證券其它相關(guān)論文-我國(guó)住房抵押貸款證券化探討.doc

證券其它相關(guān)論文-我國(guó)住房抵押貸款證券化探討摘要:住房抵押貸款證券化在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)相當(dāng)成熟,隨著我國(guó)住房體制改革的深化,也逐步與國(guó)際接軌。發(fā)展住房抵押貸款證券化對(duì)彌補(bǔ)住宅業(yè)資金缺口、降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、合理配置社會(huì)閑置資金、刺激居民購(gòu)房有效需求等有很重要的意義。介紹了住房抵押貸款證券化的概念和在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀,分析實(shí)施住房抵押貸款證券化面臨的各方面障礙,探討促進(jìn)住房抵押貸款證券化發(fā)展的措施。關(guān)鍵詞:住房抵押貸款證券化；現(xiàn)狀；發(fā)展措施住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入代寫論文流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn),轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。隨著消費(fèi)信貸的發(fā)展,銀行住房抵押貸款規(guī)模急劇增加,銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),發(fā)行住房抵押貸款將解決這一問(wèn)題,同時(shí)可使房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取增量資金,推動(dòng)該行業(yè)的發(fā)展,為投資者提供新的投資工具,活躍金融市場(chǎng)。具體說(shuō)來(lái),住房抵押貸款證券化的推行和發(fā)展將帶來(lái)如下益處:1有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道實(shí)行住房抵押貸款證券化,將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券,在資本市場(chǎng)上出售給投資者,銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款,從而拓寬銀行的籌集渠道,擴(kuò)大銀行的資金來(lái)源,增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。在我國(guó),隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大,資本市場(chǎng)的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展,住房抵押貸款證券化必將成為我國(guó)商業(yè)銀行籌集長(zhǎng)期性信貸資金的一條主渠道。2有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)一般來(lái)講,商業(yè)銀行只擁有短期資金,其經(jīng)營(yíng)的原則是安全性、流動(dòng)性和盈利性。而據(jù)權(quán)威部門測(cè)算,今后一段時(shí)期內(nèi),我國(guó)對(duì)住房抵押貸款的需求規(guī)模每年將達(dá)到3000至4000億元人民幣。發(fā)放這樣大規(guī)模的長(zhǎng)期資金,短存長(zhǎng)貸的矛盾將是銀行面臨的一大問(wèn)題。而化解這一問(wèn)題的一個(gè)有效辦法是銀行將抵押貸款出售,并由特殊機(jī)構(gòu)進(jìn)行包裝后發(fā)行證券,即抵押貸款證券化,從而在確保一定盈利水平的同時(shí)提高資金的流動(dòng)性,并通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的安全性,最終達(dá)到商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的目的。3有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力實(shí)行住房抵押貸款證券化,不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來(lái)源,增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。(1)銀行對(duì)已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能,從而可以給銀行帶來(lái)費(fèi)用收入。(2)銀行也可以作為證券包銷商,為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù),從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。(3)住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后,如有剩余,銀行還有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢?住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限,開發(fā)了新的收入來(lái)源。4有利于我國(guó)現(xiàn)代金融市場(chǎng)的發(fā)展住房抵押貸款的證券化可使直接融資與間接融資形成互動(dòng),最終建立起以直接融資為主的現(xiàn)代金融市場(chǎng)體系,這與當(dāng)今國(guó)際金融證券化的發(fā)展趨勢(shì)一致。同時(shí),它有利于形成全國(guó)統(tǒng)一的金融市場(chǎng),使資金實(shí)現(xiàn)更廣闊范圍的優(yōu)化配置。再次,住房抵押貸款證券化有利于繁榮金融市場(chǎng)、培育市場(chǎng)主體,加快我國(guó)金融市場(chǎng)與國(guó)際接軌的步伐。也有利于培育有關(guān)證券機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu),豐富居民投資渠道,活躍金融市場(chǎng),推動(dòng)金融創(chuàng)新。當(dāng)然,另一方面,也有很多專業(yè)人士指出現(xiàn)在推行的住房抵押貸款證券化是個(gè)“早產(chǎn)兒”,實(shí)際不成熟。它能否順利發(fā)展還要經(jīng)歷重重的阻礙:(1)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)還很不成熟。一是我國(guó)尚未建立完善的個(gè)人信用登記制度,這就給銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用評(píng)估帶來(lái)了困難,使貸款手續(xù)較為繁瑣,嚴(yán)重制約了抵押貸款的發(fā)展。二是由于各種類型的借款人可用于還款的現(xiàn)金流不一樣,這就需要有各種不同的抵押貸款方式來(lái)滿足其要求,而我國(guó)目前的貸款方式主要是固定利率等額償還方式,貸款方式比較單一,這一方面限制了貸款需求范圍,另一方面也不利于降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。