酒店開(kāi)發(fā)融資與變現(xiàn)模式.ppt

酒店開(kāi)發(fā)融資與變現(xiàn)模式 中原顧問(wèn)中心 重慶 ChongQing 12 2013 酒店開(kāi)發(fā)融資與變現(xiàn)模式 A 土地出讓 抵押 B 金融產(chǎn)品融資 C 酒店開(kāi)發(fā)模式 所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓 1 產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店 經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓 2 委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式 使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 3 分時(shí)度假模式 快速變現(xiàn)能力強(qiáng) 持續(xù)盈利能力強(qiáng) 地塊購(gòu)得 酒店開(kāi)發(fā)周期 地塊待開(kāi)發(fā)融資 酒店實(shí)際開(kāi)發(fā) 具備快速變現(xiàn)與持續(xù)盈利兼顧 酒店地產(chǎn)融資變現(xiàn)方式 土地出讓是將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商 該方式開(kāi)發(fā)商無(wú)須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用 規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 但也會(huì)因此而損失酒店后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的利潤(rùn) 酒店用地直接轉(zhuǎn)讓 投資商 開(kāi)發(fā)商 其它投資商 具體措施 將酒店用地直接轉(zhuǎn)讓給另外的投資商優(yōu)點(diǎn) 無(wú)須承擔(dān)酒店的建設(shè)費(fèi)用 規(guī)避酒店建成后的后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 缺點(diǎn) 轉(zhuǎn)讓酒店用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店運(yùn)營(yíng)成功后的利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商成本 土地轉(zhuǎn)讓總價(jià) 土地購(gòu)買(mǎi)成本 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用 適用對(duì)象 面臨資金鏈短缺的開(kāi)發(fā)企業(yè) 不得不靠出讓土地緩解資金壓力 特征 投資商 開(kāi)發(fā)商 不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營(yíng)權(quán) A 酒店變現(xiàn)模式 土地出讓 土地抵押貸款是將酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資策略 土地抵押貸款是目前中國(guó)最為成熟運(yùn)作的融資渠道 具備融資成本低 融資資金穩(wěn)定且較為安全的方式 酒店用地抵押 投資商 開(kāi)發(fā)商 銀行 具體措施 酒店用地作為抵押而獲得銀行貸款的融資優(yōu)點(diǎn) 融資成本低 融資資金穩(wěn)定且安全 缺點(diǎn) 辦理過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng) 土地抵押估值往往過(guò)低 開(kāi)發(fā)商成本 土地購(gòu)買(mǎi)成本適用對(duì)象 面臨資金鏈短缺的開(kāi)發(fā)企業(yè) 不得不靠銀行貸款緩解資金壓力 特征 投資商 開(kāi)發(fā)商 不具有產(chǎn)權(quán)亦不具有經(jīng)營(yíng)權(quán) A 酒店變現(xiàn)模式 土地抵押 獲得銀行貸款 酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動(dòng)性較差的 金融 資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合成致使未來(lái)收益相對(duì)穩(wěn)定 并對(duì)這系列組合進(jìn)行打包出售的過(guò)程 酒店資產(chǎn)證券有助于開(kāi)發(fā)商提前變現(xiàn) 酒店房產(chǎn)信托基金發(fā)展?jié)摿薮?B 酒店資產(chǎn)證券化是指將一組流動(dòng)性較差的 金融 資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合 使該組資產(chǎn)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對(duì)穩(wěn)定 在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保 將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌?chǎng)上流動(dòng) 信用等級(jí)較高的債券型證券的技術(shù)和過(guò)程 流動(dòng)性較差的資產(chǎn)資產(chǎn) 房地產(chǎn) 資產(chǎn)A 資產(chǎn)B 資產(chǎn)C 資產(chǎn)組合 信托 公司 合伙等法律主體 預(yù)期現(xiàn)金流量組合 可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 