從房屋征收到房屋平移——房地產(chǎn)估價(jià)無(wú)處不在

從房屋征收到房屋平移房地產(chǎn)估價(jià)無(wú)處不在摘自中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2017年6期作者：丁金禮一、房屋征收補(bǔ)償后需要平移“新、奇、特”估價(jià)業(yè)務(wù)誕生2008 年，河南省南陽(yáng)市市區(qū)仲景路需要拓寬改造，大批臨街居民房屋、商鋪及辦公樓被征收（當(dāng)時(shí)稱(chēng)為“拆遷”）補(bǔ)償后拆除。其中，位于路東側(cè)的信用社臨街五層綜合樓占?jí)旱缆芳t線(xiàn)，2008 年11月經(jīng)補(bǔ)償后等待拆除。該房屋混合結(jié)構(gòu)，部分鋼混結(jié)構(gòu)，建成年份為1988 年，建筑面積3792.00 平方米，近年進(jìn)行過(guò)裝飾裝修，質(zhì)量、成新較好。就在信用社綜合辦公樓等待成為建筑垃圾的時(shí)候，東鄰南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院急需辦公及住院用房，看中了信用社綜合辦公樓。經(jīng)與政府征收指揮部協(xié)商，欲將其購(gòu)買(mǎi)后往東平移并轉(zhuǎn)向90，作為醫(yī)院辦公及住院用房。但因無(wú)此類(lèi)房屋購(gòu)買(mǎi)參考實(shí)例及相關(guān)政策規(guī)定，雙方對(duì)平移房屋 前購(gòu)買(mǎi)價(jià)格無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，故委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)待平移房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。至此，一個(gè)百年不遇、千年等一回的“新、奇、特”房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)誕生了。二、房屋平移估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)移樓方移樓的目的是為了繼續(xù)使用建筑物，也即經(jīng)過(guò)移樓（續(xù)建）而獲得有使用價(jià)值的房屋。移樓完成后的房屋價(jià)值可以估算，移樓成本及其帶來(lái)的相關(guān)費(fèi)用也可以調(diào)查測(cè)算，利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理和估價(jià)思路，能夠計(jì)算出待平移房屋的價(jià)值。即先計(jì)算出移樓完成后的房屋價(jià)值，再扣除移樓成本及由 此帶來(lái)的相關(guān)稅費(fèi)，便可得到在平移后繼續(xù)使用前提下的房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。并制訂了詳細(xì)的工作計(jì)劃：一是調(diào)查了解移樓過(guò)程所涉及的費(fèi)用，列出估價(jià)中所需的數(shù)據(jù)、參數(shù)，便于準(zhǔn)確、快速收集資料；二是確認(rèn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)、參數(shù)的合理性及客觀(guān)性，進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算；三是針對(duì)房屋平移估價(jià)的特點(diǎn)，制訂科學(xué)、規(guī)范的報(bào)告版本。三、房屋平移估價(jià)的主要過(guò)程（一）估價(jià)方法選擇由于房屋平移前所占用的土地使用權(quán)已被國(guó)家征收，平移后占用土地為移樓方原有土地使用范圍，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上類(lèi)似交易實(shí)例缺乏，也無(wú)類(lèi)似房屋的收益資料且房屋不能在原地繼續(xù)使用，無(wú)法采用比較法、收益法和成本法估價(jià)。但估價(jià)對(duì)象欲平移后繼續(xù)使用，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，需要完成必要的后續(xù)建設(shè)工程，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。在求取移樓完成后房屋價(jià)值時(shí)，因不含土地使用權(quán)，特殊性極強(qiáng)，無(wú)法采用比較法或收益法，考慮該區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)資料較多且真實(shí)可靠，宜采用成本法評(píng)估移樓完成后的房屋價(jià)值（移樓成本測(cè)算與移樓完成后房屋成本測(cè)算不同）。從政府角度講，建筑物占用土地使用權(quán)已被國(guó)家征收，政府擁有房屋的處置權(quán)。目前只有兩種處置方案：一是原地拆除，僅存殘值；二是平移后繼續(xù)使用，發(fā)揮其應(yīng)有的使用功能，但需近鄰業(yè)主有移樓意向。由于估價(jià)對(duì)象東鄰南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院經(jīng)營(yíng)形勢(shì)良好，規(guī)模急需擴(kuò)大，需要辦公和住院用房，院內(nèi)已預(yù)留有建設(shè)空地，如果新建綜合辦公樓，將花費(fèi)大量的資金，需要較長(zhǎng)的時(shí)間運(yùn)作。而估價(jià)對(duì)象相距約20 米，結(jié)構(gòu)為鋼混及混合相結(jié)合，質(zhì)量較好，外觀(guān)整潔，平面布局符合醫(yī)院經(jīng)營(yíng)、辦公要求。將其往東平移繼續(xù)使用是最經(jīng)濟(jì)且最省時(shí)的舉措。故估價(jià)對(duì)象東鄰南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院有移樓意向，使估價(jià)對(duì)象平移成為可能。（二）最高最佳利用分析1合法性分析估價(jià)對(duì)象的合法用途及實(shí)際用途均為商辦綜合，擁有合法的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，能夠合法使用、合法處分，但房屋占?jí)撼鞘行乱?guī)劃道路紅線(xiàn)，被列入征收范圍并已獲得征收補(bǔ)償金，房屋的處置權(quán)歸政府，房屋所占用的土地使用權(quán)已被國(guó)家征收。