（管理科學與工程專業(yè)論文）房地產開發(fā)商與代理商之間委托代理關系研究.pdf

重慶大學碩士學位論文 中文摘要 摘要 房地產代理在國外的發(fā)展歷史比較悠久 在中國臺灣和香港地區(qū)也己經有了 3 0 多年歷史 而我國大陸地區(qū)的房地產代理業(yè)起步較晚 9 0 年代才逐漸發(fā)展起來 房地產開發(fā)商聘請代理商為其樓盤進行策劃 代理和銷售等工作 在一定程度上 可以達到分工 提高效率 但是 這同樣也會由于房地產開發(fā)商和房地產代理商 之間的信息不對稱 引發(fā)道德風險和逆向選擇問題 導致市場的低效率 本文正 是基于這樣的認識展開研究 本文首先綜述了委托代理理論的基本內涵和研究現(xiàn)狀 然后根據委托代理理 論的思想 針對房地產的特點 指出了房地產委托代理模型和傳統(tǒng)委托代理模型 的三點區(qū)別 房地產開發(fā)商的收入函數(shù)與樓盤體量相關 一般情況下開發(fā)商和代 理商關于樓盤品質的評估存在著差異 代理人努力程度和樓盤品質對收入的影響 程度隨著市場的變化而變化 并且根據這些區(qū)別建立了房地產委托代理模型 然 后在此基礎上進行了開發(fā)商和代理商關于樓盤品質評估相同情況下 評估不同情 況下和加入其他可觀測變量三種情況下的顯性契約設計 以及考慮代理人市場和 考慮相對績效兩種情況下的隱性契約設計來解決道德風險問題 對于委托代理中 的另外一個問題 逆向選擇問題 我們采用了模糊綜合評價方法 提出了應用二 級模糊綜合評價來評估代理商的能力 使得開發(fā)商對于代理商的能力有比較可靠 的評估 從而迫使能力低的代理商退出市場 解決逆向選擇的問題 在文章的最 后 我們指出了文章的一些創(chuàng)新和存在的一些不足 關鍵詞 房地產開發(fā)商 委托代理 房地產代理商 契約設計 重慶大學碩士學位論文英文摘要 a b s t r a c t t h e r ei sa l o n gh i s t o r yo fd e v e l o p m e n ti nf o r e i g nr e a le s t a t ea g e n t s a n db o t hi n t a i w a na n dh o n gk o n gs t i l lh a sb e e nw i t h3 0y e a r s h o w e v e r m a i n l a n d sr e a le s t a t e a g e n tm a r k e tg o tal a t e rs t a r t r e a le s t a t ed e v e l o p e r se m p l o ya g e n t sf o rs a l ea n d p l a n n i n g t oac e r t a i ne x t e n lt h i sc a nb em o r ee 拓c i e n t n e v e r t h e l e s s t h a tw i l ll e a dt o t h es i t u a t i o no fa s y m m e t r i ci n f o r m a t i o nb e t w e e nt h ep r o p e r t yd e v e l o p e r sa n dr e a le s t a t e a g e n t s w h i c hm a yr e s u l ti nl o we f f i c i e n c yi nt h em a r k e tc a u s e db ym o r a lh a z a r d p r o b l e m s t i l i sd i s s e r t a t i o ni n t r o d u c e st h ec o n c e p ta n dt h ec h i e fc o n t e n to fp r i n c i p a l a g e n t t h e o r yf i r s t l y t h e na c c o r d i n gt h em a i ni d e o l o g yo fp r i n c i p a l a g e n tt h e o r ya n dt h e c h a r a c t e r i s t i co fr e a l e s t a t e w ef i n do u t 3d i f f e r e n c e sb e t w e e nt h er e a le s t a t e p r i n c i p a l a g e n tm o d e la n dn 地t r a d i t i o n a lp r i n c i p a l a g e n tm o d e l 1 t h ei n c o m e f u n c t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p e rr e l a t e dt ot h eq u a n t i t yo ft h eb u i l d i n g 2 d i f f e r e n t r e s u l t se x i s tb e t w e e nr e a le s t a t ed e v e l o p e ra n dt h ea g e n ti ne v a l u a t i o no ft h eb u i l d i n g 3 1 1 1 em o d u l u so ft h ee f f o r to fa g e n ta n dt h eq u a n t i t yo ft h eb u i l d i n gt ot h ei n c o