共有產(chǎn)權(quán)文獻(xiàn)綜述.docx

我國(guó)保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的現(xiàn)狀與展望引言：隨著住房問(wèn)題的尖銳化，我國(guó)原有的住房保障體制出現(xiàn)了各種問(wèn)題，公租房，經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)行中出現(xiàn)了很多操作性問(wèn)題。因此，外國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)制度的引入為我國(guó)提供了一個(gè)解決思路。在淮安市2007年首次推出共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房之后，共有產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍，在多個(gè)地區(qū)快速的展開(kāi)。2014年4月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集了部分城市,在北京召開(kāi)了一場(chǎng)“共有產(chǎn)權(quán)”住房試點(diǎn)城市座談會(huì)。在座談會(huì)上,北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭，配售時(shí)政府按照自己的土地出讓金等費(fèi)用來(lái)確定自己的產(chǎn)權(quán)份額并和消費(fèi)者共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。本綜述主要?dú)w納了當(dāng)前國(guó)內(nèi)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)的緊迫性和意義，通過(guò)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀的比較探討了其存在問(wèn)題，并歸納了改建意見(jiàn)。一、 當(dāng)前保障性住房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀 第一，在廉租房領(lǐng)域，當(dāng)前住房保障政策忽視住房所有權(quán)對(duì)中底家庭財(cái)富積累作用。陳淑云（2012）認(rèn)為，當(dāng)前以公共租賃房為主的保障住房政策產(chǎn)品，忽略了住房所有權(quán)對(duì)中低收人家庭住房財(cái)富積累的影響，進(jìn)而提出要想在解決住房消費(fèi)不公的同時(shí)縮小住房財(cái)富分配不均，必須考慮新的產(chǎn)權(quán)式住房保障政策的設(shè)計(jì)，使大部分中低收入家庭有機(jī)會(huì)獲得住房產(chǎn)權(quán)，包括部分住房產(chǎn)權(quán)，從而有機(jī)會(huì)享受家庭財(cái)富增長(zhǎng)和積累8。學(xué)者董任遠(yuǎn)（2013）對(duì)山東省的共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)縣平原縣的調(diào)研中也同樣注意到了廉租住房家庭迫切需要自有產(chǎn)權(quán)住房。這些無(wú)房戶(hù)普遍反映，吃的不好可以將就，但是居無(wú)定所就覺(jué)得心里不踏實(shí)，他們希望擁有自己的房子，這也是很多廉租住房家庭的心聲51。 第二，在經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)適用房中有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定致使產(chǎn)權(quán)的法權(quán)和事實(shí)權(quán)不統(tǒng)一。陳淑云（2012）在論文中就提到，按照現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房售出后“購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”，住戶(hù)雖采取全額方式支付，但卻未能獲得房屋的完整產(chǎn)權(quán)，只是在實(shí)際居住過(guò)程當(dāng)中享有政府讓渡的占有權(quán)及使用權(quán)。換言之，這里的“有限產(chǎn)權(quán)”是殘缺的、不完整且受限制的，然而其權(quán)利主體(購(gòu)房者)卻是唯一的。此外，雖然已經(jīng)確定了殘缺產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于購(gòu)房者，但是該辦法并未對(duì)產(chǎn)權(quán)具體的比例劃分作出明確規(guī)定，缺乏有效的量化標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者與政府只是以某種含糊的共有方式共同擁有產(chǎn)權(quán)8。金細(xì)簪（2014）也有相同的認(rèn)識(shí)，擁有不完整產(chǎn)權(quán)的個(gè)人卻完整地?fù)碛惺聦?shí)上的完整產(chǎn)權(quán)，也使得個(gè)人擁有了尋租空間，導(dǎo)致法權(quán)與事實(shí)產(chǎn)權(quán)不一致，權(quán)力和義務(wù)不一致。按照物權(quán)法以登記確定權(quán)屬的原則，既然經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人記載的只有購(gòu)房人的名字，就只能推定房產(chǎn)為購(gòu)房人所有，其屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)和私權(quán)范疇，政府公權(quán)力不具備直接介入權(quán)，國(guó)家就沒(méi)有權(quán)利干涉購(gòu)房人處置權(quán)的法律依據(jù)10。第三，現(xiàn)行的住房保障政策加深了社會(huì)貧富差距和不公平。金細(xì)簪（2014）主張，給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。根據(jù)經(jīng)典的紡錘型社會(huì)結(jié)構(gòu)模型可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會(huì)的安定，其往往也是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的中堅(jiān)力量，讓這部分家庭擁有“財(cái)產(chǎn)性收入”不僅是壯大中產(chǎn)階層隊(duì)伍、縮小貧富差距的客觀要求，而且也對(duì)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、保持社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義10。呂萍（2013）強(qiáng)調(diào)，住房保障配置的不公平性強(qiáng)化收入分配矛盾，住房產(chǎn)權(quán)的非市場(chǎng)化供給導(dǎo)致社會(huì)機(jī)會(huì)公平失序，扭曲的社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移機(jī)制加深社會(huì)不公平現(xiàn)象。住房產(chǎn)權(quán)對(duì)中低收入者的財(cái)富積累有著重要的影響，是財(cái)富不平等的擴(kuò)大器。