容積率淺談.doc

容積率淺談大多數(shù)消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候只關(guān)注戶型、朝向、林園設(shè)計(jì)和樓盤(pán)周邊環(huán)境等“實(shí)際指標(biāo)”，而往往忽視了容積率、居住密度等“規(guī)劃指針”。近一兩年，隨著樓市的發(fā)展，因“規(guī)劃變更”引起的預(yù)售糾紛日漸露出苗頭。何謂容積率，業(yè)界人士解釋，指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。容積率不能隨意更改一般來(lái)說(shuō)，國(guó)土部門(mén)在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓時(shí)，除了說(shuō)明地塊的面積、價(jià)格等條件之外，也同時(shí)標(biāo)明了地塊開(kāi)發(fā)的容積率要求。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，知道了容積率，就可以粗略估算出地價(jià)成本在房屋中占的比例。容積率越高，那么開(kāi)發(fā)商單位土地上用于回收資金的建筑面積就越多，對(duì)應(yīng)的地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占的比例就越低，反之則越高。為了保證住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，在出讓土地的同時(shí)，規(guī)劃部門(mén)對(duì)宗地的容積率有明確要求，將規(guī)定它的上限，超過(guò)了即是違規(guī)。規(guī)劃部門(mén)對(duì)不同地段上建筑的容積率進(jìn)行了限制，容積率越高，要交納的費(fèi)用越多。按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，樓盤(pán)小區(qū)及建筑物的“規(guī)劃指標(biāo)”，一經(jīng)確定就不能隨便更改。按照2002年國(guó)家八部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門(mén)在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。值得關(guān)注的是，一些開(kāi)發(fā)商增加容積率后仍就按以前的“規(guī)劃指標(biāo)”對(duì)外發(fā)布信息，而另一些開(kāi)發(fā)商故意模糊社區(qū)的容積率，使得消費(fèi)者不了解具體情況，背離了“明白消費(fèi)”的原則，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。一個(gè)樓盤(pán)并非一個(gè)容積率熟悉樓盤(pán)報(bào)建的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)并不一定只有一個(gè)容積率，所以購(gòu)房者不能輕易相信開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)里所說(shuō)的容積率。該人士說(shuō)，一個(gè)小區(qū)樓盤(pán)有可能是由幾塊土地綜合建成的，那么每個(gè)地塊的容積率就可能不一樣。而每一個(gè)地塊容積率是按照每個(gè)地塊的紅線界限來(lái)計(jì)算的。打個(gè)比方，幾個(gè)相連的地塊捆綁出售，拿到土地的開(kāi)發(fā)商把幾個(gè)地塊綜合開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，那么樓盤(pán)容積率應(yīng)算每幅土地的，而不是一個(gè)綜合容積率。尤其在多層、小高層和高層混合開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)商為了其宣傳的需要，往往將多層的容積率和小高層、高層的容積率混合起來(lái)，取其綜合容積率，這樣就大大降低了其小高層和高層的容積率。而對(duì)于多層的容積率則另外單獨(dú)列出。該位人士還表示，樓盤(pán)容積率較難查到，因在商品房預(yù)售許可證上并沒(méi)有明確顯示，即使在售樓部懸掛的商品房預(yù)售許可證的規(guī)劃附圖上也沒(méi)有顯示。目前能容易看到容積率的地方是在樓盤(pán)的施工現(xiàn)場(chǎng)政府明文要求開(kāi)發(fā)商在工地現(xiàn)場(chǎng)須懸掛公示規(guī)劃圖，在此規(guī)劃圖上就能看到樓盤(pán)的容積率。市民購(gòu)房交訂金前，應(yīng)該到樓盤(pán)工地看看公示的規(guī)劃圖。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有公示的，可以向市規(guī)劃局或城管部門(mén)投訴，以查清樓盤(pán)的容積率。低容積率才住得舒服住宅項(xiàng)目的密集開(kāi)發(fā)，直接導(dǎo)致居住人口密度的增加。市民何先生向記者表示。“隨著開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的深入，入住一年多，發(fā)現(xiàn)小區(qū)周邊總有在建住宅新項(xiàng)目，而新樓盤(pán)都越蓋越高，原本略顯空曠的小區(qū)一下子就擁擠起來(lái)。居住在這樣高容積率的小區(qū)覺(jué)得很壓抑，心態(tài)容易疲倦。”對(duì)此，一唐姓營(yíng)銷總監(jiān)表示，目前許多樓盤(pán)的容積率相當(dāng)高，尤其是市中心樓盤(pán)。高地價(jià)、商業(yè)需要和開(kāi)發(fā)商的利益追求綜合在一起，構(gòu)成了樓盤(pán)高容積率的現(xiàn)狀。而這種高容積率給社會(huì)生態(tài)環(huán)境和居民生活環(huán)境帶來(lái)了很大的壓力。當(dāng)記者問(wèn)及開(kāi)發(fā)商為何不降低容積率，換取好環(huán)境時(shí)，唐雙手一攤，微笑著反問(wèn)記者：“不犧牲環(huán)境，就得犧牲銀子。在目前房?jī)r(jià)的水平上，開(kāi)發(fā)商他愿意犧牲銀子嗎？”有專家認(rèn)為，從建筑學(xué)的角度講，改善居住環(huán)境，首先要降低人口的居住密度，居住密度直接影響到居住的整體品質(zhì)。而中心城區(qū)的超容積率開(kāi)發(fā)，會(huì)形成“超強(qiáng)度”開(kāi)發(fā)后果，影響城市風(fēng)貌。提高容積率意味著暴利開(kāi)發(fā)商深諳容積率的重要性。拿到一塊地，第一件事就是要稀釋土地單價(jià)，最好的辦法就是把容積近可能做到最高。