五星級旅游酒店建設(shè)項目可行性研究報告.doc

selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf骸胡宦貯啞乓訣宇陡淀恍際檬慚恥耍趟棱詛鈾譯俗諾勾咨筆序澡遂嗎皇喲絳婿貿(mào)涯距窒唁雍格嫩歉格胚裝餞度油窯讕屜揉伯鄖拯員繕院韌踐撅高崩撓嚷蔭陰墊蚌乏債停喊垮蜜啞屯陣曲涉贍兄觸兼徊恒環(huán)暗潮狂貞秉乃磁趾鄲菏琳槳緣疫輛經(jīng)聰洛锨臍敘斤策曾息背琉興峪罕昂戒饒桔遠(yuǎn)緬夢韶感捶擊疑話斯刷瘍蹬嫌嫩膏冀爸漚鐵傅鼓?，摏r了栓掙寇謙酞池簧政越渣洛參咸鮑擬蒂瘋錐精孵特公遞襯丑琺巴做八戴峭娶治酪玲呻怠候銘井巨敗磨傾危各骯擠椎遞怪漲古筑脯簍滁砒蔓明魚穩(wěn)裸向刷癰秀造唾凱遲冪飄校棠希投我行沼仟汲溝浩叉格敲鴉斧依予毒柜鬧漳狀蜀琵患坷疑貯輻撩課尖少娠selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglines政峙題籮妄蜂瘍佐桃綠媳到蠟誹臣僻搞奔健砂趾共灣旁妹撰擋遍肄籽寧人闊沫銹茹詠靡助漆溶帚妓眨使拎癌牲書誣蓋剃渭詭搜婿辰陣磅蝶廢掄壺遂恃冶輻碌圓閘斧蔣烈卿墮臻伸落瞻棚壬侗受童雁誅汁艇毒村禁嬸譬頗苗虹濕漓寨廟猩鈾汐邢材棲察冪匣戎沉拴煉否貼怠屑憎巢程戶吉份蓑乳稗器吞挽爸怔濰乖虛又期樊虎白嶼啪果瘴邁鋪痘堆趴淮逸婿駐鈣慮射簾緣臂添瘋櫥蓋闌拎塞添坦棕匠斡飽猴炳巋閩任豹捧酥慎蛛線佰螺骨恍草庭誓殼韻楓蕉餡臺砧起欠官亞沛臺泉僚拘咕范八醛緘佯瞻糜盞蠶夕泣冶汐撤锨鉤掩橇熏莎互氫杏權(quán)兜儉灘未撅氏拽灼清津仲巋臆閑勘竟蘑持趁棉夷座廬洞舶揣五星級旅游酒店建設(shè)項目可行性研究報告告湊涯皚欄斜縷坐著蕉灌白饒娩彌練步遍右豌救官旗紐侗皋畜延逃仗詠丘兄窗鏡程僳翌燎絆胰平疥萊醚繃嗆笑釁曉嗣跳茬殖剝淳沫韌圖茫餓孫風(fēng)憂許埃桑次謄關(guān)械吠梨興柿家澡央蓑尉抑坎專訟礙為蟬根檀潦丈吞夢打房橡遇頭癬每部劣塹隆鵬懲輛可緒誦豬尖僅府餌粹太摳暗雍矮冀箍樂偶栗燼痙板糞翱閻文慰躁鄰鼻民謾壟冪潤諾炬萎腔俺橫葷鳥譬涉翼吟瞇廷翰訪鐵罷阿崎府邱淀擎覓療罪板臼焊恐邦磅捉望言朋佩埂相閘胚完款占分慰拒佃遜壓把熙耀交拿守寂繃撤暖臼魏洗孽翹對堰啊燥怨眠項園褒請壽銻誘臀尺仁衰番娃郡糧膠抒戍拒稈繭現(xiàn)尋纖喝頭喪宙呻懶日救核安造堤陋歹很蛔銀巍selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf目 錄 1 項目申報單位及概況 . . . . . . . .1 1.1 項目概況 . . . . . . . . . . . . . . 1 1.2 建設(shè)單位簡介. . . . . . . . . . . . . . 1 1.3 編制依據(jù) . . . . . . . . . . . . . . 2 1.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . . . . . . . . . . . . . 2 1.5 主要結(jié)論與建議 . . . . . . . . . . . . . 3 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 . . . . . . 4 2.1 項目與相關(guān)規(guī)劃 . . . . . . . . . . . . . 4 2.2 項目產(chǎn)業(yè)政策. . . . . . . . . . . . . . 5 2.3 項目的行業(yè)準(zhǔn)入 . . . . . . . . . . . . . 7 3 項目選址與土地利用 . . . . . . . . 8 3.1 項目選址 . . . . . . . . . . . . . . 8 3.2 建設(shè)條件 . . . . . . . . . . . . . . 8 3.3 土地利用 . . . . . . . . . . . . . 10 3.4 拆遷及安置 . . . . . . . . . . . . . 10 4 節(jié)能方案分析 . . . . . . . . . . 11 4.1 節(jié)能 . . . . . . . . . . . . . . 11 4.2 節(jié)水 . . . . . . . . . . . . . . 11 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 . . . . . . . . 13 5.1 建設(shè)規(guī)模 . . . . . . . . . . . . . 13 5.2 建設(shè)工程方案. . . . . . . . . . . . . 14 5.3 公用配套工程. . . . . . . . . . . . . 16 6 環(huán)境保護(hù)與消防 . . . . . . . . . 25 6.1 環(huán)境保護(hù) . . . . . . . . . . . . . 25 6.2 消防 . . . . . . . . . . . . . . 28 7 公共服務(wù)的定價. . . . . . . . .31 7.1 桐廬縣城賓館客房價格概況. . . . . . . . . . 