人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn).ppt

中國人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場 2010年4月 上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司Tospur Consulting 2 中國人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及分析中國的人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)在對中國經(jīng)濟的影響中國的人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀對房地產(chǎn)行業(yè)影響 3 解放后至今的人口年齡結(jié)構(gòu)變遷 目前人口年齡結(jié)構(gòu) 未來人口年齡結(jié)構(gòu)變動的基礎(chǔ)和起點 未來人口年齡結(jié)構(gòu) 過去人口年齡結(jié)構(gòu) 目前人口年齡結(jié)構(gòu)變動的基礎(chǔ)和起點 對未來的社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生深遠影響 4 中國人口總規(guī)模發(fā)展趨勢 據(jù)2009年統(tǒng)計公報顯示 截至2009年底 中國人口總數(shù)為133474萬人09年出生率為12 13 死亡率為7 08 自然增長率為5 05 1978 2009年中國人口總數(shù) 5 1950 2009年出生率與死亡率及自然增長率 第一個人口高增長階段 第二個人口高增長階段 第三個人口高增長階段 第一個人口高增長階段 1952 1957年 死亡率從20 8 下降到了10 8 自然增長率從16 上升為23 2 人口凈增1 05億第二個人口高增長階段 1962 1970年 自然增長率年均增長率27 5 人口凈增1 57億第三個人口高增長階段 1980 1990年 出生率由18 2 上升為23 3 人口凈增1 43億 6 人口撫養(yǎng)比變化及預測 1950 2050年人口撫養(yǎng)比 人口撫養(yǎng)比變化及預測從右圖可見 人口撫養(yǎng)比從1950年到1964年保持上升趨勢 從61 0 上升到79 4 從1964年開始 人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降 中國進入人口紅利時代這種趨勢持續(xù)到2013年左右 2013年之后人口老齡化速度加快 中國從人口紅利進入人口負債時代 人口紅利 人口負債 7 中國人口在生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變 人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變過程 人口再生產(chǎn)類型是與社會生產(chǎn)力發(fā)展的一定階段相適應的人口出生率 死亡率和自然增長率三者相結(jié)合而形成的人口再生產(chǎn)的特征 隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展 人口的發(fā)展一般要經(jīng)歷一個由高出生 高死亡 低自然增長的傳統(tǒng)型人口再生產(chǎn)類型 發(fā)展到高出生 低死亡 高自然增長的過渡型 然后向低出生 低死亡 低自然增長的現(xiàn)代型轉(zhuǎn)化的過程 傳統(tǒng)型 現(xiàn)代型 過渡型 人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變過程 8 中國人口在生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變 中國人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變過程 新中國成立前 中國的人口再生產(chǎn)類型處于高出生 高死亡 低自然增長階段 進入20世紀70年代后 人口出生率逐步從30 左右 降到20世紀80年代20 左右 進入20世紀90年代 出生率繼續(xù)降低 到2008年已降12 1 到目前為至 中國人口已完成了向低出生 低死亡 低自然增長的第二次重大轉(zhuǎn)變 進入到現(xiàn)代型的人口再生產(chǎn)類型 中國目前所處階段 傳統(tǒng)型 現(xiàn)代型 過渡型 人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變過程 9 