載體SPV 市場(chǎng) 酒店資產(chǎn)證券化 將大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性 證券使得資產(chǎn)的持有者分散 將使得整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)由更多的人來(lái)承擔(dān) 也就是說(shuō)可以容忍更大的風(fēng)險(xiǎn)積聚 流動(dòng)性 分散風(fēng)險(xiǎn) 優(yōu)勢(shì) 資產(chǎn)證券化的定義與操作流程 酒店變現(xiàn)模式 酒店資產(chǎn)證券化 商業(yè)抵押擔(dān)保證券 CommercialMortgageBackedSecurities CMBS 為1種不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資方式 將多種商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款重新包裝 透過(guò)證券化過(guò)程 以債券形式向投資者發(fā)行 CMBS對(duì)資產(chǎn)的要求 融資優(yōu)勢(shì) 行價(jià)格低 流動(dòng)性強(qiáng) 放貸人多元化 對(duì)母公司無(wú)追索權(quán) 釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持未來(lái)增長(zhǎng)潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等 CMBS的流程與適用性 適用于 以公司形式存在的旅行社 旅游飯店和旅游交通公司 酒店 商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn) 這類(lèi)資產(chǎn)更新速度較快 則可采用CMBS模式 能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動(dòng)產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)良好的成熟物業(yè) 包括酒店 出租公寓 寫(xiě)字樓 商業(yè)零售項(xiàng)目和工業(yè)地產(chǎn)最合適 債權(quán)銀行 地產(chǎn)商 投資者 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 抵押 提交評(píng)級(jí) 評(píng)級(jí)價(jià)格 獲取利潤(rùn) 獲取資金 投資者更高的收益 個(gè)性化需要 地產(chǎn)商更低的成本 更靈活的資金 酒店變現(xiàn)模式 酒店資產(chǎn)證券化 B 房地產(chǎn)信托投資基金 REITs 是房地產(chǎn)證券化的重要手段 多用于商業(yè)地產(chǎn) 具有分散風(fēng)險(xiǎn) 快速變現(xiàn)的雙重優(yōu)點(diǎn) 信托基金與酒店物業(yè)具備良好的結(jié)合基礎(chǔ) 房地產(chǎn)投資信托基金是投資于能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)從而為投資者提供穩(wěn)定收益的投資信托計(jì)劃 該計(jì)劃將房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給信托單位持有人 并且可在公開(kāi)市場(chǎng)交易流通 REITs的定義 適用性與優(yōu)勢(shì) REITs的適用性 房產(chǎn)項(xiàng)目 多用于商業(yè)地產(chǎn) 因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定得多 適用于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合 分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)資金的 集合 為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì) 投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 具有較好的變現(xiàn)性 酒店變現(xiàn)模式 酒店資產(chǎn)證券化 B 酒店房產(chǎn)信托基金則是未來(lái)REITs發(fā)展的一種形式 盡管在國(guó)外已經(jīng)成為一種較為成熟的房地產(chǎn)投融資運(yùn)作模式 但目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還處于嘗試階段 開(kāi)元酒店以及花樣年酒店信托基金的上市成為酒店房產(chǎn)信托的里程碑 今年7月份 花樣年與高盈集團(tuán)在深圳就酒店房產(chǎn)信托基金 REITs 項(xiàng)目締結(jié)合作聯(lián)盟 正式宣告雙方在酒店項(xiàng)目并購(gòu) 品牌運(yùn)營(yíng) 委托管理等領(lǐng)域展開(kāi)合作 首期資金將在半年內(nèi)完成 預(yù)計(jì)規(guī)模約100億元人民幣 將收購(gòu)運(yùn)營(yíng)10至15家酒店 第二期資金將于一年內(nèi)投資 預(yù)計(jì)投資30家酒店 開(kāi)元酒店信托基金上市 開(kāi)元資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)陳妙林 開(kāi)元酒店REIT作為全球第一個(gè)專注中國(guó)內(nèi)地的酒店REIT 將受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速增長(zhǎng) 