經(jīng)估價(jià)對(duì)象東鄰南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院與河南省南陽(yáng)市仲景路建設(shè)工程指揮部及政府有關(guān)部門(mén)協(xié)商，將估價(jià)對(duì)象東移后繼續(xù)使用符合規(guī)劃要求，可合法移樓。2估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析估價(jià)對(duì)象為已獲得征收補(bǔ)償?shù)拇鸪课荩壳爸挥袃煞N處置方案：一是原地拆除，僅存殘值；二是平移后繼續(xù)使用，發(fā)揮其應(yīng)有的使用功能，且東鄰南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院有移樓意向。因此，估價(jià)對(duì)象平移后繼續(xù)使用最為有利，本次評(píng)估以平移后繼續(xù)使用為估價(jià)前提，即易地使用前提。但是，這種前提不在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的五種前提之內(nèi)，需要大膽創(chuàng)新與突破，這也是“新、奇、特”估價(jià)業(yè)務(wù)需要解決的問(wèn)題。（三）估價(jià)中的主要難點(diǎn)和解決方案房屋平移估價(jià)的主要難點(diǎn)有：一是移樓成本確定。移樓成本包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、平移費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、利潤(rùn)及給排水、供電配套連接費(fèi)等。因移樓工程數(shù)量少，特殊性極強(qiáng)，其成本與移動(dòng)距離、轉(zhuǎn)移角度、擬移地址地質(zhì)狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施管線(xiàn)分布等因素有關(guān)，不易收集分析得到社會(huì)平均移樓成本，一般可參考移樓雙方簽訂的移樓工程合同中的工程報(bào)價(jià)單，但其真實(shí)性無(wú)法完全保證：二是被平移房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)規(guī)定的缺失。傳統(tǒng)意義上房屋征收即意味著房屋被毀、產(chǎn)權(quán)滅籍，而征收房屋被平移后繼續(xù)使用時(shí)房屋的合法性應(yīng)依賴(lài)于原房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)铣鞘幸?guī)劃要求。平移房屋如何轉(zhuǎn)讓?zhuān)慷愘M(fèi)如何繳納？原產(chǎn)權(quán)人有無(wú)配合義務(wù)？均無(wú)遵循。考慮被征收房屋的原產(chǎn)權(quán)人已與被征收房屋無(wú)任何關(guān)系，不可能負(fù)擔(dān)今后可能出現(xiàn)的過(guò)戶(hù)費(fèi)用，移樓方在辦理房屋權(quán)屬手續(xù)時(shí)，需要代為繳納賣(mài)方應(yīng)支付的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。同時(shí)經(jīng)調(diào)查，移樓辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)賣(mài)方應(yīng)付的另一半交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)指揮部協(xié)調(diào)可以免交，稅費(fèi)繳納基數(shù)為待移房屋評(píng)估價(jià)值。（四）估價(jià)測(cè)算過(guò)程第一種處置方案：（原地拆除）殘值估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋征收管理的法律、法規(guī)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，具有房屋拆遷資質(zhì)的拆遷企業(yè)可以實(shí)施拆除業(yè)務(wù)，具體負(fù)責(zé)房屋拆除、建筑垃圾清運(yùn)、場(chǎng)地平整工作，可獲得拆除材料的所有權(quán)。一般情況下，拆遷企業(yè)需向管理機(jī)構(gòu)或部門(mén)繳納一定比例的費(fèi)用（相當(dāng)于殘值），但對(duì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、拆除難度大、機(jī)械費(fèi)用高的拆除項(xiàng)目，管理機(jī)構(gòu)或部門(mén)需根據(jù)具體情況進(jìn)行補(bǔ)貼。如果按照第一種處置方案，房屋原地拆除，政府只能得到拆遷企業(yè)繳納的費(fèi)用。按照費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，多層混合結(jié)構(gòu)房屋 8 元平方米，估價(jià)對(duì)象建筑面積3792.00 平方米，故原地拆除殘值=3792.00 X 8=30336.00（元）即如果按照第一種處置方案，房屋原地拆除，政府最多能得到30336元?dú)埓鎯r(jià)值。第二種處置方案：（平移后繼續(xù)使用）待平移房屋價(jià)值評(píng)估根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理及計(jì)算公式，計(jì)算待平移房屋價(jià)值的公式為：待平移房屋價(jià)值=平移完成后的房屋價(jià)值-移樓成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待平移房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)1平移完成后房屋價(jià)值測(cè)算運(yùn)用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房屋在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（當(dāng)時(shí)叫估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的價(jià)值，其計(jì)算公式為：房屋價(jià)值=房屋重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊額根據(jù)移樓合同，移樓工期為2個(gè)月，即移樓完成日距價(jià)值時(shí)點(diǎn)僅2個(gè)月，其間金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)相對(duì)平穩(wěn)，建筑物成新也沒(méi)有大的變化，平移完成后房屋價(jià)值與價(jià)值時(shí)點(diǎn)房屋價(jià)值基本一致。