中國人口在生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變 中國人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變特點 人為推動作用大政府推行的計劃生育起到?jīng)Q定作用速度快 周期短中國用50年的時間走過了發(fā)達國家150年的才走完的路 中國婦女總和生育率 美國婦女總和生育率 10 中國兒童婦女比例 美國兒童婦女比例 11 建國后中國人口金字塔圖及預計 1970年中國人口金字塔圖 2009年中國人口金字塔圖 年齡組 年齡組 2050年中國人口金字塔圖 年齡組 12 人口年齡結(jié)構(gòu)分類 人口年齡結(jié)構(gòu)按照少年兒童系數(shù) 老年人口系數(shù) 老少比以及年齡中位數(shù)等指標可分為 年輕型 增長 成年型 中間 穩(wěn)重 老年型 縮減 表1 各指標數(shù)值組合構(gòu)成的人口年齡結(jié)構(gòu)類型標準 13 6 96 0 88 老齡人口總數(shù) 億人 老齡人口比例 2000年 1 13 8 5 2009年 2050年 3 2 20 老齡人口總數(shù)變化趨勢 中國從2000年開始步入老齡化社會預測在2050年老齡人口占比為20左右 14 中國人口年齡結(jié)構(gòu)對中國經(jīng)濟的影響 人口具有超越眾多經(jīng)濟變量的外生性 而它的年齡結(jié)構(gòu)變化對經(jīng)濟走勢產(chǎn)生重大影響 但它自身很少受到經(jīng)濟走勢的影響 中長期的經(jīng)濟趨勢 無論是消費 投資還是貿(mào)易 都受到人口數(shù)量與年齡結(jié)構(gòu)變化的影響 而人口年齡結(jié)構(gòu)對中國經(jīng)濟的影響主要表現(xiàn)在兩個方面 一個是對生產(chǎn)領(lǐng)域的影響 另一個是對儲蓄和消費的影響 15 中國人口年齡結(jié)構(gòu)對中國經(jīng)濟的影響 一 勞動參與率 生產(chǎn)領(lǐng)域 根據(jù)道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)Y AK L A Y K L 分別代表技術(shù)進步 產(chǎn)出 資本 勞動力 資本的產(chǎn)彈性 勞動力的產(chǎn)出彈性 可知 在一定的生產(chǎn)范圍內(nèi) 總產(chǎn)出Y與勞力L是正向變動關(guān)系 即勞動力要素投入越多 總產(chǎn)出越多 由2009年中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示 中國15 64歲勞動力人口為9 6億 占總?cè)丝诘?2 專家預測 在未來的15年中 勞動力人口所占比重都在70 左右 16 中國人口年齡結(jié)構(gòu)對中國經(jīng)濟的影響 二 儲蓄率 儲蓄和消費 根據(jù)道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)Y AK L 可知 總產(chǎn)出Y與資本K也為正相關(guān)關(guān)系 而儲蓄是資本積累或投資的重要來源 適齡勞動力比重大 相應的撫養(yǎng)比小 這是實現(xiàn)社會 尤其是發(fā)展中國家 高儲蓄率的一個重要條件 據(jù)09年統(tǒng)計公報顯示 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達到26 48萬億元 同比增長19 5 為經(jīng)濟高速增長提供了資本輸出 中國近十年來儲蓄率 17 中國人口年齡結(jié)構(gòu)對中國經(jīng)濟的影響 人口紅利與經(jīng)濟增長對于人口紅利對經(jīng)濟增長點影響 我們用撫養(yǎng)比 非勞動年齡人口對勞動年齡人口數(shù)之比 來量化 勞動力人均產(chǎn)出與撫養(yǎng)比以同速反向增長 同時勞動年齡人口數(shù)完全取決于人口年齡結(jié)構(gòu)的變動 人口負債 人口紅利 18 依據(jù)普查的人口數(shù)據(jù) 及預測 以及歷年經(jīng)濟增長率 采用計量模型估算出人口撫養(yǎng)比每下降1個百分點 可以提高GDP增長率0 115個百分點 19 2000 2013 2013 2050 1982 2000 撫養(yǎng)比的變化對經(jīng)濟增長的貢獻為26 8 撫養(yǎng)比的變化對經(jīng)濟增長的貢獻為0 1 撫養(yǎng)比的變化對經(jīng)濟增長的貢獻為負值 20 人口紅利期過后是否意味著 中國經(jīng)濟失去動力 經(jīng)濟發(fā)展停滯 21 勞動力供給 勞動力需求 供 求 22 