以及人民幣的升值 今年7月份 開(kāi)元酒店REIT由開(kāi)元資產(chǎn)管理有限公司管理宣布與以渣打銀行為牽頭行的銀團(tuán)簽訂一項(xiàng)為期三年 總授信達(dá)19 3億港元銀團(tuán)貸款協(xié)議 是項(xiàng)銀團(tuán)貸款獲得巿場(chǎng)熱烈支持 其中境外貸款授信額為14 7億港元 連同這次首次公開(kāi)發(fā)售 共募集資金18 1億港幣 酒店REITs在中國(guó)的實(shí)踐 酒店變現(xiàn)模式 酒店資產(chǎn)證券化 B 案例 華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪 寫(xiě)字樓 廠房和國(guó)際公寓等收益性物業(yè)未來(lái)5年的所有租金收益 以6 5億元的價(jià)格 直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者 華僑城項(xiàng)目現(xiàn)金流困難 未來(lái)租金收入打包 財(cái)務(wù)總監(jiān)林育德 總裁張立勇 中信信托 5年下來(lái)租金總收入大約近10億元 工行深圳分行 華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪 寫(xiě)字樓 廠房和國(guó)際公寓等收益性物業(yè)未來(lái)5年的所有租金收益 以6 5億元的價(jià)格 直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者 華僑城地產(chǎn) 未來(lái)收益打包 中信信托 工商銀行 投資者 中信信托則具體承擔(dān)此次銷(xiāo)售 機(jī)構(gòu)投資者紛紛認(rèn)購(gòu) 中信信托每收到一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購(gòu)款 便將此認(rèn)購(gòu)款存入工行深圳分行的專用托管賬戶 直到6 5億銷(xiāo)售完畢 之后 工行深圳分行則監(jiān)管華僑城地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的收益 在未來(lái)5年時(shí)間里 將租金收益按照機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購(gòu)比例 分配給投資者 負(fù)責(zé)監(jiān)管收益和投資者認(rèn)購(gòu)收益分配 案例東部華僑城REITs 酒店變現(xiàn)模式 酒店資產(chǎn)證券化 B 1 酒店變現(xiàn)模式 酒店開(kāi)發(fā)階段 C 產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店 1 產(chǎn)權(quán)式酒店是由個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房的產(chǎn)權(quán) 即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者 該方式能夠快速回現(xiàn) 減小開(kāi)發(fā)商資金壓力 是目前酒店開(kāi)發(fā)較為普遍的做法 產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房的產(chǎn)權(quán) 即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者 地域特征 客戶定位 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 快速回現(xiàn) 減小開(kāi)發(fā)商資金壓力 開(kāi)發(fā)商可以減小甚至免除酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商可以獲得酒店使用權(quán)以及未出售產(chǎn)權(quán)部分 如配套設(shè)施 的長(zhǎng)期性收益 強(qiáng)勢(shì)景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域 城市的高收入階層 投資客為主 開(kāi)發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長(zhǎng)期收益 酒店開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)權(quán)式酒店 C 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義與優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)權(quán)酒店操作模式中開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)獲得資金回籠 業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配 使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方 第三方因此獲得傭金 所有權(quán) 使用權(quán) 經(jīng)營(yíng)權(quán) 產(chǎn)權(quán)酒店 投資客戶 開(kāi)發(fā)商 專業(yè)第三方 酒店客戶 擁有所有權(quán) 獲得所有權(quán)回報(bào) 憑借使用權(quán)回報(bào) 擁有使用權(quán) 擁有經(jīng)營(yíng)權(quán) 獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)回報(bào) 產(chǎn)權(quán)酒店組織關(guān)系構(gòu)架 