m e f u n c t i o nc h a n g i n gw i t l lt h em a r k e td e v e l o p i n g b a s e d0 1 1t h e m w ec o n s t r u c ta l l p r i n c i p a l a g e n tm o d e l0 1 1t h ef o u n d a t i o no ft h i s t h r e ed i f f e r e n c e s a f t e rt h i s w e d i s c u s s e de x p l i c i ti n c e n t i v em e c h a n i s md e s i g ni nd i f f e r e n ts i t u a t i o nf o re x a m p l e i nt h e s i t u a t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p e ra n dr e a le s t a t ea g e n th a v et h ef f 卸n l ea s s e s so ft h e q u a l i t yo ft h er e a le s t a t e a n di nt h es i t u a t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p e ra n dr e a le s t a t e a g e n th a v et h ed i f f e r e n ta s s e s so ft h eq u a l i t yo ft h er e a le s t a t e a n ds oo n t h e nw e d i s c u s st h ec o n t r a c td e s i g nb a s e do na g e n t sm a r k e ta n dt h er e l a t i v ep e r f o r m a n c e t ot h e c o n v e r s es e l e c t i o n w eu s ef u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n0 1 1a g e n t s ot h a ti tc a n f o r c et h ea g e n tw h o s ea b i l i t yi sl o wo f ft h em a r k e t a tt h ef i n a lp a r to ft h i sr e s e n r e h s o m ei n n o v a t i o na n dd e f i c i e n c i e so f t h ea r t i c l ew e r ep o i n t e do u t k e y w o r d s r e a le s t a t ed e v e l o p e r p r i n c i p a l a g e n t r e a le s t a t ea g e n t c o n t r a c td e s i g n 獨創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作及取 得的研究成果 據我所知 除了文中特別加以標注和致謝的地方外 論文 中不包含其他人已經發(fā)表或撰寫過的研究成果 也不包含為獲得重龐去堂 或其他教育機構的學位或證書而使用過的材料 與我一同工作的同志對本 研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示謝意 學位論文作者簽名 甩丹簽字日期 j 擴 7 年6 月6 日 學位論文版權使用授權書 本學位論文作者完傘了解重慶太堂有關保留 使用學位論文的 規(guī)定 有權保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和磁盤 允許 論文被查閱和借閱 本人授權重廢太堂可以將學位論文的全部或部 分內容編入有關數(shù)據庫進行檢索 可以采用影印 縮印或掃描等復制手段 保存 匯編學位論文 保密 在 年解密后適用本授權書 本學位論文屬于 不保密 v 請只在上述一一個括號內打 學位論文作者簽名 簽字日期 1 口訂年f e l6 日 導師簽名 簽字日期 7 年 月 日 f j 重慶大學碩士學位論文 l 緒論 i 緒論 1 1 論文的選題背景 房地產代理在國外己有5 0 多年的發(fā)展歷史 在中國臺灣和香港地區(qū)也己經積 累了3 0 多年的經驗 我國大陸地區(qū)的房地產代理業(yè)起步較晚 9 0 年代才逐漸發(fā)展 起來 中國的房地產代理企業(yè)最早產生在北京 標志事件就是1 9 9 2 年臺灣人李元 發(fā) 1 9 9 3 年香港人鄧智仁先后來到北京 分別創(chuàng)辦了北京九鼎軒國際投資置業(yè)公 司和北京利達行房地產咨詢公司 其后 上海 深圳和廣州等地理位置優(yōu)越 經 濟基礎雄厚的東南沿海城市房地產代理業(yè)也迅速發(fā)展起來 最早的企業(yè)也是港臺 公司 之后一些本土的代理公司才快速地成長起來l l 最早的房地產代理企業(yè)除了外商以合資形式或者合作經營的形式進軍大陸外 還有一部分原國有性質的房地產開發(fā) 中介公司在轉變體制后獨立出來的房地產 代理公司 民營房地產中介代理公司在上世紀九十年代中期也開始萌芽并取得一 定規(guī)模和市場 可以說我國房地產代理市場的組成結構正在不斷完善和優(yōu)化 代理企業(yè)的出現(xiàn)是專業(yè)分工 