高附加產(chǎn)值的第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升 而一二產(chǎn)業(yè)在GDP中的比值逐年下降從1990年開始 在校大學生比重逐年加大 23 未來20年經(jīng)濟持續(xù)快速增長 勞動力充足 勞動生產(chǎn)率提高 消費水平提高 24 人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ) 一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量 年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的 而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一 第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的 25 一 適齡購房人口總量與房地產(chǎn)市場走勢正相關(guān)1950S以來 在近年來經(jīng)歷過房價暴漲的一些國家中 人口規(guī)?？傮w上漲 購房適齡人口總數(shù)上漲 譬如美國 英國 澳大利亞等 而過去十年德國 日本 韓國等的房價一直走低 正好與人口增長速度和購房適齡人口總數(shù)的顯著放緩同時發(fā)生 名義房價與實際房價走勢趨同 26 美國購房年齡人口情況 美國實際房價與名義房價走勢 27 英國購房年齡人口情況 英國實際房價與名義房價走勢 28 澳大利亞購房年齡人口情況 澳大利亞實際房價與名義房價走勢 29 德國購房年齡人口情況 德國實際房價與名義房價走勢 30 日本購房年齡人口情況 日本實際房價與名義房價走勢 31 韓國購房年齡人口情況 韓國實際房價與名義房價走勢 32 中國購房年齡人口情況 中國近二十年商品住宅價格 1991 2009年進二十年間 中國的購房年齡人口總數(shù)3 45億增長到4 65億 增幅為34 8 而商品住宅價格則從756元增長到4474元 考慮通貨膨脹因素的影響 增幅為392 從2015年之后適齡購房人口數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢 33 二 家庭分裂速度人口中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度 中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3 96人 戶下降到了2008年的2 96人 戶 并在不斷的下降中 正是因為70年代之后的高生育率決定的 80 90后的家庭分裂速度在不斷加速 這種加速會延續(xù)大約至少十年 同時 由于生活觀念的逐步轉(zhuǎn)變 兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢 并且成為主要的家庭模式 家庭規(guī)模的變化 34 中國戶均人口數(shù)變化 中國家庭規(guī)模變化 家庭規(guī)模的變化 35 1999 2009年 由人口年齡結(jié)構(gòu)決定的歷年結(jié)婚登記數(shù)從885萬對增加到1146萬對 年均新增26萬對 這種迅速增長的家庭分裂速度恰恰與我國現(xiàn)階段的人口結(jié)構(gòu)和人口紅利成正比 近年來住宅竣工套數(shù)與結(jié)婚登記數(shù)比例維持在40 左右 1999 2009年住宅竣工總套數(shù)與結(jié)婚登記對數(shù) 萬對 36 以年齡為依據(jù)的住宅市場細分 按照不同年齡階段的住宅需求特征 可將住宅市場細分為 目標客戶為20 34歲購買能力有限對住宅質(zhì)量要求不高 首選價格低廉 功能結(jié)構(gòu)簡單的中小戶型住宅 簡單型住宅 目標客戶為35 49歲購買能力較強熱衷于功能齊全 居住舒適的大眾戶型住宅 舒適型住宅 目標客戶為50 64歲購買能力強高質(zhì)量的節(jié)能環(huán)保型高檔住宅為主要選擇目標 享受型住宅 目標客戶為65歲以上傾向于安全型 健康型便利型住宅 便利型住宅 住宅市場 37 住宅市場需求結(jié)構(gòu)隨人口年齡結(jié)構(gòu)變化而變化簡單型住宅市場份額下降隨著20 34歲的青年人口數(shù)量下降 其簡單型住宅需求量隨之減少舒適型住宅占據(jù)市場主體地位35 49歲的中年人口數(shù)變化不大 未來功能齊全 規(guī)模適中的舒適型住宅為主要需求方向享受型住宅市場需求迅速上升50 64歲中老年人口數(shù)量劇增 到2025年可能上升至30 未來高品質(zhì) 高性能住宅的需求量將猛增便利型住宅為新的發(fā)展方向65歲以上的老年人口數(shù)量持續(xù)上升 專門適用于老年人的老年公寓