西安市房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（西安市公寓建設(shè)項目）

知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總論 . 1 1.1 開發(fā)單位簡介 . 1 1.2 建設(shè)項目簡介 . 2 1.3 項目建設(shè)的必要性 . 4 1.4 可行性研究編制依據(jù) . 5 1.5 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) . 6 1.6 可行性研究的主要結(jié)論 . 8 第二章 市場分析 . 10 2.1 房地產(chǎn)宏觀市場分析 . 10 2.2 西安 房地產(chǎn)市場分析 . 12 2.3 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 17 2.4 項目 SWOT 分析 . 24 2.5 典型案例分析 . 27 2.6 價格定位 . 27 2.7 擬建項目定位 . 30 第三章 項目建設(shè)條件 . 32 3.1 自然條件 . 32 3.2 項目規(guī)劃用地條件 . 32 3.3 項目外部協(xié)作條件分析 . 33 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3.4 建設(shè)實施條件分析 . 34 第四章 項目開發(fā)方案 . 35 4.1 建設(shè)規(guī)模 . 35 4.2 項目規(guī)劃設(shè)計思想 . 35 4.3 勞動安全 . 37 4.4 環(huán)境保護 . 37 4.5 建筑節(jié)能 . 40 4.6 建設(shè)進度安排 . 40 第五章 項目營銷策劃方案 . 42 5.1 項目營銷策劃方案 . 42 5.2 項目定價 . 42 5.3 項目市場推廣 . 42 5.4 項目銷售 . 46 5.5 項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃 . 49 第六章 投資估算及資金籌措 . 54 6.1 項目總投資估算的依據(jù) . 54 6.2 項目的總投資估算的原則 . 55 6.3 總投資估算 . 55 6.4 項目總投資的資金來源 . 61 第七章 財務(wù)評價 . 61 7.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 . 61 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 7.2 財務(wù)盈利能力分析 . 61 7.3 清償能力分析 . 62 7.4 盈虧平衡分析 . 62 7.5 敏感性分析 . 63 7.6 靜態(tài)評價指標(biāo) . 65 7.7 項目財務(wù)評價結(jié)論 . 65 第八章 結(jié)論及建議 . 66 8.1 方案評價結(jié)論 . 66 8.2 對建設(shè)單位的建議 . 66 附件： 1.項目建設(shè)進度圖 2.財務(wù)評價報表 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一章 總論 1.1 開發(fā)單位簡介 科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國家和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2006 年設(shè)立 ,2009 年經(jīng)第二屆董事會批準(zhǔn)更名為西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。 （ 1）戰(zhàn)略思想 秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅持科學(xué)發(fā) 展觀，堅持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。立足西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)西安的社會、經(jīng)濟發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。 （ 2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國家民用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 力爭在三年內(nèi)形成社會認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā) 量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。 （ 3）經(jīng)營理念 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1）科技服務(wù)生活。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運作，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴張，促進公司做大作強。 3）樹立企業(yè)品牌。為社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻，貫徹品牌經(jīng)營理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會效益彰顯、經(jīng)濟效益突出的經(jīng)濟實體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。 1.2 建設(shè)項目簡介 （ 1） 項目名稱：航天公寓 （ 2）項目位置 項目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。 具體位置見圖 1-1: 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 1-1 航天公寓項目用地位置圖 （ 3）項目規(guī)模 項目占地面積 25.9 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 19.2 畝。項目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600 平方米，容積率 3.71。 （ 4）項目建設(shè)的法律許可情況 西安國家民用航 天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項目立項、計劃、規(guī)劃定點及征地合同手續(xù)，目前已取得國有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。 3、項目周邊環(huán)境 （ 1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長安街 -火車站西）。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 （ 3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院 二級甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項目僅有一路之隔。 （ 4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對缺乏，但項目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項目也會規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。 （ 5）環(huán)境：項目西側(cè)有規(guī)劃實施中的景觀軸， 2個區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 從總體情況來看，項目周邊環(huán)境適合于公寓項目開發(fā)。 4、物業(yè)類型定位：項目定位于高端、花園式、精裝修公寓。 1.3 項目建設(shè)的必要性 1、滿足航天基地中高端物業(yè)市場的需要 市場調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高 收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟實力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。針對以上述實際狀況，項目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。本項目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場的需要，并順應(yīng)基地的強勢發(fā)展需要。 2、發(fā)揮土地級差效益的需要 項目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。 3、項目用地及時開發(fā)的需要 本項目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均于 2008 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱力通）。同時，開發(fā)單位作為基地管委會的控股公司，具備獨特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢，項目建設(shè)十分迫切。 