無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究報告.doc

關于無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究報告無錫市社會經濟比較研究所二三年四月二十八日關于無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究報告無錫市社會經濟比較研究所二三年四月二十八日無錫市鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究專家組成員名單顧問：榮敬本中央編譯局研究員,經濟社會體制比較主編，著名經濟學家無錫社會經濟比較研究所所長組長：浦文昌無錫社會經濟比較研究所執(zhí)行所長，高級研究員成員：孫道春無錫市規(guī)劃局原副局長，高級工程師馬澤發(fā)無錫市產權監(jiān)理處副處長，國家注冊房地產評估師，工程師王安嶺中共無錫市市委政策研究室副主任，高級經濟師湯可可無錫市檔案局副局長，高級經濟師林於豐原無錫市統(tǒng)計局城市調查隊長，高級統(tǒng)計師目錄1.0前言2.0總論3.0宏觀經濟與政策面分析4.0項目環(huán)境分析5.0開發(fā)地塊分析6.0市場調研分析7.0蘇錫常地區(qū)房地產業(yè)競爭態(tài)勢比較分析8.0客戶分析9.0市場定位思考10.0風險分析11.0結論和建議表格目錄及其頁碼表1、20002002年無錫蘇州常州主要經濟指標對比表2、無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構成表3、2001年無錫市GDP中第三產業(yè)要素構成表4、無錫市區(qū)20002002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計表5、無錫市國內生產總值與居民可支配收入增長簡表表6、2002年無錫市居民可支配收入分組表表7、2001年蘇州市區(qū)及蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經濟情況表8、蘇州市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況表9、蘇錫常三市房地產業(yè)發(fā)展情況表10、20002003年無錫市部分別墅基本行情1.1項目名稱：無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)。1.2項目建設單位：無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司)。1.3可行性研究承辦單位簡介：無錫市社會經濟比較研究所是由無錫市場協(xié)會(無錫市最大的行業(yè)協(xié)會之一)主辦，無錫市民政局批準并依法登記注冊的，具有獨立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營利性研究機構，主管部門為無錫市人民政府經濟體制改革辦公室。本所的主要業(yè)務范圍是:從事社會經濟體制比較、經濟改革、經濟管理、經濟結構調整、企業(yè)兼并重組、重大投資項目咨詢等問題的實證研究，同時為各類企業(yè)特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務。無錫市社會經濟比較研究所的領導成員是:吳敬璉所長（兼職）國務院發(fā)展研究中心研究員，全國政協(xié)常委，我國著名經濟學家榮敬本所長（兼職）中共中央編譯局研究員，經濟社會體制比較雜志主編，著名經濟學家趙人偉所長（兼職）原中國社科院經濟研究所所長、研究員，著名經濟學家浦文昌執(zhí)行所長經濟學高級研究員。王安嶺副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經濟師湯可可副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經濟師無錫社會經濟比較研究所先后承擔的大型科研和企業(yè)咨詢研究項目有:市場經濟與民間商會、縣鄉(xiāng)兩級地方政府的治理結構改革、從壓力型體制向民主合作型體制轉變、廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究、無錫朝陽集團改革重組方案、無錫食品商城短期質押貸款現貨批發(fā)交易方案設計等。先后出版理論學術專著5部，為數十個工業(yè)和商貿企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務。無錫社會經濟比較研究所與美國福特基金會具有良好的合作關系。研究所關于中國民間商會的培育和發(fā)展、地方政府治理結構改革、經濟體制轉型、地方黨組織領導方式的改革和完善等研究項目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德國中小企業(yè)聯合會就經貿中介、理論研究等方面進行長期合作。在美國福特基金會和國務院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機構支持下，研究所先后于2001、2002年連續(xù)兩次舉辦“市場經濟與民間商會國際研討會”，全國政協(xié)常委、著名經濟學家吳敬璉，國務院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經濟學家、美國及澳大利亞商會的代表，美國哈佛大學、波士頓大學教授等許多外國專家、學者與會參加學術討論。本所以嚴謹的學術研究作風和與國內外有關機構真誠合作的精神，在國內外相關研究領域具有良好的聲譽。1.4根據無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司的委托，無錫社會經濟比較研究所對無錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據是：1.4.1由開發(fā)公司提供的無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目建議書(以下簡稱項目建議書)；1.4.2無錫市錫山區(qū)國土管理局批準的用地規(guī)劃；1.4.3錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)劃局批準的無錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃。1.5范圍和限制:根據開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項目的可行性作前期的調查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經濟、技術論證和具體規(guī)劃、設計提供可靠依據。作為過渡性的可行性研究,本研究的調查預測誤差控制在25%30%。本可行性分析所采用的技術路線是：市場調查和收集資料數據處理定性、定量分析區(qū)域市場比較分析專家組綜合分析結論。從2003年2月底開始，我所專家組會同開發(fā)公司負責人就上述項目的可行性問題到蕩口鎮(zhèn)進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經濟、蘇錫常地區(qū)經濟發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產開發(fā)情況等文獻及數據資料，同時利用我所近年來作的相關問卷調查及無錫市房地產市場作的問卷調查數據資料，對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結論?