房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點(diǎn).doc

房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點(diǎn)一、定義本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征1、政策敏感性。2、資金密集性。3、區(qū)域性較強(qiáng)。4、自償性特征。三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素 四、申請人及股東審查要點(diǎn) 主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實(shí)際控制人（追溯到最高一級）的實(shí)力和市場品牌。1、股東（實(shí)際控制人）的實(shí)力和品牌：（1）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構(gòu)成有各類財(cái)務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實(shí)債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；（2）股東主營業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時(shí)間，開、竣工面積等；關(guān)注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團(tuán)整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實(shí)力情況；（3）市場對其品牌的認(rèn)可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。2、在建項(xiàng)目以及土地儲備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。3、集團(tuán)財(cái)務(wù)情況，關(guān)注集團(tuán)整體債務(wù)壓力情況，判斷整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。申請人財(cái)務(wù)情況，關(guān)注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實(shí)、申請人其他項(xiàng)目融資落實(shí)情況、本項(xiàng)目已取得的外部融資和銷售回款被集團(tuán)或其他項(xiàng)目占用等情況。 五、項(xiàng)目位置審查要點(diǎn) 主要審查項(xiàng)目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團(tuán)、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認(rèn)可度 （一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行判斷、歸類。 1、大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當(dāng)?shù)鼐用駥υ搮^(qū)域的認(rèn)可度。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等 2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。 （二）周邊生活配套設(shè)施情況 1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。 2、是否在學(xué)區(qū)房范圍（劃歸的重點(diǎn)小學(xué)和初中情況）， 六、項(xiàng)目自身審查要點(diǎn) （一）項(xiàng)目土地審查要點(diǎn)主要審查土地取得程序、合同特別條款、價(jià)款支付情況。1、土地取得過程和取得方式。2、土地成本和支付情況，并計(jì)算樓面地價(jià)。3、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn) 主要審查項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險(xiǎn) 1、整體規(guī)劃情況：項(xiàng)目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進(jìn)展）。 2、授信區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預(yù)計(jì)后續(xù)取得時(shí)間。 （四）項(xiàng)目總投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)主要審查投資成本、籌資計(jì)劃是否合理，資本金能否落實(shí)，對銷售滾動投入依賴度是否過高1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；2、籌資計(jì)劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實(shí)到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。3、關(guān)注外部融資（包括本項(xiàng)目和項(xiàng)目公司其他項(xiàng)目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對措施。（5） 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn) 項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度、計(jì)劃開盤時(shí)間和竣工入住時(shí)間。 （六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn) 主要審查周邊銷售去化率和價(jià)格、本項(xiàng)目前期銷售去化和價(jià)格、授信項(xiàng)目按可比價(jià)格測算的銷售收入。1、周邊可比項(xiàng)目銷售情況。 2、授信項(xiàng)目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價(jià)格、資金回款情況。 3、授信項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來銷售價(jià)格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來銷售情況。 4、計(jì)算可售面積成本、保全價(jià)格和跌價(jià)空間。 （七）封閉管理審查要點(diǎn) 1、根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實(shí)預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。2、經(jīng)營機(jī)構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項(xiàng)小組、責(zé)任人、抵解押和資金封閉管理（建設(shè)資金和預(yù)售回款）的具體要求。 （八）還款方案審查要點(diǎn) ABC三類：根據(jù)股東情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，以三類方案為基礎(chǔ)制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報(bào)告模版）。七、項(xiàng)目擔(dān)保方式審查要點(diǎn)（一）抵押擔(dān)保1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實(shí)預(yù)售階段的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。 （二）質(zhì)押擔(dān)保 1、質(zhì)押物的評估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。 2、當(dāng)?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。 （三）連帶責(zé)任擔(dān)保1、擔(dān)保人與借款