金融不良資產(chǎn)收購之盡職調(diào)查(官方2016最新版).doc

收購金融不良資產(chǎn)盡職調(diào)查工作方法金融不良資產(chǎn)收購盡職調(diào)查是收購方利用各種有效方法，包括借助中介機構(gòu)，對擬收購的不良資產(chǎn)存續(xù)狀態(tài)、權(quán)屬狀況、資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行審慎調(diào)查，其目的是判斷不良資產(chǎn)的價值，以便確定最終的收購價格并為以后的處置做準(zhǔn)備。盡職調(diào)查主要包括資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系判斷、資產(chǎn)法律關(guān)系與狀態(tài)判斷以及資產(chǎn)價值判斷等。第一節(jié) 盡職調(diào)查工作流程盡職調(diào)查工作流程主要包括以下幾個方面（詳見附件一：盡職調(diào)查流程圖）：1、初步評估；2、制定盡職調(diào)查方案與立項；3、組建盡職調(diào)查項目組（包括聘請律師）；4、盡職調(diào)查工作的分配；5、閱檔；6、訪談；7、實地調(diào)查；8、討論、估值、匯總；9、提出處置預(yù)案；10、完成盡職調(diào)查報告。第二節(jié) 初步評價取得不良資產(chǎn)清單后，應(yīng)對不良資產(chǎn)進(jìn)行初步評估，例如總債權(quán)的規(guī)模（包括本金，利息的總額），資產(chǎn)的本息比（本金和利息的比，主要是判斷貸款發(fā)放的總體時間），主要放貸發(fā)生的時間，資產(chǎn)的地域分布，貸款企業(yè)的規(guī)模，貸款的企業(yè)性質(zhì)（是國有、民營等），貸款的五級分類情況，整體抵押率和保證率，抵押物的品種，總體訴訟情況和執(zhí)行情況，通常情況下，資產(chǎn)出讓方在招商時會提供帶有全部或部分以上數(shù)據(jù)的清單，這些數(shù)據(jù)可以讓投資者初步了解這些資產(chǎn)的基本情況、定價區(qū)間、價值彈性等。資產(chǎn)初評的目的是確定是否有必要進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查，并在此基礎(chǔ)上確定調(diào)查范圍、人數(shù)，對調(diào)查的大概時間做出初步判斷，為下一步調(diào)查打下基礎(chǔ)。如確定為擬收購目標(biāo)即可啟動立項程序。第三節(jié) 盡職調(diào)查方案的確定和盡職調(diào)查工作的組織（一）立項1.立項報告。立項報告應(yīng)包括應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：資產(chǎn)初步評價情況；預(yù)計的投資金額區(qū)間；盡職調(diào)查的方案與工作組織；項目的時間進(jìn)度初步按排與人員按排；結(jié)論。2.立項報告的審批。立項報告經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后即可實施。（二）制定盡職調(diào)查方案盡職調(diào)查方案包括以下幾個方面的內(nèi)容：1.資產(chǎn)初步評估情況概述；2.本次盡職調(diào)查的目的；3.本次盡職調(diào)查方法與步驟；4.盡職調(diào)查的人員按排；5.盡職調(diào)查的律所聘請；6.盡職調(diào)查的費用預(yù)估；7.盡職調(diào)查時間估計及盡職調(diào)查報告的提交時間。盡職調(diào)查方案應(yīng)報上級批準(zhǔn)或備案后方可實施。（三）抽樣與重點盡職調(diào)查項目的確定盡職調(diào)查的范圍可以分為全面調(diào)查和抽樣調(diào)查，并根據(jù)初步評估的結(jié)果確定盡職調(diào)查的重點項目。一般情況下，在資產(chǎn)包所含貸款筆數(shù)或戶數(shù)不多的情況下，需要進(jìn)行全面調(diào)查，抵押類貸款或抵押物資產(chǎn)一律要進(jìn)行調(diào)查，次級類資產(chǎn)需要全面調(diào)查。除此之外，都可以以抽樣的方式進(jìn)行調(diào)查。無論是抽樣調(diào)查還是全面調(diào)查都須確定重點調(diào)查項目。1.企貸抽樣重點項目調(diào)查應(yīng)遵守以下幾個原則：抽樣過程中按照每筆資產(chǎn)剩余本金大小的順序進(jìn)行選擇，或者確定一個界限（例如剩余本金在500萬以上的項目），在該界限之上的資產(chǎn)都做為抽樣的樣本。企貸根據(jù)資產(chǎn)的分散和集中程度不同，調(diào)查的本金金額一般認(rèn)為不得低于被調(diào)查資產(chǎn)總本金金額的80，最好能夠達(dá)到90以上。調(diào)查筆數(shù)的最終確定可以根據(jù)抽樣資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比例的實際情況做適當(dāng)調(diào)整。單戶多筆的貸款，或多筆關(guān)聯(lián)貸款，或關(guān)聯(lián)企業(yè)多筆貸款，只要按總額達(dá)到抽樣標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)納入調(diào)查范圍，且一般情況下，作為一個整體應(yīng)納入重點調(diào)查范圍。抽樣調(diào)查過程中，對于有抵押物的資產(chǎn)不論資產(chǎn)的大小，一律納入重點調(diào)查范圍。