)平均或以某一種價(jià)格為主等方法中的一種確定估價(jià)結(jié)果。在確定最終評(píng)估結(jié)果，我們根據(jù)評(píng)估方法的適宜性、可信度、可操作性，參考此次評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地價(jià)水平、并結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)等綜合決定估價(jià)結(jié)果。3.2、地價(jià)確定方法通過(guò)上述方法的應(yīng)用分析，我們認(rèn)為假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法就估價(jià)對(duì)象而言均有一定的適宜性，均具有較高的可信度，且估價(jià)結(jié)果比較接近，差異率為22.87%，故本次以算術(shù)平均值的方法計(jì)算最終估價(jià)結(jié)果，最終估價(jià)結(jié)果（取整至元）即：評(píng)估方法地價(jià)(元/平方米)權(quán)重假設(shè)開發(fā)法22340.5基準(zhǔn)地價(jià)法27450.5綜合249013.3、估價(jià)結(jié)果通過(guò)上述分析、測(cè)算，我們?cè)O(shè)定估價(jià)對(duì)象作為出讓，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制的商業(yè)用地，宗地外“五通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”，土地面積為19992.6平方米，在估價(jià)基準(zhǔn)日2015年5月25日，剩余年限37.8年期的土地使用權(quán)價(jià)格為:土地單價(jià)：223元/平方米 (約15萬(wàn)元/畝)評(píng)估總價(jià)：4458350元人民幣大寫：肆佰肆拾伍萬(wàn)捌仟叁佰伍拾元整。 說(shuō) 明：待估宗地不存在法定優(yōu)先受償款，此價(jià)格也不包括法定優(yōu)先受償款以及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶費(fèi)用以及稅金等費(fèi)用。三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用： （一）估價(jià)的前提和假設(shè)條件1、委托方合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)；2、待估宗地得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益；3、在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)；4、任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)；5、評(píng)估報(bào)告中涉及的土地原始資料、有關(guān)文件及相關(guān)材料，由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。6、估價(jià)對(duì)象評(píng)估的基準(zhǔn)日為二一五年五月二十五日；7、估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度為宗地外“五通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”條件下，出讓用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件（1）本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而成立。（2）本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)上述有關(guān)估價(jià)的前提條件與假設(shè)條件而成立。2、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件（1）評(píng)估價(jià)格僅作為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考，不適用于其他用途，否則無(wú)效。（2）評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日2015年5月25日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場(chǎng)條件下的有償使用土地使用權(quán)收益現(xiàn)值之和；（3）本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果需經(jīng)山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司蓋章及在該公司注冊(cè)的兩名土地估價(jià)師簽字后方能生效。（4）本評(píng)估報(bào)告評(píng)估的地價(jià)結(jié)果自登記備案之日后一年內(nèi)有效。（5）本評(píng)估報(bào)告所評(píng)估的地價(jià)結(jié)果需經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局登記備案后生效。（6）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅用于土地管理機(jī)構(gòu)備案和估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔，不提供給委托估價(jià)方。（7）本評(píng)估報(bào)告未經(jīng)估價(jià)單位允許，不得復(fù)制，不得用于與評(píng)估目的無(wú)關(guān)的其他媒體。（三）需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)1、評(píng)估面積以土地證標(biāo)明的為準(zhǔn)。2、待估宗地屬于工業(yè)用地，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法工業(yè)用地的最高出讓年限為50年，至估價(jià)基準(zhǔn)日剩余年限37.8年。3、土地利用條件符合土地規(guī)劃要求。4、評(píng)估結(jié)論沒(méi)有考慮將來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃調(diào)整及影響土地價(jià)格的主要因素發(fā)生的變化。第四部分 附 件1、土地估價(jià)委托書2、國(guó)有土地使用證復(fù)印件；3、宗地位置示意圖；4、估價(jià)師資格證書復(fù)印件；5、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；6、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；7、估價(jià)機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件。土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司擬抵押的位于東營(yíng)市墾利縣的一宗國(guó)有出讓商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估受托估價(jià)單位:山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編：電子備案編：提交報(bào)告日期：二一五年五月二十九日關(guān)鍵詞：東營(yíng)市抵押山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2015年第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：東營(yíng)大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬抵押的位于東營(yíng)*路西、*南的一宗國(guó)有出讓其他商服用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估。二、委托估價(jià)方：名 稱：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司住 所：墾利縣法定代表人姓名：注 冊(cè) 資 本：肆佰陸拾伍萬(wàn)元整公 司 類 型：有限責(zé)任公司三、受托估價(jià)方：估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：山東某土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)地址：濟(jì)南市小緯四路46注冊(cè)證書：法定代表人：資質(zhì)有效期限：2016年6月30日?qǐng)?zhí)業(yè)范圍：全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)聯(lián)系電話： 傳真：聯(lián)系人： 四、估價(jià)目的：東營(yíng)市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行融資，擬以其使用的位于墾利縣的一宗國(guó)有出讓工業(yè)土地使用權(quán)向銀行申請(qǐng)貸款，現(xiàn)委托我公司對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，為借貸雙方協(xié)商確定貸款額度提供客觀、公平、合理的土地使用權(quán)價(jià)值參考。五、估價(jià)依據(jù)：（一）國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò) 國(guó)家主席令62公布）；2.中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議第二次修正 國(guó)家主席令 27公布）；3.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò) 國(guó)家主席令72公布）；4.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（1995年10月1日施行）；5.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55發(fā)布）；6.中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（2007年12月1日國(guó)務(wù)院第511，2008年1月1日施行）；7.國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115）；8.