提高工作效率的需要 他們給房地產開發(fā)企業(yè) 提供了技術上的支持 可以使得開發(fā)商從繁瑣的房地產策劃 銷售中解脫出來 留有更多的精力在資金鏈的控制 運作和成本控制上面 當然房地產代理行為并 不是完美的 存在著代理人的能力委托人事前不知道的情況以及代理人的行為委 托人不可能經濟地觀察到的事實 這樣就可能發(fā)生逆向選擇和道德風險等一系列 的問題 本文就此展開討論 試圖通過契約設計盡量解決這個問題 1 2 問題的提出 在房地產投資過程中存在著雙重委托代理關系 開發(fā)商與承建商之間的委托代 理關系以及開發(fā)商與代理商之問的委托代理關系 本文只將開發(fā)商與代理商之間 的委托代理關系作為研究對象 其中代理商 擁有比開發(fā)商更多的有關自己的能 力水平 代理過程中的細節(jié) 努力程度等內部信息 因此 房地產開發(fā)商為信息 劣勢的一方 信息經濟學中稱其為委托人 而房地產代理商為信息優(yōu)勢的一方 稱其為代理人 根據信息經濟學和博弈論的解釋 信息不對稱會導致委托人的逆 向選擇 a d v e r s es e l e c t 以及代理人的道德風險 m o r a lh a z a r d n 題 從而導致市場 缺乏效率 1 2 1 逆向選擇問題 逆向選擇發(fā)生在契約或合同生效前 交易雙方達成合同前信息就是不對稱的 產生的原因是代理人私人信息的存在 即 代理人擁有私人信息而委托人不知 重慶大學碩士學位論文1 緒論 道代理人的私人信息 這樣委托人就不知道代理人的類型 其到底是能力強的 還是能力差的 由于委托人不知道代理人的具體類型 在合作中委托人就按照市 場平均水平支付給代理人 結果是優(yōu)秀的代理人不滿足平均支付而退出交易 拙 劣的代理人會滿意平均支付而留下和委托人進行合作 這樣 代理市場就只剩下 拙劣的代理人 這就是逆向選擇問題 在房地產代理市場中 作為代理人的代理 商的能力在大多數(shù)情況下是私人信息 很難被開發(fā)商直接了解 對于充當委托人 的開發(fā)商 為了降低由于選錯代理商給自己造成的損失 會在對市場代理人平均 能力估計的基礎上 降低支付的價格 這樣就會使能力高的代理商無利可圖而選 擇其它機會 而市場上留下的只是能力低的代理商 造成代理市場的逆向選擇現(xiàn) 象 其結果是市場中代理商整體質量下降 影響了房地產投資的順利進行 降低 了市場的運行效率 1 2 2 道德風險問題 道德風險發(fā)生在契約或合同生效后 其產生的原因也是私人信息的存在 開 發(fā)商和代理商雙方達成協(xié)議時 信息是對稱的 至少雙方都認為他們掌握對方的信 息 但在合同實施過程中 由于信息不對稱 委托人只能觀測到結果 而不能經 濟地觀測到代理人的行動 當委托人的利益取決于代理人的行動時 代理人在其 自身利益最大化的同時會產生損害委托人利益的隱蔽行為 而代理人并不承擔該 行為的全部后果 這就是道德風險 它的存在將導致契約履行的低效率 在房地 產開發(fā)中 開發(fā)商 委托人 的利益要靠代理商 代理人 的行動來實現(xiàn) 當開發(fā)商和 代理商利益不一致時 代理商就可利用這種不對稱信息做出對開發(fā)商不利的行動 選擇 道德風險就此產生了 可見 在信息不對稱情況下 房地產開發(fā)商除了要 防止市場風險 還要注意防范委托代理風險 因此 設計一套行之有效的激勵機 制來盡量克服逆向選擇和道德風險等代理風險問題是保證整個房地產項目高效運 行的重要前提 也是保護開發(fā)商權益和利潤的重要前提 本文將從激勵機制方面著手 針對道德風險問題進行分析 運用委托代理理 論模型化房地產開發(fā)商與代理商之間的關系 研究由于信息不對稱對開發(fā)商產生 的代理風險以及開發(fā)商如何運用激勵機制克服代理風險的問題 1 3 國內外研究現(xiàn)狀 1 3 1 國外委托代理理論研究現(xiàn)狀 2 0 世紀6 0 年代末7 0 年代初 經濟學家們開始深入研究關于企業(yè)內部信息不 對稱和激勵的問題 希望更全面理解企業(yè)這種經濟組織 揭開阿羅一德布魯體系 中的企業(yè) 黑箱 由此形成了現(xiàn)代企業(yè)理論 以委托代理關系為基礎產生的委托代 理理論是現(xiàn)代企業(yè)理論的重要組成部分 它主要研究非對稱信息條件下市場參與 2 重慶大學碩士學位論文1 緒論 者的經濟關系一一委托代理關系 以及激勵約束機制問題 委托人 代理人一詞最早是由r o s s 于1 9 7 3 年提出的 如果當事人雙方 其 中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些決策權 則委托代理關系就隨之產 生了 在不對稱信息情況下 委托人不能觀測到代理人的行為 只能觀測到相關 變量 這些變量由代理人的行動和其它外生的隨機因素共同決定 因而 委托人 不能使用 強制合同 f o r c i n gc o n t r a c t 來迫使代理人選擇委托人希望的行動 激勵相 容約束是起作用的 于是委托人的問題是選擇滿足代理人參與約束和激勵相容約 束的激勵合同以最大化自己的期望效用1 2 由于科斯的產權理論和威廉姆森等人的交易費用理論的發(fā)展 信息經濟學和 契約理論在微觀經濟學領域的突破 委托代理理論從所有權的角度上有了重大突 破 1 9 7 2 年 阿爾欽和德姆塞茨提出的團隊理論p j 認為企業(yè)采取團隊模式進行 生產使得每一個成員的努力程度不可能精確度量 這會導致人們 搭便車 式的機會 主義行為產生 為此 需要設立監(jiān)督者 并以剩余索取權對監(jiān)督者進行激勵 將 企業(yè)的交易費用從企業(yè)外部的市場交易領域擴展到企業(yè)內部的代理成本領域 1 9 7 6 年 詹森和麥克林 4 在 公司理論 管理行為 代理成本和資本結構 