抵債資產(chǎn)一律要做盡職調(diào)查。抵債資產(chǎn)是指銀行依法行使債權(quán)或擔(dān)保物權(quán)而受償于債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人的實物資產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利。以物抵債是指銀行的債權(quán)到期，但債務(wù)人無法用貨幣資金償還債務(wù)，或債權(quán)雖未到期后，但債務(wù)人已出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營問題或其他足以嚴(yán)重影響債務(wù)人按時足額用貨幣資金償還債務(wù)，或當(dāng)債務(wù)人完全喪失清償能力時，擔(dān)保人也無力以貨幣資金代為償還債務(wù)，經(jīng)銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人協(xié)商同意，或經(jīng)人民法院、仲裁機構(gòu)依法裁決，債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人以實物資產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利作價抵償銀行債權(quán)的行為。2.個貸抽樣調(diào)查應(yīng)遵守的幾個原則：個貸抽樣應(yīng)根據(jù)每個項目剩余本金的大小進(jìn)行抽樣，這主要是針對住房按揭貸款或車貸中涉及同一房地產(chǎn)開發(fā)商或汽車銷售商擔(dān)保的情況。這種情況下一般按照同一個項目來劃分，按項目進(jìn)行抽樣。一般認(rèn)為個貸抽樣所覆蓋的本金應(yīng)大于債權(quán)本金的80。如果項目過于分散，可以把抽樣的比例適度調(diào)低。個貸資產(chǎn)包中一般包含真實個貸和虛假個貸，虛假個貸可以都按項目進(jìn)行調(diào)查，由于其本金相對較大，調(diào)查范圍比較容易確定。真實個貸一般每筆本金較小并且極其分散，可以根據(jù)檔案中預(yù)留的電話進(jìn)行電話訪談，根據(jù)電話訪談的結(jié)果進(jìn)行評估。（四）調(diào)查工作的組織1.成立項目組及調(diào)查工作人員的按排項目確定后應(yīng)成立盡職調(diào)查項目組，確定小組成員，明確分工，并決定是否聘請律師事務(wù)所等中介機構(gòu)協(xié)助工作。通常情況下都需要聘請律師事務(wù)所幫助進(jìn)行法律調(diào)查。根據(jù)盡職調(diào)查的任務(wù)量和緊急程度確定人數(shù)和項目負(fù)責(zé)人，一般應(yīng)有法務(wù)人員參加。律師事務(wù)所在盡職調(diào)查中的作用不可忽視，主要表現(xiàn)在：從專業(yè)角度查清資產(chǎn)的法律關(guān)系以及狀態(tài)；具有良好的社會關(guān)系，能提供有價值的信息和資產(chǎn)線索；具備專業(yè)素質(zhì)，可以進(jìn)行有針對性的分析。參與盡職調(diào)查的人員須熟悉盡調(diào)工作流程，熟練掌握各種調(diào)查方法，明確目標(biāo)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，細(xì)致耐心，并善于與各種關(guān)系人進(jìn)行溝通。盡職調(diào)查人員通過閱檔、實地調(diào)查、訪談、法律調(diào)查以及多方收集到的其他相關(guān)信息，力求調(diào)查準(zhǔn)確、可靠客觀，并最終給出價值判斷。項目組要負(fù)責(zé)核實律師調(diào)查結(jié)論，并對此結(jié)論負(fù)責(zé)。由于不同項目的所在地及具體情況不同，盡調(diào)小組應(yīng)根據(jù)盡調(diào)方案給進(jìn)行法律調(diào)查的律師事務(wù)所提出明確盡調(diào)要求，這些要求應(yīng)至少包括盡調(diào)目的，需要調(diào)查的事項等，并在相關(guān)協(xié)議中予以明確。律師調(diào)查通常應(yīng)至少包括：閱檔、時效調(diào)查、權(quán)屬調(diào)查、工商登記調(diào)查、法律狀態(tài)（訴訟、執(zhí)行等）調(diào)查。2.調(diào)查工作的分工調(diào)查工作由項目組負(fù)責(zé)組織與實施，包括工作分配，明確中介機構(gòu)的任務(wù)和目標(biāo)等。在分配任務(wù)時項目組要有明確的時間要求。項目組應(yīng)指定項目負(fù)責(zé)人，成員應(yīng)由熟悉盡職調(diào)查、法律、處置等專業(yè)人員參加。調(diào)查前應(yīng)制定項目盡職調(diào)查方案，明確任務(wù)目標(biāo)、抽樣、事先準(zhǔn)備好需調(diào)查項目的信息采集表。項目組要對盡職調(diào)查人員進(jìn)行分工，調(diào)查人員與中介機構(gòu)要相互配合，經(jīng)常討論，相互應(yīng)證，以確保調(diào)查工作的完整、準(zhǔn)確。律師的任務(wù)和工作目標(biāo)應(yīng)該在服務(wù)協(xié)議中有所約定，根據(jù)資產(chǎn)狀況的不同任務(wù)與目標(biāo)有一定的差異，但至少應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：閱檔。