1.4 可行性研究編制依據(jù) 1、國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知（計價格 200210 號）； 2、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知（計價 格 2002 1980號）； 3、國家發(fā)改委制定的建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定（計價格 19991283號）； 4、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 5、 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則的通知（市建發(fā) 2000418號）； 6、陜西省物價局、陜西省財政廳關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知（陜價行發(fā) 200590號）； 7、陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費用定額； 8、項目規(guī)劃設(shè)計方案； 9、類似工程估算 、概算指標(biāo)； 10、委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 11、委托方提供的有關(guān)其他資料； 12、受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的資料； 13、 有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標(biāo)。 1.5 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 1-1 項目建筑經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 25.9 2 總建筑面積 M2 69680 2.1 地上建筑總面積 M2 64080 2.1.1 高層住宅建筑面積 M2 40000 2.1.2 高層公寓建筑面積 M2 20000 2.1.3 配套商業(yè)建筑面積 M2 4080 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.2 地下建筑面積 M2 5600 3 停車位 個 300 3.1 地上停車位 個 160 3.2 地下停車位 個 140 4 容積率 3.71 5 建筑密度 28.03% 2、項目總投資 表 1-2 總投資估算表 序號 項目 金額（萬元） 1 土地費用 2134 2 前期工程費用 2202 3 建安工程費用 14536 4 公寓精裝修費用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 740 5 項目管 理費用 383 6 市場推廣費用 870 7 工程監(jiān)理費 84 8 不可預(yù)見費 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 3、項目經(jīng)濟評價指標(biāo) （ 1）項目財務(wù)評價指標(biāo)： 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 投資回收期： 2.5 年（稅前） 2.5 年（稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： 15.00%（稅前） 11.95%（稅后） 貸款償還期： 1.75 年 （ 2）資本金財務(wù)評價指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值： 820 萬元 內(nèi)部收益率： 12.65% （ 3）靜態(tài)評價指標(biāo)： 銷售利潤率： 12.14% 總成本利潤率： 14.92% 1.6 可行性研究的主要結(jié)論 1、西安經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃方面 西安城市經(jīng)濟快速、穩(wěn)定增長；西安房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本項目具有較好的發(fā)展機遇。 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項目的發(fā)展提供了良好的時機。 2、市場前景 高端、中高端客戶豐富，且 目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項目具備一定的市場支撐。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 本項目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。 3、經(jīng)濟評價結(jié)論 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)項目財務(wù)評價指標(biāo)的計算可知，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時間。項目經(jīng)濟上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險能力，市場前景看好。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第二章 市場分析 2.1 房地產(chǎn)宏觀市場分析 2.1.1 全國宏觀經(jīng)濟 概況 2008 年美國次貸危機引發(fā)世界金融危機，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟危機。2009 年世界經(jīng)濟繼續(xù)下滑，中國經(jīng)濟形勢更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。 國家統(tǒng)計局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價格計算，同比增長 6.1%，比上年同期回落 4.5個百分點。從增速趨勢看，一季度 GDP 增速繼續(xù)探底，為 1999 年第四季度以來的新低， 2008 年第四季度經(jīng)濟增速為 6.8%。 一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 28.8%，比上年同期加快 4.2個百分點。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 28.6%， 3月份增長30.3%，而 08 年一季度增長 25.9%，全年增長 26.1%。如果剔除投資價格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10 個百分點。受 4 萬億投資計劃的拉動，一季度新開工項目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增加了87.7%。繼去年 1000 億元的中央擴大投資落實后，今年下達的 1300 億元的投資計劃也已下達了 1100 億元。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685 億元，同比增長 32.8%。 國內(nèi)消費略放緩，總體保持平穩(wěn)。一季度社會消費零售總額同比增長 15%，去年同期增長 20.6%，剔除價格影響因 素后基本保持平穩(wěn) ， 主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計劃的影響，縣及縣以市場銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費 14.1%的增速。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.1.2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1、市場供給分析 2009年一季度 ，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880億元，同比增長 4.1%，增幅比 1-2月提高 3.1 個百分點，比去年同期回落 28.2 個百分點。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 3.2%，比 1-2 月提高 2.4 個百分點，比去年同期回落 31.5 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。 2009 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 17.87 億平方米，同比增長 12.7%，增幅比 1-2 月回落 1.5 個百分點，比去年同期回落 14.8個百分點；房屋新開工面積 2.01 億平方米，同比下降 16.2%，降幅比 1-2月擴大 1.4 個百分點；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比增長 26.3%，增幅比 1-2月回落 2.7 個百分點。其中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長 26.9%，比 1-2月回落 1.6 個百分點 。 2009 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 4742 萬平方米，同比下降 40.1%，而去年同期則是增長 29.7%；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降 11.3%，而去年同期則是增長 11.0%。 