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 投資合同期內(nèi) 開(kāi)發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配 投資收益 業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方 第三方因此獲得傭金 酒店開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)權(quán)式酒店 C 產(chǎn)權(quán)式酒店的利益分配 產(chǎn)權(quán)式酒店擁有較為成熟的四種模式 主要的差異體現(xiàn)在業(yè)主收益的方式上 現(xiàn)階段模式二承諾固定的收益為較為普遍的操作模式 酒店開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)權(quán)式酒店 C 產(chǎn)權(quán)式酒店的四種開(kāi)發(fā)模式 案例分析 麗江悅榕軒 悅榕集團(tuán)與2006年首選麗江悅榕莊度假村 通過(guò)復(fù)制與悅榕莊經(jīng)營(yíng)性別墅一模一樣的產(chǎn)品 吸引世界各地的度假游客體驗(yàn)并購(gòu)買(mǎi)別墅產(chǎn)權(quán) 酒店位置 麗江古城束河悅榕路設(shè)計(jì)公司 ArchitraveDesign Plannning客房數(shù)量 122間 棟酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間 2006年交通 麗江悅榕莊位于海拔二千公尺的麗江束河古鎮(zhèn) 自麗江機(jī)場(chǎng)搭車(chē)前往亦只需四十分鐘 酒店產(chǎn)品形態(tài) 麗江 悅榕莊 酒店開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)權(quán)式酒店 C 案例分析 麗江悅榕軒 悅榕軒以一期悅榕莊為模板 共推出25棟納西風(fēng)格別墅 其中包括16棟連排雙臥房別墅 6棟獨(dú)棟雙臥房別墅和3棟獨(dú)棟三臥房別墅 售價(jià)從每棟500多萬(wàn)人民幣到1000多萬(wàn)人民幣不等 首先通過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售迅速變現(xiàn) 通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)獲取持續(xù)收益 業(yè)主收益兩種模式 模式一 固定收益6年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價(jià)6 的收益10年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價(jià)4 的收益或者客房?jī)羰杖氲?3 收益 以較高者為準(zhǔn) 模式二 可變收益6年內(nèi)可享有相當(dāng)于客房?jī)羰杖氲?3 客戶凈收入應(yīng)扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費(fèi)3 作為維修基金以支付設(shè)施更新 BanyanTreeLijiang 酒店開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)權(quán)式酒店 C 小結(jié) 產(chǎn)權(quán)式酒店具有快速脫手 快速回現(xiàn) 減小資金壓力 同時(shí)可以長(zhǎng)期擁有使用權(quán) 以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長(zhǎng)期收益的優(yōu)點(diǎn) 但是其采用的投資回報(bào)模式需要承擔(dān)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 快速脫手 快速回現(xiàn) 減小資金壓力 可以長(zhǎng)期擁有使用權(quán) 以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長(zhǎng)期收益 通過(guò)客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶 通常要承諾較高的投資匯報(bào)率 國(guó)內(nèi)常見(jiàn)為5 10 若向投資客戶承諾固定回報(bào) 則需承擔(dān)較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 甚至虧損現(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報(bào)率的做法在國(guó)際上是不通行的 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 酒店開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)權(quán)式酒店 C 產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店 1 股權(quán)式酒店是一種投資模式 是將金融理財(cái)概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式上 通過(guò)對(duì)其酒店產(chǎn)品投資 享受 度假 分紅 置換 酒店訂房折扣等 是未來(lái)投資走向的另一種 地產(chǎn)金融產(chǎn)品 股權(quán)式酒店實(shí)際上同產(chǎn)權(quán)式酒店類(lèi)似 購(gòu)買(mǎi)人獲得客房產(chǎn)權(quán)與部分時(shí)段使用權(quán) 