=8888專業(yè)市場項目定位中應當處理好的十大關系.doc

專業(yè)市場項目定位中應當處理好的十大關系近年來，專業(yè)市場的規(guī)模越來越大，門類越來越廣，產權和業(yè)態(tài)也越來越復雜。在現(xiàn)存的專業(yè)市場中，好的、一般的、不成功的各占三分之一。由于專業(yè)市場建設體量大、涉及方方面面，一些空殼、半空殼市場浪費了大量資源，給政府和投資人背上了沉重包袱，產生了一系列棘手的社會問題。這些市場之所以不成功，原因在于項目定位存在問題。因此，專業(yè)市場的項目定位問題應當引起政府和開發(fā)商的高度關注。專業(yè)市場開發(fā)建設是一個復雜的系統(tǒng)工程，實戰(zhàn)中主要涉及到專業(yè)市場與其它商業(yè)業(yè)態(tài)、開發(fā)商與政府、新建專業(yè)市場與原有的市場體系、市場經營與地產開發(fā)、立足短期與立足長期、建筑結構與經營需要、市場建設、管理中的模仿與創(chuàng)新、銷售與租賃、兼顧投資商、業(yè)主、經營者、消費者的利益以及建設與管理等十大關系。1、專業(yè)市場與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的關系。一個謀略家必須審時度勢，才能從容應對，穩(wěn)操勝券。專業(yè)市場產生于計劃經濟時期，改革開放三十多年來有了很大發(fā)展，但它業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，從業(yè)人員素質不高，在商貿發(fā)展中處于弱勢。近年來，超市、連鎖超市、電子商務等現(xiàn)代商貿業(yè)發(fā)展很快，受其它商業(yè)業(yè)態(tài)的擠壓，專業(yè)市場一直處于下降之中，筆者認為，如果電子商務和現(xiàn)代物流充分發(fā)育，理論上完全可能取代專業(yè)市場。開發(fā)專業(yè)市場項目，投資商對此要有清醒的認識，項目開發(fā)要建立創(chuàng)新基礎之上，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的競爭。2、開發(fā)商與政府的關系。專業(yè)市場項目開發(fā)商目標與政府目標不盡相同。政府主要關注拉動增長、增加就業(yè)、培養(yǎng)稅源、改善城市面貌等，而開發(fā)商則主要注重效益。盡管承載開發(fā)項目的政府總是標榜“讓投資者賺錢”，但在規(guī)劃時傾向于立足長遠，注重城市形象，而這兩者之間很難實現(xiàn)統(tǒng)一。如某市建裝飾市場，政府則規(guī)定周邊建筑必須8層以上，局部要達到11層，這對裝飾市場的招商帶來很大困難，勢必造大量高層商鋪空置。3、新建市場與原有市場體系的關系。無論是產地市場或者是集散地市場，經過多年發(fā)展，市場體系已經基本建成。新發(fā)展的專業(yè)市場建設，往往規(guī)模都比較大，在介入后的初期必然會使市場供給過剩，這樣會打破原有的市場格局，重構流通網絡，與原有市場之間形成競爭。新建市場要考慮的是：你靠什么去重構市場網絡？你足以扯破原有網絡而去重構張力之源在哪里？原有的市場要考慮的是：靠什么去保持原有的經營戶和客戶，使市場繼續(xù)保持繁榮？新介入的項目與原有市場網絡之間的博弈決定新市場能不能成活。某地五金城規(guī)模巨大，并無產業(yè)支撐，建成后多年，大部分商鋪空置，市場成為半空殼市場，商鋪買人叫苦不迭。4、市場經營與地產開發(fā)的關系。由于房地產火爆行情，“拿到地就賺”，門檻又不高，外部資金進入房地產業(yè)的積極性很高，專業(yè)市場越建越大，越建越多與此有關。但是，專業(yè)市場比地產復雜得多，建設容易做好難。由于十多來鋪面行情一路看好，刺激了投資者的積極。但是，地產商不諳市場，規(guī)劃、建筑、招商模式都簡單模仿，“短、平、快”，廣告狂轟濫炸，快建、快賣、快賺。房子賣掉后，產權分置，目標不一，“統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理”成為一句空話。