2、市場銷售分析 2009 年一季度 ，全國商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長 8.7%；辦公樓銷售面積下降 13.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 7.8%。 1-3月，商品房銷售額 5059 億元，同比增長 23.1%。其中，商品住宅銷售額增長 24.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 14.4%。 3、 開發(fā)資金來源 分析 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2009 年一季度 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070 億元，同比增長 9.2%。其中，國 內(nèi)貸款 2545 億元，增長 8.0%；利用外資 150 億元，增長 41.9%；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長 13.1%；其他資金 3585 億元，增長 5.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長 1.6%；個人按揭貸款 984 億元，增長 13.2%。 4、各主要城市商品房交易“價穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢 1 月份和 2 月上旬國內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對各主要城市數(shù)據(jù)對比分析來看，在房地產(chǎn)市場成交量上升的同時，房價并沒有出現(xiàn)較大 的下調(diào)， 08 年底各樓盤大幅打折吸引購房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價格。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。 2.2 西安房地產(chǎn)市場分析 2.2.1 西安市宏觀經(jīng)濟概況 西安 2009 年 一季度經(jīng)濟運行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。初步核算全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 465.15 億元，增長 10.5，高出全國 4.4 個百分點，高出全省 0.3個百分點。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256 71 億元，增長 34.8。其中，房地產(chǎn)投資 75.01 億元，同比增長 24.4。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 133.73 億元，增長 7.3。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長。 一季度 西安的消費市場保持活躍。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額338.75 億元，同比增長 17.3。受眾多利好政策刺激，汽車市場更是持續(xù)升溫。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 49.12 億元，同比增長 13.8。其中，國內(nèi)旅游實現(xiàn)收入 45.8億元，同比增長 20， 而海外旅游市場降幅較大。此外，房地產(chǎn)市場開始回升。一季度西安房屋銷售價與上年持平。全市商品房銷售面積 191.27 萬平方米，同比增長 27.83。 此外， “ 四區(qū)兩基地 ” 普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投資壓力加大等困難，經(jīng)濟增長趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟運行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計完成投資 98.66億元，同比增長 45.2。其中，高新區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 38.34億元，總量居 “ 四區(qū)兩基地 ” 第 1 位，經(jīng)開區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資增長98.7，增速居第 1位。 2.2.2 西安房地 產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2009 年一季度，西安樓市銷售面積達到 1912967 平米，與上季相比上升 7.76%，較去年同比增長 30.14%。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬元，較上期增長 8.11%，較去年同比勁增 35.77 個百分點。本季度商品房投資額同比增長 63.63%，增幅明顯。同時施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長。急需一年之久的剛性需求在 09 年一季度得到明顯釋放，使得市場銷量直線走高，各指標(biāo)均大幅超過上年同期水平。 1、市場供給分析 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2009 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期相比增長 63.63%，環(huán)比上季度增長 2.66%。 圖 2-1 商品房投資額完成表 2009 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 10.39%，與去年同比增長 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長 0.25%，同比增長 25.53%； 2009 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 16.96%，與去年同比增長 13.24 個百分點。 圖 2-2 商品 房各季度施工、竣工、新開工面積表 2、市場銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長， 1 季度全市商品房成交面積達到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長 7.76%這在歷年之中尚屬首次。在同知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長 30.14%。成交金額方面也有較大幅度的增長比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長8.11%，同比增幅達到 35.77%。 表 2-1 西安房地產(chǎn)市場銷售情況統(tǒng)計表 項目 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計 銷售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均價 （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場平均成交價格為 4678 元 /平方米，較上期微增 0.32%，與去年同比上升 4.32%。分物業(yè)類型在售均價情況：普 通住宅在售均價為 4114元 /平方米，同比上年上漲 10.59%，環(huán)比上季上浮 0.07%；商服用房在售均價為 9127 元 /平方米，同比上漲 10.75%，環(huán)比上季下降0.19%；寫字樓在售均價為 5218 元 /平方米，同比上升 11.00%，環(huán)比上升 0.12%；別墅類在售均價為 6459 元 /平方米，同比上浮 14.77%，環(huán)比上升 0.5 個百分點。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 2-3 商品房市場各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計圖 2009 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長，本季總空置面積為137.84 萬平方米，較上季度增加 5.51%，較上年同期相比增長 33.09%。 圖 2-4 商品房住宅價格及變動率走勢圖 一季度西安住宅市場平均成交價格為 4594 元 /平方米，與去年同比上升 6.74%。西安房價進入 08 年下半年后，環(huán)比比率變動幅度在 1%左右，與國內(nèi)一線城市相比西安房價表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國內(nèi)一線城市房價大幅波動的態(tài)勢。 2.2.3 西安房地產(chǎn)市場預(yù)測 雖然 08 年受到全球經(jīng)濟危機樓市成交量受到一定影響，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。 