本科畢業(yè)論文范文[2].doc

目 錄一、我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記的基本理論1（一）房地產(chǎn)抵押登記的概述1（二）房地產(chǎn)抵押登記的法律效力1二、我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中所產(chǎn)生的主要問(wèn)題2（一）未成年人的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}2（二）使用假房屋所有權(quán)證抵押?jiǎn)栴}2（三）房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻的問(wèn)題3（四）抵押共有的房地產(chǎn)是否經(jīng)過(guò)共有人的統(tǒng)一問(wèn)題3三、我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中所產(chǎn)生的主要問(wèn)題3（一）加強(qiáng)保護(hù)未成年人的房地產(chǎn)抵押的利益3（二）使用假房產(chǎn)證抵押時(shí)登記單位的預(yù)防方法的種類(lèi)4（三）完善房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻的問(wèn)題4（四）解決抵押共有的房地產(chǎn)的糾紛4（五）應(yīng)注意在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)其他的問(wèn)題5四、結(jié)束語(yǔ)5注釋 6參考文獻(xiàn) 6-7-關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記的法律問(wèn)題初探文章摘要在當(dāng)今社會(huì)下，房地產(chǎn)是特殊的商品，被人們廣泛地用于抵押。我國(guó)房地產(chǎn)抵押實(shí)行登記制度，依法設(shè)定并登記的房地產(chǎn)抵押，受法律保護(hù)。而在這抵押登記過(guò)程中我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度尚未形成完整的體系各種規(guī)定之間存在不和諧和缺乏詳細(xì)的規(guī)定，加之有些當(dāng)事人對(duì)抵押登記制度的法律意義認(rèn)識(shí)不足，致使房地產(chǎn)抵押實(shí)踐中出現(xiàn)了諸多法律問(wèn)題。我將對(duì)房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中的法律問(wèn)題進(jìn)行探討和分析。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)抵押登記 問(wèn)題 對(duì)策所謂房地產(chǎn)抵押登記，是指抵押當(dāng)事人以抵押人依法取得的房地產(chǎn)設(shè)定抵押后，依照法定程序申請(qǐng)有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，在房地產(chǎn)權(quán)證上所作的記載。在房地產(chǎn)權(quán)證上所作的記載本質(zhì)上是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示方示，其目的在于社會(huì)公眾可通過(guò)登記資料的查閱而知悉物權(quán)的享有和變動(dòng)的情況。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等法律都規(guī)定了房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。但我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度尚未形成完整的體系，各種規(guī)定之間存在不和諧甚至相互矛盾的情況下，有待于我國(guó)制定物權(quán)法或?qū)ｉT(mén)房地產(chǎn)登記法進(jìn)一步改進(jìn)和完善。一、我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記的基本理論（一）房地產(chǎn)抵押登記的概述房地產(chǎn)抵押登記，是指抵押當(dāng)事人以抵押人依法取得的房地產(chǎn)設(shè)定抵押后，依照法定程序申請(qǐng)有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，在房地產(chǎn)權(quán)證上所作的記載。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的主要形態(tài)，由于其價(jià)值較大，具有不能移動(dòng)的物理屬性，權(quán)利人不能隨時(shí)為現(xiàn)實(shí)的占有，且現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使房地產(chǎn)權(quán)利呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，因而以占有為公示的方式難以讓權(quán)利的內(nèi)容為公眾所識(shí)別，于是房地產(chǎn)登記制度便應(yīng)運(yùn)而生，其目的在于社會(huì)公眾可通過(guò)登記資料的查閱而知悉物權(quán)的享有和變動(dòng)的情況。房地產(chǎn)抵押登記本質(zhì)上是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示方示。（二）房地產(chǎn)抵押登記的法律效力在我國(guó)，只有依法辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同，才能生效。未辦理登記的，抵押合同未生效。抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對(duì)事實(shí)效力的產(chǎn)生；抵押合同的生效并不當(dāng)然意味著抵押權(quán)的成立，登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。我國(guó)擔(dān)保法第41條規(guī)定，該規(guī)定認(rèn)為，對(duì)于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢(shì)必將抵押登記請(qǐng)求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護(hù)債權(quán)人的利益，使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實(shí)現(xiàn)。所幸的是，有關(guān)司法解釋彌補(bǔ)了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年頒發(fā)的關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以說(shuō)該規(guī)定在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內(nèi)容與法律規(guī)定的內(nèi)容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是有過(guò)錯(cuò)的抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種做法符合物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的法理，也符合正在進(jìn)行的物權(quán)法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔(dān)責(zé)任，首先要承認(rèn)抵押合同的約束力，這實(shí)際上就是承認(rèn)了抵押合同作為物權(quán)變動(dòng)根據(jù)之一的效果。這一點(diǎn)是非常合理的。當(dāng)然，該司法解釋并沒(méi)有解決司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問(wèn)題。對(duì)此，我們的觀點(diǎn)是，要分清物權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別，區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效的不同。 房地產(chǎn)抵押登記雖然并不影響抵押合同的成立與生效，但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。