沒(méi)有住房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)期租賃房屋的租賃者就無(wú)法獲取由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展給房屋增值所帶來(lái)的紅利，即獲取房屋的資產(chǎn)性收入。而陳淑云（2012）另辟奇徑，從進(jìn)入機(jī)會(huì)方面分析了這個(gè)問(wèn)題。他認(rèn)為目前的住房政策中公共租賃房不能提供擁有住房所有權(quán)的機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房提供有擁有住房所有權(quán)的機(jī)會(huì)，但具有戶(hù)籍限制，因而忽略了城市化過(guò)程中新增中低收入家庭住房資產(chǎn)擁有權(quán)的起點(diǎn)公平，進(jìn)而影響我國(guó)中產(chǎn)階層的培育與形成8。 二、推行共有產(chǎn)權(quán)房的作用第一，滿(mǎn)足老百姓擁有產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)烈要求，有利于緩解社會(huì)貧富差距，提高公平性。陳杰（2014）就認(rèn)為，中國(guó)的老百姓有根深蒂固的家文化觀念，有了房子才有了歸屬，所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”11。王玉倩（2013）有同樣的看法。她認(rèn)為由于傳統(tǒng)理念的影響，許多中國(guó)公民以擁有一個(gè)舒適的家作為其社會(huì)地位的象征?；谖覈?guó)當(dāng)前社會(huì)現(xiàn)狀和居民的經(jīng)濟(jì)收入水平，針對(duì)中低收入群體實(shí)施這個(gè)按份共有的共有產(chǎn)權(quán)住房，不僅可以滿(mǎn)足其對(duì)生存居住這一基本條件的心理需求，同時(shí)還能一定程度的增強(qiáng)公民的社會(huì)地位，有效激勵(lì)中低收入人群努力奮斗，縮小貧富差距、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障社會(huì)的和諧穩(wěn)定25。而陳淑云（2012）的分析顯得更為深刻，她從三個(gè)方面論述了產(chǎn)權(quán)對(duì)于居民的重要意義。首先，我國(guó)絕大多數(shù)居民在思想上對(duì)“家”的理解基于對(duì)固定住所之上，仍然認(rèn)為住房是財(cái)富與地位的象征，“居無(wú)定所”對(duì)家庭而言，在心理上難以帶來(lái)融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)心理歸宿感；其次，居住環(huán)境的優(yōu)劣差異會(huì)在一定程度上引發(fā)居住隔離，進(jìn)而導(dǎo)致階級(jí)與地位分化；再者，天生的趨利性驅(qū)使人們?nèi)プ非蟾玫沫h(huán)境、更高的階層以及更高的地位。因此，人們普遍更傾向于擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，并不斷追求更高的條件以彰顯個(gè)人地位，這點(diǎn)同樣體現(xiàn)在保障性住房上8。李爽（2014）認(rèn)為，政府通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)模式提高了住房保障的公平性、優(yōu)化了政府配置資產(chǎn)而帶來(lái)財(cái)富積累的公正性1。第二，共有產(chǎn)權(quán)有利于形成對(duì)購(gòu)房人等的扶持和制約，壓縮了套利空間，d減少了尋租行為的產(chǎn)生。申衛(wèi)星（2013）通過(guò)對(duì)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度尋租行為的分析，認(rèn)識(shí)到采用共有產(chǎn)權(quán)模式，購(gòu)房者和政府之間的產(chǎn)權(quán)份額清晰明確，如此，購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓時(shí)僅能夠獲得其相應(yīng)部分的利潤(rùn)，相比擁有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的情形，轉(zhuǎn)讓可獲取的利潤(rùn)大打折扣，因此共有產(chǎn)權(quán)模式可以遏制投機(jī)，壓縮獲利空間7。而謝佳妮（2010）在對(duì)現(xiàn)階段淮安市推行的共有產(chǎn)權(quán)的具體研究中，同樣發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的牟利空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房由于將政府隱性的產(chǎn)權(quán)顯性化，從退出入手，壓縮了套利者的利潤(rùn)空間。加上共有產(chǎn)權(quán)住房的審批機(jī)制更加嚴(yán)格，在成本和收益的權(quán)衡比較之下，一部分套利者退出。這一點(diǎn)在淮安是的試點(diǎn)運(yùn)行中是被證實(shí)了的。另外，若購(gòu)房者相依明顯低于市價(jià)的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手給利益相關(guān)人后牟利，由于政府是房產(chǎn)的共同共有人，依照物權(quán)法的規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，共同共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，可以杜絕這種行為13。朱倫攀（2013）也認(rèn)為，政府的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為政府享有的房屋產(chǎn)權(quán)，既體現(xiàn)了誰(shuí)投資誰(shuí)享有權(quán)益的基本法律原則，又能確保政府的財(cái)政投入不至于因?yàn)椤皺?quán)力尋租”而平白浪費(fèi)2。溫泉（2007）、申衛(wèi)星（2013）、李霞（2014）等人同時(shí)注意到政府在房屋五年后可上市時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)于減少尋租的巨大作用。物權(quán)法第一百零一條規(guī)定 ：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享受的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！痹诠灿挟a(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)合同中可以明確規(guī)定，購(gòu)房人在上市交易時(shí)，政府有權(quán)優(yōu)先回購(gòu)，從而堵住受助人以不合理的低價(jià)將共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給利益相關(guān)人，從而導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失這一漏洞30/7/9第三，有利于緩解政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，增加政府收益。