一文中 用 代理成本 概念 認為 代理成本 是企業(yè)所有權結構的決定因素 提出 了讓代理人成為完全剩余權益的擁有者 可以降低甚至消除代理成本 因此 越 來越多的學者 包括夏皮羅和斯蒂格利茨 1 9 8 4 以及布盧等 1 9 8 5 都強調監(jiān)督的 重要性 霍姆斯特姆和蒂羅爾在 企業(yè)理論 f 5 1 1 9 8 2 一文的綜述中進一步強調了 剩余所有權在解決企業(yè)激勵問題上的重要性 根據信息不對稱理論研究提出的激 勵措施 是在委托人與代理人之間按一定的契約進行財產剩余索取權的分配 將 剩余分配與經營績效掛鉤 這是目前絕大多數(shù)兩權分離的公司實行激勵經理努力 的方法 不同的只是剩余索取權的分配比例 以上的理論研究都只是考慮了靜態(tài)模型 在靜態(tài)模型中 委托人為了激勵代 理人選擇委托人所希望的行動 必須根據可觀測的結果來獎懲代理人 那么 如 果沒有顯性激勵 重復多次的委托代理關系是否能用 時間 無成本地解決代理問 題 2 0 世紀8 0 年代以來 經濟學將動態(tài)博弈理論引入委托 代理關系的研究之中 論證了在多次重復代理關系情況下 競爭 聲譽等隱性激勵機制能夠發(fā)揮激勵代 理人的作用 最早明確提出這一觀點的是法瑪 他認為 經理人市場有 事后清付 這個自動機制的約束作用 在競爭性經理市場上 經理的市場價值決定于其過去 的經營業(yè)績 從長期來看 經理必須對自己的行為負完全的責任 因此 即使沒 有顯性激勵的合同 經理也會有積極性努力工作 因為這樣做可以改進自己在經 理市場上的聲譽 從而提高未來的收入 霍姆斯特姆 h o l m s t r o m 6 1 在經理人是風 3 重慶大學碩士學位論文l 緒論 險中性 不存在未來收益貼現(xiàn)的條件下模型化了法瑪?shù)乃枷?建立了代理入 聲譽機制 這一機制的作用在于 經理工作的質量是其努力和能力的一種信號 表現(xiàn)差的經理難以得到人們對他的良好預期 不僅內部提升的可能性下降 而且 被其它企業(yè)重用的機率也很弱 霍姆斯特姆1 5 1 1 9 8 2 將上述思想模型化 形成代理 人 聲譽模型 倫德納 1 9 8 1 4 7 和羅賓斯泰英 1 9 7 9 8 使用重復博弈模型證明 如果委托人和 代理人保持長期的關系 貼現(xiàn)因子足夠大 雙方有足夠的信心 那么 帕累托一 階最優(yōu)風險分擔和激勵是可以實現(xiàn)的 也就是說 在長期的關系中 其一 由于 大數(shù)定理 外生不確定可以剔除 委托人可以相對準確地從觀測到的變量中推斷 代理人的努力水平 代理人不可能用偷懶的辦法提高自己的福利 其二 長期合 同部分地向代理人提供了 個人保險 s e l f i n s u r a n c e 委托人可以免除代理人的 風險 即使合同不具法律上的可執(zhí)行性 出于聲譽的考慮 合同雙方都會各盡義 務 他們的 聲譽效應 模型很好的解釋了當代理人的行為很難 甚至無法證實 顯 性激勵機制很難實施時 長期的委托代理關系就有很大的優(yōu)勢 另外由克瑞普斯 等人1 9 1 9 8 2 提出的聲譽模型 解釋了當參與人之間藿復多次交易時 為了獲取長 期利益 參與人通常需要建立自己的聲譽 使一定時期內的合作均衡能夠實現(xiàn) 魏茨曼 l 川 1 9 8 0 通過對蘇聯(lián)式計劃經濟制度的研究提出了 棘輪效應 在計劃 體制下 企業(yè)的年度生產指標根據下年的實際生產不斷調整 好的表現(xiàn)反而因此 受到懲罰 于是 聰明 的人用隱瞞生產能力來對付計劃當局 在中國 類似的現(xiàn)象 被稱為 鞭打快牛 當然 這種現(xiàn)象在西方同樣存在 委托人將同一代理人過去的 業(yè)績作為標準 因為過去的業(yè)績包含著有用的信息 問題是 過去的業(yè)績與經理 人的主觀努力相關 代理人越是努力 好的業(yè)績可能性越大 自己給自己的 標準 也越高 當他意識到努力帶來的結果是 標準 的提高 代理人努力的積極性就會降 低 這種標準業(yè)績上升的傾向被稱為 棘輪效應 霍姆斯特姆和r i e a n c o s t a u l 1 9 8 6 的模型里 也提出了經理和股東之間分擔不一致的風險 原因是經理認為投 資結果反映其能力 而股東把投資結果看成是其金融資產的回報 人力資本回報 和資本回報具有不完全一致性 股東認為資本的高生產率帶來高收益 從而在下 期提高對經理的要求 當經理認識到自己努力帶來的高收益的結果提高了股東對 自己的標準 其努力的積極性就會降低 因此 長期的過程中 棘輪效應會弱化 激勵機制 以上的模型只適用于代理人只從事單項工作的情況 在現(xiàn)實生活中 許多情 況下代理人被委托的工作不止一項 即使是一項 也有多個維度 因此 同一代 理人在不同工作之間分配精力是有沖突的 而委托人對不同工作的監(jiān)督能力是不 同的 有些工作是容易被監(jiān)督的 而有些工作是不容易被監(jiān)督的 如 生產線上 4 重慶大學碩士學位論文 1 緒論 工人的產品數(shù)量是容易監(jiān)督的 而產品的質量監(jiān)督有難度 霍姆斯特姆和米爾格 羅姆 12 h o l m s t r o m a n d m i l g r o m 1 9 9 1 證明了 當代理人從事多項工作時 從簡 單的委托代理模型得出的結論是不適用的 在有些情況下 固定工資合同可能優(yōu) 于根據可觀測的變量獎懲代理人的激勵合同 霍姆斯特姆和米爾格羅姆模型的基 本結論是 當一個代理人從事多項工作時 對任何給定工作的激勵不僅取決于該 工作本身的可觀測性 而且還取決于其它工作的可觀測性 特別的 如果委托人 期待代理人在某項工作上花費一定的精力 而該項工作又不可觀測 那么 激勵 工資也不應該用于該項工作 阿爾欽 德莫塞茨 1 9 7 2 霍姆斯特姆 1 9 8 