審閱目標(biāo)資產(chǎn)的檔案資料，調(diào)查目標(biāo)資產(chǎn)的法律狀況，進(jìn)行相關(guān)法律認(rèn)定，對于權(quán)屬關(guān)系、債權(quán)是否有瑕疵、時效等作出明確的判斷；工商登記調(diào)查。調(diào)查債務(wù)人（包括保證人）的工商登記檔案資料，確定債務(wù)人（包括保證人）的存續(xù)狀態(tài)，調(diào)查工商登記檔案記載的債務(wù)人（包括保證人）的財務(wù)、經(jīng)營情況；權(quán)屬調(diào)查。查詢債務(wù)人（包括保證人）的房屋權(quán)屬登記信息及其它重大財產(chǎn)情況（對外投資等權(quán)益）。如果目標(biāo)債權(quán)的保證方式為抵押，調(diào)查抵押財產(chǎn)的權(quán)屬狀況，其中主要關(guān)注抵押物的登記情況以及抵押期限，抵債物產(chǎn)權(quán)登記調(diào)查；訪談與實地考察。對債務(wù)人（包括保證人）進(jìn)行電話了解以及現(xiàn)場實地察看；在訪談和實地考察過程中需要填寫訪談記錄或?qū)嵉乜疾毂?，根?jù)訪談或?qū)嵉乜疾斓膶嶋H情況進(jìn)行填寫，填寫完成后需參與訪談或考察的人員簽字（一般至少需要雙人簽字）。法律狀態(tài)調(diào)查。對于已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序、執(zhí)行和解程序的債權(quán)，律師應(yīng)當(dāng)走訪相關(guān)的法院法官，對該訴訟情況進(jìn)行了解；時效調(diào)查。應(yīng)明確每筆被調(diào)查債權(quán)的時效狀況；配合其他盡職調(diào)查人員完成有關(guān)工作；盡職調(diào)查完畢后應(yīng)根據(jù)要求出具正式的法律意見書。項目組根據(jù)所要調(diào)查的資產(chǎn)情況、工作量，將全部擬調(diào)查資產(chǎn)在成員之間作適當(dāng)分配。項目組成員負(fù)責(zé)根據(jù)分配到的資產(chǎn)清單逐戶進(jìn)行閱檔、走訪、實地考察、根據(jù)需要以不同的身份（如客戶）對債務(wù)人、擔(dān)保人經(jīng)營狀況進(jìn)行了解，摸清企業(yè)實際狀況，對抵押物、抵債物進(jìn)行現(xiàn)場查看，了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價格，對抵押物、抵債物進(jìn)行初步評估。在整個調(diào)查過程中如果有必要可請律師協(xié)助。第四節(jié) 盡職調(diào)查的實施不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同交易安排的項目盡調(diào)的時間要求會有不同，調(diào)查環(huán)境也不同。盡職調(diào)查首先應(yīng)對參與調(diào)查的人員和律師提出明確的時間要求，盡職調(diào)查方案可以針對不同地區(qū)的特點在實施過程中略有調(diào)整，但以不影響盡調(diào)有效性為原則。如果是閱讀原始檔案，一般應(yīng)按排項目組人員和律師同時進(jìn)行，以免給資產(chǎn)出讓機構(gòu)增加不必要的工作量（一）閱檔閱檔是盡職調(diào)查工作的第一步也是最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，閱檔需要根據(jù)抽樣結(jié)果進(jìn)行閱檔。閱檔過程是對資產(chǎn)進(jìn)行了解的過程，閱檔需要判斷債權(quán)是否具有瑕疵，擔(dān)保是否繼續(xù)有效，初步了解各類資產(chǎn)所含的法律關(guān)系、狀態(tài)、權(quán)益等。我司人員應(yīng)認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄工作，填寫盡職調(diào)查信息采集表。律師等中介機構(gòu)根據(jù)其自己的工作流程進(jìn)行閱檔，最終雙方進(jìn)行交流，可以減少差錯和疏漏。1.重點關(guān)注檔案要件。閱檔過程中需要關(guān)注的要件主要有借款合同、擔(dān)保合同、抵押情況、是否有和解協(xié)議、是否訴訟、是否有判決、裁定和執(zhí)行情況。在有判決的情況下，關(guān)注的重點就應(yīng)該放到執(zhí)行方面。目前遇到的主要問題是，被執(zhí)行人沒有可執(zhí)行的財產(chǎn)無法執(zhí)行，或者是法院裁定中止執(zhí)行，這種情況下，后面盡調(diào)的工作重點應(yīng)該放在被執(zhí)行人財產(chǎn)的發(fā)掘方面。2.時效的問題。時效涉及到兩個方面：一是訴訟時效，二是執(zhí)行時效。訴訟時效。根據(jù)我國民法通則第一百三十五條規(guī)定的：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！彼詫τ趥鶆?wù)人的每次催收之間期限不得超過兩年，當(dāng)然若超過兩年后債務(wù)人仍然簽收的仍讓符合時效的延續(xù)，所以在查看催收單時應(yīng)重點關(guān)注最后時點簽收的催收單到目前的時間或最后時點簽收的催收單到轉(zhuǎn)讓到資產(chǎn)管理公司的時效是否有效。銀行公告催收1和公證催收均屬于時效的中斷，可以重新計算時效，根據(jù)規(guī)定國有四大資產(chǎn)管理公司一律可以采用公告催收來延續(xù)時效。