金細(xì)簪（2014）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷(xiāo)售價(jià)格以土地開(kāi)發(fā)成本和建安成本為基礎(chǔ)確定，政府主要是免收土地出讓金、稅費(fèi)和投入市政、公建配套費(fèi)等支出，財(cái)政負(fù)擔(dān)可以承受10。而陳杰（2014）在與公共租賃房的對(duì)比中指出，公共租賃房的投資壓力大，投資收回資金周期長(zhǎng)，而共有產(chǎn)權(quán)房政府投資資金少，投資資金收回快，而且政府沒(méi)有后期運(yùn)行管理上的財(cái)政補(bǔ)貼壓力11。王玉倩（2013）有相同的理解。政府作為共有產(chǎn)權(quán)的一方，通過(guò)投資來(lái)獲取住房產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)了政府資金的收益性，在用戶(hù)居住的過(guò)程中，政府通過(guò)租金收回、購(gòu)房成本投入資金收回以及產(chǎn)權(quán)溢價(jià)等方式不但使財(cái)政負(fù)擔(dān)減輕，而且也增加了政府收益25。第四，通過(guò)土地成本固化為住房占比并且在在交易時(shí)具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有利于社保資金的回流，加快了保障性住房建設(shè)的資金循環(huán)。吳盛梅（2012）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售能較快實(shí)現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)發(fā)展，并能有一定的利潤(rùn)，可以有效解決保障房建設(shè)中地方財(cái)政資金不足的問(wèn)題，盤(pán)活了中央和省級(jí)補(bǔ)助資金，將有限的資金滾動(dòng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了保障房建設(shè)資金的循環(huán)使用20。而謝佳妮（2010）的分析則稍顯深刻。她通過(guò)對(duì)退出機(jī)制的分析，認(rèn)為在這個(gè)過(guò)程中，為政府保留回購(gòu)優(yōu)先選擇權(quán)使得政府可以通過(guò)政策的引導(dǎo)，鼓勵(lì)富裕起來(lái)的家庭回售共有產(chǎn)權(quán)房，使其又流回住房保障系統(tǒng)，形成一個(gè)可循環(huán)利用的回路，緩解財(cái)政資金不斷增加保障性住房的壓力，使社保資源能夠不斷累積，以為居民提供更廣泛的保障13。而曾亞萍（2010）思考的更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。共有產(chǎn)權(quán)制度在實(shí)現(xiàn)資金快速回流的同時(shí)，也更好地實(shí)現(xiàn)住房保障資源累積和倍增。政府將用于經(jīng)濟(jì)適用房的投資轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，使這部分資產(chǎn)保值，而且隨著資產(chǎn)的循環(huán)使用，政府用于住房保障的財(cái)力累積倍增，能夠有效地?cái)U(kuò)大住房保障覆蓋面，盡快實(shí)現(xiàn)居者有房的夢(mèng)想42。陳淑云（2012）更是對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的分析。共有產(chǎn)權(quán)住房通過(guò)將政府投資計(jì)入產(chǎn)權(quán)的方式，使政府的投入資金具備了流動(dòng)性與收益性，其流動(dòng)性與收益性可以通過(guò)租金收回、投入資金收回與產(chǎn)權(quán)溢價(jià)獲得。其中租金收回，是在家庭擁有部分住房產(chǎn)權(quán)期間，對(duì)非自有的產(chǎn)權(quán)部分，即政府或社會(huì)投資的產(chǎn)權(quán)部分，在使用過(guò)程中的費(fèi)用的體現(xiàn)。投入資金收回與產(chǎn)權(quán)溢價(jià)的回收是在后期退出環(huán)節(jié)完成，即購(gòu)房者欲獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)時(shí)，需通過(guò)提供土地收益等規(guī)定比例價(jià)款的方式，對(duì)物化的政府或社會(huì)投資部分進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。在這部分補(bǔ)償金中，既涵蓋了政府產(chǎn)權(quán)部分所對(duì)應(yīng)的投資額，同時(shí)也包括了產(chǎn)權(quán)的溢價(jià)收益。至此，政府對(duì)居民的福利補(bǔ)貼被徹底抽回，住房失去其福利性并脫離現(xiàn)行保障體系；與此同時(shí)，政府會(huì)將所獲補(bǔ)償金重新納入保障住房建設(shè)資金。長(zhǎng)期來(lái)看，該模式不但可以提供可循環(huán)利用的保障資金，而且能夠在一定程度上緩解政府大規(guī)模建設(shè)保障住房，特別是公共租賃房建設(shè)環(huán)節(jié)所面臨的資金約束問(wèn)題8。第五，共有產(chǎn)權(quán)房加強(qiáng)了政府的保障能力，更好的使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。修大鵬（2013）認(rèn)為，政府可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和住房保障需求，實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)所擁有的保障性住房共有產(chǎn)權(quán)份額的比例，以增大保障或回籠資金。例如，當(dāng)公共租賃房無(wú)人問(wèn)津時(shí)，可以通過(guò)減少公有產(chǎn)權(quán)比例激勵(lì)被保障人群的需求實(shí)現(xiàn)，并利用市場(chǎng)價(jià)格形成合理調(diào)節(jié)機(jī)制進(jìn)行干預(yù)。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期上漲時(shí)，私有權(quán)利人會(huì)加速購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)，政府獲取資金流入；同時(shí)，由于價(jià)格上漲帶動(dòng)租金上漲，政府用新流入資金對(duì)需要保障對(duì)象進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，形成良性循環(huán)1。聶琦波（2010）也有相同的看法，他認(rèn)為當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求、房?jī)r(jià)比較合理時(shí)，政府可以直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)住房，作為經(jīng)濟(jì)適用房向中低收入家庭出讓部分房屋產(chǎn)權(quán)，也可以由受助家庭在市場(chǎng)上購(gòu)房，政府提供貨幣補(bǔ)貼；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府可以直接組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)制度為政府采取調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平提供了有效工具42。