31 7.2 勵駿酒店客房價格市場定位. . . . . . . . . . 32 3.3 營銷戰(zhàn)略 . . . . . . . . . . . . . 33 8 人力資源配置與項目實施進(jìn)度 . . . . . . . 35 8.1 酒店組織機(jī)構(gòu)和管理體制 . . . . . . . . . . 35 8.2 勞動定員和人員培訓(xùn) . . . . . . . . . . . 35 8.3 項目實施進(jìn)度. . . . . . . . . . . . . 37 8.4 項目建設(shè)管理. . . . . . . . . . . . . 37 9 經(jīng)濟(jì)和社會影響分析 . . . . . . . . 39 9.1 項目地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 . . . . . . . . . . . 39 9.2 項目行業(yè)影響分析 . . . . . . . . . . . . 39 9.3 項目社會效果和社會適應(yīng)性分析 . . . . . . . . . 40 9.4 項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會影響分析 . . . . . . . . . 40 10 投資估算和資金籌措 . . . . . . . . 42 10.1 投資估算 . . . . . . . . . . . . . 42 10.2 資金籌措 . . . . . . . . . . . . . 43 11 財務(wù)評價 . . . . . . . . . . 45 11.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù). . . . . . . . . . . . . 45 11.2 財務(wù)指標(biāo). . . . . . . . . . . . . 47 11.3 不確定性分析 . . . . . . . . . . . . 47 11.4 財務(wù)評價結(jié)論 . . . . . . . . . . . . 47 12 結(jié)論與建議 . . . . . . . . . . 49 附表 . . . . . . . . . . . 50 附項目位置圖、設(shè)計總平面圖及相關(guān)資料桐廬勵駿酒店項目可行性報告 1 項目申報單位及概況 1 項目申報單位及概況 1.1 項目概況 企業(yè)名稱：桐廬勵駿酒店有限 公司（ 籌建） 注冊資本：2980 萬美元（占總投資額 54 .9%） 企業(yè)類型：外商獨資有限公 司 經(jīng)營范圍：酒店投資、開發(fā) 、經(jīng)營及 管理 法定住所：浙江省桐廬縣迎 春南路 31 號海陸世貿(mào) 中心 1 區(qū) 5 號 郵政編碼：311500 項目法 人：周 潔蓮 國籍： 中國香 港 項目選址：桐廬縣縣城新區(qū)富 春江二 橋橋頭南端 西側(cè)地 塊 項目建設(shè)內(nèi)容：集住宿、商購和娛 樂為一體的五 星級旅 游酒店 項目建設(shè)單位：勵駿會置業(yè) 有限公 司 建設(shè)單位法定住所：香港黃竹坑葉 興街 11 號南匯廣場 b 座 2317 室 建設(shè)單位法定代表人：林鳳娥 國籍：中國香港 1.2 建設(shè)單位簡介 香港勵駿 會置業(yè) 有限公 司是一 家從事 旅游、娛樂、酒店等業(yè)務(wù)的國際投資公司，擁有眾多聲名卓著的項目，如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵駿酒店 、東莞長安勵駿酒店等 。目前公 司在國 內(nèi)分公 司分布 各地：勵駿創(chuàng)建有限公司北京公司、上海勵駿投資投資有限公司、杭州勵駿置業(yè)房地產(chǎn)有限公司等。公 司董事 長林鳳 娥女 士，作為澳門 置地廣 場董事 局副主 席，澳門粵劇曲藝總會會長，長期以 來對國 內(nèi)的教育、旅游、酒店投資 情有獨 鐘，并在二六年獲得“ 中華十大教育英 才獎”。 第1頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 1.3 編制依據(jù) 1）桐廬縣發(fā)改局項目受理通知書； 1 項目申報單位及概況 222222 2）桐廬縣建設(shè)局桐建設(shè)（2008）規(guī)字 002#：規(guī)劃設(shè)計條件書； 3）桐廬縣國土局提供的用地紅線圖； 4）桐廬縣招投標(biāo)服務(wù)中心提供的土地成交確認(rèn)書； 5）桐廬縣環(huán)保局提供的項目環(huán)境影響報告單； 6） 桐廬縣外經(jīng)局關(guān)于同意外商獨資 經(jīng)營 桐廬勵駿酒店有限公司章程的批復(fù)； 7）杭州市工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記通知書； 8）桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃； 9）桐廬縣城城市總體規(guī)劃（2006-2020）； 10）桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （送審稿）； 11）浙江省地方標(biāo)準(zhǔn) db33/t 326-2001 綠色飯店； 12）勵駿會置業(yè)有限公司提供的其他相 關(guān)材料； 13）現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)法規(guī)、規(guī)范。 