對于保證人訴訟時效可以分為一般保證、連帶責(zé)任保證兩種時效2，現(xiàn)行擔(dān)保法第15、25、26條對保證期間的設(shè)置和效力作了規(guī)定“保證合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：保證的期間，一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月；在合同約定的保證期間與前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對債務(wù)人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責(zé)任；債權(quán)人已經(jīng)提起訴訟或者仲裁的，保證期間適用訴訟時效中斷的規(guī)定，連帶責(zé)任保證的的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任；在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任。所以對于保證人的催收為債務(wù)到期后的六個月內(nèi)。最高額保證合同對保證期間沒有約定或者約定不明的，如果最高額保證合同約定有保證人清償債務(wù)期限的，保證期間為清償期限屆滿之日起六個月；沒有約定債務(wù)清償期限的，保證期間自最高額保證終止之日或自債權(quán)人收到保證人終止保證合同的書面通知到達(dá)之日起六個月。對于有擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效，該擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持3（最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋）。四大資產(chǎn)管理公司所持有的金融不良資產(chǎn)一般都不會存在接收之后的時效問題，重點應(yīng)該關(guān)注在銀行剝離之前的訴訟時效問題，如查看銀行催收通知書的時間等。關(guān)鍵是時效的連續(xù)性，有的資產(chǎn)時效已喪失，但后期資產(chǎn)管理公司仍有公告或催收等形式，并未得到債務(wù)人認(rèn)可，因而時效仍然喪失，這一點很容易判斷錯誤。執(zhí)行時效。對于執(zhí)行時效問題，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，雙方或一方當(dāng)事人是公民的，向人民法院提出申請執(zhí)行的期限是1年；雙方當(dāng)事人是法人或其他組織的，申請執(zhí)行的期限是6個月4。這個期限，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起算。對于有判決而沒有申請執(zhí)行的部分項目，可能已經(jīng)喪失執(zhí)行時效，但不一定就喪失了訴訟時效。3.注意從放款時的調(diào)查報告和貸款維護(hù)過程中下戶記錄（指在貸款發(fā)放或逾期后銀行工作人員對債務(wù)人的走訪情況記錄）中尋找財產(chǎn)線索。調(diào)查報告一般都反應(yīng)了放貸時的情形，可以從中得到部分可能的財產(chǎn)線索，另外很多檔案中有下戶記錄，下戶記錄一般都詳細(xì)記錄了不良產(chǎn)生的過程，可以從中發(fā)現(xiàn)一些可靠的線索，例如當(dāng)時企業(yè)的經(jīng)營狀況，企業(yè)的對外投資情況，是否有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情況等。4.閱檔工作的安排。由于各公司、銀行規(guī)定不同，有些需要在資產(chǎn)出讓方規(guī)定的地點查看原始案卷，有些可以購買檔案資料的影印件自行安排閱檔。閱檔工作安排由小組視情況進(jìn)行安排，一般在閱檔前與出讓簽署保密協(xié)議有時還需交閱檔費用。5.規(guī)范填寫盡職調(diào)查信息采集表。盡職調(diào)查信息采集表可分為企貸信息采集表和個貸信息采集表。企貸閱檔信息采集內(nèi)容。例如債務(wù)人名稱、借款合同號、債務(wù)人地址和聯(lián)系方式、貸款銀行、合同金額、合同借款起止日期、保證人名稱、保證人地址和聯(lián)系方式、抵押物的權(quán)力證書號、是否有抵押登記、是否有和解協(xié)議及內(nèi)容、是否有訴訟及判決情況、執(zhí)行情況、每一次的催收記錄等。企貸有可能一個戶中有多筆借款，根據(jù)需要對于多筆借款合同，并且還可能有多筆借新還舊的合同，這些都需要填寫，對于企貸閱檔應(yīng)該就一些有疑問的問題進(jìn)行記錄，在以后的訪談或調(diào)查過程中應(yīng)查找到相應(yīng)的答案。詳見企貸盡職調(diào)查信息采集表。個貸閱檔信息采集內(nèi)容。個貸主要特點是戶數(shù)多，同時每筆金額較小。