【商業(yè)地產(chǎn)】四川郫縣淺水灣-疊院別墅策略思考及設計表現(xiàn)-76PPT-2008年

淺水灣 疊院策略思考及設計表現(xiàn) 住別墅洋房和普通小區(qū)的最大區(qū)別就是自然環(huán)境、山水風情和整體品位的差別 ,而中國式別墅的 神韻 是對人精神境界的再造運動 . 王知農(nóng) 當我們驅(qū)車前往淺水灣 ,沿路濃郁的川西田園風情，美不勝收，且車少、人稀、路平 . 當我們到達目的地 ,我們被眼前的景致所吸引 ,我們意識到 ,淺水灣將是 一個偉大的作品 . 小橋、流水、青瓦、白墻、垂楊，白鷺，來來往往的行人如安詳?shù)?徐堰河，一幅寧靜的小鎮(zhèn)不需要太多的筆墨渲染。柏條河兩岸的呤詩樓、 書畫樓、棋牌樓、品茶樓、觀景樓堆砌延伸，景致卻清新雅然。走在逶 迤彎曲的卵石小道，信手撫過鑿有人名的青磚白墻，古蜀文化就在指間 輕輕溜過。 場景 我們的任務 :讓夢想落地的購房人，有更多的選擇和奢望。 項目概要 距郫縣公里處，有一座歷史上有名的水陸碼頭和商貿(mào)之地：三道堰古鎮(zhèn)。都江堰的兩大支流：柏條河、徐堰河縱貫全境。鎮(zhèn)因古人在柏條河下游用竹簍截水，做成三道相距很近的堰頭，導水灌田而得名，且有一千多年，是座歷史悠久的川西古老水鄉(xiāng)。古鎮(zhèn)內(nèi)建有供水量高達萬噸的“成都自來水六廠”，是西部地區(qū)最大的生活用水廠。 淺水灣坐落在三道堰羅家橋處 ,自然條件得天獨厚，不僅植物茂盛，而且水岸線長，擁有真正高品質(zhì)產(chǎn)品氣質(zhì)的基本特征，由于建筑錯落有致，更適合于享受自然美景，把墅景洋房的特征發(fā)揮到極致。 項目制勝關鍵點 1、真正意義的墅居生活 世上有名的美宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對孤立的“隱”和絕對自然的“美”的特征。而在成都平原，要想實現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說完全不可能。本案具有得天獨厚的條件來反應產(chǎn)品 . 2、 聆水賞綠，不離紅塵的智慧之舉 本項目既有效避免了都市的喧囂，同時又能享受都市帶來的一切方便。沙西線的開劈讓交通變得極為通暢，配套如天然氣、自來水等一步到位，完美的公共配套更令客戶得到有效的保障。所以，在親近大自然的同時，也能享受到一切應有的方便。 3、普通別墅極易過時，而本項目能世襲相傳 于受政府嚴格控制，以后也難以再版，在這樣的地方占據(jù)一 席之地，具有相當高的典藏價值，就像地中海某些小島上的別墅 一樣，是許多西方名流競相爭奪的地方，更像歐洲的一些著名城 堡永世相傳，引以為榮。 4、 高價值生活，低價值付出 以 2000多元 /m2的價格成全墅景居家生活的理想絕不是天方夜譚。 本項目高超的成本控制將實現(xiàn)成都地區(qū)類別墅罕見的性價比。因此，超 凡的品質(zhì)之下以實惠到極限的價格支撐是本項目致勝的一大關鍵。然而 價格實惠并不代表品質(zhì)低下，這也是本項目區(qū)別于其它的最大特點。 本項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 1、 位臵獨特 相比其他更具親水性。 2、 規(guī)模較大 200余畝住宅相對鎮(zhèn)邊其他項目，自成一體，氣勢不凡，相對配套更易完整。 3、 產(chǎn)品形態(tài)高級 全部小型住宅，象征純正的高尚社區(qū)生活方式。 4、 性價比高 將使產(chǎn)品在不降低品質(zhì)的前提下，獲得較低價格，壓倒成都區(qū)域樓盤。 5、 環(huán)境怡人 自然環(huán)境肯定優(yōu)于其他同類產(chǎn)品 劣勢 1、 距離較遠 由于客戶觀念，對于成都客戶來說感覺距離問題，因而抵消本案的部份優(yōu)勢。 2、 產(chǎn)權問題 小產(chǎn)權房對今后實銷中也有一定抗性。 3、 產(chǎn)品文化 產(chǎn)品不僅要形似 ,但更要神似 ,這樣一來才能從產(chǎn)品本身大打動消費者 。 主題定位 尋找令人心動的主題定位 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要 . 