按照成本法計(jì)算房屋價(jià)值的常用方法測(cè)算房屋價(jià)值，但要考慮所移房屋為舊樓，因此要扣除建筑物折舊；同時(shí)移樓技術(shù)已經(jīng)成熟，移樓過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生物理?yè)p害折舊。2移樓成本移樓成本一般可參考移樓雙方簽訂的移樓工程合同中的工程報(bào)價(jià)單。根據(jù)委托方提供的移樓工程合同及報(bào)價(jià)單，估價(jià)對(duì)象房屋需往東平移至指定位置并轉(zhuǎn)向90，由南北向變成東西向，工期2個(gè)月，移樓成本為人民幣218萬(wàn)元。3管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為組織和管理房屋平移活動(dòng)所必要的費(fèi)用。由于移樓工程工期較短，需協(xié)調(diào)的事項(xiàng)和所需的管理人員較少，其管理費(fèi)用可按正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用的1/3計(jì)算，即管理費(fèi)用約占移樓成本的1%。4投資利息投資利息是在房屋平移活動(dòng)結(jié)束之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。移樓工程合同工期為2個(gè)月，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%，融資費(fèi)用約為0.8%，一年期貸款利率取6.11%。假定移樓成本及管理費(fèi)用資金均勻投入，計(jì)息期為移樓工期的一半。5銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)是預(yù)（銷(xiāo)）售房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)。移樓方移樓不是為了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，但是由于被征收房屋已進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，原產(chǎn)權(quán)人不再負(fù)擔(dān)今后可能出現(xiàn)的過(guò)戶(hù)費(fèi)用，移樓方在辦理房屋手續(xù)時(shí)，需要代為繳納賣(mài)方應(yīng)支付的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，營(yíng)業(yè)稅及其附加按售價(jià)的一定比例計(jì)算。6銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是預(yù)（銷(xiāo)）售房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。移樓方移樓不是為了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。根據(jù)估價(jià)目的，不考慮銷(xiāo)售費(fèi)用，即銷(xiāo)售費(fèi)用為0。7投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)是投資房屋平移應(yīng)得的利潤(rùn)?？紤]移樓工期短和非盈利性，移樓的投資利潤(rùn)應(yīng)取移樓方正常經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率，即投資移樓方假如把同樣的資金投入醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)用于病人住院的收益率。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)仡?lèi)似規(guī)模醫(yī)院經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查，在需要擴(kuò)大醫(yī)療規(guī)模的前提下，其年直接成本利潤(rùn)率大約在15%-25%之間。本次移樓工期為2個(gè)月，其直接成本利潤(rùn)率為2.5%-4.17%之間，考慮移樓后還需對(duì)房間整理、消毒等因素，直接成本利潤(rùn)率應(yīng)取中等偏上水平，故確定其直接成本利潤(rùn)率為4%。8投資者購(gòu)買(mǎi)待平移房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，購(gòu)買(mǎi)非住宅房屋買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)4%的契稅、0.25%的交易手續(xù)費(fèi)、0.3%的副食調(diào)節(jié)基金，共計(jì)4.55%，故確定投資者購(gòu)買(mǎi)待平移房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為4.55%（賣(mài)方為被拆遷人，移樓辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)應(yīng)付的另一半0.25%交易手續(xù)費(fèi)可經(jīng)政府批準(zhǔn)免除）。9求取待平移房屋價(jià)值待平移房屋價(jià)值=平移完成后的房屋價(jià)值-移樓成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待平移房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)經(jīng)評(píng)估測(cè)算及綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)平移后繼續(xù)使用前提下的房屋價(jià)值為人民幣470456 元。