個貸閱檔具有其特點，一般來說個貸都是批量放款，基本上所有放款的材料都是格式性較強，基本資料都一致，因此對于個貸的閱檔建議建立一個表格并在閱檔的同時填寫相關(guān)的信息，表格內(nèi)容主要包括以下幾項：項目名稱；借款人基本信息：借款人姓名、借款人性別、借款人身份證號、借款人身份證上標(biāo)注的地址、借款人住址、借款人工作單位、借款人手機電話等聯(lián)系方式；借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份證、借款人配偶聯(lián)系方式；房產(chǎn)及售價信息：所貸款房產(chǎn)的地址、預(yù)售許可證號或房產(chǎn)證號、房產(chǎn)面積、銷售單價、房產(chǎn)總價；合同及債務(wù)信息：放款銀行借款合同號、合同期限（放款日至到期日）、合同金額、剩余本金、催收利息、應(yīng)收利息、放款銀行、還款情況；抵押情況：是否辦理抵押、他項權(quán)力證號；保證人情況：保證人名稱、保證人地址、保證人聯(lián)系方式、保證金額、保證期間；訴訟、判決及執(zhí)行情況：代理律師事務(wù)所名稱、聯(lián)系人名稱和聯(lián)系方式、經(jīng)辦法院和法官信息及聯(lián)系方式、判決情況和執(zhí)行情況。最后將所有記錄的信息匯總成一個總表。詳見個貸盡職調(diào)查信息采集表。在閱檔和填寫個貸信息采集表的同時應(yīng)對真假個人住房按揭貸款進(jìn)行初步識別。對假個貸的判斷一般有以下幾點經(jīng)驗可供參考：如果是假個貸，在閱檔過程中很容易看出同一個項目下很多貸款人的收入證明都由一個或幾個單位開出，或者來自于同一個地區(qū)同一單位，其本人一般都無法聯(lián)系上，并且所留的聯(lián)系人電話也是幾個人的電話，并且檔案材料極為規(guī)范；從閱檔的統(tǒng)計表中可以看出，同一個項目貸款的發(fā)放時間集中在幾個月之內(nèi)，一般一天發(fā)放很多筆，然后隔幾天又發(fā)放很多筆；同一個項目借款人不繳納月供的時間非常統(tǒng)一，一般表現(xiàn)在所有貸款人從某個月份開始不再繳納月供；在同一個項目中，用貸款額除以房產(chǎn)總價可以發(fā)現(xiàn)該數(shù)值基本集中在7880之間，這主要是因為以前有規(guī)定房貸的首付不得低于總房款的205。一般來說真實個貸的個人一般或多或少會多付一點，不可能每一個人都恰好支付房款的20作為首付款；從另一個角度判斷，同一個項目的按揭貸款中用合同金額除以剩余本金所得出的系數(shù)非常接近，這主要是因為放款的時間和還月供的時間基本同步，所以該數(shù)據(jù)也極為接近；從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，所有的貸款時間都為20年或30年，這個期限是每個項目規(guī)定的最長期限，一般個人真實的貸款，每個人的貸款期限都有可能不同，例如有的人以其買房的年齡至其到60歲的年限作為貸款的年限，不可能所有貸款人的貸款期限都相同。在假按揭中因為期限越長開發(fā)商所要支付的月供就會越少；合同中簽訂的房產(chǎn)單價比同期同地段的房產(chǎn)單價高出很多（一般高出30左右）6。抵債物的信息采集。主要包括法院判決抵債或協(xié)議抵債，抵債物的地點情況，權(quán)屬的狀況，抵債物的面積或數(shù)量情況，抵債物的瑕疵情況，權(quán)屬情況以及過戶或變更面臨的障礙和費用情況，該抵債物是否涉及到其他糾紛情況，該抵債物目前的使用情況，抵債物的出租情況等。（二）訪談盡職調(diào)查的訪談可以視情況請中介機構(gòu)參加訪談，一般包括對三個方面人員的訪談：一是訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理；二是訪談原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理；三是訪談債務(wù)人、擔(dān)保人、抵押人。1訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理。一般資產(chǎn)出讓方都有相應(yīng)的項目經(jīng)理，通過對項目經(jīng)理的訪談能夠從中得到很多信息，對其提供的信息進(jìn)行核實跟蹤對于盡職調(diào)查是非常有效的。在訪談過程中應(yīng)注意以下幾個方面的問題：訪談過程中應(yīng)首先讓項目經(jīng)理介紹資產(chǎn)情況。一般項目經(jīng)理都會有意識地重點介紹資產(chǎn)質(zhì)量較好、有清收線索、財產(chǎn)線索等的資產(chǎn)，即所謂資產(chǎn)的“亮點”。但訪談人員要特別注意對這些信息的核實，這些信息有相當(dāng)部分并無材料證明，需要核實其可靠性。對于閱檔過程中所發(fā)現(xiàn)的疑問可以向項目經(jīng)理進(jìn)行咨詢。在訪談前應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備工作，閱檔和訪談本身可以起到相互核實的作用。需要注意的是盡職調(diào)查中影響價值判斷的重要信息需要有材料的支撐，同對方人員的口頭交流不能作為依據(jù)。對于相關(guān)有抵押或查封的房產(chǎn)一定要求提供復(fù)印件作為依據(jù)。對于資產(chǎn)出讓方近期與債務(wù)人等的聯(lián)系及處置工作現(xiàn)狀，要求其將有關(guān)情況做全面介紹，并要求留下有關(guān)聯(lián)系人的電話、公司地址、名片等聯(lián)系方式。2.訪談原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理。對原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理的訪談可以得到很多線索，包括當(dāng)初貸款發(fā)放及催收情況，目前存續(xù)狀況，財產(chǎn)情況，各關(guān)系人情況，企業(yè)的主要控制人，主要控制人的其他財產(chǎn)，財產(chǎn)是否有追償價值，哪些需要重點追查等。