商鋪定價.doc

.商鋪定價原則及一般方式1、通過兩個方面來定價：（1）、投資回報的反推，基本以10年為回報周期（2）、市場比較法，以市場可類比項目基準(zhǔn)價格，再與自身項目進(jìn)行比較分析，如地段、商業(yè)氛圍、單體設(shè)計的合理性2、長春有一個項目（為二層）的定價，一層：二層=1：0.53、他們的推廣策略：一層與二層聯(lián)體推出，不單獨(dú)銷售一層。遵循樓上的方法,抓出均價.金角銀邊,角間和邊間的單價要高些.面積小的單價要高些,進(jìn)深淺,門面大的單價要高些.層高比較高的單價要高些,樓層越高,單價越低,具體高低差別的幅度,就真的要看具體的店面了.和位置/地形/項目經(jīng)營主題/當(dāng)?shù)刭徺I習(xí)慣都有關(guān)系商鋪定價的幾個參考:1.參考配套社區(qū)住宅價格:作為一二層的商業(yè)店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區(qū)配套,則價格基本控制在二層以上住宅均價的1.5-2.5倍;2.依據(jù)租金制定價格:根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平,按租金回報率在10%-20%的情況,反算商鋪的均價;3.根據(jù)商鋪定位用途:根據(jù)商鋪計劃的用途,根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐飲,娛樂,超市等)在城市中的相對經(jīng)營狀況,制定不同的價格.商鋪定價的一些參考原則:1.一層,二層的層差范圍在25%-40%2.臨街面即展示面的面寬比例越大則價格越高3.商鋪門面處于交通動線中的關(guān)鍵位置,隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價格逐漸降低4.價格同商鋪面積成反比執(zhí)行建議:1.一拖二式的銷售2.帶租約式的銷售3.返租銷售4.統(tǒng)一售后商業(yè)物業(yè)管理,統(tǒng)一招商5.作好銷售控制定價方法參考1、投資回報率法投資回報就是說出賣的門面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來定售價，比如是15年能租到40萬，那就定40萬。2、周邊價格參考法周邊價格參考法就是參考周邊其他項目的售價，進(jìn)行各項對比參數(shù)的調(diào)整，你的項目有可能高于其他項目，也有可能底于其他項目，就看你這個項目的定價參數(shù)是不是比其他的項目高。3、產(chǎn)品本身價值法產(chǎn)品價格就是覺得項目的各項參數(shù)加起來的價格能夠值多少錢。4、競爭分析法競爭分析法是建立在競爭項目的售價進(jìn)行定價。5、區(qū)域價格走勢法區(qū)域價格走勢法是判斷區(qū)域的價格走勢來定價。比如有可能高，那就先定高些。以上這些是比較通俗的說法，具體的還有些比較專業(yè)的術(shù)語。其實定價一般不可能是單一使用一種定價法的，一般都是將幾種集合起來。盡量結(jié)合圖表來說明，更加形象，容易打動發(fā)展商。大致價格分析的結(jié)構(gòu)可分為：商鋪投資界的定價原則在商鋪投資界有個基本的定價原則，一般街鋪的合理價格是同地段住宅的2-3倍。按這樣的定價，南龍山水人家商鋪的均價至少可以定在4000-5000元。何況對面就是黃山超大型的家具建材市場金太陽和知名中學(xué)田家炳，南龍商鋪獨(dú)享市場成熟購物流，跟市場、名校一起賺大錢