2010年山東臨沂海諾濱江別墅地塊物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議方案.ppt

海諾地產(chǎn)濱江別墅地塊 物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議方案,2010年1月,商業(yè)機密文件，請勿外泄！,第一部分：宏觀環(huán)境 別墅政策 臨沂經(jīng)濟概況 臨沂房地產(chǎn)市場簡析 臨沂別墅市場需求及未來發(fā)展,2003年關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知 鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 限制用地項目目錄(2006年本)和禁止用地項目目錄(2006年本) 2008年1月3日國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知,政策的核心內容： 優(yōu)化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。,國務院：保護土地工作應特別禁止別墅類開發(fā),2008年3月5日(星期一)上午9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。 溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。堅決控制建設占 地規(guī)模，加強耕地特別是基本農(nóng)田保護，禁止擅自將農(nóng)用地轉為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。,別墅政策,別墅交易稅費 1、獨棟別墅： 土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%60%)。 個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%。 2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%-60%)。 個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%或可以選擇征收全額的1%或2%。,第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%； 2、購買第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房貸款利率不低于同期基準利率的1.1倍。,買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。,別墅政策,商貿、工業(yè)重鎮(zhèn) 山東明珠,地理交通： 臨沂地處長江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的過渡地帶，離港口一百多公里，鐵路、高速公路四通八達。臨沂地處京滬高速公路中間點，膠新鐵路、兗石鐵路在此交匯，棗臨、長深(臨沂段)兩條新的高速正在建設，臨沂機場年客運已達30萬人次，辟有13條到國內重要城市的航線。 歷史人文： 臨沂市古稱瑯琊郡、沂州府，其歷史可上溯至2480多年前，為山東省歷史文化名城。臨沂是一代名相諸葛亮、書圣王羲之、書法家顏真卿、算圣劉洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故鄉(xiāng)。,臨沂總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。 臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河東3個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭9個縣，共計180個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，7151個行政村，1022.7萬人。 2009年底，全市城鎮(zhèn)化率達到46.4%,臨沂概況,工業(yè)穩(wěn)實，商貿迅速，多頭并進,臨沂工業(yè)： 工業(yè)已建立起門類較為齊全的綜合體系，形成了以輕工、紡織、機械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黃金、醫(yī)藥等為主工業(yè)體系（臨沂目前是中國最大的膠合板生產(chǎn)基地），是山東省的建材和黃金生產(chǎn)基地。 臨沂商貿： 全市商業(yè)發(fā)達，有各類專業(yè)批發(fā)市場965處，其中專業(yè)批發(fā)市場189處，集貿市場76處，2007年成交額510.75億元， 08年銷售額達538億元，臨沂批發(fā)城共有各類批發(fā)市場96處，擁有攤位2.5萬個，連續(xù)三年躋身全國十大批發(fā)市場前三名。 現(xiàn)在僅次于浙江義烏，居全國第二。