一是從類別墅的 自然 環(huán)境出發(fā) 二是從類別墅的 風格 出發(fā) 三是類從別墅的 精神 出發(fā) 我們嘗試從三個角度提煉主題定位： 純粹，中國上水墅景庭院 純粹 精神 中國庭院 風格 自然 上水墅景 戶外大牌 戶外實景 尋找最貼近純水岸幽雅生活的廣告語 關于淺水灣業(yè)主 類別墅業(yè)主是物質(zhì)富有者， 其中有很多人有著很高的文化水平與修養(yǎng)， 即使是文化水平不高的人也同樣向往富有文化內(nèi)涵的生活， 渴望在精神上更上一層樓 關于生活模式 別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越， 滿足一種更高精神境界的需求。 關于別墅文化 現(xiàn)代人崇尚自然和自我，對生活環(huán)境的要求已經(jīng)進入了一個返璞歸真的時代， “ 享受自然，釋放自我 ” 的生活方式已經(jīng)成了時代的最強音， 也就成了類別墅文化的重要因素之一。 類別墅始終是區(qū)別于其它常態(tài)生活空間的生活特區(qū)， 所以個性與格調(diào)是類別墅文化的主要特征，因此也是我們的包裝重點。 這是一種什么樣的狀態(tài) ? 這是自由純凈的國度 這是心靈釋放的國度 這是現(xiàn)代中式的國度 廣告語： 水天自遼闊，閑居任我舒 報版 第一進階：地段炒作 廣告策略 主題：遠與近 廣告語：離塵越遠，離心越近 中國傳統(tǒng)文化中喜靜，但這種靜是相對的，人們對于外界的喧鬧抱著嫌棄的態(tài)度，而且，人們對于遠離喧鬧靠近本心的希望也是中國文化中一大特色。項目提供的地段價值剛好能過實現(xiàn)這一點。 報版 站臺 站臺實景 這 眷戀 的精神 地段優(yōu)勢本來就是價值體現(xiàn)，因?qū)Φ鼐壍木?戀才堅持固守此地，地緣情結(jié)不可忽視，那么 第二進階：生活炒作 主題：水與人 廣告語：別墅只有在這里水人合一 人與自然與房子成為一個整體 ,一個賞心悅目的整體 ,感覺到無我的生活氣息 . 從客群角度出發(fā)，白描一群人的生活狀態(tài)， 溫潤美好，那么， 這 溫潤 的精神 第三進階：產(chǎn)品炒作 主題：感與觀 廣 告語：不僅愛上水 ,更愛白墻青瓦 現(xiàn)代中式的顯著特點 ,勾畫出令人喜愛的特征 ,與自然對比 ,最終落實到產(chǎn)品上來 . 報版 站臺 站臺實景 產(chǎn)品解析，給準客戶們一個實在的東西，誠實可信，那么， 這 真摯 的精神 這 眷戀 的精神 這 溫潤 的精神 這 真摯 的精神 淺水灣的 原生 精神 一個全方位的人居價值鏈 階段推廣計劃 推廣時間：市場 預熱期 （ 2008.8.25 10.25時間暫定） 推廣目標：樹立項目形象，傳遞項目知名度； 核心推廣：以項目精神為主 媒體配合：以戶外為主；軟文炒作品牌，配合報紙硬廣推廣項目；適 時透露項目推進信息如推介會等； 推廣節(jié)點：項目現(xiàn)場氛圍營造等。 推廣時間：市場 開盤期 （ 2008.10.26 11.3時間暫定） 推廣目標：迅速建立項目產(chǎn)品形象、項目價值、文化主題為核心； 核心推廣：以產(chǎn)品特殊形象（中國上水墅景庭院）為主； 媒體配合：以公關活動、報紙為主，雜志、居周刊為輔。 推廣節(jié)點：項目樣板區(qū)竣工儀式、項目現(xiàn)場接待中心及樣板房開 放、主題小區(qū)開放、秋季房交會、產(chǎn)品推介會、客戶會 成立、內(nèi)刊發(fā)行等。 推廣時間： 強銷期 （ 2008.11.4 12.4時間暫定） 推廣目標：實現(xiàn)快速銷為目的，為后繼續(xù)提供良好的市場背景； 核心推廣：以產(chǎn)品賣點述求為主，并配合主題活動的展開進行推廣 ； 媒體配合：以公關活動為主，報紙、雜志為輔； 推廣節(jié)點：項目品鑒活動、項目公開發(fā)售、主題活動、客戶酒會等。 推廣時間： 持續(xù)期 （ 2008.12.5 2009.3.4時間暫定） 推廣目標：以持續(xù)銷售為鞏固，為二期提供良好的市場背景 . 核心推廣：以活動營銷為主，發(fā)動老業(yè)主帶新客戶成交，進一步深化營銷 主題，宣傳項目形象和和物業(yè)超值品質(zhì)、客戶滿意度，進一步 提升物業(yè)品質(zhì)。 媒體配合：戶外廣告牌、銷售現(xiàn)