三、 當(dāng)前推行共有產(chǎn)權(quán)制度面臨的問(wèn)題第一，相關(guān)政策的立法層次低且內(nèi)容不統(tǒng)一。竇麗（2008）把共有產(chǎn)權(quán)政策的實(shí)施放眼到全國(guó)，她認(rèn)為我國(guó)地域廣闊，地區(qū)性差別非常大，在住房保障政策的制定上也應(yīng)體現(xiàn)出具體問(wèn)題具體分析的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度是否能放之四海而皆準(zhǔn)，有待于實(shí)踐和時(shí)間的檢驗(yàn)。在我國(guó)不同地區(qū)、不同省市的不同發(fā)展階段是否都能實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度需要進(jìn)一步的研究和論證。所以當(dāng)前的立法層次還停留在市級(jí)政策或辦法的水平上58。趙艷（2010）認(rèn)為當(dāng)前不光立法層次低，而且內(nèi)容不統(tǒng)一，上位法下位法相互沖突。如江蘇省建設(shè)廳制定的江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法、淮安市發(fā)改委制定的淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行），僅從這兩部地方性法律文件來(lái)看，不但層級(jí)比較低，而且還存在相沖突、相抵觸的現(xiàn)象，如江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法對(duì)土地的供應(yīng)方式還停留在“劃拔”形式，而淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）則將土地供應(yīng)方式改為“出讓”，從法律層級(jí)上來(lái)說(shuō)，明顯存在下位法與上位法相矛盾的現(xiàn)象，這在實(shí)踐運(yùn)作中就會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題，讓執(zhí)行者無(wú)所適從57。第二，共有產(chǎn)權(quán)的政策設(shè)計(jì)還不完善，有有很多安全隱患。首先，產(chǎn)權(quán)比例不夠靈活。王建成（2011）對(duì)中外的產(chǎn)權(quán)范圍進(jìn)行了對(duì)比。在外國(guó)，產(chǎn)權(quán)經(jīng)常被設(shè)置成一個(gè)范圍，在這個(gè)范圍內(nèi)消費(fèi)者自主確定比例。我國(guó)大部分是設(shè)置固定比例，比如淮安購(gòu)房者首期享有的產(chǎn)權(quán)只有5:5,6:4,7:3三個(gè)比例。這在起步試行階段是可以理解的但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)該更加靈活6。其次，王建成（2011）也注意到了在淮安市的做法中，政府產(chǎn)權(quán)沒(méi)有收益的問(wèn)題。按淮安現(xiàn)行政策規(guī)定在購(gòu)房者完全享有產(chǎn)權(quán)之前這段時(shí)間里政府的產(chǎn)權(quán)不收金也就是說(shuō)他如果永遠(yuǎn)不買(mǎi)。政府就永遠(yuǎn)送給他白住。這不是產(chǎn)權(quán)應(yīng)有之意。對(duì)其他人也不公平。有人說(shuō)這是體現(xiàn)“保障”的優(yōu)惠“免租”應(yīng)該是最低收入群體享有的優(yōu)惠而不是中低收入群體享有的優(yōu)惠。若為了鼓勵(lì)購(gòu)房者早日回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)緩解政府住房保障基金困難，他主張暫定一個(gè)免租回購(gòu)期限，超過(guò)這個(gè)期限后政府就向購(gòu)房者收取租金。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)之前政府就應(yīng)該向購(gòu)房者收取政府產(chǎn)權(quán)部分的租金從而有效提高公共資源的使用效率也可以提高購(gòu)房者購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)的積極性6。但是我們也要看到在大部分試點(diǎn)地區(qū)政府還是向購(gòu)房者收取租金的。再次，趙艷（2010）指出，我國(guó)現(xiàn)階段的住房金融貸款保障不容樂(lè)觀。她分了三個(gè)方面來(lái)解釋。第一，政策性住房金融發(fā)展滯后，除住房公積金貸款以外，我國(guó)尚未有直接面向中低收入家庭發(fā)放的低息或無(wú)息貸款，而中低收入家庭一般都是工作不穩(wěn)定或者是沒(méi)有正式工作的家庭，這樣的家庭在我國(guó)一般也是不符合公積金貸款條件的；第二，我國(guó)還未建立政策性住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體；第三，我國(guó)參與住房金融的機(jī)構(gòu)偏少，僅有幾家商業(yè)銀行和住宅儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，工作效率低，十分不利于住房金融的發(fā)展57。最后，陳杰（2014）指出，政府的監(jiān)督成本較大。共有產(chǎn)權(quán)房從機(jī)制設(shè)計(jì)上就有市場(chǎng)價(jià)值與政府計(jì)劃定價(jià)的“價(jià)差”，這意味著難以完全避免牟利空間。從這個(gè)角度上，共有產(chǎn)權(quán)房與之前爆出丑聞的經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，只是相對(duì)更加規(guī)范化和法制化。上海等城市目前視乎還沒(méi)有在公有產(chǎn)權(quán)的分配環(huán)節(jié)上爆出過(guò)丑聞，這是以昂貴的監(jiān)督成為為代價(jià)的，從申請(qǐng)、復(fù)核、征信到公示，耗費(fèi)了很多不必要的社會(huì)資源11。四、 當(dāng)前推行共有產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)建議第一， 以共有產(chǎn)權(quán)房模式統(tǒng)領(lǐng)出售保障性住房，重塑住房保障體系。黃忠華（2013）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)帶來(lái)了“中間產(chǎn)權(quán)（intermediate house tenure）”住房的新概念（Munro等，2005；Clarke，2010），它是一種既有租又有售的混合產(chǎn)權(quán)形態(tài)，它既有“售”的好處，使個(gè)人擁有部分住房所有權(quán)，又有“租”的好處，享受低租金，并以低門(mén)檻幫助個(gè)人跨入住房階梯，是一種擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的住房保障工具，應(yīng)吸納進(jìn)來(lái)使我國(guó)的住房保障體系更加豐富和完善，塑造保障性住房完整的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和形態(tài)55。而金細(xì)簪（2014）更是提出了具體的統(tǒng)籌措施。即可以依據(jù)地方的政府財(cái)力、保障家庭支付能力、商品房?jī)r(jià)格，設(shè)定不同的產(chǎn)權(quán)比例，形成動(dòng)態(tài)的可調(diào)整的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系。