怎樣看待房地產(chǎn)調(diào)控政策.ppt

07年度房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo) 06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇 形勢與政策中國房地產(chǎn)業(yè)去向何方？ 主講：陳 淮 國家建設(shè)部政策研究中心主任 時(shí)間：年月日 地點(diǎn)：白鷺洲寶龍大酒店 主辦：廈門紫星教育機(jī)構(gòu) 協(xié)辦：廈門寶龍集團(tuán) 報(bào)名電話：,房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈及其活動,3,房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈第一步就是項(xiàng)目決策 走對了方向,你已經(jīng)成功了50%. 走錯(cuò)了方向,你離成功越來越遠(yuǎn),而且將會付出沉重代價(jià),正確的決策,是企業(yè)全體生死存亡的命脈!,學(xué)者陳淮？官員陳淮？ 代言消費(fèi)者？代言開發(fā)商？ 代言政府部門？還是代言利益集團(tuán)？ 我們?yōu)槭裁葱枰惢? 國家建設(shè)部政策研究中心主任,是頭銜還是實(shí)力? 中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師,是學(xué)者還是行家? 國家級有特殊貢獻(xiàn)專家是否可以給我們切身的指導(dǎo)? 請看一個(gè)真實(shí)的陳淮， 將會帶來什么戰(zhàn)略分析？,陳淮是誰?,5,陳 淮 建設(shè)部政策研究中心主任,陳淮，男，1987年在中國人民大學(xué)獲博士學(xué)位，1993年獲研究員職稱，為國家級有特殊貢獻(xiàn)專家，曾任國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長，現(xiàn)任建設(shè)部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長，中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系系主任，中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師；曾于1987年至1989在日本東海大學(xué)作訪問學(xué)者，1992年至1993年在美國斯坦福大學(xué)作客座研究員；出版有工業(yè)化中國面臨的挑戰(zhàn)、日本產(chǎn)業(yè)政策研究、對話“ 十五”中國中長期發(fā)展戰(zhàn)略再審視、走過世紀(jì)之交：戰(zhàn)略與政策研究、熱點(diǎn)隨想、 大道至簡給EMBA講經(jīng)濟(jì)學(xué)等專著十余部，公開發(fā)表論文數(shù)百篇；主要研究領(lǐng)域：工業(yè)化理論、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論、區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論、人口就業(yè)理論等；曾獲國家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)（集體）、國家發(fā)展獎(jiǎng)一、二等獎(jiǎng)（集體）、國家教委優(yōu)秀著作獎(jiǎng)（個(gè)人）、遼寧省社會科學(xué)一等獎(jiǎng)（個(gè)人）；主持過跨世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展過程中的中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究、世紀(jì)末的中國經(jīng)濟(jì)增長、過剩經(jīng)濟(jì)：形勢與對策、重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)重組研究、 1999：中國中長期發(fā)展戰(zhàn)略再審視、中國國有投資 公司在發(fā)展與改革過程中的戰(zhàn)略定位、 保障國家石油安全的戰(zhàn)略思路等重大 課題研究。,6,怎樣看待房地產(chǎn)調(diào)控政策,7,政策的根本目的 是讓老百姓都住上房子！,8,【內(nèi)容提要】 對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目標(biāo)有四個(gè)方面，房價(jià)只是其一。 平均房價(jià)下降并不一定意味著實(shí)際買房的價(jià)格就下降。 政策的最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是人們的主觀愿望。 政策的根本目的是讓人民群眾住上房子。 鼓勵(lì)老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。 中國居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上沒有過的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。 可以肯定地說，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。,9,一、調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)是多重的 一是投資規(guī)模過大； 二是房價(jià)上漲過快； 三是供給結(jié)構(gòu)不合理； 四是市場經(jīng)濟(jì)秩序存在著混亂。,10,從長期看，調(diào)控政策的取向還包括調(diào)整富人和窮人在資源占有上的關(guān)系，維護(hù)社會公平。例如，通過稅賦等手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源； 通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件； 推進(jìn)資源節(jié)約，例如發(fā)展節(jié)能省地型住宅，抑制奢侈性住房消費(fèi)，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)；加快存量資源的優(yōu)化配置，例如推進(jìn)現(xiàn)有住房市場化流動，提高既有城市住房資源的利用效率； 完善市場體系，例如形成一級 市場、二級市場、租賃市場和 中介市場之間的合理結(jié)構(gòu)關(guān)系等。,11,二、政策與房價(jià)漲跌之間存在復(fù)雜關(guān)系 調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房價(jià)。其目的在于穩(wěn)定房價(jià)和抑制房價(jià)過快上漲。 “穩(wěn)定”和“抑制過快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。