市場發(fā)展自由放任。所以，地產商搞市場，十有八九搞不好。5、立足短期與立足長期的關系。市場建設開發(fā)周期長，房地產開發(fā)周期短。以地產開發(fā)為目的的投資人大都資金不足，幾個人合股籌集一些資金，倉促上馬，奉行“打一槍換一個地方”，“房子一賣，分錢散伙”。目前，江蘇大部分市場產權采取的3年返租模式，而任何一個市場做熱需要5年以上。由于3年以后開發(fā)商不再擁有產權，租金也無法確定，經營商的風險很大。因此，專業(yè)市場項目開發(fā)必須從長期考慮，要有長期的發(fā)展規(guī)劃，有比較穩(wěn)定的管理隊伍，投資人要有較強的融資能力。6、建筑結構與實際經營需要之間的關系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，就荷載而言，建材超市要求荷載4噸，普通的超市1噸，做百貨有400、500公斤就夠了。則高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。而部分專業(yè)市場建設者并沒有在招商前就對自己的客戶進入深入的細分，以裝飾建材為例，電器、板材、潔具與軟裝對物業(yè)的需求有很大的差異，而大多數開發(fā)商提供的是統(tǒng)一的房型，不能適合不同經營者的需要。7、市場建設與管理中的模仿與創(chuàng)新的關系。目前，我國的一些專業(yè)市場品牌商逐步成長起來，像大連萬達、紅星美凱龍、頤高等，他們的發(fā)展進程伴隨著不斷調整和創(chuàng)新，而新介入的市場開發(fā)商們缺少經驗，主要采取模仿方法來建設市場。而我們所處的時代是一個劇變的時代。專業(yè)市場的產品以前所未有的速度變化，經建材為例，大約是4年一代。而市場的建設周期為2-3年，開業(yè)就意味著不適應。加之需求、市場形態(tài)、消費心理都在變化，如果我們建設專業(yè)市場僅僅靠模仿而不去創(chuàng)新，市場不引入現(xiàn)代管理方式，不引入電子商務，不招引大量的人才，要做旺是非常困難的。8、銷售與租賃的關系。為了防止開發(fā)商把市場項目做成房地產項目“一賣了之”，而把大量遺留問題和包袱扔給政府，各地都有市場商鋪出售限額規(guī)定，一般商鋪出售不超過50%。這樣，商鋪的銷售與租賃的矛盾就顯得十分突出。為了盡快收回投資，開發(fā)商急于把核心商鋪賣出去，而核心商鋪一賣，市場經營的調控權就會喪失。大的專業(yè)市場可能還要收入市場經營層或者大經銷商，如果物業(yè)全部零賣，市場經營層就無法經營。規(guī)模較大市場開發(fā)周期比較長，租與售可以實現(xiàn)互補，可以實現(xiàn)以租促售。因此，何時租，怎樣租就是一門很深的學問。9、兼顧投資商、業(yè)主、經營者、消費者的利益。一個真正好的市場項目應當實現(xiàn)消費者、經營商、業(yè)主和投資商之間的利益共享。一般市場只有業(yè)主和經營者，而規(guī)模較大的市場可能插入一個市場經營層，形成“場中場”，比如說品牌經營商入駐某市場，品牌經營商就形成上有業(yè)主，下有經營者，處于中間的市場經營層。比較普遍的問題是：市場做旺后，租金就大幅度上漲，業(yè)主處于主導地位，單個經營者是無法與業(yè)主抗衡的。市場繁榮是經營者與業(yè)主共同創(chuàng)造的，而業(yè)主卻要求得到大部分利益，這對經營者來說就顯得不公平。因些，市場要長期繁榮穩(wěn)定發(fā)展，就要兼顧投資商、業(yè)主、市場經營者與消費者的利益。產權分置商鋪的租金確定取決于經營者與業(yè)主之間的博弈，集中產權的市場租金就當確定個兼顧各方利益的方法，以防止業(yè)主對經營成果的獨吞。10、建設與管理的關系。專業(yè)市場的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。目前最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機電又懂物管的人，太缺了。即使有這樣的人，待遇要求也很高。市場的開業(yè)是個考驗。絕不是什么開業(yè)大