國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428）；9.國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631）；10.關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序中自查自糾若干問(wèn)題的處理意見的通知（國(guó)土資發(fā)2003365）。11.山東省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法（2004年11月25日山東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修正）；12.山東省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)200428文件深化改革嚴(yán)格土地管理的通知（魯政發(fā)2004116）；13.山東省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)200631文件加強(qiáng)土地調(diào)控的實(shí)施意見（魯政發(fā)20075）；14.山東省人民政府關(guān)于調(diào)整山東省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)（魯政字2012288，2013年1月1日?qǐng)?zhí)行）；15. 山東省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知（2010年12月8日）；16.東營(yíng)市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（東政辦發(fā)200520）；17、建住房20068建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知18、建設(shè)部關(guān)于修改城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的決定中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第98（二）土地估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)程1、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程2、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程3、土地利用現(xiàn)狀分類4、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范；5、東營(yíng)市市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)和東營(yíng)市城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的相關(guān)地價(jià)評(píng)估資料1、東營(yíng)市總體規(guī)劃（2009-2020年）2、東營(yíng)區(qū)近期的統(tǒng)計(jì)資料3、東營(yíng)區(qū)近期土地出讓和轉(zhuǎn)讓交易的資料4、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料5、東營(yíng)區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)使用手冊(cè)（四）委托估價(jià)方提供的相關(guān)評(píng)估資料1、國(guó)有土地使用證復(fù)印件2、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件3、現(xiàn)場(chǎng)查勘照片4、估價(jià)項(xiàng)目委托書（五）估價(jià)人員實(shí)地勘察筆錄六、估價(jià)基準(zhǔn)日:二一五年五月二十五日。七、估價(jià)日期：二一五年五月二十五日至二一五年五月二十九日。八、地價(jià)定義：至估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地作為出讓土地使用權(quán)，其所有權(quán)屬于國(guó)家。此次評(píng)估我們按實(shí)際權(quán)利狀況設(shè)定估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況，即出讓用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。使用權(quán)證東國(guó)用 ，宗地證載用途為工業(yè)用地，面積19992.6平方米，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，宗地實(shí)際用途為商業(yè)，本次估價(jià)設(shè)參照證載用途將用途設(shè)定為工業(yè)。截止估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地實(shí)現(xiàn)宗地外開發(fā)程度“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整），結(jié)合估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，我們將宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度作為本次設(shè)定的開發(fā)程度，即宗地外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）。 現(xiàn)場(chǎng)勘察：土地實(shí)際利用現(xiàn)狀空地待建設(shè)。根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，待估宗地規(guī)劃條件如下：容積率3.0-4.0，因此本次估價(jià)設(shè)定地上容積率4.0。根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)證東國(guó)用（2008）第2-711，待估宗地的使用權(quán)終止日期為2053年3月5日，自估價(jià)基準(zhǔn)日起待估宗地的實(shí)際剩余使用年期為37.8年，遵循合法性原則，本次以實(shí)際土地剩余使用年期37.8年做為設(shè)定的土地剩余使用年期。綜上所述，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義設(shè)定為：在估價(jià)基準(zhǔn)日為2015年5月25日，設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，土地使用年期37.8年，面積19992.6平方米，用途為用地的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果：（人民幣）9.1、估價(jià)方法應(yīng)用評(píng)價(jià)根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則及估價(jià)對(duì)象具體情況，我們采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行了綜合測(cè)算，其結(jié)果如下：假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果單價(jià)為 ：2234元/平方米；基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估結(jié)果單價(jià)為 ：2745元/平方米； 據(jù)前述，上述兩種方法從不同的角度評(píng)估地價(jià)，評(píng)估結(jié)果具有價(jià)值的同一性，從而具備了可比性，因此可采用算術(shù)平均、加權(quán)平均或以某一種價(jià)格為主等方法中的一種確定估價(jià)結(jié)果。在確定最終評(píng)估結(jié)果，我們根據(jù)評(píng)估方法的適宜性、可信度、可操作性，參考此次評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地價(jià)水平、并結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)等綜合決定估價(jià)結(jié)果。9.2、地價(jià)確定方法通過(guò)上述方法的應(yīng)用分析，我們認(rèn)為采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法法就估價(jià)對(duì)象而言均有一定的適宜性，均具有較高的可信度，且估價(jià)結(jié)果比較接近，差異率為22.87%，故本次以算術(shù)平均值的方法計(jì)算最終估價(jià)結(jié)果，最終估價(jià)結(jié)果（取整至元）即：評(píng)估方法地價(jià)(元/平方米)權(quán)重假設(shè)開發(fā)法22340.5基準(zhǔn)地價(jià)法27450.5綜合249019.3、估價(jià)結(jié)果通過(guò)上述分析、測(cè)算，我們?cè)O(shè)定估價(jià)對(duì)象作為出讓，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制的用地，宗地外“五通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”，建筑容積率3.0-4.0，土地面積為19992.6平方米，在估價(jià)基準(zhǔn)日2015年5月25日，剩余年限37.8年期的土地使用權(quán)價(jià)格為:土地單價(jià)：223元/平方米 (約15萬(wàn)元/畝)評(píng)估總價(jià)：4458350元人民幣大寫：肆佰肆拾伍萬(wàn)捌仟叁佰伍拾元整。 說(shuō) 明：待估宗地不存在法定優(yōu)先受償款，此價(jià)格也不包括法定優(yōu)先受償款以及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶費(fèi)用以及稅金等費(fèi)用。十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)：1、評(píng)估面積以土地證標(biāo)明的為準(zhǔn)。2、待估宗地屬于工業(yè)用地，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法用地的最高出讓年限為50年，剩余年限37.8年。3、土地利用條件符合土地規(guī)劃要求。4、評(píng)估結(jié)論沒(méi)有考慮將來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃調(diào)整及影響土地價(jià)格的主要因素發(fā)生的變化。十