3.訪談債務(wù)人。一般情況下企貸債務(wù)人能夠積極配合訪談的債務(wù)人并不多，對債務(wù)人訪談的難度較大。如果債務(wù)人不配合，可以試圖通過不同的身份對債務(wù)人進(jìn)行走訪。真實個貸的債務(wù)人一般都非常積極地配合訪談，虛假個貸的債務(wù)人一般都不配合，很多人都以沒有記憶搪塞，這種情況下一般應(yīng)設(shè)法找到開發(fā)商進(jìn)行訪談。（三）實地調(diào)查盡職調(diào)查的實地調(diào)查主要包括對債務(wù)人、保證人的實地調(diào)查和對抵押物、抵債物的實地調(diào)查。1.對債務(wù)人、保證人的實地調(diào)查。要求對債務(wù)人、保證人辦公地點進(jìn)行實地走訪，查看企業(yè)的辦公場所、實際經(jīng)營狀況等，在盡可能的條件下拍攝其辦公場所的照片，供盡職調(diào)查小組討論。2.對抵押物、抵債物的實地調(diào)查。實地調(diào)查過程中應(yīng)有實地調(diào)查記錄，要對被調(diào)查的物品做詳細(xì)的描述。對于所有物品應(yīng)進(jìn)行拍照，照片應(yīng)作為調(diào)查的資料留存。（四）討論與交叉核實1.盡職組應(yīng)強化討論機制。盡職調(diào)查組應(yīng)根據(jù)調(diào)查的進(jìn)度適時進(jìn)行內(nèi)部討論或與律師進(jìn)行討論，遇到問題及時尋找解決辦法。沒有引起重視的問題可能會在討論中引起重視。對于討論過程中提到的問題，應(yīng)該繼續(xù)落實，在下一次討論之前把有疑義的問題弄清楚，不斷地調(diào)查和討論。2.交叉核實。在調(diào)查過程中，難免會有成員對于材料閱檔過程中存在遺漏或理解偏差，所以對于重要（影響資產(chǎn)價值判斷）的資料需要進(jìn)行交叉核實。具體的交叉核實辦法由工作組組長同組員協(xié)商后根據(jù)實際情況進(jìn)行分配。3.調(diào)查過程中應(yīng)根據(jù)調(diào)查情況隨時填寫盡職調(diào)查信息采集表，并根據(jù)調(diào)查的不斷深入進(jìn)行修正、完善。（五）實施中的若干實務(wù)問題1.律師執(zhí)行調(diào)查應(yīng)注意以下幾個方面問題。銀行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所對應(yīng)的一系列權(quán)屬關(guān)系是不良資產(chǎn)盡職調(diào)查中關(guān)注的重中之重，律師要對資產(chǎn)權(quán)屬的合法性、有效性、存續(xù)性予以確認(rèn)。由于閱檔過程中不可能得到完整信息，所以不能簡單地判斷時效的有效性，還應(yīng)在盡職調(diào)查的實施過程中綜合其他信息予以判斷。對債務(wù)人和擔(dān)保人的基本情況進(jìn)行調(diào)查。企業(yè)基本情況盡職調(diào)查的內(nèi)容包括：企業(yè)基本情況，包括企業(yè)發(fā)展歷史及結(jié)構(gòu)、法定注冊登記情況、股權(quán)結(jié)構(gòu)、分支機構(gòu)、控股或參股子公司情況、重大的收購及出售資產(chǎn)事件、經(jīng)營范圍等；公司的不動產(chǎn)、重要動產(chǎn)及無形資產(chǎn)包括土地權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬、車輛清單、知識產(chǎn)權(quán)及專有技術(shù)、資產(chǎn)抵押擔(dān)保情況、資產(chǎn)的評估價值等；公司債權(quán)和債務(wù)：債權(quán)基本情況明細(xì)、債權(quán)有無擔(dān)保及擔(dān)保情況、債權(quán)期限、債權(quán)是否提起訴訟、債務(wù)基本情況明細(xì)、債務(wù)有無擔(dān)保及擔(dān)保情況、債務(wù)抵押、質(zhì)押情況、債務(wù)期限、債務(wù)是否提起訴訟及或有負(fù)債；公司涉訴及執(zhí)行情況（包括公司可供執(zhí)行的財產(chǎn)線索）；公司股東、董事及主要管理者是否有違規(guī)情況、公司有無重大違法經(jīng)營情況、上級部門對公司有重大影響的事宜等；查詢工商登記情況，因貸款企業(yè)經(jīng)過多年的經(jīng)營很可能目前的經(jīng)營場地和原始檔案上存在差異，這可以給調(diào)查小組成員走訪提供重要的信息。調(diào)查抵押物的抵押登記情況。律師應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門查證抵押物登記、查封情況。其他抵押品應(yīng)到相應(yīng)登記機關(guān)查詢登記情況，以查明權(quán)屬的有效性。對于涉訴項目應(yīng)查明訴訟的進(jìn)展，走訪相應(yīng)的法官。對于已判決的項目，很多由于企業(yè)沒有可執(zhí)行財產(chǎn)而中止執(zhí)行，律師應(yīng)該根據(jù)經(jīng)驗盡可能發(fā)現(xiàn)線索，對執(zhí)行的可能性作出判斷。若是個貸則需要分清是真實個貸還是虛假個貸。若是虛假個貸要查清目前房產(chǎn)是否還在該貸款人名下，查清保證人是否還承擔(dān)保證責(zé)任，若保證人還承擔(dān)保證責(zé)任則還需要查清保證人的基本情況（參照企貸），房產(chǎn)是否辦理抵押登記。2.