對(duì)于限價(jià)商品房和拆遷安置房，保障家庭通常有較好的支付能力，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當(dāng)降低，便于家庭日后有能力時(shí)贖回；對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，保障家庭的支付能力較差，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當(dāng)提高，有助保障家庭擁有住房10。而莫智（2010）等人有更為深刻非看法，他們認(rèn)為對(duì)于租售并舉的保障性住房，采用公共租賃形式還是共有產(chǎn)權(quán)形式，取決于未來(lái)預(yù)期新增的“夾心層”群體的數(shù)量及其支付能力和保障性住房建設(shè)能力。這是因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房存量會(huì)隨著住戶(hù)產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)而逐步下降，如果建設(shè)能力不足，那么未來(lái)短期內(nèi)就難以滿(mǎn)足“夾心層”群體的住房需求，易造成市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。對(duì)于目前試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，采用半租半買(mǎi)還是先租后買(mǎi)，取決于“夾心層”群體收入水平的變動(dòng)速度；采用產(chǎn)權(quán)共有還是權(quán)益共享，取決于政府是否需要在短期內(nèi)收回住房建設(shè)投資14。第二， 明確定價(jià)原則和定價(jià)方法，建立科學(xué)的定價(jià)機(jī)制。金細(xì)簪（2014）提出了自己的兩階段定價(jià)法。兩階段定價(jià)方法的基本思路是：第一階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，在政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間依據(jù)成本定價(jià)法確定共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，如實(shí)反映項(xiàng)目建設(shè)成本。第二階段：由政府作為共有產(chǎn)權(quán)保障房的產(chǎn)權(quán)共有人，在政府和保障對(duì)象之間確定共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，根據(jù)保障對(duì)象支付能力確定共有產(chǎn)權(quán)比例。保障家庭通過(guò)支付市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價(jià)格和市場(chǎng)接軌。當(dāng)家庭購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)后，可以享有和商品房同樣的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)的統(tǒng)一10。吳翔華（2010）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房的出售價(jià)格應(yīng)參考同時(shí)期、同地段普通商品房?jī)r(jià)格確定。出售價(jià)格與所有商品房一樣，包含土地出讓金、全額稅費(fèi)等，形成與商品房?jī)r(jià)格盡可能接近的售賣(mài)價(jià)格42。鄭詩(shī)文（2011）在談及定價(jià)時(shí)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房的由于帶有一定的政策傾向，并考慮到特殊的需求群體，因此不能夠像普通的商品房一樣直接靠供求關(guān)系來(lái)進(jìn)行定價(jià)，“非市場(chǎng)”的價(jià)格安排顯然可以有效的控制住價(jià)格水平，否則就會(huì)使開(kāi)發(fā)商大謀保障性住房的福利利益，使得保障意圖難以實(shí)現(xiàn)。因此，必需在定價(jià)方法方面有所側(cè)重而不偏離政策，使得共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格合理且在中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)能力之內(nèi)3。郭偉明（2014）提出了具體的定價(jià)實(shí)施措施。一是建立科學(xué)的定價(jià)評(píng)估機(jī)制，政府可以通過(guò)委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)周邊房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，也可以采取周邊地區(qū)新房和二手房交易成交均價(jià)。在定價(jià)時(shí)點(diǎn)上，建議以項(xiàng)目預(yù)售時(shí)的房?jī)r(jià)為準(zhǔn)，避免土地供應(yīng)或者開(kāi)工時(shí)確定的銷(xiāo)售價(jià)格不能真實(shí)反映銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)周邊房?jī)r(jià)水平；二是建立共有產(chǎn)權(quán)專(zhuān)項(xiàng)資金收支統(tǒng)籌機(jī)制，將項(xiàng)目結(jié)算支出和銷(xiāo)售收入之間的差額、上市時(shí)家庭繳納的國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分房屋價(jià)款等資金納入統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌平衡不同盈虧項(xiàng)目，保證項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金投入，政府部門(mén)也能根據(jù)資金情況安排共有產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)管理計(jì)劃和規(guī)模53。 第三，根據(jù)申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)條件，明確產(chǎn)權(quán)保障房適用對(duì)象。王子博（2014）主張，為保證共有產(chǎn)權(quán)房的福利屬性，必須確保房屋的購(gòu)買(mǎi)者是真正的城市中低收入家庭。這就是說(shuō)，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的人必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這不僅需要政府確定公平公正的指標(biāo)，也需要政府在審查申購(gòu)者的購(gòu)房資格時(shí)，始終秉持嚴(yán)格嚴(yán)謹(jǐn)、公正公開(kāi)的原則，確保信息透明并隨時(shí)接受公眾監(jiān)督12。鄭詩(shī)文（2011）對(duì)中低收入家庭做了詳細(xì)的論述。