不擇手段地在容積率指標(biāo)上大做假文章，往往成為奸詐的開(kāi)發(fā)商欺騙規(guī)劃主管部門(mén)，欺騙廣大業(yè)主的不二法門(mén)。一處10萬(wàn)平方米的住宅區(qū)，容積率只要提高一個(gè)百分點(diǎn)，意味著多蓋上千平方米的房子，省下的土地費(fèi)用和多蓋房子帶來(lái)的利潤(rùn)，就美滋滋地落進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的錢(qián)包。開(kāi)發(fā)商的暴利自然帶來(lái)業(yè)主所購(gòu)物業(yè)的貶值。開(kāi)發(fā)商違規(guī)變更容積率后，小區(qū)增加了建筑面積，土地使用證上的土地使用面積也會(huì)出現(xiàn)“縮水”。因土地使用面積的分?jǐn)傆?jì)算公式，是先以總建筑面積除以總土地面積，這樣得出分?jǐn)傁禂?shù)，再以每戶的產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)面積除以分?jǐn)傁禂?shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)土部門(mén)的土地分?jǐn)傁禂?shù)，實(shí)際就是規(guī)劃部門(mén)的容積率，容積率增加了，表明分?jǐn)偼恋孛娣e的建筑面積增多了，單位建筑面積分?jǐn)偟降耐恋厥褂妹娣e就減少了?！坝行潜P(pán)，原規(guī)劃是七層八層，為什么一下子加到十層？這中間就有巨大利潤(rùn)點(diǎn)在作祟。容積率增加零點(diǎn)幾，樓層增加一兩層，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就是以百萬(wàn)元計(jì)的利潤(rùn)?！蹦撤慨a(chǎn)律師直言不諱地說(shuō)。容積率也是雙刃劍容積率是把雙刃劍。對(duì)城市建設(shè)來(lái)說(shuō)，容積率低了，浪費(fèi)了寶貴的土地資源；高了，住房的環(huán)境質(zhì)量得不到保障。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率低了，房?jī)r(jià)走高，銷售壓力加大；高了，環(huán)境不好，對(duì)銷售也不利。容積率過(guò)低，意味著單個(gè)樓盤(pán)占用的土地面積越多。比如別墅、聯(lián)排別墅、多層建筑，容積率往往較低。其樓面地價(jià)自然相對(duì)較高，帶來(lái)了開(kāi)發(fā)成本的增加。既浪費(fèi)了稀缺的土地資源，也間接地推動(dòng)房?jī)r(jià)走高。而容積率過(guò)高，小區(qū)的居民密度大，公共配套設(shè)施壓力加大，通風(fēng)采光條件低下，綠地面積減少，環(huán)境衛(wèi)生壓力巨大，不利于居民生活水準(zhǔn)的提高和生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。在我市目前的情況下，如果開(kāi)發(fā)商低容積率大量開(kāi)發(fā)別墅或者連排別墅，其銷售價(jià)格將走高。而“金字塔原理”告訴我們，越往上，群體數(shù)量越小。越是高檔的住宅，消費(fèi)者者將越小。其營(yíng)銷壓力也越大。而如果采用超容積率、擴(kuò)大建筑面積獲利的話，不僅損害了土地出讓的公正性，最重要的是直接影響了住宅小區(qū)的建筑密度、公建配套、綠地面積、采光等一系列與樓盤(pán)品質(zhì)密切相關(guān)的因素。這在以前商品房供不應(yīng)求的情況下，無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商牟取暴利的一條快捷方式；但現(xiàn)在，市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，超容積率損害樓盤(pán)品質(zhì)，從而影響樓盤(pán)銷售，最終只會(huì)得不償失。為了獲得利潤(rùn)，一些開(kāi)發(fā)商力求增加容積率，這在以前住宅數(shù)量短缺的時(shí)候，還可以允許，但在人們?cè)絹?lái)越關(guān)注住宅品質(zhì)的今天，單純的增加容積率贏利的開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)的需求。防范欺騙要注意三大事項(xiàng)在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開(kāi)發(fā)商慣用的手法。有些開(kāi)發(fā)商在售房初期為吸引購(gòu)房者，將自己社區(qū)的配套功能宣傳得非常好。然而隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的推進(jìn)，有些小區(qū)配套設(shè)施無(wú)法完成，開(kāi)發(fā)商承諾的社區(qū)功能無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)。怎樣避免上當(dāng)受騙，業(yè)主應(yīng)該有三大注意。一是要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定要保存好，有條件的話，購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤(pán)，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境，發(fā)現(xiàn)容積率和合同不符，請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估的單位對(duì)你的房產(chǎn)進(jìn)行貶值評(píng)估，以為索賠提供足夠的證據(jù)。二是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將其對(duì)容積率的具體承諾寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，購(gòu)房者還可以在合同中聲明，如果一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將容積率改變了，可以退房或要求其承擔(dān)法律規(guī)定的相應(yīng)責(zé)任。三是一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，比如樓盤(pán)出現(xiàn)加層、單元數(shù)增加等情況，購(gòu)房者一定要盡快與相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局面。通常規(guī)劃部門(mén)給某塊土地確定的容積率是不固定的，有的是給上限，有的上下限同時(shí)給，只要在這個(gè)范圍內(nèi)都是合法的。國(guó)家法律也允許樓盤(pán)