例如政策規(guī)定對非普通住房征營業(yè)稅，這顯然會提高而不是降低買方價(jià)格，這會極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房價(jià)穩(wěn)定。,12,政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)量。供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房價(jià)下降。但平均房價(jià)下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價(jià)格就下降。,13,有些目前人們熱衷的樓盤，近期不一定跌，但5年后也許會跌。反之也一樣。一個(gè)明顯例證是，5年前的“明星”樓盤人們現(xiàn)在還看得上嗎？目前調(diào)控房價(jià)上漲過快，但廣州很多住房的價(jià)格和1999年相比是下滑很多的。,14,普通居民在購房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房價(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長達(dá)20年左右的按揭期間或長期持有期間，累積起來的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過房價(jià)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。,15,三、政策的根本依據(jù)是客觀規(guī)律 制定調(diào)控政策最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是哪一部分人的主觀愿望。 人們希望一年中只有春天，但那是辦不到的事。 在市場經(jīng)濟(jì)下，政策和市場的基本關(guān)系是，政策是補(bǔ)充、修正市場機(jī)制不足的。離開市場的具體情況是無所謂政策的。,16,我國住房問題中，最需要政府政策的部分是完善住房保障體系。 這部分資源的配置原則和市場競爭、市場價(jià)格無關(guān)，或無直接關(guān)系。,17,解決窮人住房要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產(chǎn)品，而不是市場提供的競爭性產(chǎn)品。依靠“市場”以及市場中的“價(jià)格”信息，是無法制定出能夠保障真正困難和特困群體住房需求的政策的。,18,四、鼓勵(lì)而不是限制老百姓買房子 仍是調(diào)控政策的主要取向 鼓勵(lì)而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策中，居民購買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠?？梢哉f，進(jìn)一步鼓勵(lì)老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。,19,五、當(dāng)前政策本質(zhì)上是一種預(yù)防性政策 市場價(jià)格的漲落波動、供大于求和供不應(yīng)求的交替出現(xiàn)，在市場經(jīng)濟(jì)下是一種正常和不可避免的現(xiàn)象。如果這個(gè)波動或交替可能會影響到社會穩(wěn)定或社會整體利益，那么政府有責(zé)任有預(yù)見采取政策措施加以防止。,20,目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說仍是一種“預(yù)見性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時(shí)間，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，政策就將抑制局部問題擴(kuò)大為全局性問題，以此防止一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長影響國民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。,21,1980年以來，中國城市人口增長了167，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過去200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。,22,任何政策制定者的認(rèn)識都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美國的能源政策要是沒有缺陷就不會有加州電力危機(jī)，歐洲的社保政策要是沒有缺陷就不會成為其財(cái)政和社會的包袱。全世界的政府都是不斷從失誤、不足中找出教訓(xùn)，完善政策的。,23,中國現(xiàn)在面臨的住房問題是一個(gè)復(fù)雜的問題。過去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了?，F(xiàn)在這個(gè)被掩蓋的需求釋放到了市場中，直接面對價(jià)格一個(gè)選擇條件?？梢哉f，供給者、需求者、政府都沒有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場和消費(fèi)者也需要。可以肯定地說，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說以前的政策。,24,六、對房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長期政策 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不存在何時(shí)結(jié)束的問題。 政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。,25,以金融和財(cái)政手段進(jìn)行調(diào)控，也并非只有提高利率和取消契稅優(yōu)惠一個(gè)方向或方式。例如，為解決低收入群體住房問題，政府可對其“貼息”，“貼息”可以“降低”購房者利息負(fù)擔(dān)。從長遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。,26,影響房地產(chǎn)市場的財(cái)政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對土地等要素征稅、對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對持有環(huán)節(jié)征稅和對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個(gè)方面。對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動用稅收手段，也包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和資本利得稅等多種選擇。,27,應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財(cái)政手段，并非就是針對房地產(chǎn)市場。例如，影響中國利率決策