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Shopping mall 超大型的購(gòu)物中心 譚云霞,超大規(guī)模融合現(xiàn)代消費(fèi)、休閑與健康 的體驗(yàn)之城、快樂之城。,主 要 內(nèi) 容,一、Shopping mall概述 二、國(guó)外Shopping mall的案例 三、shopping mall在中國(guó)的發(fā)展 四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié),一、Shopping mall概述 （一） Shopping mall的概念 （二） 購(gòu)物中心特點(diǎn) （三） 根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的分類 （四） 發(fā)展歷程,（一）shopping mall 的概念,M a l l ， 全 稱Shoppingmall，在中國(guó)一般音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，就是超大型購(gòu)物中心，是以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。其英文原意為“散步道式的商店街”，即購(gòu)物猶如在林陰道上閑逛一樣舒適愜意。,（二）shopping mall的特點(diǎn),比較通俗的觀點(diǎn)認(rèn)為，“摩爾”應(yīng)具有兩個(gè)特點(diǎn)： 一是大，占地面積大、公用空間大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大，由若干個(gè)主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，嚴(yán)格意義上講，大于10萬平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作“摩爾”； 二是全，功能全，“摩爾”要集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。對(duì)資金、管理、招商提出了更高的要求。,（三）Shopping mall的分類,1、按開發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式（包括自營(yíng)的比例）分類： （1）物業(yè)型購(gòu)物中心：又分、物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)， 、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心MALL （2）百貨公司型購(gòu)物中心：由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建 而成。面積不夠大，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù) 合度還不夠，仍稱不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。,（3）連鎖摩爾購(gòu)物中心MALL： 由專業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)。 特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50至70左右）。業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購(gòu)物中心,2、按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類： （1）巨型/超級(jí)購(gòu)物中心SUPERMALL/CITYMALL ：面積在24萬平方米以上。 （2）大型購(gòu)物中心 ：面積在12至24萬平方米之間。摩爾就是巨型或大型的購(gòu)物中心 （3）中型購(gòu)物中心 ：面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城 （4）小型購(gòu)物中心 面積在2至6萬平方米之間。如樂購(gòu)上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心也是小型購(gòu)物中心,3、按購(gòu)物中心的定位檔次分類： 真正的摩爾由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3:中5:低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購(gòu)物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。 （1）以高檔商品為主 （2）以中高檔商品為主 （3）以中低檔商品為主,4、按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類： （1）業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬，即可稱真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。如泰國(guó)曼谷西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SMMEGAMALL等。 （2）業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場(chǎng)；或只有大賣場(chǎng)，而沒有大型百貨公司；或沒有大型影城）就稱不上摩爾購(gòu)物中心MALL。,返回 業(yè)態(tài)： 針對(duì)特定的消費(fèi)者的特定需求，按照一 定的 戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，店鋪 位置，店鋪規(guī)模，店鋪形態(tài)，價(jià)格政策， 銷售方式，銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和 服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。 