三是抵押貸款的保險(xiǎn)制度有待完善,現(xiàn)有的保險(xiǎn)制度根本無(wú)法滿足抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上降低和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。(2)商業(yè)銀行對(duì)抵押貸款證券化的需求仍不迫切。首先,我國(guó)商業(yè)銀行目前并不缺乏持有抵押貸款所需的資金。這一方面是因?yàn)槲覈?guó)抵押貸款市場(chǎng)總量不大,商業(yè)銀行還沒有因?yàn)樽》康盅嘿J款期限長(zhǎng)而出現(xiàn)信貸資金不足和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。另一方面是因?yàn)槲覈?guó)金融機(jī)構(gòu)存款的增長(zhǎng)速度較快,在當(dāng)前優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目不多的情況下,銀行普遍出現(xiàn)存差,資金是有剩余的。其次,我國(guó)商業(yè)銀行屬于全國(guó)性銀行,找押貸款在全國(guó)的優(yōu)化配置可以不通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)也能實(shí)現(xiàn)。再次,我國(guó)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量一直較差,提高資產(chǎn)質(zhì)量是當(dāng)前的一項(xiàng)迫切任務(wù)。而住房抵押貸款是壞帳率最低的資產(chǎn),每家商業(yè)銀行都把它視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),將抵押貸款業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)之一,在達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)警戒線前,商業(yè)銀行是不會(huì)愿意出售這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的。(3)抵押貸款證券化仍然缺乏法律制度等基礎(chǔ)保障。首先,抵押貸款證券化將遇到現(xiàn)行法律法規(guī)的制約。比如根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的民法通則相關(guān)規(guī)定,則商業(yè)銀行在出售抵押貸款債權(quán)給特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)時(shí),必須征得債務(wù)人的同意,并且不得牟利,這顯然使資產(chǎn)證券化難以實(shí)施。其次,缺乏抵押貸款證券化所需的相關(guān)法規(guī)。住房抵押貸款證券化所涉及的破產(chǎn)隔離制度、特設(shè)機(jī)構(gòu)的法律監(jiān)督以及擔(dān)保、信用評(píng)估、信用增級(jí)、稅收與會(huì)計(jì)制度等仍缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定。再次,目前我國(guó)金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施不全,金融監(jiān)管方式落后,金融風(fēng)險(xiǎn)壓力仍然較大等因素,都將制約著抵押貸款證券化的實(shí)施。住房抵押貸款是我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的切入點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)“新生兒”我們應(yīng)該給予更多的支持,創(chuàng)造更好的內(nèi)外部環(huán)境促進(jìn)其發(fā)展:(1)加快相關(guān)市場(chǎng)發(fā)展,為證券化提供基礎(chǔ)市場(chǎng)條件。一是要大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng),推進(jìn)住房商品化與貨幣化進(jìn)程,深化住房制度改革,同時(shí)要開放住房二級(jí)市場(chǎng),通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)來(lái)刺激、促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)快速、規(guī)范發(fā)展。二是要完善證券市場(chǎng),加快證券市場(chǎng)化發(fā)展速度,擴(kuò)大其容量和規(guī)模,規(guī)范證券交易行為,穩(wěn)定證券市場(chǎng)。三是積極培養(yǎng)住房抵押貸款市場(chǎng)。商業(yè)銀行要積極響應(yīng)國(guó)家消費(fèi)信貸政策,大力發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù),并且要加強(qiáng)對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的驗(yàn)證和監(jiān)管工作。政府要出臺(tái)鼓勵(lì)商業(yè)銀行擴(kuò)大住房貸款規(guī)模、放寬貸款條件的優(yōu)惠政策,積極培養(yǎng)具有權(quán)威性的擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司為住房貸款提供信用擔(dān)保,以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。(2)組建專門的住房抵押證券公司一SPV。SPV是專門從事資產(chǎn)證券化設(shè)計(jì)和發(fā)行的中介公司,它對(duì)發(fā)起人提供的貸款組合進(jìn)行評(píng)估,確定購(gòu)買價(jià)格,完成購(gòu)買交易,實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”。設(shè)立的主要目的是使特定的抵押貸款組合與貸款發(fā)行者實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)隔離。作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體,對(duì)住房抵押貸款證券化的運(yùn)行效率及未來(lái)發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能,從我國(guó)國(guó)情出發(fā),應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司。(3)分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券。