只是回報(bào)方式上則根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)情況在年底享受一定分紅 股權(quán)式酒店是一種投資模式 是將金融理財(cái)概念有效地嫁接在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式上 通過(guò)對(duì)其酒店產(chǎn)品投資 享受 度假 分紅 置換 酒店訂房折扣等 是未來(lái)投資走向的另一種 地產(chǎn)金融產(chǎn)品 三亞 亞龍灣紅樹(shù)林酒店 特點(diǎn) 金融理財(cái)概念嫁接酒店開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)商 業(yè)主 持有大部分公共物業(yè)獲得銷(xiāo)售變現(xiàn)并參與酒店分紅 享有物業(yè)所有權(quán) 參與按比例分紅 同時(shí)享有度假權(quán)利 酒店開(kāi)發(fā)階段 股權(quán)式酒店 C 股權(quán)式酒店定義與特點(diǎn) 案例 三亞灣紅樹(shù)林度假酒店 總建筑面積約70萬(wàn)平方米 集合了拉斯維加斯 迪拜等度假勝地元素 推出中國(guó)首座 全生活 度假目的地酒店 項(xiàng)目擁有4500余間客房 相當(dāng)于10座5星級(jí)酒店 三亞灣紅樹(shù)林度假酒店 總建筑面積約70萬(wàn)平方米 集合了拉斯維加斯 迪拜等度假勝地元素 推出中國(guó)首座 全生活 度假目的地酒店 項(xiàng)目擁有4500余間客房 相當(dāng)于10座5星級(jí)酒店 紅樹(shù)林酒店客房全部以小面積為主 通過(guò)面積控制總房?jī)r(jià) 精確的總價(jià)控制使得項(xiàng)目受到了全國(guó)投資客戶的較大關(guān)注 會(huì)展酒店戶型面積 40平米 38平米 55平米 76平米 地標(biāo)酒店戶型面積 50平米 41平米 51平米 52平米 會(huì)展酒店 面積40 套內(nèi)面積 不含酒店 會(huì)展酒店 面積76 套內(nèi)面積 不含酒店 酒店開(kāi)發(fā)階段 股權(quán)式酒店 C 紅樹(shù)林酒店客房分析 同時(shí) 紅樹(shù)林酒店也將產(chǎn)權(quán)與股權(quán)捆綁 股權(quán)式 運(yùn)作模式 獲取短期的銷(xiāo)售收入和長(zhǎng)期的酒店運(yùn)營(yíng)收益 今典集團(tuán) 三亞灣紅樹(shù)林酒店 經(jīng)營(yíng)酒店長(zhǎng)期獲益 2 3銷(xiāo)售收入 1 3運(yùn)營(yíng)收入 成功運(yùn)營(yíng)下一個(gè)項(xiàng)目 股權(quán)式 運(yùn)作模式 產(chǎn)權(quán)出售快速回籠資金 酒店投入運(yùn)營(yíng)后 由紅樹(shù)林國(guó)際酒店管理公司為業(yè)主代理對(duì)外經(jīng)營(yíng) 管理 業(yè)主將坐享年年分紅等多項(xiàng) 股東 權(quán)益 高標(biāo)準(zhǔn)配套 理性房?jī)r(jià) 原始股分紅 成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的市場(chǎng)熱銷(xiāo) 后期建設(shè)投資大 但可通過(guò)銷(xiāo)售取得大量回款 其中當(dāng)酒店銷(xiāo)售量達(dá)15 左右時(shí)可收回地價(jià)成本 股權(quán)吸引 成本回收 收益保障 酒店開(kāi)發(fā)階段 股權(quán)式酒店 C 紅樹(shù)林酒店股權(quán)式運(yùn)作模式 紅樹(shù)林提供的兩種投資操作方式 買(mǎi)三亞灣紅樹(shù)林股權(quán)式酒店 買(mǎi)紅樹(shù)林度假卡 兩種方式均加速了酒店的變現(xiàn)過(guò)程 買(mǎi)三亞灣紅樹(shù)林股權(quán)式酒店做 拉斯維加斯股東 尊享五大 股東 權(quán)益 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)每間紅樹(shù)林酒店客房均擁有獨(dú)立商品房產(chǎn)權(quán)證 可抵押 轉(zhuǎn)讓免費(fèi)居住權(quán)每年一定天數(shù)免費(fèi)居住 可交換入全國(guó)任意一家紅樹(shù)林系列酒店 既可選擇入住標(biāo)準(zhǔn)間 也可住總統(tǒng)套股東房?jī)r(jià)權(quán)業(yè)主在全國(guó)紅樹(shù)林系列連鎖酒店訂房享受業(yè)主房?jī)r(jià)酒店利潤(rùn)分紅權(quán)酒店采取第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)制度 年終按業(yè)主所購(gòu)房屋的分紅指數(shù)自動(dòng)分享酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)代訂團(tuán)隊(duì)房的提擁權(quán)由業(yè)主代訂的會(huì)議等團(tuán)隊(duì)用房 首晚不少于8房 均自動(dòng)享受團(tuán)體價(jià)待遇 業(yè)主還將獲得訂房收入的5 作為傭金回報(bào) 買(mǎi)紅樹(shù)林度假卡做尊貴VIP會(huì)員尊享兩大會(huì)員權(quán)益 全國(guó)換住權(quán)會(huì)員專享35年 每年7天或更多周次免費(fèi)入住全國(guó)任意一家紅樹(shù)林度假酒店 五星七星隨意選擇 既可入住標(biāo)準(zhǔn)間 也可選擇總統(tǒng)套會(huì)員專享權(quán)會(huì)員為自己及親友訂房有會(huì)員入住貴賓價(jià)8折 首晚不低于8個(gè)房間還額外獲得3 代訂房獎(jiǎng)勵(lì) 度假卡可自由饋贈(zèng) 轉(zhuǎn)讓 讓會(huì)員享有高品質(zhì)度假生活的同時(shí) 