2 麥克阿斐 1 9 9 1 麥克米倫 1 9 9 1 以及伊藤 1 9 9 1 等經濟學家都對多個代理人的情況進行了研究 所謂 團隊 是指一 組代理人 他們獨立地選擇努力水平 但創(chuàng)造一個共同的產出 每個代理人對產 出的邊際貢獻依賴于其它代理人的努力 并且努力不可獨立觀測 阿爾欽 德莫 塞茨1 3 1 9 7 2 的觀點解釋了古典資本主義企業(yè)的由來 他們認為 團隊工作將導 致個人的偷懶行為 s h i r k i n g 為了使監(jiān)督者有積極性監(jiān)督 監(jiān)督者應該成為剩余 的索取者 r e s i d u a le l a i m a n t 霍姆斯特姆 1 3 h o l m s t r o m 1 9 8 2 證明團隊工作中的偷懶行為可以通過適當 的激勵機制來解決 委托入的作用并不是監(jiān)督團隊成員 而是打破預算平衡 b r e a k i n gb u d g e t 使得激勵機制得以發(fā)揮作用 霍姆斯特姆的模型證明 滿足預 算平衡約束時的努力水平嚴格小于帕累托最優(yōu)的努力水平 就是說 只要我們堅 持預算平衡約束 帕累托最優(yōu)是不可能達到的 其原因是我們所熟悉的 搭便車 f r e e r i d e r 的問題 所以 霍姆斯特姆認為要引入索取剩余的委托人 目的是打 破預算平衡 模型告訴我們 如果放棄預算平衡 帕累托最優(yōu)是可以通過納什均 衡達到的 打破預算平衡的目的是使得 團體懲罰 g r o u pp e n a l t i e s 或 團體激勵 g r o u pi n c e n t i v e 這足以消除代理人搭便車的行為 因為每個入都害怕受到懲 罰也渴望得到獎金 每個人都不得不選擇帕累托最優(yōu)努力水平 這解釋了古典資 本主義的雇傭制代替合伙制的原由 但是 通過納什均衡達到帕累托最優(yōu)是有前 提條件的 即代理人的初始財富足夠大 霍姆斯特姆認為 委托人的監(jiān)督只有在 團隊規(guī)模很大 代理人和委托人都面臨初始財富約束和代理人是風險規(guī)避的時候 才是重要的 麥克阿斐和麥克米倫 1 4 1 1 9 9 1 考慮了團隊工作中的道德風險和逆向選擇問 題 他們證明不論委托人是觀測團隊產出或者每個人的貢獻 都會得出一樣的均 衡結果 搭便車的問題不一定源于個人貢獻的不可觀測性 監(jiān)督不是消除偷懶的 必要手段 他們認為監(jiān)督的作用是約束委托人自己 而不是代理人 委托人根據 建立在總產出上的最優(yōu)合同在事前收取代理人一定的保證金 委托人有動機故意 重慶大學碩士學位論文i 緒論 破壞生產使代理人只能達到較低的產量 以獲取保證金 解決這種委托人道德風 險的辦法是 讓委托人監(jiān)督代理人 而不是收取代理人的保證金 因為在監(jiān)督的 情況下 代理人的產出越高 委托人的剩余越多 委托人就沒有破壞生產的動機 伊藤 1 9 9 1 5 從團隊工作的 優(yōu)勢 貫面考慮 建立了合作型模型 在他的模型 里 委托人不僅要考慮是否應該誘使每個代理人除了努力做好自己的工作 也花 一定的精力來幫助同伴 伊藤證明 如果代理人自己工作的努力和幫助同伴付出 的努力在成本函數(shù)上是獨立的 但在工作上是互補的 用激勵機制誘使 團隊工作 是最優(yōu)的 即使代理人對來自別人幫助的最優(yōu)反應是減少自己的努力 戰(zhàn)略替代 性 1 如果所導致的努力下降會大大地降低努力水平的效用成本 誘使 團隊工作 仍然是最優(yōu)的 委托人誘使專業(yè)化的激勵機制是每個人的工資只依賴于自己的工 作業(yè)績 誘使高度團隊工作的激勵機制是每個人的工資主要依賴于團隊產出 決 定團隊工作是否最優(yōu)的兩個主要因素是代理人之間戰(zhàn)略的依存 互補還是替代 和 他們對工作的態(tài)度 1 3 2 國內外房地產代理研究現(xiàn)狀 信息時代的房地產代理理論研究是代理理論的 項新課題 國外房地產代理 業(yè)起步較早 相關理論研究也處于領先地位 近些年來 隨著委托代理理論的豐 富 很多學者將注意力轉向全程委托代理理論和買方代理理論的研究 并以此為 指導規(guī)范代理市場行為 保護消費者利益 國內房地產代理業(yè)發(fā)展不過十幾年時間 代理理論很大一部分都照搬西方國 家 但因為自身產業(yè)發(fā)展尚未具備規(guī)模 市場因素還有待成熟 因此表現(xiàn)出一定 的不適應性 國內理論學界對房地產代理理論的研究主要有兩個方向 i 純粹代 理理論研究 如陳健 王海滋 1 6 i 2 0 0 4 年 關于代理契約模式的比較分析 尚國誹 l 2 0 0 5 年 對房地產經紀內涵和特征的研究 李煒 楊云美 張彬彬 1 8 i 2 0 0 1 年1 關于委托代理行為的研究 王為軍 黃有亮 王劍掣1 9 i 2 0 0 3 年 對全權代理 非 完全代理和自行銷售模式的比較分析 趙波腳 2 0 0 2 年 就房地產業(yè)營銷合作和模 式的探索研究 2 房地產代理業(yè)的實證分析和考察 如李文娟 梁文潮 2 l i 2 0 0 2 年 對全國房地產市場現(xiàn)狀的考察 各大房地產開發(fā)商 代理商機構或行業(yè)監(jiān)督機 構對地方房地產市場的考察 如北京房協(xié)的房地產考察報告 另外還有部分學者 對海外房地產市場的考察 如張健 朱偉1 2 2 1 2 0 0 0 年 對美國專項購買代理的考察 傳統(tǒng)的代理理論研究多集中在下游代理 即營銷代理階段 對于房地產從開發(fā)到 銷售整個供應鏈的全程代理理論的系統(tǒng)研究目前還不完善 需要加強 6 重慶大學碩士學位論文1 緒論 1 4 本文的行文結構 圖1 1 文章行文結構圖 f i g u r e1 1 t h es t r u