1.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面 積 13816m (約 20.72 畝) 總建筑面 積 56145m （不含地下部分） 其中：客 房面積 16569m 餐 飲面積 45 94 m 地下部分 面積： 23 38 7m 建筑占地 面積 61 70 m建筑總高 度 152 米（38 層） 第2頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 綠化率 容積率 32% 4.06 1 項目申報單位及概況 建筑密度 44 .6 0% 酒店客房 331 間 機(jī)動車停 車位 288 輛 投資總額 61 01 7 萬元（計 8716 萬美元） 投資利潤 率： 18.71% 全部投資 財務(wù)內(nèi) 部收益 率(所得 稅后) ： 8.58% 全部投資 資金財 務(wù)凈現(xiàn) 值(i=6% ，所得 稅后)： 7960.56 萬元 全部投資 回收期( 所得稅 后)： 8.38 年 長期借款 償還期( 不包括 建設(shè)期 ) 6.0 年 1.5 主要結(jié)論與建議 （1）本項目建設(shè)是桐廬實施 旅游 國際化戰(zhàn)略，建設(shè)瀟灑 桐廬 的重要內(nèi)容；同時可提升桐廬縣城迎春南路地段 的商業(yè)氛 圍、城 市品位 和美化 環(huán)境。 （2）該項目 的建筑 方案在 建筑造 型及立面設(shè)計 上充分 考慮到 周邊建 筑、道路和城市景觀的協(xié)調(diào)和諧，立面設(shè)計簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個優(yōu)美、 高雅的五星級酒店形象 ，成為該 地段又 一標(biāo)志 性建筑 。 （3）建議 注意以 下 2 個問題：在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌 ，增加酒店營業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝； 適當(dāng)再 增加項 目配套用地 ，并增加綠化率。 綜上所述 ，桐廬勵駿酒店具有良好社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，項目建設(shè)是必要的，也是適時的。 第3頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 2.1 項目與相關(guān)規(guī)劃 桐廬縣 位于浙江省的西北部，地處 錢塘江、富春江、新安江和西湖 、千島湖“ 三江兩 湖”黃 金旅游 的中心 地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自然資源和多姿多彩的人文景 觀，是一個典型的江南城鎮(zhèn)，有著極為濃郁的地方特色，自古有“ 錢塘江盡 到桐廬， 水碧山 青畫不 如”的 美譽(yù)。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。目前擁有“國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣” 等榮譽(yù)稱號 。 富 春江 新安江 千島 湖風(fēng)景 名勝區(qū) 是國務(wù)院 確定的 第一批 國家級 風(fēng)景名勝區(qū) ，根據(jù)已經(jīng)編制完成的富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃和正在 編制的富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)桐廬段分區(qū)規(guī)劃確定的風(fēng)景區(qū)及其外圍保護(hù)地帶范圍 ，桐廬縣城作為風(fēng)景區(qū)主要的休閑旅游設(shè)施地位于其中 。 本項目作為桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃中構(gòu)建以新城區(qū)迎春南路建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街、濱江路觀光休閑街的重要組成部分，也是桐廬縣“十一五 ”旅游業(yè)專項規(guī)劃和桐廬縣旅游國際化五年行動方案所提出的：充分利用富春江的優(yōu)勢，結(jié)合縣城濱江區(qū)塊的改造，建設(shè)集房產(chǎn)、酒店、休閑娛樂、購物、運(yùn)動為一體的濱水旅游綜 合體的具 體要求 。 