現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫目錄一、總論1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施17六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防23八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置24九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度28十、投資估算29十一、融資方案32十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)34十三、社會(huì)評(píng)價(jià)35十四、風(fēng)險(xiǎn)分析37十五、研究結(jié)論與建議39十六、附圖、附表42十七、組員評(píng)價(jià)59更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫一、總論一項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:現(xiàn)代花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值-服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)-以長遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2001、2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制報(bào)告的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是家的元素，是人生永恒的主題生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6.電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。4.項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為3906.08萬元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個(gè)240更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為2017.31元/m2寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2-140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬以下的占33%,承受總價(jià)格在21-30萬之間的占30.5%承受總價(jià)格在31-40萬的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬的占8%,承受總價(jià)格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.672002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達(dá)到958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬（其中住宅銷售面積393.13萬）同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)：中國最大的免費(fèi)課件資源庫2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。3.購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