盡職調(diào)查項目組應(yīng)綜合運用多種手段開展調(diào)查通過閱檔結(jié)合與資產(chǎn)出讓方的訪談查明債務(wù)人、擔(dān)保人的基本情況以及現(xiàn)狀。一般情況下，資產(chǎn)出讓方會在很大程度上對其出讓資產(chǎn)中的重點項目進(jìn)行詳細(xì)或者重點介紹，對于資產(chǎn)出讓方的介紹盡調(diào)人員需要進(jìn)行認(rèn)真核實。上網(wǎng)搜索該企業(yè)，查看是否有相關(guān)企業(yè)的報道。網(wǎng)上搜索到的信息不能作為判斷一個企業(yè)的依據(jù)，但也經(jīng)常能夠提供一些相關(guān)線索，能給盡職調(diào)查帶來很大幫助。調(diào)查與該不良資產(chǎn)有重要關(guān)系的人物。某些不良資產(chǎn)的產(chǎn)生完全是由于非正常貸款或非正常運用所造成，經(jīng)過很多年的運作，可能實際控制人已經(jīng)具備了還款能力，只是沒有人去追或者沒有能夠掌握某些證據(jù)，只要掌握這樣的證據(jù)就能夠產(chǎn)生意想不到的回款效果。也有有關(guān)人當(dāng)初涉及違法違紀(jì)等問題的情況，查清楚也有利于今后的清收。抵債資產(chǎn)的調(diào)查。重點是要對該抵債資產(chǎn)進(jìn)行實地調(diào)查，以及到有關(guān)主管部門核實，了解資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，包括資產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵、是否涉及其他抵押、產(chǎn)權(quán)是否已轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)的實際轉(zhuǎn)移還有哪些障礙、是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他費用，是否涉及其他法律糾紛，如果是協(xié)議抵債的是否被司法機關(guān)查封、凍結(jié)，是否屬限制、禁止流通物等情況。對于抵押物是房地產(chǎn)的，應(yīng)調(diào)查相關(guān)的房地產(chǎn)市場情況與價格，要注意區(qū)別不同資產(chǎn)的性質(zhì)以及相對應(yīng)的價格信息（如工業(yè)用地，商業(yè)用地，基礎(chǔ)地價），要了解項目周邊景觀，項目基地現(xiàn)狀，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及社會發(fā)展水平，區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)狀況，物業(yè)租售狀況，周邊的商務(wù)圈，遮擋物及其可能對景觀造成的破壞，污染源，大型交通樞紐和公交配套等。重點是要準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)等的市場價格，房產(chǎn)的最終價值評估應(yīng)該以不高于市場價格的70估價。機械設(shè)備，車輛等抵押物，因個體存在較大的不確定性，其價值的評估對于非專業(yè)人員來說較為困難，可以請專業(yè)人員進(jìn)行評估。3.個貸調(diào)查應(yīng)注意的問題。個貸主要以房貸為主，其余還包括車貸和信用卡不良等。在此我們只討論房貸問題。首先要判斷是假個貸還是真?zhèn)€貸，如果是假個貸一般都是開發(fā)商融資，對此主要應(yīng)調(diào)查開發(fā)商目前實力狀況、抵押房產(chǎn)的現(xiàn)狀、有沒有住人、是否有過二次出售、現(xiàn)在在誰名下、預(yù)售登記或抵押登記的情況等。如果是真實個貸，需要引起注意的是，要了解開發(fā)商的階段性擔(dān)保有沒有解除，要了解該房產(chǎn)是否辦理抵押登記和查封，要了解借款人的實際經(jīng)濟(jì)狀況和收入水平，債務(wù)人的還款意愿。目前真實個貸存在一個執(zhí)行的問題，如果借款人只有一套房產(chǎn)并實際居住，作為借款人的基本生活資料的房產(chǎn)可以查封但不得拍賣，因此存在暫時無法回現(xiàn)的可能，盡職調(diào)查時應(yīng)該把這個因素考慮進(jìn)去。4.盡職調(diào)查人員身份問題。在盡職調(diào)查人員如果和債務(wù)人直接接觸，部分債務(wù)人不予配合的情況下，調(diào)查人員可以以客戶的身份對企業(yè)進(jìn)行走訪，了解企業(yè)的產(chǎn)品和銷售情況，企業(yè)經(jīng)營情況等。5.怎樣看待判決和執(zhí)行中的財產(chǎn)發(fā)掘問題。很多債權(quán)都存在著執(zhí)行難的問題，其中主要是因為沒有可執(zhí)行財產(chǎn)而中止執(zhí)行。無可執(zhí)行財產(chǎn)有兩種情況：一種是企業(yè)經(jīng)營失敗而導(dǎo)致還款能力喪失，另一種是殼企業(yè)將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，但又很難找到有效證據(jù)。后一種機會也同時會隱藏在這種資產(chǎn)中，這種資產(chǎn)往往評估都很低甚至為零，但不排除有很多為零的資產(chǎn)最終能夠變成有一定償還或償還率較高的資產(chǎn)。6.非財產(chǎn)線索的掌握對部分債權(quán)的回款也可能有很大幫助。例如在某些資產(chǎn)中部分同某些企業(yè)或個人有很大的關(guān)系，有關(guān)的證據(jù)也可能幫助查找還款來源，或把債務(wù)鏈連接上，或是促使第三方代為償還。