劃分低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)主要有：絕對(duì)值法，將總體平均收入的 1/2 或1/3 定為低收入線；比例法，將住戶(hù)按人均收入從低到高排序，把那些處于最低層5%、10%或20%的居民家庭定義為低收入戶(hù)；貧困線拓展法，將貧困線按一定比例擴(kuò)大，例如擴(kuò)大到115%、125%、135%或150%等；日美元標(biāo)準(zhǔn)，1990 年由世界銀行提出，以每人每天1 美元作為最低生活標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家住房保障政策中對(duì)低收入家庭的劃分的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各地市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，中低收入者主要包括以下幾種：一是與本地文件規(guī)定符合的城市居民；二是城市中參加合作建房、企業(yè)集資建房與拆遷安置的居民均屬于中低收入者；三是一些特殊行業(yè)與人群如教師、退伍軍人、高級(jí)知識(shí)分子等等?？傮w上，與經(jīng)濟(jì)適用住房相對(duì)應(yīng)的中低收入者包括：居住困難戶(hù)、公務(wù)員、企業(yè)職工、教師、退伍軍人、合作建房者、拆遷安置戶(hù)等等3。褚明鶴（2014）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)家庭具有如下特征：有購(gòu)置產(chǎn)權(quán)型住房的愿望，希望獲得穩(wěn)定的住房所有權(quán)關(guān)系，有一定的購(gòu)買(mǎi)能力 ，在家庭收入和資產(chǎn)上，高于廉租房最低收入標(biāo)準(zhǔn)，但又無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)房；在解決自身問(wèn)題的同時(shí)，對(duì)于家庭出資和和持有房屋產(chǎn)權(quán)有保值增值預(yù)期。因此，共有產(chǎn)權(quán)房既適用于現(xiàn)行住房保障體系中的購(gòu)買(mǎi)人群，也適用于不符合現(xiàn)行保障房條件的“夾心層”人群，包括新就業(yè)的大學(xué)生、產(chǎn)業(yè)工人骨干、城市白領(lǐng)等。而這兩類(lèi)人群有同等需求意愿的情況下，后者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)置能力和表達(dá)意愿能力更為強(qiáng)大 ，但后者由于具有較好的成長(zhǎng)性，表現(xiàn)更多的是過(guò)渡性住房需求，隨著職業(yè)的發(fā)展，其中一部分人將逐步具有在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)房屋的能力53。陳淑云（2012）從具體的政策實(shí)施角度，認(rèn)為考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房更注重后期支付能力，如租金和抵押貸款的償還?，F(xiàn)階段新型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)在原來(lái)“針對(duì)中低收人人群提供保障”的限制原則基礎(chǔ)上，將短期目標(biāo)重點(diǎn)放在中等(潛在)收入階層身上，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)共有、鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)私有化；而長(zhǎng)期目標(biāo)，可以考慮覆蓋所有無(wú)住房所有權(quán)的中低收入家庭8。 第四，在土地出讓?zhuān)峙湟约罢芾矸矫娉浞掷檬袌?chǎng)化機(jī)制。陳杰（2014）主張土地出讓?zhuān)峙浜弯N(xiāo)售一切都交給市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的潛在需求價(jià)格來(lái)競(jìng)爭(zhēng)土地，定價(jià)權(quán)也完全交給開(kāi)發(fā)商，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)，購(gòu)房者購(gòu)房后的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)也由自己來(lái)承擔(dān)。住房保障機(jī)制回購(gòu)后的二級(jí)市場(chǎng)出售價(jià)格，也是由有需求者競(jìng)價(jià)產(chǎn)生，無(wú)需政府干預(yù)和制定價(jià)格，只有政府徹底不管價(jià)格，不管分配，只制定規(guī)則，才能避免政治擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)和腐敗風(fēng)險(xiǎn)11。王子博（2014）也認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地應(yīng)由行政劃撥的方式轉(zhuǎn)為土地供應(yīng)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式，與所有商品房開(kāi)發(fā)一樣，憑借市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格，避免房屋價(jià)格出現(xiàn)“雙規(guī)制”，從而消除尋租等腐敗行為12。陳淑云（2012）、竇麗（2008）都主張建立一個(gè)非盈利性質(zhì)的住房保障專(zhuān)業(yè)化管理機(jī)構(gòu)來(lái)處理相關(guān)事務(wù)。例如參照英國(guó)住房協(xié)會(huì)，由政府授權(quán)組建一個(gè)非營(yíng)利性的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，在負(fù)責(zé)住房保障H常事務(wù)專(zhuān)業(yè)化管理的基礎(chǔ)上，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房乃至整個(gè)住房保障制度的運(yùn)行實(shí)施調(diào)控并監(jiān)督。針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的各項(xiàng)后期管理工作，包括維修基金的管理、租金的收取及分配、小區(qū)物業(yè)公司的招標(biāo)工作等，可按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定獨(dú)立決策并執(zhí)行。此外，該機(jī)構(gòu)甚至可以作為融資媒介，聯(lián)通購(gòu)房者與銀行之間的信貸業(yè)務(wù)，縮短購(gòu)房周期、降低購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)858。第五，共有產(chǎn)權(quán)的比例劃分應(yīng)該因地制宜。根據(jù)朱倫攀（2013）對(duì)各地有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)模式現(xiàn)行立法的規(guī)定進(jìn)行比較后可知，尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但主要包括兩種標(biāo)準(zhǔn)，一是由購(gòu)房者出資的比例確定，即購(gòu)房者出資的價(jià)格與房屋總價(jià)格的比例為購(gòu)房者占有的比例，購(gòu)房者出資后與房屋價(jià)款相差的部分由政府負(fù)擔(dān)，同時(shí)規(guī)定購(gòu)房者必須達(dá)到的最低出資比例。