例如 零售 業(yè)態(tài)就是為了滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。,4、發(fā)展歷程：,1894年的郵購(gòu)目錄 南北戰(zhàn)爭(zhēng)之后百貨商場(chǎng) 1929年超級(jí)市場(chǎng) 這些商業(yè)零售形式的出現(xiàn)、發(fā)展和成熟奠定了最初的基礎(chǔ)，而以全新方式管理組合在一起的商店群成為shopping mall的最初雛形,直到1956年，現(xiàn)代意義上的shopping mall才真正出現(xiàn)，這之前，已經(jīng)經(jīng)歷了在幾十年甚至上百年的積累時(shí)間。 之所以有這么長(zhǎng)的前奏，可以從兩個(gè)層面來理解， 其一，不同的商業(yè)形式是不同社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的產(chǎn)物，什么樣的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平，決定了什么樣的商業(yè)零售形式，所以，這個(gè)時(shí)間段首先是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程。 其二，零售商業(yè)的發(fā)展，是一個(gè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中不斷改進(jìn)的過程。也就是說，一種商業(yè)形式的成熟，總是先觀察顧客的需求和反應(yīng)，之后不斷的調(diào)整和改進(jìn)才得到的.,SHOPPING MALL作為商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，在其發(fā)展過程中，經(jīng)歷了不同階段，也呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格： 美國(guó)shopping mall 主要依托市郊高速公路建立封閉式大型購(gòu)物中心，規(guī)模巨大，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔是其顯著特征。 歐洲在沿襲美國(guó)模式的基礎(chǔ)上，不斷以舊城市商業(yè)中心的改造和復(fù)古建筑、人文設(shè)計(jì)，賦予購(gòu)物中心新的發(fā)展內(nèi)容。 日本、東南亞地區(qū)自70年代大量出現(xiàn)購(gòu)物中心，有以“大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市”替代百貨店作為主力店的發(fā)展趨勢(shì)，重點(diǎn)突出休閑娛樂功能和商品成本優(yōu)勢(shì)。,一、什么是摩爾及摩爾的源起 二、國(guó)外Shopping mall的案例 三、shopping mall的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 四、萊蕪名嘉,加拿大西埃德蒙頓購(gòu)物中心,埃德蒙頓傳統(tǒng)上是阿爾貝塔省石油工業(yè)的中軸城市，1940年代起就得到了“加拿大石油之都”的美稱。埃德蒙頓屬于能源型城市，依托于能源的發(fā)展所積累的財(cái)富和吸引的就業(yè)，促進(jìn)了城市的繁榮和發(fā)展。1981年落成西埃德蒙頓購(gòu)物中心時(shí)城市人口約52萬人，目前埃德蒙度大都會(huì)區(qū)也只有101萬人。,1981年, 加拿大阿爾伯塔省(Alberta)的西埃德蒙頓購(gòu)物中心落成(West Edmonton Mall), 總投資金額12億元加幣, 在當(dāng)時(shí)號(hào)稱是世界最大的購(gòu)物中心, 并被列入金氏世界記錄, 它同時(shí)還擁有幾個(gè)世界之最的記錄: 營(yíng)業(yè)面積350,000, 是當(dāng)時(shí)世界最大的購(gòu)物中心 20,000個(gè)停車位, 是世界最大的停車場(chǎng) 內(nèi)設(shè)銀河世界游樂場(chǎng), 是世界最大的室內(nèi)游樂場(chǎng) 內(nèi)設(shè)水上樂園, 是世界最大的室內(nèi)人工海浪水上樂園,開業(yè): 1981年 開發(fā)商: Triple Five Corp. 入駐商戶: 8000家以上 主力店: 12家(含6家百貨公司) 營(yíng)業(yè)面積: 350,000 停車位: 20,000個(gè)以上 投資總額: 12億元加幣 埃德蒙頓市總?cè)丝跀?shù): 1,016,007人, 是加拿大第六大都市 埃德蒙頓市區(qū)總?cè)丝跀?shù): 730,372人,埃德蒙頓購(gòu)物中心,西埃德蒙頓購(gòu)物中心的定位主要集中在兩大塊 “娛樂”與“購(gòu)物”。因此, 它的業(yè)態(tài)組合很明顯, 就在這兩塊領(lǐng)域里開展。在購(gòu)物方面, 聚合了800家以上的商戶入駐; 在娛樂和餐飲方面, 引進(jìn)了9個(gè)世界級(jí)的游樂區(qū)及超過100家的餐飲店/亭(Kiosk), 現(xiàn)已成為阿爾伯塔省著名的購(gòu)物娛樂與觀光景點(diǎn)之一。 該購(gòu)物中在未來10年的計(jì)劃, 仍將持續(xù)擴(kuò)建, 包括增建一家星級(jí)酒店、及一座鄰里型的購(gòu)物組合建物、寫字樓及能容納8,000個(gè)座位的多功能會(huì)議廳及展會(huì)館。,該購(gòu)物中心開業(yè)后, 每年約吸引了2,820萬人次的客流量, 日均購(gòu)物客流量60,000150,000人次。根據(jù)阿爾伯塔省的官方統(tǒng)計(jì), 西埃德蒙頓購(gòu)物中心創(chuàng)造了以下的輝煌記錄: 每年為阿爾伯塔省締造了年12億美元的經(jīng)濟(jì)效益。 每年為阿爾伯塔省創(chuàng)造了約23,500個(gè)工作就業(yè)機(jī)會(huì)。每年為阿爾伯塔省創(chuàng)造了約3.39億美元的稅收。 