商品房預(yù)售條件和無證銷售法律風(fēng)險(xiǎn).doc

商品房預(yù)售條件和無證銷售法律風(fēng)險(xiǎn)葛電宏商品房預(yù)售條件和無證銷售法律責(zé)任一、商品房預(yù)售條件1、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;3、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;4、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;5、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上;6、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證;7、開發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同;8、已確定竣工及交付日期;9、已符合當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)，行政規(guī)章及行政機(jī)關(guān)規(guī)定的開發(fā)程序規(guī)定的預(yù)售條件。二、無證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商未依法取得商品預(yù)售許可證，而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、訂購等方式變相預(yù)售商品房的，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定，均屬無證預(yù)售行為。但如果開發(fā)商在買受人起訴前取得商品預(yù)售許可證，合同可被認(rèn)定為有效。另外，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。三、買受人在預(yù)售商品房選擇時(shí)需注意的問題為保證預(yù)售商品房買賣合同的合法性，買受人在預(yù)售商品房選擇前，應(yīng)對(duì)預(yù)售商品房的合法性進(jìn)行必要的審查。具體包括：1、審查開發(fā)商出示商品房預(yù)售許可證是否在批準(zhǔn)的預(yù)售許可有效期內(nèi)。如商品房預(yù)售許可證已超出行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的有效期，則購買該商品房將存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。2、審查所選購的商品房是否在商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)的預(yù)售范圍之內(nèi)，特別是在開發(fā)商對(duì)同一項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)或分階段施工時(shí)，應(yīng)驗(yàn)證已有的商品房預(yù)售許可證是否包含所要預(yù)購的商品房。3、審查商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位與商品房預(yù)售許可證中的出賣人主體是否一致;然后出賣人的主體資格是否存在。預(yù)售條件根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上;(五)高層建筑已完成地面以下的主體工程。建筑面積商品房建筑面積由建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)面積;部分組成。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。套內(nèi)使用面積和墻體面積套內(nèi)使用面積：指的是套內(nèi)各項(xiàng)功能空間的使用面積之和。一般包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、儲(chǔ)藏室、壁柜等。套內(nèi)使用面積是住宅設(shè)計(jì)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。按照國家有關(guān)規(guī)定，計(jì)算套內(nèi)使用面積時(shí)，躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積;煙囪、通風(fēng)道、管道井等不計(jì)入使用面積;室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算。 商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各，套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計(jì)人套內(nèi)建筑面積。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備共用部位：是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施、設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。銷售的計(jì)價(jià)方式按套(單元)計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)三種計(jì)價(jià)方式。計(jì)價(jià)方式用于確定商品房銷售的總價(jià)款，但產(chǎn)權(quán)登記仍需按建筑面積方式計(jì)算。開發(fā)商的資格審定根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備以下條件：1、有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu);2、有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;3、注冊(cè)資金100萬元以上，且流動(dòng)資金不低于100萬元;4、有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員;法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。根據(jù)以上條件，城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須持有建筑主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售必須持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證或者商品房銷售許可證等。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)合法經(jīng)營的前提條件，但不是有了法人營業(yè)執(zhí)照就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，因此審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資格不僅是看其有無企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，而是要看營業(yè)執(zhí)照上的注冊(cè)資金等登記項(xiàng)目是否符合城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為五個(gè)等級(jí)，只有一、二、三、四級(jí)企業(yè)才能從事城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，五級(jí)企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。因此，審查開發(fā)商的資格不能只從形式上看其有關(guān)證件是否齊全，更應(yīng)從實(shí)質(zhì)上去審查開發(fā)商有無相應(yīng)的開發(fā)資格。購房者一般應(yīng)盡量選擇被評(píng)為一級(jí)或二級(jí)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。買賣合同內(nèi)容根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。七大圈套購買一套稱心如意的商品房，是很多人的愿望。但如果沒有購房經(jīng)驗(yàn)，不了解購房中存在的風(fēng)險(xiǎn)，很容易落入一些開發(fā)商設(shè)計(jì)的圈套。為了防范消費(fèi)陷阱，減少消費(fèi)糾紛，專家提醒廣大購房者，在購買商品房時(shí)要注意開發(fā)商常用的“七大圈套”。一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時(shí)，有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價(jià)格和便于銷售。二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤最直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺誤差來誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。三、不要輕易交付定金。要在最終確定購買并簽訂購房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時(shí)，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購房后裝修的麻煩，盡管房價(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時(shí)候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者，并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，往往會(huì)有麻煩，甚至很長時(shí)間辦不下來。七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測量，而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