實(shí)現(xiàn)你資金的保值增值 酒店開(kāi)發(fā)階段 股權(quán)式酒店 C 紅樹(shù)林提供的兩種投資模式 紅樹(shù)林股權(quán)式酒店除了可以享受免費(fèi)入住 可轉(zhuǎn)讓 業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)外擁有獨(dú)立的分紅計(jì)算方法 標(biāo)準(zhǔn)化的解決了分紅收益產(chǎn)生的一系列問(wèn)題 分紅指數(shù) 即某間房的總房款 基準(zhǔn)房間的總房款 基準(zhǔn)房間 即在所有的可售房間中 總價(jià)格最居中的那一間紅利所得 分紅指數(shù) 所有可售房間分紅指數(shù)之和 酒店的可分配利潤(rùn) 紅樹(shù)林運(yùn)營(yíng)收入 獨(dú)立會(huì)計(jì)審計(jì) 業(yè)主按季度分紅 紅樹(shù)林度假網(wǎng) 分紅計(jì)算方式 每年不僅可以免費(fèi)入住三亞灣紅樹(shù)林度假酒店 而且 還可以交換到其他紅樹(shù)林酒店入住 業(yè)主的免費(fèi)居住權(quán) 可以自由轉(zhuǎn)贈(zèng) 贈(zèng)予親朋好友 贈(zèng)予商務(wù)伙伴 贈(zèng)予客戶 包括免費(fèi)居住權(quán)在各紅樹(shù)林酒店間的交換使用權(quán)利 當(dāng)業(yè)主的免費(fèi)使用天數(shù)用完之后 再入住全國(guó)的紅樹(shù)林系列酒店 均享受 業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán) 酒店業(yè)主權(quán)益 酒店開(kāi)發(fā)階段 股權(quán)式酒店 C 紅樹(shù)林股權(quán)酒店的分紅方法 小結(jié) 產(chǎn)權(quán)式酒店與股權(quán)式酒店的比較 酒店開(kāi)發(fā)階段 股權(quán)式酒店 C 兩種開(kāi)發(fā)過(guò)程變現(xiàn)方式的比較 1 酒店變現(xiàn)模式 酒店開(kāi)發(fā)階段 C 產(chǎn)權(quán)酒店股權(quán)酒店私產(chǎn)酒店 1 產(chǎn)權(quán)式酒店是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)其一年中的某一段時(shí)間 而私產(chǎn)酒店 擁有的是其終身產(chǎn)權(quán) 這種私人酒店擴(kuò)大了業(yè)主的權(quán)利 業(yè)主在酒店運(yùn)營(yíng)上監(jiān)督和回報(bào)上享有比以往更大的自主權(quán) 權(quán)利的傾斜 隨時(shí)入住 不限次數(shù) 不限時(shí)間的使用私人酒店 收益變化 自住的越少 回報(bào)越多 自住的越多 回報(bào)越少 與產(chǎn)權(quán)酒店的區(qū)別 產(chǎn)品譜系更加豐富 在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上 升級(jí)版產(chǎn)權(quán)酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特別注重酒店產(chǎn)品的實(shí)用性和有效性 注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和投資回報(bào)的影響 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)也更加考慮業(yè)主的自住的需求 整個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店居家的氛圍日趨濃厚 設(shè)計(jì)套房的比例逐漸加大 家居化的房間布置成為亮點(diǎn) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加靈活 旅游地產(chǎn)中既有酒店類(lèi)物業(yè) 又有公寓 商業(yè) 商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè) 這個(gè)社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實(shí)現(xiàn)共享 資源共享 兼容各種產(chǎn)品 脫離傳統(tǒng)酒店設(shè)計(jì) 景區(qū)資源的共享 酒店開(kāi)發(fā)階段 私產(chǎn)酒店 C 私產(chǎn)酒店的定義域特點(diǎn) 從各方的收益方式上講 私產(chǎn)酒店業(yè)主具有完整的產(chǎn)權(quán) 包括可以轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)移和繼承 也可以擁有40 70年的酒店利潤(rùn)分紅 而從開(kāi)發(fā)商來(lái)講 通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)可以回收大量資金 緩解資金壓力 產(chǎn)權(quán)業(yè)主 開(kāi)發(fā)商 酒店開(kāi)發(fā)階段 私產(chǎn)酒店 C 私產(chǎn)酒店的各方收益 2 委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式 委托經(jīng)營(yíng)模式是指在開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下 把經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方酒店管理公司 這種模式能夠?qū)频赀\(yùn)營(yíng)比較陌生的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較為成熟的技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn) 