09 年一季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲 得短暫的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09 年房地產(chǎn)銷量將超過 08 年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 2.3 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 2.3.1 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 1、西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2006 年 7 月，享有市級經(jīng)濟 管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟發(fā)展引擎之一。 2007 年 12月 26 日，國家發(fā)改委批復(fù)成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 23.04 平方公里，預(yù)留約 35.5 平方公里的遠期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內(nèi)有國家一級文物漢宣帝杜陵。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 2-5 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 2、航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團引領(lǐng)、大項目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項目建設(shè)的高地。 2008 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個過億產(chǎn)業(yè)項目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50 億太陽能光伏項目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項目等三個投資過億的項目同日開 工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需的亮點。航天五院西安分院項目、 7171 廠技改項目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項目等三大航天項目和四院復(fù)合管項目、六院民品項目先后入?yún)^(qū)； 2008年 11 月 30 日， 1500 噸硅片項目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達到 35 億元； 2008年西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實現(xiàn)了 10 個項目開工建設(shè)、 10 個項目建成達產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽能光伏新能源、服知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 2008 年 8 月 29 日，經(jīng)國家科技部和商務(wù)部會審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊資金為一億美金的長安藍橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽能項目等三個過億項目集中開工。 12 月 20 日，隆基硅項目正式投產(chǎn)，預(yù)計 2009 年實現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。航天基地也得到眾多國內(nèi)金融機構(gòu)的青睞，僅 2008 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺。土地報批獲得突破性進展， 2007 年完成 1890 畝土地報批， 2008 年完成 3300 畝土地報批，為項目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中國航天科技集團還為基地批準(zhǔn)儲備了 40 個航天項目，將陸續(xù)進入基地。預(yù)計到 2009 年基地銷售收入達到 100 億元， 2010 年，基地的銷售收入將達到 200 億元，就業(yè)人口達到 10 萬人，形成 10 20個有自主知識產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5 8家在國內(nèi)外具有較強競爭力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2015年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 2.3.2 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)房地產(chǎn)市場和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場以及對 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場狀況。 1、長安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 長安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04 年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場。 長安板塊從 2004 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關(guān)注。進入 2006 年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動。隨著長安與西安主城區(qū)的融合，以后地知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益擴大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴展等等，這些都為長安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機遇。 2007西安房地產(chǎn)需求藍皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長 安區(qū)購房的人，比例占全市購房人群的 8.49% 。在未來 10 年乃至更長的時間內(nèi)，長安的目標(biāo)是打造具有國際競爭力的 “ 生態(tài)長安 ” 、 “ 科教長安 ” 、 “ 文化長安 ” 。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達 39%，區(qū)域配套全面升級 圖 2-6 西安長安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計圖 從 2002年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 24.17億元至 2007年的 125.4億元，六年來長安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長 39%，區(qū)域 配套全面升級。 （ 2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2002 年以前，長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長安區(qū)商品知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房開發(fā)開始逐步增長， 2002 年長安區(qū)商品房施工面積 34.6 萬平米，至2006 年已達到 168.07 萬平方米，開發(fā)量增長了近五倍，平均年開發(fā)增幅達 48.5%。截止 08 年長安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項目數(shù)已達 30 余個。 目前長安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。自長安區(qū)商品房市場啟動 之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長安區(qū)與西安城南、城北的對接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 維也納森林、盛世長安等項目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長安。 除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力 城的開發(fā)在很大程度上提升了長安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項目慧谷闌珊也即將啟動。此外長安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項目的開發(fā)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2002 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10 余萬平方米，而至 2006 年市場銷售已達 66 萬平米，平均年銷售量增長幅度也達 40%以上。 