即按照第二種處置方案，房屋平移后繼續(xù)使用，擬平移房屋人南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院可以承受的最高價(jià)為470456 元。（五）估價(jià)結(jié)果如果房屋原地拆除，政府最多能得到 30336元?dú)埓鎯r(jià)值，如果房屋平移后繼續(xù)使用，擬平移房屋人南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院可以承受的最高價(jià)為470456 元。確定被征收房屋平移前市場(chǎng)價(jià)值額度時(shí)，建議雙方在不低于殘存價(jià)值30336 元、不高于擬平移房屋人可以承受的最高價(jià)470456 元的范圍內(nèi)，考慮擬平移房屋人的實(shí)際需求，以接近最高價(jià)為宜，具體款額由雙方協(xié)商。四、房屋平移估價(jià)的社會(huì)影響及啟示估價(jià)報(bào)告出具后，南陽(yáng)市第二人民醫(yī)院最終以470456 元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了待平移房屋，并很快實(shí)施了房屋平移，房屋遂成為醫(yī)院的綜合樓。因房屋平移在當(dāng)?shù)貙儆谑状?，平移過(guò)程中吸引了大批居民觀(guān)看，紛紛贊揚(yáng)現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步及社會(huì)資源優(yōu)化利用的新舉措，社會(huì)反響良好。在本次估價(jià)中，估價(jià)師結(jié)合估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，創(chuàng)造性地探索出一條新的工作思路。一般來(lái)講，平移房屋分使用性移樓和保護(hù)性移樓兩種。對(duì)估價(jià)而言，主要是使用性移樓，又分被動(dòng)性移樓和主動(dòng)性移樓，前者是指因征收或其他原因，房屋不能在原地存在，往往涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題；后者是指因采光、朝向或其他原因，房屋移動(dòng)后能提升使用價(jià)值且經(jīng)濟(jì)上可行、技術(shù)上可能的房屋平移，往往不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。使用性移樓估價(jià)均可按照假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路進(jìn)行，但要根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待，不能盲目套用統(tǒng)一的公式。五、房地產(chǎn)估價(jià)無(wú)處不在的思想有助手估價(jià)技術(shù)進(jìn)步（一）估價(jià)師應(yīng)樹(shù)立房地產(chǎn)估價(jià)無(wú)處不在的思想隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，加之居民物權(quán)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，估價(jià)師會(huì)面臨越來(lái)越多的新問(wèn)題和新挑戰(zhàn)。如何靈活運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法，為社會(huì)提供有價(jià)值、有意義的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)和估價(jià)師無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，更是義不容辭的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)師樹(shù)立估價(jià)無(wú)處不在的思想，可以使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)始終保持旺盛的生命力。（二）估價(jià)無(wú)處不在的思想有利于估價(jià)技術(shù)創(chuàng)新我們?cè)诔修k被征收房屋平移估價(jià)業(yè)務(wù)之后，估價(jià)無(wú)處不在的思想就已牢牢樹(shù)立，估價(jià)技術(shù)創(chuàng)新的熱情被激發(fā)出來(lái)。對(duì)出現(xiàn)的“新、奇、特”估價(jià)業(yè)務(wù)不再感到陌生與排斥，甚至喜歡一些具有挑戰(zhàn)性的估價(jià)項(xiàng)目，針對(duì)新的估價(jià)需求搞一些專(zhuān)題研究，并取得了較好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。例如，我們先后研究了房屋因曰照受到影響而造成的價(jià)值貶損、房屋因?qū)痈卟贿_(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)而造成的價(jià)值損失評(píng)估等。（三）估價(jià)無(wú)處不在的思想有利于完善估價(jià)理論征收房屋再平移，超出了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的幾種最高最佳使用前提，我們認(rèn)為未來(lái)修改規(guī)范時(shí)有必要進(jìn)行補(bǔ)充完善。在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范修改征求意見(jiàn)時(shí)，我們提出了“易地使用前提”，即當(dāng)現(xiàn)有建筑物不能在原地使用且有平移的必要性和可能性時(shí)，應(yīng)以平移再予以使用為估價(jià)前提。后因此類(lèi)市場(chǎng)行為太少，不足以用條款規(guī)定，但反映在新修訂的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（2.0.5 條第2款6）中，即“上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)”，其中的“