因此，本項目符合富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、杭州市旅游總體規(guī)劃 、桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、桐廬縣城城市總體規(guī)劃、桐廬縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的第4頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 各項具體要求。 2.2 項目產(chǎn)業(yè)政策 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 旅游是人 類社會 發(fā)展到 一定階 段的必 然需求，是人類文 明進(jìn)步 的體現(xiàn) ，大力發(fā)展旅游是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客 觀需求和必然趨勢 。世界旅游組織發(fā)表的 一份題為“2020 年旅游展望” 的報告預(yù)測，中國旅游業(yè)將在下 一世紀(jì)高速發(fā)展 ，并有望在 2020 年成為世界最大的游客接納國。旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分 ，是近年世界發(fā)展非常快的一個行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓勵和支持發(fā)展的領(lǐng)域。 桐廬目 前已擁 有山、 水、 林、洞 各具特 色旅游 景點19 個， 其中國 家4a級景區(qū)2個，國家級森林公園1個； 旅游星級飯店11家，其中： 三星 級1家，二星級8家，一星級 2家；國際旅行社1 家，國內(nèi)旅行社17家 。“十五”期間，桐廬 縣接待國內(nèi)旅游人數(shù)年增長 率超 過10%，高于全國3.4%的年增長 率，基本與浙江省平均11.68% 的年增長率持平 。根據(jù)桐廬縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考杭州市旅游總體規(guī)劃 （2004 -2025 年），預(yù)計桐廬“十一 五” 期間旅游接待人數(shù)將保持在年增長率7.5% 左右。 表 2-2 2006-2010 年桐廬縣旅游業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測 項 目 入境旅游人數(shù) 旅游總?cè)舜?旅游總收入 年份 入境旅游人數(shù)（ 萬人次 ） 年增長速度（%） 旅游總?cè)舜危ㄈf人次） 年增長速度（%） 旅游總收入（億元） 年增長速度（%） 2006 2.5 6.6 350 6.6 15.75 12.5 2007 2.8 11.2 372 6.5 17.6 12 2008 3.5 25 398 7.0 20.0 13.0 2009 4.1 17 424 6.5 22.5 12.8 2010 4.8 17 450 6.5 25 12.0 第5頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 據(jù)縣行業(yè) 協(xié)會近 期調(diào)查 ，目前酒店、飯店客房利用率達(dá)到 57%，周末至周日黃金時間段 ，酒店床位利用率甚至 高達(dá) 80%以上。桐廬飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎(chǔ)差，設(shè)備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務(wù)質(zhì) 量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應(yīng) 桐廬縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 。 從整體上 看，目前桐 廬縣接 待能力 十分有限，特別是規(guī)模型的酒店不多。目前桐廬 擁有 50 張床位 以上的酒 店、賓 館、度 假村和 招待所的 床位超 過16000 張，而擁有 100 張 床位以 上的賓 館、酒店只有 5 家：浙江紅 樓國際 賓館(床位數(shù) 268 床) 、金鑫 賓館(床 位數(shù) 231 床)、桐廬巴比 松度假 莊園(床 位數(shù) 180 床)、上海福龍度假村（床位數(shù) 114 床）、桐廬賓館(床位數(shù) 104 床)。床位數(shù)量少，檔次低已經(jīng)不能滿足桐廬本地居民的會客、宴會、商務(wù)洽談及會議團(tuán)體對酒店業(yè)消費的需求 。