2003 年以來長安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購房人群的 40%以上。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 而隨著市場的高走，價格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行為也由此開始縮減。而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 2、曲江房地產(chǎn)市場分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢。曲江距西安市中心鐘樓僅 10 分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名片和名副其實的會客廳。 曲 江南接長安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國展中心、西安國際會議中心、外商會所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，同時坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方 便，“距城市不遠，離自然很近”，被譽為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認(rèn)的最佳居住地。 （ 1）地根緊縮，地價飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價由 2002 年的每畝 30 萬元飆升至 2007 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 年受全國以及西安整體樓市的影響，雖然地價略有下調(diào)，但是依然保持在 250-300 萬 /畝之間。 圖 2-7 西安曲江板塊土地價格走勢圖 （ 2）區(qū)域住宅市場供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場的快速發(fā)展也帶動了區(qū)域內(nèi)的住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價格注定了區(qū)域高人一籌的房價。西安房地產(chǎn) 信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價從 03年的 2000 多元 /，已經(jīng)升至 2008 年的近 5000 元 /。升幅較大，如下圖所示： 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 2-8 西安曲江板塊住宅價格走勢圖 目前在曲江匯集了有中海國際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項目，特別是占地 1000 畝的中海國際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對曲江乃至全市住宅市場都是一個重要的補給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢，目前區(qū)域的項目皆以“自然優(yōu)勢、旅游地 產(chǎn)”為賣點，項目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價（均價在 5000 元 /左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項目最大的不足，區(qū)域項目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進程有條不紊的進行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場具有較高的投資以及升值潛力。 長安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得項目周邊 區(qū)域的市場滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2 號線的建設(shè)，項目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。 2.4 項目 SWOT 分析 針對本項目所面對的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析： 1、優(yōu)勢分析（ strength） 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 1）政策支持 項目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會會大力支持本項目的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會和經(jīng) 濟發(fā)展的熱點區(qū)域。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級的員工對于便利的居住條件的需求越來越多 ，而本項目作為航天基地開發(fā)的第一個服務(wù)公寓項目，有著巨大的優(yōu)勢。 （ 4）客戶資源 本項目開發(fā) 公司作為基地管委會的控股公司，具備獨特的客戶資源等開發(fā) 優(yōu)勢 。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均已完成，宗地外配套條件即將達到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱力通）。 2、劣勢分析（ weakness） （ 1） 項目規(guī)模較小 項目占地面積 25.9 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 19.2 畝。 （ 2）項目周邊生活配套匱乏 西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2006 年 7月成立，目前正在規(guī)劃建設(shè)中，周邊生活配套相對匱乏。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 4）形象影響 由于項目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對項目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 （ 5）項目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場認(rèn)知度不夠 3、機會分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點項目，未來會用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā) 展空間巨大。 （ 2）項目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項目具有很大的升值空間。 （ 3）潛在消費者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費者也將增加。 4、威脅分析（ threats） （ 1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對本項目有所沖擊； （ 2）長安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會瓜分本項目的客源，使項目面臨一定的競爭壓力。 5、結(jié)論 根據(jù)以上 SWOT 分析，本項目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項目形象和品牌形象，在區(qū)域市場中脫 穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實現(xiàn)差異化，建立獨有核心價值體系，力爭實現(xiàn)價格突破并快銷。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.5 典型案例分析 通過對本項目所在航天基地周邊長安區(qū)住宅市場的調(diào)查，該區(qū)域存在具有競爭性的中高檔住宅項目，這些項目與本項目既互相競爭又相互促進，選取的新建、在建典型案例如表 2-2所示： 表 2-2 典型案例對比表 序號 名稱 銷售均價 （元 /平方米） 規(guī)模 竣工日期 1 宇恒國際 3600 總建筑面積 3.5萬 2010 年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5萬 2009 年 12 月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4萬 2010 年 3 月 4 長安相府 4300 總建筑面積 7萬 2010 年 4 月 5 華城國際 4800 總建筑面積 26 萬 2010 年 12 月 6 長延居會展明珠 4700 總建筑面積約 17萬 2010 年 12 月 2.6 價格定位 本項目的價格定位均采用市場比較法進行定位，主要針對本項目公寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實例并進行價格定位。 1、住宅價格定位 住宅采用市場比較定價法，但本項目周圍的住宅項目較少，所以采知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 用的可比