在住房抵押貸款證券化的初期,可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡(jiǎn)單,可操作性強(qiáng),而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動(dòng)性和收益性。因此,我國(guó)政府抵押貸款證券化在試點(diǎn)階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認(rèn)購(gòu),又可以推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范,還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件,打好基礎(chǔ)。(4)加快住房抵押貸款證券化組織機(jī)構(gòu)建設(shè),完善中介服務(wù)體系。住房抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險(xiǎn)和資信評(píng)估等相關(guān)部門。建議由國(guó)家指定綜合管理部門牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。開辦初期,可由政府主管、開發(fā)商、銀行、證券、擔(dān)保、保險(xiǎn)等部門共同發(fā)起成立政府住房抵押貸款公司,待條件成熟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄煞莨?。必要時(shí),成立住房抵押貸款保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu),以國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)作為后盾?，F(xiàn)階段,可利用中國(guó)人民保險(xiǎn)公司開辦住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù),然后建立符合法律規(guī)范的專門保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),提高住房抵押貸款的安全性。此外,要完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu),組建大批借款人資格審查、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)證券評(píng)級(jí)等機(jī)構(gòu),提高業(yè)務(wù)咨詢、資信調(diào)查、房產(chǎn)評(píng)估和監(jiān)證登記等方面的服務(wù)質(zhì)量,滿足住房抵押貸款市場(chǎng)的需要。(5)大力推動(dòng)金融體制改革。首先,必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心,以建立現(xiàn)代銀行制度為目標(biāo),加快國(guó)有銀行商業(yè)化改革的步伐,建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系,從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理,確保貸款資產(chǎn)的質(zhì)量,這是我國(guó)抵押貸款證券化能否健康發(fā)展的前提。其次,必須逐步實(shí)現(xiàn)我國(guó)金融業(yè)主“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變?！盎鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)”是抵押貸款證券化的制度要求。同時(shí)住房抵押貸款證券化也可作為實(shí)施“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的突破口。再次,必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系。必須給予商業(yè)銀行一定的利率自主權(quán),先放開貸款利率,再放開存款利率。逐步實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場(chǎng)化,這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個(gè)合理的定價(jià)。最后,必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度。具體在住房抵押貸款證券化方面,政府需審批年度的市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模,至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、每筆的規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時(shí)間等,都可以交有特殊機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)情況自主作出決定。(6)加強(qiáng)立法工作,為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī),以保證住房抵押貸款證券化的有序發(fā)展。重點(diǎn)解決不動(dòng)產(chǎn)抵押處分權(quán)與政府行政處罰權(quán)的矛盾、抵押登記與評(píng)估的法律保證以及抵押擔(dān)保的約束機(jī)制等問(wèn)題。制定住房法、住房金融機(jī)構(gòu)組織法、住房抵押貸款保險(xiǎn)法等,同時(shí)要建立借款人資信審查、價(jià)格評(píng)估、抵押證券評(píng)級(jí)等一系列統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和金融機(jī)構(gòu)開辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)制度。此外,還要有相關(guān)法規(guī)來(lái)規(guī)范、監(jiān)督與住房金融有關(guān)的住房?jī)?chǔ)蓄管理、住房公積金管理以及住房補(bǔ)貼管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。(7)加快培養(yǎng)相關(guān)人才,著力于住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新。可采取“走出去,請(qǐng)進(jìn)來(lái)”方式,對(duì)現(xiàn)有從業(yè)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),或選派優(yōu)秀人員到高校深造進(jìn)修。要普及有關(guān)證券化知識(shí),提高市民的參與意識(shí)。通過(guò)住房金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新,可以聚集大量的社會(huì)資金,實(shí)現(xiàn)金融體系轉(zhuǎn)化投資職能,促進(jìn)住房金融交易規(guī)模的不斷擴(kuò)大。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極研究市場(chǎng)需