減小酒店運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商持有酒店 酒店管理方 以經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心 加盟酒店 酒店管理集團(tuán)向特許經(jīng)營(yíng)酒店收取加盟費(fèi) 年度客房收入提成 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)評(píng)估費(fèi) 開(kāi)業(yè)服務(wù)費(fèi)等 被管理酒店給予酒店管理公司一定的管理費(fèi)用 營(yíng)業(yè)額2 5 及毛利潤(rùn)3 6 支付管理費(fèi)用 輸出管理技術(shù) 典型代表希爾頓酒店 洲際 萬(wàn)豪 喜達(dá)屋 優(yōu)點(diǎn) 如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備 那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益 缺點(diǎn) 投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司 對(duì)飯店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低 聘請(qǐng)專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開(kāi)支 使飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕 委托管理模式在中國(guó)占比約45 所有權(quán) 經(jīng)營(yíng)權(quán) 注 數(shù)據(jù)為國(guó)際酒店管理公司在華管理模式的占比 酒店開(kāi)發(fā)階段 委托經(jīng)營(yíng) C 委托經(jīng)營(yíng)的定義與特點(diǎn) 2 委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式 酒店合作開(kāi)發(fā)是指擁有土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 共享利益的合作建房行為 是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為 C 酒店開(kāi)發(fā)階段 合作開(kāi)發(fā) 酒店合作開(kāi)發(fā)是指擁有土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 共享利益的合作建房行為 是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為 特殊要件 主體 當(dāng)事人一方必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)標(biāo)的 土地使用權(quán)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)內(nèi)容 合作內(nèi)容 合作方式應(yīng)探求當(dāng)事人的真實(shí)意思及目的 就不同類(lèi)型的合同進(jìn)行分別認(rèn)定 必備條件 合作開(kāi)發(fā)的定義與特點(diǎn) 一方出地 其他各方提供資金或勞務(wù) 目前實(shí)踐中 出地方一般為具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)和出讓土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)公司 因資金不足而進(jìn)行合作開(kāi)發(fā) 提供勞務(wù)的一般為施工企業(yè) 施工企業(yè)通常存在墊資行為 以補(bǔ)充開(kāi)發(fā)商資金的不足 合作開(kāi)發(fā)的四種模式分析 合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四種模式 1 2 3 4 以組建項(xiàng)目公司方式進(jìn)行的酒店合作開(kāi)發(fā) 合作各方以土地使用權(quán) 資金 技術(shù)等作為出資 共同成立新的項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 以聯(lián)營(yíng)形式進(jìn)行酒店合作開(kāi)發(fā) 先聯(lián)營(yíng)后轉(zhuǎn)讓 出資方先以出地方的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè) 待投資額達(dá)到總投資額的25 時(shí)再將項(xiàng)目由出地方過(guò)戶到出資方 避稅考慮 不交營(yíng)業(yè)稅 教育費(fèi)附加 需交納契稅 所得稅資產(chǎn)獨(dú)立 降低風(fēng)險(xiǎn)考慮 使該項(xiàng)資產(chǎn)獨(dú)立于公司其他資產(chǎn) 避免受讓方因擔(dān)心公司潛在債務(wù)而不敢收購(gòu) 先成立項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓 合作開(kāi)發(fā)融資模式 合作開(kāi)發(fā)的四種模式 C 2 委托經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)帶資管理模式 帶資管理模式是第三方酒店管理公司對(duì)酒店的資本和管理同時(shí)進(jìn)行 這種管理模式使得兩者在利益關(guān)系 