原本默默無聞的埃德蒙頓市, 因該購(gòu)物中心而聞名全球。,一、什么是摩爾及摩爾的源起 二、國(guó)外Shopping mall的案例 三、Shopping Mall在中國(guó)的發(fā)展 四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié),三、Shopping Mall在中國(guó)的發(fā)展 在中國(guó)，Shopping Mall的起步較晚，現(xiàn)有的Shopping Mall基本是在2000年之后投入運(yùn)營(yíng)的。隨著 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心如雨后春筍紛紛涌現(xiàn)，從最初的廣州天河城廣場(chǎng)開始，深圳的銅鑼灣廣場(chǎng)、上海的正大廣場(chǎng)到北京的金源Mall，各地Shopping Mall陸續(xù)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。目前，在北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地都出現(xiàn)了大型的Shopping Mall。,2005年10月，金源MALL一期55萬平方米全面開張營(yíng)業(yè)，成為2005年中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)事件。 我們簡(jiǎn)稱shopping mall，總面積是68萬平米。這里面我們能夠看到的開業(yè)部分是單體的總建筑面積是57萬平米，這個(gè)57萬平米里面包括7萬多平米的停車樓。還有一個(gè)8萬平米的地人遠(yuǎn)房樓。這里面大概是包括了上千家的企業(yè)，包括主力店、半主力店，專賣店、各種服裝品牌。,北京金源MALL 占地面積：18.2萬平方米， 建筑面積：87萬平方米， 總投資額：40億元人民幣， 投資商：世紀(jì)金源集團(tuán)。,在體驗(yàn)式的Shopping Mall中，人們?cè)谫?gòu)物之余，更多的是享受購(gòu)物的環(huán)境，放飛疲憊的心靈，感受現(xiàn)代的商業(yè)文明。 然而，在國(guó)內(nèi)，人們更習(xí)慣在距離較近、交通較便捷的地方購(gòu)物。例如在北京，由于西單、王府井等商圈多年的文化積淀，其成為人們購(gòu)物 、休閑、消費(fèi)的首選。而習(xí)慣一旦形成，就很難改變。所以，位于西北三環(huán)與四環(huán)之間的金源Mall，單憑其大體量 ，很難吸引市區(qū)及其他區(qū)域消費(fèi)者的目光。,在開業(yè)初期，由于金源Mall的交通、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和商業(yè)管理能力存在一定的問題，造成了一定的問題，比如顧客不多，客流量達(dá)不到預(yù)計(jì)的人數(shù)等問題。 但通過管理運(yùn)營(yíng)模式由表及里的自我變革，來改善運(yùn)營(yíng)狀況，并成功地使客流量持續(xù)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，金源Mall平時(shí)客流從4萬-5萬人上升到5萬-6萬人，節(jié)假日則保持在8萬-10萬人，黃金周可達(dá)15萬人左右。出租率始終保持在95%以上。娛樂、休閑、餐飲的比重上升了10%，這更加突出了ShoppingMall娛樂休閑的風(fēng)格。,越來越多的中國(guó)購(gòu)物者在購(gòu)買商品時(shí)，選擇了MALL的形式，而Mall集購(gòu)物、餐飲、休閑、住宿、旅游、文化、娛樂、社交活動(dòng)等于一體，迎合了現(xiàn)代人的這種需要。,一、什么是摩爾及摩爾的源起 二、國(guó)外Shopping mall的案例 三、Shopping Mall在中國(guó)的發(fā)展 四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié),四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 1、“shopping mall”要有一個(gè)鮮明的屬于自己的特色，不僅僅是將商業(yè)街、大市場(chǎng)里容納的店面裝進(jìn)了一個(gè)很大面積的樓里?！按蟆辈粦?yīng)是一個(gè)Shopping Mall僅有的特色，“大”更容易產(chǎn)生問題?！按蟆笨梢匀菁{更多的商品種類，但如果缺乏規(guī)劃性，就容易使店面布局分散、商品種類繁雜。,2、購(gòu)物中心的定位 一般來說郊區(qū)型的mall面向大眾消費(fèi)，高檔店數(shù)量較少，餐飲也是以大眾消費(fèi)為主，很難見到高檔餐飲。一個(gè)購(gòu)物中心位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，這么大的規(guī)模，定位應(yīng)在中檔以下的消費(fèi)水平，成為吸引客戶的重要焦點(diǎn)。 3、shopping mall這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對(duì)發(fā)展商的資金、管理、招商提出了很高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)商要有豐富的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。,MALL通過提供長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院等，帶給消費(fèi)者休閑空間；購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂區(qū)域的合理搭配滿足消費(fèi)者一次購(gòu)足和一站式休閑消費(fèi)的需求，使消費(fèi)模式得以升級(jí)；新一代的MALL獨(dú)具匠心的主題營(yíng)造使MALL的娛樂休閑功能更加突出，回歸購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的本質(zhì)休閑時(shí)代的產(chǎn)物