，F將我們的調查情況和意見報告如下：2.0總論2.1項目概況根據開發(fā)公司提供的項目建議書，無錫鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目，位于無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內。項目規(guī)劃用地為2500畝，計劃分兩期開發(fā):第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率0.31,建筑密度15%，綠化率50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風格注意與古鎮(zhèn)風貌相協(xié)調，預計投資7.8億元。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個開發(fā)項目定位于“長江三角洲區(qū)域內規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內高收入階層人士服務的高級住宅區(qū)”。擬建設由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅區(qū)，以及生活配套服務區(qū)、高級會所等完善的公共配套設施，同時計劃將住宅項目與開發(fā)旅游項目相結合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設項目。整個項目總投資概算為13.96億元左右，預計在2003年動工，2008年竣工。2.2對開發(fā)項目總的評價通過對開發(fā)項目的實地考察和基于市場調查基礎上的定量、定性分析，我們認為:2.2.1我國宏觀經濟形勢在今后5年內，仍將繼續(xù)以78%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長,我國的房地產業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；2.2.2國家對房地產市場的宏觀調控，有利于我國房地產市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產開發(fā)已經實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經濟的快速發(fā)展，房地產市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設的條件下，在今后的5年中，本項目將成為無錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；2.2.3無錫市是長江三角洲經濟最發(fā)達、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002年人均國內生產總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20公里半徑之內現有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當，隨著無錫特大城市建設的快速推進，周邊地區(qū)（無錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設、民營經濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。2.2.4另外，我們還認為，該開發(fā)項目的成功，對于推進無錫市特大城市建設、改善投資環(huán)境，特別是對于加快無錫市東片的農村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風情旅游片區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。2.3根據以上總體評價，我們認為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構想基本切合實際。為此，可以作進一步詳細經濟技術論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風險，主要體現在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構想也有待進一步完善。在以后的進一步論證中建議注意：2.3.1由于該項目規(guī)模較大,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當分期,并注意現金流的測算。2.3.2研究表明當前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當大的差異，在設計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。2.3.3鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢，但標高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標準設置防洪設施，故本案防洪堤岸應按最高洪水位5.6M(吳淞高程)來確定堤岸標高(5.6+1.2M)。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標高也需提高。另外,當鵝湖水位較高時,該地塊還需要進行機械排水,這將提高造價和以后的管理運行成本,這是下一步作詳細經濟技術論證和規(guī)劃設計方案時必須注意的問題。3.0宏觀經濟與政策面分析3.1我國宏觀經濟將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展房地產業(yè)與國民經濟有著密切的關系。一方面，國民經濟發(fā)展趨勢決定著房地產業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產建設也是國民經濟發(fā)展的重要增長點?！熬盼濉币詠?，我國經濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經濟增長放慢的消極影響，實現了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內生產總值年間年平均增長.，并呈現良好的發(fā)展勢頭。2002年，全國GDP達到10.23萬億元，比上年增長8%。今年一季度，我國國民經濟增長速度又顯著加快，同比增長9.9%。國民經濟的快速發(fā)展也帶動了房地產業(yè)的發(fā)展，2002年，房地產開發(fā)投資絕對數達7736億元,占全社會固定資產投資43202億元的17.9%，比上年增長21.9%,快于全社會固定資產投資增長16%的比例對于我國國民經濟的發(fā)展趨勢,根據不久前召開的中央經濟工作會議精神、權威政府部門及許多著名學者、專家的預測，今后5年我國國民經濟必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是：3.1.1這是黨的十六大提出的全面建設小康社會的重要目標之一。十六大報告指出：“本世紀頭二十年經濟建設和改革的任務是，完善社會主義市場經濟體制，推動經濟結構戰(zhàn)略性調整，基本實現工業(yè)化，大力推進信息化，加快建設現代化，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。3.1.2制度與政策環(huán)境將更加有利于經濟增長,特別是民私營經濟將進一步加速發(fā)展；3.1.3積極和穩(wěn)健的宏觀政策（包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經濟適度快速增長的保證；3.1.4入世的積極效應將會進一步釋放。外貿進出口需求將繼續(xù)保持強勁增長勢頭?？