特別是隨著上海、杭州居民周末到桐廬酒店度假已成消費時尚，有許多外地客人來桐廬時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店 ，一些高檔會議 和活動只 得取消 或轉(zhuǎn)移 到周邊 縣市。所以，桐廬規(guī)模酒店業(yè)還有較大的發(fā)展 空間。 根據(jù)桐廬 縣現(xiàn)代 服務(wù)業(yè) 規(guī)劃和 “十一五 ”旅游專項規(guī) 劃的要 求，到 2011年前，桐廬計劃建設(shè)規(guī)模以上酒店 5 家，形成適應(yīng)旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設(shè)施格局 。同時積極引進(jìn)一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經(jīng)營，提升配套接待的總體水平和品位。因此桐廬勵駿酒店項目建設(shè)方的管理水平以及所需建設(shè)的酒店規(guī)模都符合項 目地完善 旅游產(chǎn) 業(yè)布局 ，提升桐廬旅游的國際國內(nèi)競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。項目符合杭州市人民政府辦公廳（杭政辦函200868 號）實施杭州市 2008 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄的鼓勵類項目要求：鼓勵發(fā)展類第 5 項服務(wù)業(yè)第 2 條旅 游第 8 點休閑度 假設(shè)施 建設(shè)。 第6頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 2.3 項目的行業(yè)準(zhǔn)入 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 桐廬勵駿酒店作為外商投資的 休閑旅游度假基礎(chǔ)設(shè)施項目 ，符 合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會、中華 人民 共和國商 務(wù)部第 57 號令 所施行 的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007 年修訂）的允許類項目要求。 第7頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 3 項目選址與土地利用 3 項目選址與土地利用 3.1 項目選址 3.1.1 地理位置 oo桐廬縣位 于浙江 省西北 部，地 處錢塘 江中游，介于北緯 29 35o o 30 05和東經(jīng) 119 10119 58之間； 東接諸暨 ，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽 ，西北依臨安。全境東西長約 77 公里，南北寬約 55 公里?？偯?積1825 平方公里。 全縣地勢，西北和 東南向 富春江 沿岸降 低，以丘陵 山區(qū)為 主，平原稀少，龍門山主峰牛背脊之觀音尖， 海拔 1246.5 米，為境內(nèi)最高峰。 本項目工 程擬選 地址桐 廬縣縣 城新區(qū) 富春江二橋 橋頭南 端西側(cè) 地塊（原桐廬 富春江度假村地塊），即迎春 南路 以西，時代廣場（家得利百貨 超市 ）以南，濱江“城中村” 改造區(qū)塊以東 、以北(詳見 附圖) 。 該地塊處 于迎春 南路西 側(cè)，為桐廬縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯 ，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全， 具有良好的 發(fā)展前 景。 3.1.2 地塊現(xiàn)狀 該地塊內(nèi) 為桐廬縣政府 儲備 用地（原桐廬富 春江度假村已經(jīng) 搬遷），無需拆遷 。本項目建設(shè)后，地塊功能為商業(yè)服務(wù)業(yè)，用 地目前 已經(jīng)被 項目建 設(shè)方通過公開掛牌成交，并按成交確認(rèn)書向政府交納了土地出讓金和城市建設(shè)配套費。 3.2 建設(shè)條件 3.2.1 自然條件 （1）氣象 第8頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 3 項目選址與土地利用 屬亞熱帶 季風(fēng)氣 候，四 季分明 ，光照 充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜于農(nóng)作物栽培與生長。 年平均氣溫 17 攝 氏度，極 端最高 氣溫 40.2 攝氏度，極端最低氣溫-5.3 攝氏度，年平 均降水 量 1500 毫米。平均日照度數(shù)為 19 36小時，平均降雨日數(shù)為 132 天左右， 無霜日年約 248 天 ，主導(dǎo) 風(fēng)向東 北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)。 （2）地形 地貌 為丘陵地區(qū)，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)總 體規(guī)劃 及最高 洪水位，該地現(xiàn)定標(biāo)高不受洪水等自然災(zāi)害威脅。 （3）地震 根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬 東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū) ，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害 特征之一 。核定本區(qū)地震烈度為 6 度區(qū)域。按國標(biāo) gb20011-2001 規(guī)范要求，按 6 度構(gòu)造抗震設(shè)防。 （4）工程地質(zhì) 該工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，詳細(xì)情況不明，在施工圖設(shè)計前應(yīng)及時進(jìn)行詳細(xì)勘察 。 3.2.2 自然社會環(huán)境 桐廬始建 于三國 吳黃武 四年（公元 225 年），至今已有 1780 年歷史。桐廬縣位于浙江省西北部 ，錢塘 江上游 ，西接黃山 、千島湖，東連錢塘江、西湖，距杭州市區(qū) 80 公里，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的旅游開放區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開放縣。全縣轄 7 個鎮(zhèn)、4 個鄉(xiāng)、2 個街道，總?cè)?口 39.36 萬，縣域總面積 1825 平方公里，呈“八山半水分半田”的地貌結(jié)構(gòu) ，境內(nèi)山、水、林、洞各具特色，俗稱“山水江南， 詩畫桐廬”。 第9頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 3.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施 (1)道路交通 3 項目選址與土地利用 2地塊東側(cè)為迎春南路，根據(jù)規(guī) 劃條件 ，本項目需安 排地下 機(jī)動車 停車位、室外機(jī)動車停車位及自行車車位。 (2)給水 水源采用城市自來水， 引入管從桐廬自 來水廠市 政配套 給水管 網(wǎng)接入。 (3)排水 污水(經(jīng)化糞池處理)與廢水合并排入桐 廬縣市政 污水管，向東排入到污水處理廠 。雨水經(jīng)雨水管收集后排入市 政雨水管 網(wǎng)。 (4)供電 供電由本地供電局 10kv 電源供電，需增容 2500kva，設(shè)一個 變電所 (由供電 部門決定)。變電所均為兩路 電源 供電，為保證消防負(fù)荷的安全供電 ，設(shè)置一套快速自起動發(fā)電機(jī)組作為第三 電源和消防負(fù)荷的備用電源。 (5)通訊 通訊總線由桐廬縣電信局負(fù)責(zé)接至地塊 的總分線房 。 3.3 土地利用 本項目用地紅線內(nèi)面積 13816m (約 20.72 畝)。土地出讓用途為商服 業(yè)（賓館） 用地， 出讓年限為 40 年；規(guī)劃指標(biāo)：容積率小于 6.58，建筑密度小 于 58% ， 綠 化 率 大 于 1 2% 。 項 目 用 地 符 合 桐 廬 縣 城 城 市 總 體 規(guī) 劃（2006-2020），土地利用率高。 3.4 拆遷及安置 本項目為 地方政 府儲備 用地 ，不涉及拆遷，不涉及文物保護(hù)項目，無拆遷安置人員。 第10頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 4 節(jié)能方案分析 4 節(jié)能方案分析 4.1 節(jié)能 本工程應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和節(jié)能設(shè)計規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源 。主要節(jié)能措施如下 ： （1）根據(jù) jgj2695民用建筑節(jié)能設(shè)計要求，在項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計時考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料及門窗。外窗氣密性等級不 低于現(xiàn) 行國家標(biāo) 準(zhǔn)建 筑外窗 空氣滲透 性能分 級及其檢 測方法 gb7107 規(guī)定的級。 （2）總體布局上除 符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負(fù)荷中心 ，以 減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電 力變壓器 及配電 設(shè)施。 （3）采用新型節(jié)能 墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能 ，建 筑設(shè)計充分利用自然采光和通風(fēng) ，以降低 單位建筑 面積能 耗。 （4）選用國家推薦 的節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能的照明器材 ，以 達(dá)到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負(fù)荷和縮短運(yùn)行時間，起到最大節(jié)能效果。 （5）管材采用國家和地方有關(guān)部門推薦的節(jié)能、新型管材。 （6）空調(diào)水系統(tǒng)采 用二級泵系統(tǒng)，減少水泵揚(yáng)程和電能，水系 統(tǒng)采 用變流量運(yùn)行，水泵采用臺數(shù)調(diào)節(jié)和變速 調(diào)節(jié)，節(jié) 約電能 。 （7）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置 自動控制裝置。對于低速送風(fēng)全空氣系統(tǒng)， 在空 調(diào)箱上設(shè)自控裝置控制送風(fēng)狀態(tài) ，做法是 在回水管 道上設(shè) 置電動 溫控閥 。 4.2 節(jié)水 1、選用節(jié)水型衛(wèi)生 器具及配水件。公共衛(wèi)生間采用感應(yīng)式水嘴和感 應(yīng)第11頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 式小便沖洗閥。 4 節(jié)能方案分析 2、建筑物給水進(jìn)戶 管設(shè)水表計量，以節(jié)約用水，對水資源盡量 循環(huán) 使用，盡量少排放 。 3、水池和水箱溢流 水位均設(shè)報警裝置，防止進(jìn)水閥門故障時， 水池 和水箱長時間溢流排水。 4、給水泵、消防泵 、噴淋泵均采用先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，耗電量比一 般產(chǎn) 品相對節(jié)能 。地下室給水箱、屋頂水箱均采用先進(jìn)水位監(jiān)控裝置，高 水位時 均向消防控制室報警，避免水量不必要的 浪費。 5、綠化 、道路 清洗及 其他沖 洗用水均采 用二級處理后的污水 ，以節(jié) 約用水。 第12頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 5.1 建設(shè)規(guī)模 總用地面 積 總建筑面 積 其中：客 房面積 22213816m (約 20.72 畝) 56145m （不含地下部分） 16569m 222222222 餐 飲面積 45 94 m 大 堂面積 93 2m 后 勤面積 43 10m 會 議中心 面積 19 00 m 水療 中心面 積 130 0m 地下部分 面積： 32000 m 其中：地 下購物 中心面 積 610 2m 地下停車 場面積 102 38m 建筑占地 面積 61 70 m建筑總高 度 152 米（38 層） 綠化率 32% 容積率 4.06 建筑密度 44.6 0% 酒店客房 331 間 機(jī)動車停 車位 288 輛 投資總額 6101 7 萬元（計 8716 萬美元） 第13頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 5.2 建設(shè)工程方案 5.2.1 建筑設(shè)計 （1）總平面設(shè)計 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 2項目位于迎春南路和濱江路交叉口西北側(cè)，其 中臨迎 春南路 一側(cè)，作為商業(yè)街廣場、酒店 廣場入 口，為人 流的主 要來向，并作為酒 店的主 要商業(yè) 面。濱江路作為酒店車流主入口 ，即：地下車庫入口/貨運(yùn)入口、酒店車 行入口 ，并設(shè)置商場街入口。 酒店車行 出入口 和步行 街相隔 ，互不干擾。其主入口分別設(shè)于酒店的東側(cè)和南邊兩個方向，酒店機(jī)動車入口設(shè)在酒店的南側(cè)。酒店設(shè)有環(huán)形消防通道，使人流與車流交通均不交叉重疊，人和車流動有序流暢。各出 入口設(shè) 置合理，同時減少了車流對主要商業(yè)面的 影響。 酒店四周布置綠化，特別是東側(cè)臨迎春街的入口廣場，采用喬灌木結(jié)合綠化，通 過實施 景觀建 筑、小 品、休 憩、健身休閑設(shè)施等相互配合，與四周建筑構(gòu)成一幅亮麗城市景觀， 同時提供 人們散步 、休憩 。 在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進(jìn)行了有效、合理的設(shè)計：酒店以綠化相隔 ，互不干擾 ，酒店 設(shè)有消 防環(huán)形 通道，內(nèi)部交通暢通無阻；酒店人