物業(yè)業(yè)務(wù)拓展方案業(yè)務(wù)拓展方案.doc

物業(yè)業(yè)務(wù)拓展方案業(yè)務(wù)拓展方案 一、獲取信息： 1、定期做市場(chǎng)調(diào)查; 2、客戶主動(dòng)聯(lián)系; 3、經(jīng)人推介。 二、甄選信息，確定目標(biāo)客戶： 1、面積少于XXXXXXX平方米項(xiàng)目不接; 2、項(xiàng)目投入使用時(shí)間超過(guò)XX年的不接; 3、業(yè)主委員會(huì)非原則問(wèn)題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū)); 4、維修資金不足或不到位的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū)); 5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目不接;(以上各條主要針對(duì)全委項(xiàng)目而言) 6、檔次過(guò)低的項(xiàng)目不接; 7、曾因工程問(wèn)題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不接; 8、開(kāi)發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過(guò)二家的項(xiàng)目不接; 9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項(xiàng)目不接; 三、談判要素 1、先人后事，與對(duì)方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣; 2、要從多方面盡可能掌握對(duì)方信息，了解對(duì)方實(shí)力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ); 3、知己知彼，盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短; 4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進(jìn); 5、簽定顧問(wèn)合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方，明確顧問(wèn)內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)); 6、如對(duì)方提出的顧問(wèn)項(xiàng)目或要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時(shí)，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議，不能委曲求全，使自己陷入被動(dòng); 7、在開(kāi)發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時(shí)，應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實(shí)效。 四、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：全委托管理、駐場(chǎng)顧問(wèn)管理、巡場(chǎng)顧問(wèn)管理及專項(xiàng)培訓(xùn)。報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模、市場(chǎng)行情及開(kāi)發(fā)商的目的、要求而采取不同的價(jià)格策略。 五、具體步聚(全委和顧問(wèn)管理，專項(xiàng)培訓(xùn)暫略) 1、明確意向性目標(biāo)后，由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn) 場(chǎng)，為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。 2、財(cái)務(wù)人員根據(jù)擬承接的項(xiàng)目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報(bào)批總經(jīng)理，確定承接方式和報(bào)價(jià)金額。 3、制定方案。方案內(nèi)容包括： (1)本企業(yè)情況：位置、規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績(jī)效、成果等; (2)擬承接的項(xiàng)目簡(jiǎn)介：周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等; (3)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo); (4)擬定管理服務(wù)內(nèi)容，包括： 開(kāi)發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等七大服務(wù)。 (5)物質(zhì)裝備計(jì)劃; 本著合理配置、保障利用的原則，列出員工住房、管理辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。 (6)管理人員配備; 根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置人員，力求精簡(jiǎn)、一專多能并能崗位互換。對(duì)各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。 (7)管理規(guī)章制度;包括： 結(jié)合實(shí)際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，應(yīng)具有合法性、實(shí)用性、可操作性和約束性。 (8)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算; 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料、實(shí)地考察以及財(cái)務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測(cè)算，制定收支預(yù)算表。 (9)相關(guān)費(fèi)用; (10)提出經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路 為提高管理水平，可在創(chuàng)建安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開(kāi)展 開(kāi)源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (以上僅是方案的基本內(nèi)容，至于詳略取舍可依據(jù)實(shí)情而定。) 4、與開(kāi)發(fā)商作進(jìn)一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容;全面核算管理成本并在確保