鐕菊涌鞂⑸a基地向中國轉移，外商投資企業(yè)出口增長強勁（其出口額已占全國出口總額的50%以上）；3.1.5一些消費熱點正處于加快醞釀之中，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結構升級的推動下，有望進入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產業(yè)結構的升級，加快我國制造業(yè)和相關服務業(yè)的快速增長。3.1.6我國將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經濟部門的增長。當然，在國民經濟發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經濟復蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當的宏觀調控政策是可以克服或緩解的。正如著名經濟學家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實現經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。以上分析表明，未來5年中，國民經濟將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為住宅的建設、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。同時作為擴大內需的新增長點，住宅建設也將對國民經濟的增長作出更多的貢獻份額。3.2國家和地方房地產業(yè)政策走向近期內，國家和地方對于房地產業(yè)的政策動向可以用兩句話概括:繼續(xù)努力保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當前存在的各種突出問題。3.2.1繼續(xù)努力保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然從去年以來,一些中央高層領導一再強調要防止房地產過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經濟工作會議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質量密切相關。這些領域市場潛力大、產業(yè)關聯度大，對促進結構調整、拉動經濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展。”這一論述充分表明，在今后較長時間內，至少在本屆政府任期內，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現對房地產開發(fā)進行“一刀切”的強勁的收縮政策。3.2.2加強對房地產開發(fā)的宏觀調控力度。為了促進房地產市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強對房地產市場的有效調控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結構性問題，以防止出現較嚴重的風險。為此將逐步出臺一些相關調控政策。當前首先出臺的就是明令禁止別墅開發(fā)的一系列相關政策。如國土資源部已通過“全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”，提出“對違規(guī)建立的各種園區(qū)要進行清理，對土地執(zhí)法中的錯誤做法堅決糾正。”各級土管部門已經停止對別墅開發(fā)用地的審批。3.3上述政策走向對本項目的影響我們認為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是：3.3.1經濟型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。根據中國房地產指數系統(tǒng)主辦的上海別墅指數系統(tǒng)首次發(fā)布會的信息，上海別墅指數辦公室2003年3月“別墅指數報告”顯示，上海別墅指數已達1012點，比一月基期上漲12點，上漲比例1.3%。據該報告預測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經濟型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。3.3.2本項目的創(chuàng)意是“旅游度假區(qū)開發(fā)項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。3.3.3由于各級政府在近幾年中已經不再審批別墅片區(qū)用地，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當一批別墅開發(fā)的競爭對手。4.0項目環(huán)境分析4.1無錫國民經濟概況4.1.1無錫市行政區(qū)劃及地理位置。無錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口438.5萬，其中市區(qū)面積1659平方公里，人口210.6萬?，F轄江陰、宜興2個縣級市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個區(qū)。是全國首批13個較大城市和10個重點旅游城之一。4.1.2經濟總量。2002年無錫國內生產總值1601億元人民幣（下同），比上年增長11.4%，人均國內生產總值接近4400美元；全部工業(yè)總產值(現價)3455.84億元,增長21.8%,財政收入201億元，增長26%；固定資產投資總額570億元，增長15.7%；社會商品零售總額444.3億元，增長13.7%。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國百分之一的經濟總量。主要經濟指標在省內以至全國大中城市中繼續(xù)位居前列。城市綜合競爭能力在全國35個大城市中排名第六位。4.1.3地區(qū)的開放度。1985年無錫就被批準為沿海開放城市，至2002底，全市已累計批準外商投資企業(yè)6800多家，合同利用外資187.4億美元，累計實際利用外資114.78億美元，世界500家著名跨國公司已有50多家在無錫投資興業(yè)。2002年一年，合同外資和到位外資分別達到30億美元和17.4億美元，增長70%和26%。全市已形成3個國家級開發(fā)區(qū)和6個省級開發(fā)區(qū)，累計開發(fā)達96平方公里，合同利用外資、實際到位外資約占全市總量的3/4，成為全市對外開放的龍頭。外貿出口保持良好態(tài)勢，去年自營出口36億美元，增長7%。4.1.4區(qū)位優(yōu)勢。無錫位于長江三角洲的幾何中心，北枕長江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區(qū)域經濟圈內由38個縣，3300萬人口。無錫在在歷史上就是南北通衢、東聯西合的經濟聚集地。19世紀中葉，無錫就是中國“四大米市”之一，大江南北的“絲市”、“錢市”、“布碼頭”。上世紀初，無錫是中國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一。近年來隨著滬寧高速公路、江陰長江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設，無錫形成了域內半小時的通勤圈，與滬寧形成了一小時的通勤圈。海內外的大型超市和現代物流企業(yè)入住無錫，擴大對長三角地區(qū)的經濟輻射。無錫作為縱橫交錯的十字交叉點，區(qū)域性交通樞紐的地位日益凸出。4.1.5與上海的特殊關聯。無錫與上海具有源遠流長的經濟和人文關系。無錫歷史上曾以“