c t u r eo f t h ea r t i c l e 1 5 本文的研究意義 委托代理契約設計一直是信息經濟學研究的一個重要課題 本文旨在信息經 濟學委托代理理論及模型的基礎上 做出一些改進和探索 使之更加好地適應房 地產企業(yè)的實際情況 為房地產企業(yè)和代理企業(yè)簽訂代理合同時 提供理論及模 型的支持 7 重慶大學碩士學位論文2 基本概念及相關理論 2 基本概念及相關理論 2 1 房地產的定義 房地產 在中國的香港 臺灣地區(qū)以及國外其他地區(qū) 又被稱為 物業(yè) 不 動產 等 通常是指土地以及固著在土地上的房屋或人工建筑物及其附帶的各種 權益 包括所有權及由此產生的占有權 支配權 使用權和收益權等 房地產是 一種同時具有商品屬性和社會屬性的財產 它既是一個國家經濟活動中的一大生 產資料 同時又是社會活動中最基本的生活資料 根據房屋建筑形態(tài)的不同 房 地產又可分為住宅房地產 非住宅房地產和其他房地產掣2 3 l 2 2 房地產的屬性 自然屬性 1 房地產的固定性 土地以及固著在上面的建筑物是無法移動的 這就形成了 房地產的固定性 這一特性決定了房地產商品受地理環(huán)境的影響很大 即使是完 全相同的建筑 由于其地理位置的不同 相應的市場價格也會大不相同 同時 由于房地產的固定性 因此在進行房地產交易時有必要進行實地考察 這極大地 限制了房地產交易的靈活性 也增加了房地產商品所有者的風險 2 房地產的永久性 房地產的使用壽命較長 可以達到數(shù)十年甚至上百年 相 對于其他商品而言具有永久性 房地產的永久性使得對其所有權和使用權進行分 離有了可能 在許多國家和地區(qū) 國家擁有房地產的所有權 而個人可以獲得這 一商品有限期的使用權 在我國 根據新的土地使用制度 土地的所有權歸國家和集體所有 任何組 織和個人所獲得的土地使用權都是有 定期限的 在使用期限內可以轉讓 抵押 出租或進行其他經濟活動 3 房地產規(guī)模的有限性 房地產開發(fā)最主要的生產要素是土地 土地的有限性 也決定了房地產開發(fā)規(guī)模的有限性 另外 房地產商品的投資規(guī)模大 建設周期 長 這也在一定程度上限制了房地產的開發(fā)規(guī)模 社會屬性 1 1 商品的廣義性 房地產商品不僅指土地以及上面的建筑物 還包括這些土地 與建筑物法定的所有權與使用權 在我國 由于房地產的所有權和使用權可以分 離 土地的使用權 房屋的所有權與使用權在一定期限內可以在市場上交易 同 時 所有權和使用權又是統(tǒng)一的 如一個人買了一套住房 他同時可以得到房屋 的所有權和使用權 由于房地產商品的固定性 在房地產商品的交易過程中 買 重慶大學碩士學位論文2 基本概念及相關理論 家不可能向其他交易一樣帶走房地產商品 而只能通過法定的契約或文件的形式 保障其獲得相應的所有權和使用權 因此 在房地產市場上 人們更多的是交易 房地產的所有權和使用權 而不是實物形式的房地產 2 1 房地產商品交易的特殊性 由于房地產為不動產 一筆房地產交易的完成通 常體現(xiàn)為買方以法定合約的形式買走房地產的所有權和使用權 但在一些國家和 地區(qū)限制土地所有權的買賣 例如 中國 只允許土地使用權的出租 于是租賃 成了土地交易的主要形式 3 房地產商品的相互影響和相鄰效益性 房地產商品的價值不僅取決于自身的 質量 還取決于周圍環(huán)境的狀況 例如 在住宅小區(qū)附近有完善的商業(yè)設施 必 將導致住宅價格上漲 如果附近有嚴重的污染源 則住宅的價格必將受到影響 4 房地產商品的保值 增值性 房地產規(guī)模的有限性有利于房地產的保值和增 值 隨著人口的增長和人們生活水平的提高 人們對房地產的需求會越來越大 在土地供給有限的情況下 房地產商品價格總的趨勢是上漲的 2 4 2 3 房地產代理的概念 由于房地產代理行業(yè)在我國發(fā)展歷史較短 屬于新興行業(yè) 鑒于各個代理企 業(yè)之間業(yè)務范圍和服務模式的多樣性 目前對行業(yè)的界定還沒有形成統(tǒng)一的認識 和權威的觀點 國家己有的標準 國家于1 9 9 6 年頒布了 城市房地產中介服務管理規(guī)定 將房地產行業(yè)分為 房地產開發(fā)經營 中介服務 物業(yè)管理三個部分 其中 房地產中介是房地產咨 詢 房地產價格評估 房地產經紀等活動的總稱 房地產咨詢是指為房地產活動 當事人提供法律法規(guī) 政策 信息 技術等方面服務的經營活動 房地產價格評 估是指對房地產進行測算 評定其經濟價值和價格的經營活動 房地產經紀是指 向進行房地產開發(fā) 轉讓 租賃等房地產經濟活動的當事人有償提供居問介紹 代理和行紀的營業(yè)性活動 分為居問 代理和行紀三大類 其中的房地產代理是 指房地產代理人在委托權限內 以委托人名義與第三人進行交易 并由委托人直 接承擔相應的法律責任的經紀行為 由于這項規(guī)定頒布的時間較早 當時我國房地產代理行業(yè)才剛剛發(fā)展起來 其中所界定的房地產代理是狹義的 主要指商品房銷售代理 已經不再符合我國 房地產代理行業(yè)業(yè)務范圍不斷拓展 服務內容越來越多的現(xiàn)狀 房地產代理的界定 本文在考慮了我國房地產代理行業(yè)的發(fā)展歷程和服務現(xiàn)狀后 將房地產代理 界定為 由具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的機構和人員全部或部分地介入房地產開發(fā)經營活 9 重慶大學碩士學位論文2 基本概念及相關理論 動 以提升房地產項目價值為目的 提供市場研究 投資咨詢 項目策劃 營銷 推廣和銷售代理等專業(yè)服務的現(xiàn)代服務行業(yè) 1 服務標的 房地產代理是針對房地產項目提供服務的 