第五節(jié)資產(chǎn)估值資產(chǎn)估值是盡職調(diào)查的一個重點，要從處置角度進(jìn)行價值分析并估值。資產(chǎn)估值是盡職調(diào)查小組討論后達(dá)成共識的估值，不能僅僅依靠某一個調(diào)查人員進(jìn)行估值定價。（一）抵、質(zhì)押資產(chǎn)的估值對有抵押或質(zhì)押資產(chǎn)的評估可以從兩個方面來考慮，首先應(yīng)考慮抵押或質(zhì)押資產(chǎn)快速變現(xiàn)的價值，其次要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況。若企業(yè)經(jīng)營狀況較好，某些企業(yè)可能會通過協(xié)商了結(jié)該債務(wù)，一般在這種條件下訪談過程中企業(yè)都會表達(dá)相應(yīng)意愿，此時可以用一個區(qū)間來判斷該項目的價值，以抵押或質(zhì)押物快速變現(xiàn)的價格做為底價，以企業(yè)訪談過程中愿意償還的金額作為最高價進(jìn)行評估。（二）保證、信用貸款的估值對于保證和信用兩種放款方式的評估區(qū)別是，信用放款只涉及到主債務(wù)人的價值估值，保證方式涉及到主債務(wù)人和一個或多個保證人的價值估值。對于企業(yè)價值的估值主要從以下幾個方面入手：1.查看企業(yè)的存續(xù)狀態(tài)。在盡職調(diào)查過程中經(jīng)常遇到被調(diào)查企業(yè)是注銷或吊銷，對于注銷企業(yè)一律按照無回款計算，除非有特別可以證明回款的情況。對于吊銷的企業(yè)需要進(jìn)一步查實其資產(chǎn)狀況，吊銷是一種工商行為，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，企業(yè)內(nèi)部組織機構(gòu)依然存在，對于吊銷的企業(yè)并不是沒有財產(chǎn)，需要進(jìn)行查找。2.查找被調(diào)查人名下干凈的固定資產(chǎn)。如企業(yè)目前名下存續(xù)的未被抵押或查封的房產(chǎn)等都可以作為可實現(xiàn)回現(xiàn)的依據(jù)。在查找此類資產(chǎn)的同時要了解企業(yè)是否有其他較大債務(wù)人，是否有被其他債權(quán)人執(zhí)行的可能性。3.查找被調(diào)查人的對外投資。對外投資是企業(yè)的權(quán)益，可以通過查封等方式執(zhí)行，要對對外投資的金額和目前的市場價值做評估，最終應(yīng)由調(diào)查小組討論定價或請專業(yè)人員定價。4.查找被調(diào)查人賬戶情況。每個企業(yè)都會在銀行有賬戶，并且很多企業(yè)除了基本戶之外還有多個一般戶，查找賬戶可以查看其現(xiàn)金流情況，可以做為凍結(jié)賬戶并回現(xiàn)的一個參考依據(jù)。5.查看企業(yè)的經(jīng)營情況。通過實地走訪或訪談等，可以大概了解企業(yè)的經(jīng)營情況，企業(yè)經(jīng)營情況的好壞也是判斷的一個重要依據(jù)。一筆債權(quán)的債務(wù)人在正常經(jīng)營的情況下，只要債權(quán)繼續(xù)有效就可以通過各種手段進(jìn)行追償，但要視情況判斷回收的比例。（三）全面調(diào)查和抽樣調(diào)查的估值若是全面調(diào)查，將所有調(diào)查企業(yè)的估值累計即可，若是抽樣調(diào)查，則可以根據(jù)抽樣調(diào)查資產(chǎn)的估值除以抽樣調(diào)查資產(chǎn)的總本金，用該系數(shù)乘以總資產(chǎn)的本金，可以初步得出對總資產(chǎn)的估值，再根據(jù)一些特殊情況進(jìn)行調(diào)整，最后得出整個資產(chǎn)包的估值。對于整個資產(chǎn)包的估值可以是一個絕對數(shù)，也可以是一個區(qū)間。第六節(jié) 處置預(yù)案處置預(yù)案的目的是為了未來處置的方便，也可以測試和提示估值的準(zhǔn)確性。處置預(yù)案可以只是一個概括性的預(yù)案，只要說明總體的處置思路、辦法，預(yù)計回收金額、時間就可以，不需要具體的處置細(xì)節(jié)。但重點項目或大項目必須逐戶提出處置預(yù)案。處置預(yù)案包括主要以下內(nèi)容：1處置思路。如通過和解、訴訟或查找財產(chǎn)執(zhí)行、變賣等總的處置思路。2處置時間和回收金額預(yù)估。資產(chǎn)處置時間和回收金額的預(yù)估對于資產(chǎn)處置很重要，對企業(yè)資金的按排可以起到預(yù)測作用。第七節(jié) 盡職調(diào)查報告（一）法律意見書律師應(yīng)根據(jù)其調(diào)查的結(jié)果分戶出具正式的法律調(diào)意見書。法律調(diào)意見書應(yīng)包括（但不限于）以下幾個方面的內(nèi)容：1.調(diào)查的時間，參與的人員，調(diào)查走訪過的機構(gòu)或部門；2.主債權(quán)、擔(dān)保、抵押、轉(zhuǎn)讓情況包括以下內(nèi)容：主債權(quán)借款合同簽訂的時間，合同號，借款合同雙方當(dāng)事人，借款合同金額，借款合同期限，利率的約定（包括逾期利率的約定），放款會計憑證顯示的放款日期，債權(quán)余額情況,主債權(quán)是否合法有效；保證合同簽訂的時間，合同號，保證合同雙方當(dāng)事人，保證金額，保證期間，保證方式，保證范圍，保證合同是否合法有效；抵押合同簽訂的時間，合同號，抵押合同雙方當(dāng)事人，抵押金額，抵押物的數(shù)量