《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理模式(試行)》.doc

成都市國(guó)家稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理模式（試行）針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)行業(yè)特點(diǎn)及現(xiàn)狀，結(jié)合成都市實(shí)際情況，在總結(jié)成華區(qū)局經(jīng)驗(yàn)、去年省局績(jī)效評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并試點(diǎn)推行的基礎(chǔ)上，制定了“清晰有數(shù)，動(dòng)態(tài)可控，政策允許”的管理指導(dǎo)思想?！扒逦袛?shù)”指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)管轄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況有較全面、深入的了解，做到心中有數(shù)?！皠?dòng)態(tài)可控”指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理必須是全程跟蹤，并能將管理措施作用于項(xiàng)目的始終。“政策允許”指對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理和服務(wù)都應(yīng)該在稅收政策許可的范圍內(nèi)，不能違背政策原則處理一些政策未明確事項(xiàng)。具體措施上推行“一表一卡加所得稅貢獻(xiàn)率下限，加專項(xiàng)納稅評(píng)估”的管理模式，具體而言有以下幾點(diǎn)：一、 一卡指房地產(chǎn)企業(yè)基本情況登記卡（見(jiàn)附表一，以下簡(jiǎn)稱“登記卡”），用于登記開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理稅務(wù)登記證后，稅源管理部門及時(shí)通知企業(yè)填報(bào)登記卡，并告知企業(yè)：如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有增加或變更的，企業(yè)應(yīng)及時(shí)告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，并重新填報(bào)登記卡。通過(guò)該卡，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)所管理的開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況有了一定了解。二、 一表指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理表（見(jiàn)附表二，以下簡(jiǎn)稱“管理表”），用于登記開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況。開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤銷售后，應(yīng)按季填寫管理表，并在企業(yè)所得稅季度申報(bào)結(jié)束后十日內(nèi)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。通過(guò)該表，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可及時(shí)了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況，收集到較多直接涉稅信息。三、 信息整理。收到“一表一卡”后，稅源管理部門認(rèn)真審核，確?！耙槐硪豢ā睌?shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性、完整性和規(guī)范性，并根據(jù)“一表一卡”和綜合征管系統(tǒng)涉稅信息填寫房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)表，于季度結(jié)束次月月底前報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)政策法規(guī)部門。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)政策法規(guī)部門根據(jù)稅源管理部門收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行案頭分析，找出企業(yè)納稅中存在的問(wèn)題，為指導(dǎo)稅源管理部門和專項(xiàng)納稅評(píng)估工作打下良好的基礎(chǔ)。四、 所得稅貢獻(xiàn)率下限預(yù)警。一表一卡重點(diǎn)監(jiān)控開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況和日常經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)已完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目我們以所得稅貢獻(xiàn)率作為主要監(jiān)控指標(biāo)?，F(xiàn)擬定5%的所得稅貢獻(xiàn)率是開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)下限（考慮到歷史遺留問(wèn)題，2011年貢獻(xiàn)率下限暫定為2%），對(duì)低于該下限值的企業(yè)應(yīng)納入專項(xiàng)納稅評(píng)估或?qū)ｍ?xiàng)檢查。所得稅貢獻(xiàn)率下限是市局根據(jù)大量案例分析統(tǒng)計(jì)得出的符合成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)現(xiàn)狀的經(jīng)驗(yàn)性數(shù)據(jù)，可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)所得稅征管和納稅評(píng)估的重要參考指標(biāo)，但不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅最低貢獻(xiàn)率，也不是企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。五、 按照“精細(xì)化”要求加強(qiáng)日常管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好以下工作：(一) 日常實(shí)地核查中，稅源管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目樓盤的實(shí)地巡查工作，重點(diǎn)對(duì)樓盤項(xiàng)目的銷售情況、竣工驗(yàn)收情況、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付情況（入住情況）進(jìn)行調(diào)查和了解.在巡查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到完工條件的，應(yīng)督促企業(yè)按照規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，正確計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。(二) 日常發(fā)票管理中，稅源管理部門必須抽查開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、購(gòu)進(jìn)材料或設(shè)備的增值稅發(fā)票，對(duì)發(fā)票金額較大或發(fā)票項(xiàng)目有疑點(diǎn)的，應(yīng)對(duì)企業(yè)的合同、協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證等相關(guān)資料進(jìn)行查閱，對(duì)金額在100萬(wàn)元以上的發(fā)票，稅源管理部門每年至少應(yīng)抽取5份以上向發(fā)票開(kāi)具方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)起協(xié)查。六、 掌握盡可能多的第三方數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈上、下游延伸較長(zhǎng)，許多重要的涉稅數(shù)據(jù)只憑稅務(wù)部門的力量是難以收集到的。