常年在臨沂經(jīng)商的有30萬人，而浙商就7萬多； 臨沂城市競爭力： 2008中國城市投資吸引力排行榜第67位；2007中國最具投資價值十大城市；2007、2008福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市榜”；臨沂位居年中國城市增長競爭力第五位。2008年11月24日，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國市場名城”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。,臨沂經(jīng)濟,GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關系,2004年，臨沂率先在全國革命老區(qū)中實現(xiàn)生產(chǎn)總值過千億元； 2006年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.86億元，增長16.3%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.07萬元，增長18%。 2007年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值1660億元，增長16.2%，城鎮(zhèn)居民可支配收入12819元 2008年，全市國民生產(chǎn)總值1958億元，同比增長13.2 ；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1 4 9 9 8元，增長1 7； 2009年前三季度，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1565億元；預計全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值2100億元左右，同比增長13%左右；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入同比增長9%，,臨沂經(jīng)濟,近年來經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎,逐年穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場活躍,2006年，全年商品房施工面積517.1萬平方米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平方米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平方米，增長69.9%；商品房銷售額31.6億元，增長62.6%。 2007年房地產(chǎn)投資完成67.1億元，增長34.1%。全年商品房施工面積818.7萬平方米，竣工面積181.2萬平方米。商品房銷售面積285.5萬平方米，增長52.9%；銷售額55.5億元，增長75.8%。 2008年房地產(chǎn)投資完成119億元。房地產(chǎn)投資完成119億元，增長77.4%。全年商品房施工面積1133.2萬平方米，竣工面積211.8萬平方米。 2009年，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)投資130億元，增長79%。房屋施工面積1585.5萬平方米，市區(qū)全年新增預售項目101個，預售面積405萬、46038套，分別增長了12.4%、11.9%；完成商品房網(wǎng)上簽約301萬、37083套、金額94.4億元，分別增長了19.3%、23%、20.1%。,臨沂地產(chǎn),臨沂別墅大體分布圖及競爭區(qū)域示意圖,濱河別墅區(qū),羅莊區(qū)別墅,新城別墅區(qū),臨沂典型別墅分析,典型別墅風格月瀾灣,典型別墅風格月瀾灣,典型別墅風格月瀾灣,臨沂房地產(chǎn)及別墅市場整體特征總結,臨沂房地產(chǎn)市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某鞘校饕捎诒镜鼐用駥τ诰幼「纳菩偷闹懈叨宋飿I(yè)具有較大的市場需求；同時，商貿物流的發(fā)展以及工業(yè)發(fā)展兩大引擎的帶動，加上宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口置業(yè)和開發(fā)商入駐，臨沂房地產(chǎn)市場具有巨大的市場潛力。,內外需求拉動強勁 市場潛力巨大,臨沂別墅市場的后續(xù)供應仍然較大，主要開發(fā)分布在城市近郊及沿河發(fā)展帶，但臨沂的城市魅力逐漸成形，工業(yè)發(fā)展以及商貿物流發(fā)展將更大的刺激房地產(chǎn)的需求，臨沂的別墅市場具有較大發(fā)展空間。,未來供應持續(xù)旺盛 市場發(fā)展空間大,市場處于階段 性盤整期,2009年底國務院頒布的“國十一條”將對投資客會有一定的抑制作用，而由于首付加大，對于改善性住戶也將有一定的影響，但整體不會拉下房地產(chǎn)的健康發(fā)展，新的一年將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢！,臨沂作為經(jīng)貿重鎮(zhèn)，又有兩大水系交匯，風景優(yōu)美宜人，是發(fā)展別墅類高端居住的理想城市；但目前沒有真正在大區(qū)域內叫得響的純別墅大盤，別墅發(fā)展需要大力的提升品質和塑造高端居住主題，提升臨沂城市品位！,別墅地產(chǎn)發(fā)展 尚待提升品質,臨沂別墅市場目前已形成以濱河板塊為核心區(qū)域，宇帆高爾夫加上河東區(qū)溫泉主題的打造，河東區(qū)將逐步發(fā)展成為臨沂的高端休閑住宅區(qū)；新城南坊、羅莊以等臨沂兩大水系邊也是臨沂高端住宅的重要區(qū)域！,臨沂別墅 高端板塊初步形成,臨沂房地產(chǎn)市場對本案的啟示,其一，臨沂是一個有著悠久歷史文化、名人輩出、人文底蘊深厚的城市；臨沂有著兩大水系交匯的優(yōu)美風景，以及河東溫泉等天然條件，適于人類宜居； 其二，臨沂有著工業(yè)和經(jīng)貿物流兩大馬車拉動經(jīng)濟發(fā)展，自然產(chǎn)生更多的富裕階層，形成臨沂真正的上層圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成為高端別墅的目標人群。 其三，臨沂目前別墅發(fā)展處于初級階段，需要真正意義的高端別墅來提升臨沂的城市品位，形成臨沂獨有的別墅居住區(qū)。,第二部分：項目定位 定位背景 地塊分析 人群定位 市場定位 案例借鑒,臨沂是山東乃至北方連接南方的橋頭堡區(qū)域，臨沂成為北方的商貿物流中心，濱河板塊成為臨沂高端住宅區(qū)。,四大支撐點： 山東經(jīng)濟發(fā)展在中國的重要位置； 臨沂是山東乃至北方連接南方、海洋口岸的橋頭堡； 臨沂良好的水景資源以及人文資源； 濱河板塊依然成為臨沂高端住宅區(qū)。,定位的背景一,臨沂,山東核心經(jīng)濟紐帶,蘇北經(jīng)濟圈,河南中原經(jīng)濟圈,北方經(jīng)濟圈,環(huán)黃海灣經(jīng)濟圈,濱河高端住宅、第一富人區(qū),沂河風光讓臨沂增添了無限悠然情趣，賦予了這個城市的靈氣；根據(jù)臨沂政府的規(guī)劃，濱河板塊成為了提升臨沂整體人居水平的高端住宅區(qū)；橡膠壩周邊區(qū)域以“離塵不離城”的地域優(yōu)勢，目前已建設多個別墅項目以及宇帆高爾夫等高端，自然就成為了臨沂的別墅高端住宅區(qū)。,定位的背景二,濱河 第一富人別墅區(qū),傳統(tǒng)中心市區(qū),濱 河 高 層 住 宅 區(qū),地塊用地32.6公頃，具備打造臨沂純別墅大盤社區(qū)的用地規(guī)模 地塊位于臨工路香港路交匯處，車行15分鐘內可到達臨沂市中心，具備打造第一居所的條件。 地塊內有天然河道，具備打造濱水、親水豪宅的絕佳條件。 地塊臨近沂河，處于濱河高端住宅區(qū)的核心區(qū)域，周邊有宇帆高爾夫、臨沂一中、機場、日月五星級大酒店等高端配套,上風上水 八面玲瓏的貴族地塊,臨沂別墅類 高端住宅區(qū),定位的背景三,CEO 所見略同,在臨沂這樣一個“商貿物流+工業(yè)發(fā)展”的重鎮(zhèn)里，商人、老板以及高級的經(jīng)營管理者類人群無疑就是這個城市最核心的中堅階層；其次，由于城市經(jīng)濟發(fā)展良好，政府管理階層、各傳統(tǒng)行業(yè)、商貿物流產(chǎn)業(yè)鏈等老板、高級管理經(jīng)營也都收入高漲，成就了臨沂這個城市的富裕階層。 他們注重生活品質，他們更注重身份的彰顯，他們更注重名貴私人物品的擁有，他們注重享受成功后的人生，他們更有資格給與家人更好的生活條件，他們更應該為子女留下傳世的精神財富和物質財富， 他們就是各個行業(yè)的領頭者+管理者=CEO,人群定位,臨沂首席CEO純英倫藝墅社區(qū),在臨沂目前的別墅項目中，多數(shù)別墅都是采用西班牙、南加州、地中海風格，也有中式徽派別墅，所以我們建議采用英倫皇家藝術風格，以突出項目與目前臨沂市場上的別墅風格區(qū)別。 同時，英倫皇家的概念也更好應用于項目的人群定位，更好的展開營銷。 其次，由于水是臨沂多數(shù)高端樓盤的賣點，我們項目的水只是基本的優(yōu)勢和賣點，濱水、親水別墅之上的是英倫皇家藝墅的概念，更具震撼，令臨沂的CEO們折服！ 市場定位關鍵字： 領跑臨沂高端地產(chǎn)、低密度、濱水親水、第一居所、英倫皇家藝墅、CEO圈層、親地多重庭院、私有化（綠地、庭院、空間、大樹）,市場定位,案例借鑒-規(guī)劃,萬科十七英里, 規(guī)劃總用地： 67571.1 平方米 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米，107戶； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會所）2000平方米），約340戶。 容積率： 0.75,地理位置,“17英里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。項目三面環(huán)海、背靠青山，用地海景線長約662米。,建筑風格,現(xiàn)代風格,景觀,在項目現(xiàn)場大量生長著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹等。我們除了盡量保持原始植物，同時為了保持植物生長的一致性，在新種植的園林中也大量使用了木麻黃、大葉相思樹等作為園林植物的主要種植。