其服務標的是各種類 型物業(yè) 2 服務目的 房地產代理的目的是提升房地產項目的價值 實現(xiàn)價值增值 這 也是房地產代理自身的價值所在 3 服務對象 房地產代理活動的服務對象是房地產項目活動當事人 包括土地 運營商 政府 房地產開發(fā)商 房地產投資商等 其中 以房地產開發(fā)商為主要 服務對象 本文主要討論的也是為房地產開發(fā)商提供的代理服務 4 服務范圍 房地產代理商可以介入房地產開發(fā)經營活動的全過程或者其中的 某些環(huán)節(jié) 取決于服務對象的要求和企業(yè)自身的實力 5 服務內容 房地產代理商主要是為房地產項目活動當事人提供市場研究 投 資咨詢 項目策劃 營銷推廣和銷售代理等專業(yè)服務和建議 2 5 2 4 房地產代理存在的必要性 房地產代理作為房地產行業(yè)的重要組成部分 其存在非常具有必要性 社會分工理論決定并證明了房地產代理存在的必要性 早在兩百多年前 西方古典經濟學家亞當 斯密和大衛(wèi) 李嘉圖就分別提出了 分工論 認為專業(yè)分工能夠創(chuàng)造價值 提高效率 后來 馬克思在論述其服務經 濟觀點時指出 服務勞動是由社會分工引起并不斷發(fā)展變化的活動 他認為服務 活動是隨著商品經濟的發(fā)展 從生產者或消費者的自我服務 轉化或發(fā)展至為社 會或為他人提供服務而開始的 從此 服務勞動或服務活動成為獨立的生產經營 部門 成為獨立的行業(yè) 即服務業(yè) 房地產代理作為現(xiàn)代服務業(yè)的一部分 其出現(xiàn)和發(fā)展同樣也是社會分工的必 然結果 就整個行業(yè)的發(fā)展趨勢來看 作為綜合性產業(yè)的房地產行業(yè)已經越來越 走向專業(yè)化分工 房地產開發(fā)和銷售逐漸分離 從而為房地產代理的出現(xiàn)和發(fā)展 提供了契機 從我國和國外房地產行業(yè)的運作歷程來看 產銷分離確實大大促進 了房地產行業(yè)的發(fā)展 開發(fā)商集中精力搞好項目建設 資金運作 代理商提供市 場研究 項目策劃 營銷推廣 代理銷售等服務 兩者優(yōu)勢互補 合理分工 從 而降低成本 提高效率 不但能為開發(fā)商和代理商帶來可觀回報 也使整個房地 產市場步入有序狀態(tài) 房地產行業(yè)的屬性決定了房地產代理存在的必要性 房地產是一個資金密集型的行業(yè) 完整的房地產產業(yè)鏈由四個環(huán)節(jié)組成 決 策拿地 規(guī)劃設計 項目施工和銷售服務 其中每個環(huán)節(jié)又包含多項業(yè)務 每項 1 0 重慶大學碩士學位論文2 基本概念及相關理論 業(yè)務要求的資源 信息 專業(yè)知識和技能各不相同 實際活動中 單個企業(yè)根本 無法同時具備 因而不可能獨立承擔整個產業(yè)鏈中所有環(huán)節(jié)的任務 即使某個企 業(yè)實力強到能夠承擔所有的活動 也會由于規(guī)模過大 業(yè)務過于分散而造成資源 利用效率低下 成本較高 這就要求房地產代理企業(yè)等專業(yè)機構分離出來 利用 其專業(yè)知識和技能從事其最擅長的業(yè)務 從而使每個環(huán)節(jié)的活動都能以最低的成 本 最快的速度 最高的效率和最好的效果完成 實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置 房地產代理的自身價值決定了其存在的必要性 房地產代理的價值主要體現(xiàn)在通過為房地產開發(fā)商提供市場研究 投資決策 項目策劃 營銷推廣 代理銷售等服務 提升房地產項目的價值 房地產項目投資巨大 具有不可移動性 一旦建成就很難改變 因此 針對 市場需求準確對項目進行定位和策劃是非常重要的 以前 房地產開發(fā)商只是專 注于產品 沒有仔細分析和研究消費者的需求和偏好 從而開發(fā)了許多偏離市場 需求的產品 導致市場供求失衡 空置率較高 嚴重浪費了社會資源 而房地產 代理商的優(yōu)勢正在于對市場的深刻了解 包括對市場發(fā)展趨勢的預測能力 對市 場機遇的把握能力 以及廣泛的營銷網絡和豐富的客戶資源等 通過利用這些優(yōu) 勢 運用專業(yè)的分析方法和策略手段 幫助開發(fā)商打造出符合終端客戶需求和偏 好的房地產項目 從而促進市場供求結構的平衡 提高社會資源的利用效率 2 5 委托 代理理論的基本涵義 2 5 1 委托 代理關系的涵義 在建立某種契約前后 市場參與者之間所掌握的信息是不對稱的 我們將具 有相對信息優(yōu)勢的市場參與者稱為代理人 將處于信息劣勢的市場參與者稱為委 托人 他們之間的關系就屬于委托一代理關系 委托一代理關系必須具備三個必要的條件 市場中存在兩個相互獨立的個體 且雙方都是在約束條件下的效用最大化 者 代理人和委托人都面臨著市場的不確定性和風險 且他們之問所掌握的信 息處于不對稱狀態(tài) 代理人的私人信息 隱藏的知識或者行動 影響委托人的利益 即收益 也就 是說 委托人不得不為代理人的決策或行為承擔一定的風險f 2 6 1 2 5 2 委托一代理理論的涵義 委托 代理理論 p d n c i p a l 一a g 即tt h e o r y 是研究不對稱信息條件下市場參與 者之間經濟關系的理論 是信息經濟學的基本理論 委托 代理理論主要是為了說明以下問題 委托人想使代理人按照自己的利 重慶大學碩士學位論文2 基本概念及相關理論 益選擇行動 但委托人不能直接觀察到代理人選擇了什么行動 能夠觀察到的只 是另外一些變量 這些變量由代理人的行動和其他的外生因素共同決定 委托人 需要解決的是 根據這些觀察到的信息來獎懲代理人 以激勵代理人選擇對委托 人有利的行動 也就是選擇一個可行的機制來實現(xiàn)其最大化的期望效用f 2 6 1 2 6 委托 