(一) 稅源管理部門在開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到完工產(chǎn)品條件并準(zhǔn)備進(jìn)行稅款清結(jié)算以前，通過(guò)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)（）或其他網(wǎng)站查閱開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售、備案情況，重點(diǎn)調(diào)查掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、銷售均價(jià)、已銷商品房面積等數(shù)據(jù)，并做好查閱記錄。(二) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好建設(shè)、房管、國(guó)土、地稅等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，建立定期涉稅信息交換和發(fā)布制度，稅源管理部門應(yīng)根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布的第三方信息，對(duì)企業(yè)報(bào)送的涉稅數(shù)據(jù)進(jìn)行信息比對(duì)和分析工作，加大對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅源監(jiān)控力度。(三) 對(duì)已完工結(jié)算的開(kāi)發(fā)企業(yè)，稅源管理部門對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位面積前期工程費(fèi)、單位面積基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、單位面積建筑安裝工程費(fèi)、單位面積公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、單位面積間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用等數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查采集，并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)政策法規(guī)部門。七、 強(qiáng)化專項(xiàng)納稅評(píng)估與清結(jié)算。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)性強(qiáng)，技術(shù)要求高，項(xiàng)目清結(jié)算難度大，在最近三年的實(shí)踐中，市、區(qū)兩級(jí)業(yè)務(wù)部門和稽查局逐漸摸索出一些有效的評(píng)估和檢查方法，為強(qiáng)化專項(xiàng)納稅評(píng)估和清結(jié)算奠定了基礎(chǔ)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)政策法規(guī)部門應(yīng)定期根據(jù)稅源管理部門報(bào)送的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，對(duì)未達(dá)到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，重點(diǎn)采用企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)低于行業(yè)平均企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率的企業(yè)納入預(yù)警名單。稅源管理部門根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布的預(yù)警名單，向企業(yè)發(fā)送告知文書(shū)，督促企業(yè)對(duì)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真自查，切實(shí)完善企業(yè)財(cái)務(wù)核算和規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。稅源管理部門根據(jù)預(yù)警名單，對(duì)企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率偏低企業(yè)，可根據(jù)實(shí)際工作情況，將預(yù)警企業(yè)納入專項(xiàng)納稅評(píng)估范圍。對(duì)達(dá)到完工產(chǎn)品條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，稅源管理部門督促企業(yè)及時(shí)對(duì)銷售收入、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)所得稅稅款進(jìn)行清結(jié)算，并按照稅收相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行所得稅納稅申報(bào)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已全部達(dá)到完工產(chǎn)品條件或分期開(kāi)發(fā)達(dá)到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，需對(duì)以往年度已繳稅款進(jìn)行清結(jié)算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理部門統(tǒng)籌安排，組織人員對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅款清結(jié)算。綜上所述，在“一表一卡”的框架下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)首先知道了開(kāi)發(fā)企業(yè)是什么、在干什么；其次，所得稅貢獻(xiàn)率下限預(yù)警讓主管稅務(wù)機(jī)關(guān)知道開(kāi)發(fā)企業(yè)干得怎么樣；然后，專項(xiàng)納稅評(píng)估和清結(jié)算讓主管稅務(wù)機(jī)關(guān)明白自己征管工作做得好不好；再輔之以日常監(jiān)管和第三方數(shù)據(jù)監(jiān)控，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)知道自己錯(cuò)沒(méi)錯(cuò)。這樣把開(kāi)發(fā)企業(yè)從登記開(kāi)發(fā)清結(jié)算注銷的經(jīng)營(yíng)全過(guò)程都納入了稅收征管中，體現(xiàn)了總局所得稅“三化”的管理要求，也體現(xiàn)了市局“稅收管理工作一體化”的要求。附表一 房地產(chǎn)企業(yè)基本情況登記卡（樣卡）稅收管理員： 登記時(shí)間：納稅人名稱納稅人識(shí)別號(hào)注冊(cè)地址法人代表及電話財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及電話開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)（A:全國(guó)性品，B: 地區(qū)性品牌，C: 其他）注冊(cè)資本辦稅人員及電話開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)內(nèi)容企業(yè)所持開(kāi)發(fā)土地總面積(成立至今)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址預(yù)計(jì)毛利率占地面積（）土地出讓金建筑面積（）容積率可售面積（）用途（商、?。┛倵潝?shù)分幾期開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間12348附表二 年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理表（樣表）企業(yè)名稱稅務(wù)代碼稅源管理部門管理員設(shè)計(jì)單位承建單位綠化單位季度項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址可售面積預(yù)售證號(hào)開(kāi)盤時(shí)間本季銷售面積累計(jì)銷售面積本季銷售套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)本季平均銷售單價(jià)累計(jì)平均銷售單價(jià)預(yù)付款比例本季預(yù)售收入累計(jì)預(yù)售收入本季結(jié)轉(zhuǎn)成本累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)成本期間費(fèi)用本季付匯本季代扣所得稅本季入庫(kù)稅額累計(jì)入