,原生植物的保護和利用,配套,萬科17不是一個簡單的住宅項目，是可以從心理上，功能上滿足到人們休閑娛樂的名利沙龍 作為南中國海資產(chǎn)新貴名利沙龍，17英里的會所扮演的角色十分重要，高級的休閑設施、完善的商務功能及優(yōu)質的服務必不可少。在項目規(guī)劃指標中，會所、商業(yè)面積2000平方米 做配套的原則是兼顧服務業(yè)主和商家經(jīng)營，并體現(xiàn)特色。在內容設置上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設立一些特色配套設施，增強對住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。,會所功能,安防及物管,安防措施 -監(jiān)控分布,安防及物管,安防措施 -紅外分布,安防及物管,萬科物業(yè)將在17英里花園實施“金鑰匙”國際星級酒店服務。,一、“金鑰匙”國際星級酒店服務定位與釋義 “金鑰匙”是頂級服務的形象代表。萬科物業(yè)將在17英里花園引進“金鑰匙”服務理念和服務精髓，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務。 二、服務計劃 （一）國際星級酒店的尊貴服務 在萬科17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂趣外，同時更能親身體驗萬科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國際星級酒店的尊貴禮遇。 二、水陸兩棲護衛(wèi)享受安全的舒適生活 1.專業(yè)聯(lián)盟，共建安全社區(qū) 2.海岸巡邏隊 3.人員身份識別系統(tǒng) 4.遙感中心 5.八道防線 6.特別家庭安全服務,第三部分：規(guī)劃建議 規(guī)劃概要 產(chǎn)品設計 附加值提升,規(guī)劃建議概要,領跑突出：要領跑就必須超越現(xiàn)有的臨沂水準，有所區(qū)別現(xiàn)有的臨沂風格和檔次，做臨沂真正的高端社區(qū) 容積率：一般城市別墅、第一居所容積率在0.5-0.9之間，建議本項目可以做到0.6，總建筑面積約195600 綠化率：55%左右，采用多栽種中高大綠葉樹的方式配合綠化柵欄、綠化籬笆等增加戶與戶之間的隔離感 突出私有化：別墅別墅，別有洞天之意，更多講究業(yè)主所能私有的東西，庭院、綠地、大樹、空間等等，如單體獨棟400，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到400左右；雙拼、聯(lián)排等私家庭院面積都做到一比一； 濱水親水：利用現(xiàn)有原生水系做拓展，最大化的做到親水濱水居住體驗 藝墅：藝術之墅，不僅通過單體私有部分體現(xiàn)藝術情調，更通過藝術長廊、藝術雕塑等體現(xiàn)藝墅的高端領先 保護開發(fā)：保護和留用好地塊內的原生水系和樹木，同時多栽種中大型樹木，增加別墅區(qū)內的人文性,水系：由于地塊內無任何特色，水系的貫穿將給項目帶來靈性，建議多布置 會所形象區(qū)：承擔小區(qū)形象展示及步行入口功能，建議在此區(qū)建大型藝術雕塑，配合會所提升項目檔次 水岸藝術走廊：配合本案主題，將步行道打造成藝術走廊 鐘樓廣場：建議在地塊中間位置修建英式鐘樓一座及主題廣場，增加藝術氣氛和中心景觀 藝術廊橋：以藝術的方式架橋，體現(xiàn)項目主題 林蔭大道：將車行道打造成林蔭濃密的大道，讓車行與別墅間形成有效視覺區(qū)隔,地塊規(guī)劃建議,會所形象區(qū),水岸藝術雕塑走廊,鐘樓 廣場,藝 術 廊 橋,藝 術 廊 橋,林 蔭 大 道,林 蔭 大 道,豪宅獨棟（深紅色部分）：依原生水岸而建，更多占有一線濱水資源 獨棟（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅獨棟而建，享有更多視野和景觀 雙拼(綠黃色部分）：稍微居中間建設，根據(jù)用地情況可穿插一定的三四戶聯(lián)排別墅 聯(lián)排、疊拼（黃色部分）：更多出于臨街位置及臨會所公建位置，間插聯(lián)排和雙拼,產(chǎn)品布局建議,套型比例占地大體測算： 550-600豪宅5%約0.9萬平米/16套，每棟2畝，占地32畝 350-400獨棟25%約4.5萬平米/118套，每棟1畝，占地118畝 300-350雙拼30%約5.4萬平米/163套，每棟1畝/2戶，占地81畝 250-300 (三、四)聯(lián)排20%約3.6萬平米/128套，每棟1.5畝/3.5戶，占地54畝 200-250 疊拼20%約3.6萬平米/156套，每棟1畝/2戶，占地78畝 若按以上方案共約581戶，連同別墅私有院子、占有水面、私家綠地、盡端式車道等共占地約363畝；則剩余用地近126畝，用于配套公建約1.5萬平米，以及車行道、河道占地等 注：本占地方案僅提供一種讓獨棟更具賣點的設想，具體得以實際用地來定奪,建議項目整體分兩期開發(fā)，合二為一。 每期開發(fā)均包括豪宅獨棟、獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品。