二是由當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定，即根據(jù)購(gòu)房時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與普通商品房的價(jià)格比來(lái)確定購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額外的部分為政府的產(chǎn)權(quán)份額2。金細(xì)簪（2014）提出了詳細(xì)的方案。方案一政府購(gòu)房者產(chǎn)前比為3；7；方案二為5：5；方案三為7:3.推行共有產(chǎn)權(quán)，可以針對(duì)不同收入水平準(zhǔn)入門(mén)檻的低收入者設(shè)定幾種不同的產(chǎn)權(quán)分割出售方式。借鑒國(guó)外和淮安、上海已有共有產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在運(yùn)作前期應(yīng)當(dāng)規(guī)定相對(duì)較高的購(gòu)買(mǎi)的比例，建議采用方案1。這樣可以緩解共有產(chǎn)權(quán)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的資金壓力，快速回收共有產(chǎn)權(quán)房的投資。隨著政府保障能力的增加，可以擴(kuò)大“共有產(chǎn)權(quán)”的保障群體，購(gòu)買(mǎi)比例要求逐漸降低（可以采用方案2 和方案3），使得更多符合資格的中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)一定比例的共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于剩余部分的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人每年按剩余產(chǎn)權(quán)價(jià)值的2.75%-3%的比例交納租金。此外，共有產(chǎn)權(quán)模式也可以作為租售并舉制度“租售轉(zhuǎn)化”方案的參考。將政策性住房的租、售問(wèn)題銜接起來(lái)，也為不同支付能力的家庭提供了更加細(xì)致的購(gòu)房參考標(biāo)準(zhǔn)10。第六，建立合理的共有產(chǎn)權(quán)房退出機(jī)制。竇麗（2008）認(rèn)為，在受助者走向富裕，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)盡快使受助者退出住房保障機(jī)制。交易方式有兩種，一是政府出資收購(gòu)受助者產(chǎn)權(quán)，按照原價(jià)格考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，收回經(jīng)濟(jì)適用住房的占用和使用權(quán)；二是向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)整體出讓上市應(yīng)由政府機(jī)構(gòu)統(tǒng)一來(lái)做，受助者若想出售自己的部分產(chǎn)權(quán)只能出售給國(guó)家的住房保障機(jī)構(gòu)。國(guó)家可將經(jīng)濟(jì)適用住房留做存量，也可將經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后將房款再投入到保障性住房的建設(shè)中去58。曾亞萍（2010）有類(lèi)似的主張，購(gòu)買(mǎi)者將共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房整體出讓上市時(shí)，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，同等條件下共有產(chǎn)權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。若此時(shí)政府出資回購(gòu)受助者產(chǎn)權(quán)，則要確定出一個(gè)不讓受助者購(gòu)房投資收益受損的回購(gòu)價(jià)；若政府不回購(gòu)受助者產(chǎn)權(quán)，則購(gòu)房者可以將共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)整體在市場(chǎng)上出讓?zhuān)唾?gòu)房者按各自擁有的產(chǎn)權(quán)比例分配收益42。而共有產(chǎn)權(quán)房的退出不光包括這些良性退出，還包括強(qiáng)制性退出，董任遠(yuǎn)（2013）就主張施行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。即每年在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)重點(diǎn)對(duì)被保障家庭的收入、住房等情況進(jìn)行跟蹤年審，復(fù)查工作采取入戶(hù)調(diào)查、實(shí)地核實(shí)、鄰里訪問(wèn)與檔案調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行。虛構(gòu)隱瞞戶(hù)籍、家庭人口、收入、財(cái)產(chǎn)、住房等情況取得保障性住房的，違規(guī)出售、出租、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的等不符合條件的住戶(hù)將被堅(jiān)決清退51。從2014年7月10日的新華日?qǐng)?bào)我們得知，淮安市專(zhuān)門(mén)建立申請(qǐng)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況認(rèn)定指導(dǎo)中心，對(duì)申購(gòu)者經(jīng)濟(jì)狀況實(shí)行信息共享、聯(lián)動(dòng)審核。2013年登記新申購(gòu)家庭654戶(hù)，通過(guò)民政、住建、銀行等9 個(gè)部門(mén)聯(lián)動(dòng)審核，發(fā)現(xiàn)91 戶(hù)不符合申購(gòu)條件，最終全都退出29。四、國(guó)內(nèi)主要共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市現(xiàn)狀城市相關(guān)文件適用對(duì)象用地取得產(chǎn)權(quán)分配回購(gòu)產(chǎn)權(quán)退出機(jī)制淮安2011淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理法 住房困難標(biāo)準(zhǔn)：（1）市戶(hù)口1年以上、人均住房建筑面積低于16平方米、人均月收入符合政府劃定標(biāo)準(zhǔn)的中等偏下收入住房困難家庭（2）棚戶(hù)區(qū)改造中，惟一住房被拆遷、拆遷補(bǔ)償總額不足以購(gòu)買(mǎi)最小套型安置住房（一般為 60-70 平方米）的棚改家庭(9)（3）大中專(zhuān)院校畢業(yè)不超過(guò)8年，具有市區(qū)城市居民戶(hù)口的已婚無(wú)房人員(無(wú)收入限制)(4)進(jìn)城務(wù)工人員只要在市區(qū)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)職工基本社會(huì)保險(xiǎn)2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入 (15) 經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)：以總?cè)丝?0%來(lái)劃定，目前為人均每月最低收入標(biāo)準(zhǔn)1200元(22)共有產(chǎn)權(quán)房的用地通過(guò)“招拍掛”的方式競(jìng)價(jià)公開(kāi)出讓?zhuān)挥砷_(kāi)發(fā)商按照政府標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，提倡與商品房混搭建設(shè)（13）5：5、6：4、7：3(22)5年內(nèi)：可分期向政府回購(gòu)價(jià)格不變5-8年：按源供應(yīng)價(jià)格加當(dāng)年的利息結(jié)算8年后：按按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算（44）5年內(nèi)不得上市5年后上市政府享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如果上市則兩方按市場(chǎng)估價(jià)按產(chǎn)權(quán)比例分享權(quán)益（44）上海2011.3經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理試行辦法（44）本地城鎮(zhèn)戶(hù)籍住房困難標(biāo)準(zhǔn)：人均住房面積15平方米以下經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)：目前為人均月可支配收入6000元和人均財(cái)產(chǎn)18萬(wàn)元以下，兩人及以下家庭可上浮20%。（截止2014年10月）（11）（59）個(gè)人：60-70%政府：30%-40%（11）購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額 = 銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格 /（周邊房?jī)r(jià)90%）（9）5 年內(nèi)：按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算 5-8 年：按原供應(yīng)價(jià)格加第六年起的銀行同期貸款利息（市場(chǎng)價(jià)低于原供應(yīng)價(jià)時(shí)取低價(jià)）8 年后：按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格（不含房屋裝飾裝修費(fèi)用，）購(gòu)買(mǎi)(9)5年內(nèi)不得上市5年后上市政府享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如果上市，購(gòu)房人和政府按各自的產(chǎn)權(quán)份額分配上市轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款。（9）山東平原住房困難標(biāo)準(zhǔn)：家庭住房總面積不超過(guò)75平方米經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)：年人均可支配收入10000元6:4（51）5年后：按照屆時(shí)同地段商品房與廉租住房差價(jià)的一定比例向縣政府繳納土地收益等價(jià)款后，可以獲得完全產(chǎn)權(quán)（51）5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)^承和抵押。5年后如果取得完全產(chǎn)權(quán)，房屋轉(zhuǎn)讓縣政府具有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓后，該家庭不得再次申請(qǐng)保障性住房（51）北京2013.10自住型商品房政策非京籍家庭持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅，可以購(gòu)買(mǎi)一套住房個(gè)人100%(60)無(wú)產(chǎn)權(quán)回購(gòu)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政(44)五、 總結(jié)總體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)無(wú)論是在理論層面還是在實(shí)踐層面上都有較多的探討，取得了很大的成績(jī)，而國(guó)內(nèi)一些研究經(jīng)常理論聯(lián)系實(shí)際，把淮安市，上海市，黃石市等地的實(shí)踐情況和理論分析聯(lián)系在一起，做到了學(xué)為所用。下面我從四個(gè)方面來(lái)歸納當(dāng)前研究的特點(diǎn)并提出相應(yīng)的意見(jiàn)和建議。首先，從研究角度上，基于產(chǎn)權(quán)理論的分析占主流。當(dāng)前，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)的分析主要是基于產(chǎn)權(quán)理論，產(chǎn)權(quán)理論的范圍涉及到產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論和法學(xué)相關(guān)法律。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中相關(guān)的理論基礎(chǔ)主要有巴澤爾的產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域理論，租值消散基本理論，權(quán)利束理論，而在法學(xué)相關(guān)的領(lǐng)域，我們主要是看到一些相關(guān)的法律法規(guī)，如物權(quán)法、基本住房保障條例、以及一些各地的經(jīng)濟(jì)適用房試行辦法等。除了基于產(chǎn)權(quán)理論的視角，我們很難看到基于政治學(xué)，歷史學(xué)等全方位的理論視角。所以在文獻(xiàn)的查閱過(guò)程中，我們看到大家的觀點(diǎn)大同小異。在這一方面我建議應(yīng)該開(kāi)闊研究視野，度共有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行全方位的理論分析。其次，從研究對(duì)象上，研究地區(qū)呈現(xiàn)出集中化趨勢(shì)。由于我國(guó)國(guó)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)的實(shí)施較晚，目前只在幾個(gè)地方開(kāi)展，主要是淮安市，上海市，山東平原縣，黃石市，北京市，姜堰市等地區(qū)。在文獻(xiàn)的查閱過(guò)程，可以說(shuō)大部分研究的案例分析主要是基于淮安市和上海市的。當(dāng)然，淮安市和上海市的共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)施早，較為完善而且在近幾年的探索中不斷變革，具有較高的探索價(jià)值。但是我們同樣應(yīng)該對(duì)其他試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行分析研究，這方面國(guó)內(nèi)的研究是稀缺的。在查閱如姜堰市，山東平原縣的相關(guān)資料以進(jìn)行橫向?qū)Ρ葧r(shí)，我們很難獲取完整資料。另外，北京市的自主性商品房在共有產(chǎn)權(quán)