代理模型的類型 我們可以從不對稱信息發(fā)生的時間和內容兩個角度將委托 代理關系中的信 息不對稱性劃分為不同類型 從不對稱信息發(fā)生的時間先后看 不對稱信息可能 發(fā)生在當事人簽約之前 也可能發(fā)生在簽約之后 研究事前不對稱的模型是逆向 選擇 a d v e r s es e l e c t i o n 模型 研究事后不對稱的模型是道德風險 m o r a lh a z a r d 模 型 從不對稱信息內容看 它可能是指某些參與者的行動 也可能是指某些參與 者的知識 研究不可觀測行動的模型叫做隱藏行動 h i d d e na c t i o n 模型 研究不可 觀測知識的模型叫做隱藏知識 h i d d e nk n o w l e d g e 模型或隱藏信息 h i d d e n i n f o r m a t i o n 模型 表2 1 是關于委托 代理模型的基本分類 表2 1 委托 代理模型的基本分類 t a b l e2 1t h ec l a s s i f i c a t i o no f p r i n c i p a l a g e a tm o d e l 隱藏行動隱藏信息 事前逆向選擇模型 信號傳遞模型 信號甄別模型 事后隱藏行動的道德風險模型隱藏信息的道德風險模型 據此 信息經濟學的所有模型都可以在委托人 代理人的框架下分析 不同 模型的基本特征可以簡單概括如下 隱藏行動的道德風險模型 簽約前時信息是對稱的 因而是完全信息 簽約 后 代理人選擇行動 自然 選擇 狀態(tài) 代理人的行動和自然狀態(tài)一起決定某些 可觀測的結果 委托人只能觀測到結果 而不能直接觀測到代理人的行動本身 委托人的問題是設計一種激勵合同來誘使代理人從自身利益出發(fā)選擇對委托人最 有利的行動 隱藏信息的道德風險模型 簽約時信息是對稱的 簽約后 自然 選擇 狀 態(tài) 代理人觀測到自然的選擇 然后選擇行動 委托人觀測到代理人的行動 但 不能觀測到自然的選擇 委托人的問題是設計一個激勵合同誘使代理人在給定自 然狀態(tài)下選擇對委托人最有利的行動 1 2 重慶大學碩士學位論文2 基本概念及相關理論 逆向選擇模型 自然選擇代理人的類型 代理人知道自己的類型 委托人 不知道 委托人和代理人簽訂合同的模型 信號傳遞模型 自然選擇代理人類型 代理人知道自己的類型 委托人不 知道 為了顯示自己的類型 代理人選擇某種信號 委托人在觀測到這種信號以 后與代理人簽訂合同的模型 信號甄別模型 自然選擇代理人的類型 代理人知道自己的類型 委托人 不知道 委托人提供多個不同的合同供代理人選擇 代理人根據自己的類型選擇 最適合自己的合同 并根據合同選擇行動 重慶大學碩士學位論文3 房地產委托代理顯性契約設計模型 3 房地產委托代理顯性契約設計模型 根據委托代理理論 當企業(yè)的所有權和控制權相分離時 就產生了委托代理 問題 隨著房地產市場的發(fā)展和競爭的逐步加劇 房地產行業(yè)的分工也越來越細 現(xiàn)在在房地產的運作中 越來越多的房地產開發(fā)企業(yè)將自己產品的推廣 銷售和 策劃工作交給房地產代理商來運作 這樣就形成了房地產開發(fā)和房地產的銷售策 劃代理相分離的情況 開發(fā)商和代理商之間的委托代理關系也隨之建立了 其中 房地產開發(fā)商是委托人 房地產代理商是代理人 下面我們就運用委托代理理論 對房地產委托代理顯性契約進行設計 3 1 房地產委托代理模型與傳統(tǒng)意義上的委托代理模型區(qū)別 房地產開發(fā)商和房地產代理商之間的委托代理模型和傳統(tǒng)意義上的委托代理 模型的區(qū)別 主要表現(xiàn)在房地產開發(fā)商的收入函數(shù)上面 具體表現(xiàn)為以下三點 房地產開發(fā)商的收入函數(shù)與樓盤體量相關 傳統(tǒng)意義上的委托代理模型的收入函數(shù)是代理人的努力程度 企業(yè)固有生產 能力和外生隨機變量的和 其中未考慮代理人所代理企業(yè)的最大產量 這個問題 可能在傳統(tǒng)企業(yè)里面并沒有表現(xiàn)出很嚴重的問題 因為即使聘請了一個很有才華 的經理人去經營一個最大產量不是很大的企業(yè) 其也可以通過努力 增加企業(yè)的 收入 然后用收入來擴大企業(yè)的產能 從而企業(yè)的產能就可以統(tǒng)一劃歸于代理人 的努力程度 然而對于房地產企業(yè)來說 其項目產能 樓盤體量 在房地產開發(fā)商取得土 地的時候 就已經由該塊土地面積和規(guī)劃局規(guī)定的該塊土地的容積率的乘積所決 定了 一般意義上是不可以改變的 所以當代理商代理樓盤的時候 即使其再努 力也無法增加該項目的可銷售房屋面積 所以 樓盤的體量就無法劃歸到代理人 的努力程度里面去 必須作為一個常量而存在于模型中 一般情況下開發(fā)商和代理商關于樓盤品質的評估存在著差異 房地產項目收入的一個重要影響因素就是樓盤品質 即樓盤的固有生產力 主要包括開發(fā)商聲譽 樓盤的區(qū)位 樓盤的設計 質量 周邊配套 消費者狀況 等 然而對于這個參數(shù)的評估 往往存在著差異 其中房地產開發(fā)商對于樓盤的 具體設計比較的了解 而對于樓盤的市場狀況和消費者的需求狀況了解比較少 而房地產代理商則對樓盤的市場狀況和消費者的需求狀況了解比較的多 而對樓 盤的質量 用料材質了解的比較少 所以雙方對于樓盤品質的評估往往是不一樣 的 而傳統(tǒng)的委托代理模型 考慮了企業(yè)的固有生產能力 但是認為雙方評估是 1 4 重慶大學碩士學位論文3 房地產委托代理顯性契約設計模型 一致的 本文認為其在一定程度上存在差異性 代理人努力程度和樓盤品質對收入的影響程度隨著市場的變化而變化 傳統(tǒng)的委托代理關系 假設了由代理人的努力程度 企業(yè)