,分期開發(fā)建議,一期,二期,英倫皇家藝墅風格，形成區(qū)別和突出建筑主題,建筑風格建議,獨棟,雙拼效果,聯(lián)排效果,豪宅別墅產(chǎn)品力體現(xiàn)要點,賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質標簽,豪宅別墅將占有并獨享最佳的自然景觀資源,豪宅別墅對土地的大量占有，每棟占地2畝或以上,項目分期產(chǎn)品建議,500-600平米奢侈型獨棟,占有最佳的自然資源及視野,豪宅對土地的大量占有,2畝/戶，彰顯尊貴的標簽,私家游泳池,彰顯尊貴的標簽,私家林蔭道,彰顯尊貴的標簽,享受型別墅應該追求完整的功能空間、清晰的空間序列以及產(chǎn)品細節(jié)的打造，營造宜人的空間尺度,室內空間,室外空間,內外空間關系,客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間,大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院,大面積觀景窗、多房間景致,宜人空間尺度,項目產(chǎn)品建議,面積類型：享受型獨棟350-400平米,建筑細節(jié),紅磚、質樸石材、英倫符號、環(huán)保涂料,大面積會客廳 室內空間,舒適型別墅注重打造公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳和餐廳或者起居室面積和應達到70-80平方米的規(guī)模。,多處挑空處理 室內空間,挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。 享受型別墅客廳挑空面積一般在25-35平米之間即可達到效果。 餐廳也可設置挑空，面積在14-20平米即可。,多重庭院 室外空間,多重庭院包括： 前院 后院 側院 內院 入戶院 多重庭院可以提供更優(yōu)美的景致以及室內外互動空間 一般來講，中院、側院面積80-130平方米，后院面積約在200-400平方米，即可實現(xiàn)效果 本產(chǎn)品占地面積可達1畝，可營造超大庭院莊園生活氛圍。,地下室、半地下室,獨棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，除了地上面積的利用，業(yè)主通常會將一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內，凸顯尊榮生活。,半地下室與室外,別墅特質空間的處理,設計要點,室內空間,室外空間,內外空間關系,建筑細節(jié),挑空客廳、餐廳、半地下室、主臥室等,下沉庭院、前后庭院、雙停車位,大面積觀景窗、露臺等,紅磚、質樸石材、英倫符號、環(huán)保涂料,舒適生活空間,項目產(chǎn)品建議,面積類型：雙拼及聯(lián)排,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； 下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點。,增加地下室自然采光面 平添院落的層次感 半室內空間感，用途廣,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積通常在20-30平方米，即可實現(xiàn)庭院效果； 設計中需協(xié)調下沉式庭院院墻與臨院關系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配備水泵,雙拼聯(lián)排地下室、半地下室,雙拼聯(lián)排別墅地下室面積約在50-70平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內。,半地下室與室外,別墅特質空間的處理,整體產(chǎn)品附加值提升,露臺對于山水資源型別墅是必不可少的，超大露臺的設置可以增加產(chǎn)品的附加值。,超大露臺,別墅的建筑密度決定著別墅的品質，超大庭院的設置，全面闡釋莊園高于別墅的精神內涵，顧客買的不僅僅是一棟房子，而是一種高貴的生活方式。,超大庭院,整體產(chǎn)品附加值提升,對于雙拼以上的別墅產(chǎn)品，應設置雙車位甚至多車位，滿足客戶的需求，同時，項目為近郊樓盤，住戶交通完全依賴于私家車，因此雙車位就顯得更為重要。,多車位,整體產(chǎn)品附加值提升,多用玻璃材料，增強與自然的交流,書房與自然對話 通過戶內戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。 餐廳與自然對話 大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使主人得以享受“慢餐時代”的家庭樂趣。,整體產(chǎn)品附加值提升,水岸頂級休閑度假會所,打造世界頂級會所，超高級經(jīng)營管理。,會所設置建議： 藝術、雕塑館 紅酒雪茄吧 國際spa 高爾夫練習室 “私房菜”廚房 游泳池 水景會議室 高級西餐廳 酒吧 多功能商務中心 ,入會費： 個人會籍10萬元；企業(yè)會籍30萬元。業(yè)主贈送會籍，提升身份價值認同！,整體產(chǎn)品附加值提升,水岸頂級休閑度假會所配套,紅酒雪茄吧,國際SPA,游泳池,酒吧,藝術館,景觀雕塑,整體產(chǎn)品附加值提升,聯(lián)合宇帆高爾夫，建高爾夫練習場,欲做臨沂第一別墅區(qū)，須有高端配套和生活概念引進，與宇帆高爾夫聯(lián)合不失為一大營銷亮點，比如一旦成為