激勵(lì)機(jī)制上具備較強(qiáng)的一致性 是一種雙贏的管理模式 酒店管理方 開(kāi)發(fā)商 管理公司和酒店捆綁到一起 防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策 同時(shí) 飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用 減少戰(zhàn)略決策失誤而給酒店所有者和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性 飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用 減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性 優(yōu)點(diǎn) 典型代表 香格里拉集團(tuán) 相同的利益關(guān)系 良好激勵(lì)機(jī)制 帶資管理模式在中國(guó)占比約25 注 數(shù)據(jù)為國(guó)際酒店管理公司在華管理模式的占比 委托管理購(gòu)買(mǎi)酒店賣(mài)出的部分股權(quán)成為酒店的股東 帶資管理選擇帶資管理合同 飯店管理公司參股飯店 成為聯(lián)合投資者 實(shí)現(xiàn)飯店的股權(quán)化 提供飯店部分股權(quán) 并邀請(qǐng)委托管理方購(gòu)買(mǎi) 實(shí)現(xiàn)飯店管理公司參股酒店 成為聯(lián)合投資者 開(kāi)發(fā)商 管理方 C 酒店開(kāi)發(fā)階段 帶資管理 合作開(kāi)發(fā)的定義與特點(diǎn) 分時(shí)度假酒店 2 分時(shí)度假是將酒店的住宿單位分為一定的時(shí)間份 出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán) 消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán) 這種模式有利于保持酒店的長(zhǎng)期入住率 同時(shí)又能夠較好的回收開(kāi)發(fā)成本 分時(shí)度假是將酒店的住宿單位分為一定的時(shí)間份 如 一年51周 出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限 如30 40年等 的使用權(quán) 消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間 一周或更長(zhǎng) 的免費(fèi)入住權(quán) C 酒店開(kāi)發(fā)階段 分時(shí)度假酒店 分時(shí)度假的定義與特點(diǎn) 分時(shí)度假模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講可以自己持有酒店房產(chǎn) 并委托代理商進(jìn)行操作 也可以直接全盤(pán)銷(xiāo)售給代理商 實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) 而業(yè)主則享有一定時(shí)間的入駐權(quán)利 注 資料來(lái)源參考 分時(shí)度假的立法思考 葛宇菁 再銷(xiāo)售公司 交換服務(wù)公司額介入能夠進(jìn)一步流動(dòng)酒店市場(chǎng) 保障酒店入住率 活躍酒店 可以自己持有酒店房產(chǎn) 并委托代理商進(jìn)行操作 也可以直接全盤(pán)銷(xiāo)售給代理商 實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) 擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間 一周或更長(zhǎng) 的免費(fèi)入住權(quán) 開(kāi)發(fā)商 業(yè)主 第三方介入 C 酒店開(kāi)發(fā)階段 分時(shí)度假酒店 分時(shí)度假的各方權(quán)利 分時(shí)度假模式目前有三種操作模式 目前中國(guó)第三種方式即分時(shí)度假銷(xiāo)售公司正在快速的崛起 是市場(chǎng)的主要發(fā)展方向 分時(shí)度假銷(xiāo)售公司 此類(lèi)公司只銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品 它不參與分時(shí)度假房產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 例如 廣東愛(ài)特樂(lè)度假服務(wù)有限公司 北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)有限公司 是我國(guó)一些資金比較雄厚 有意在 分時(shí)度假 領(lǐng)域進(jìn)行探索和發(fā)展的大型企業(yè) 此類(lèi)企業(yè)將分時(shí)度假作為長(zhǎng)線運(yùn)作 自主開(kāi)發(fā)或收購(gòu)度假產(chǎn)品 自行銷(xiāo)售度假卡 例如 金典集團(tuán)的紅樹(shù)林度假酒店系列 首創(chuàng)集團(tuán) 中旅集團(tuán) 北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司 C 酒店開(kāi)發(fā)階段 分時(shí)度假酒店 分時(shí)度假的操作模式 案例分析 RCI RCI是業(yè)內(nèi)唯一獨(dú)立的 環(huán)球性的交換度假時(shí)段及相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者 擁有RCI這個(gè)世界最大的度假權(quán)益交換網(wǎng)絡(luò) RCI集團(tuán)隸屬溫德姆企業(yè)集團(tuán) WyndhamWorldwide 紐約證券交易所股票代號(hào)