具體說(shuō)來(lái)，抵押登記具有如下法律效力：1、決定抵押權(quán)是否成立。已經(jīng)登記，抵押權(quán)成立；尚未登記，則抵押權(quán)不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登記完成前這段時(shí)間內(nèi)，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給了第三人，抵押合同的權(quán)利人不得對(duì)第三人主張抵押權(quán)的追及效力。因?yàn)樵诘盅旱怯浲瓿汕埃瑱?quán)利人尚未取得抵押權(quán)。2、確定抵押權(quán)的效力范圍。通過(guò)抵押登記，可以確定抵押物的具體范圍和抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。3、確定抵押權(quán)的順位。如果同一抵押物上成立了多項(xiàng)抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，則按照抵押登記的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｒ话愣?，登記在先的?quán)利人可以優(yōu)先受償。二、我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中所產(chǎn)生的主要問(wèn)題房地產(chǎn)抵押登記中的問(wèn)題很多，問(wèn)題形式也還在不斷變化，加之立法上的一些問(wèn)題，使房地產(chǎn)抵押權(quán)登記成為一項(xiàng)難度很大的工作。以下簡(jiǎn)要說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題： （一）未成年人的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}未成年人由于具有民事權(quán)利能力，同樣可以買(mǎi)房，也可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。只是在簽訂買(mǎi)房合同和辦理權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代理。我國(guó)民法通則 規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人”。民法通則 同時(shí)規(guī)定：未成年人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購(gòu)買(mǎi)房屋。但是，由于各種原因，有許多購(gòu)房者在子女尚未成年時(shí)就要將房屋出賣(mài)或是進(jìn)行抵押，無(wú)論是將房屋出賣(mài)還是抵押，都是對(duì)房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購(gòu)買(mǎi)房屋，但無(wú)權(quán)隨意處理被監(jiān)護(hù)人的房屋。在很多場(chǎng)合，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不定是為了未成年人的利益，而是未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的需要貸款、或是為他人擔(dān)保，卻用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而產(chǎn)生了被監(jiān)護(hù)人的法律利益問(wèn)題。（二）使用假房屋所有權(quán)證抵押?jiǎn)栴}使用假房屋所有權(quán)證進(jìn)行金融詐騙的雖是極少數(shù)人，但是幾乎每個(gè)城市都遇到過(guò)此類(lèi)情況。假房屋所有權(quán)證危害極人，一旦被犯罪分子得逞，將會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，且登記機(jī)關(guān)對(duì)此要承擔(dān)一定的責(zé)任。登記機(jī)關(guān)重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證現(xiàn)象不可能完全杜絕，所以鑒別房屋所有權(quán)證的真?zhèn)魏椭貜?fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，是登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審核的一項(xiàng)主要問(wèn)題。（三）房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻的問(wèn)題由于部門(mén)間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在房地產(chǎn)抵押物依法處置時(shí)，法院往往忽略了房地產(chǎn)所有產(chǎn)權(quán)屬性及國(guó)務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置用于抵押貸款的問(wèn)題。處置時(shí)受償順序執(zhí)行就會(huì)受阻；往往房地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)考慮涉案房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)處置程序復(fù)雜，涉及企業(yè)職工的切身利益和地方社會(huì)安定等因素，便不配合法院執(zhí)行，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻的一個(gè)問(wèn)題。（四）抵押共有的房地產(chǎn)是否經(jīng)過(guò)共有人同意的問(wèn)題建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。這一規(guī)定并未區(qū)分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨(dú)進(jìn)行抵押，這種抵押應(yīng)當(dāng)是有效的。但是房地產(chǎn)能設(shè)定擔(dān)保就在于它的交換價(jià)值，特別是用于抵押的房產(chǎn)很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時(shí)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)就會(huì)十分困難，徒增社會(huì)糾紛。我國(guó)的私有房產(chǎn)，雖然大部分屬于配偶之間共有，但是在形式上并未按照共有財(cái)產(chǎn)登記。建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法雖然明確規(guī)定了“共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)”，但對(duì)于大多數(shù)配偶間共有的房產(chǎn)，申請(qǐng)人一般已習(xí)慣于由一方登記，而不愿意作為共有財(cái)產(chǎn)登記，登記機(jī)關(guān)如強(qiáng)行要求申請(qǐng)人以共有財(cái)產(chǎn)登記或是要求提供房產(chǎn)為一方所有的約定，反而會(huì)招致強(qiáng)烈的反對(duì)意見(jiàn)。而改變歷史形成的習(xí)慣會(huì)有一個(gè)過(guò)程，所以房屋所有權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)予以解決的這個(gè)問(wèn)題。三、解決我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記中存在問(wèn)題的對(duì)策出現(xiàn)上述原因是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：（一）加強(qiáng)保護(hù)未成年人的房地產(chǎn)抵押的利益房屋所有權(quán)包括對(duì)依法擁有所有權(quán)的房產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。以未成年人名義購(gòu)房并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，可能會(huì)因各種原因，在未成年人還未成年時(shí)，出現(xiàn)對(duì)他所有的房產(chǎn)進(jìn)行處分的行為。而對(duì)房產(chǎn)的處分主要有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押二種形式，都涉及到房屋權(quán)屬登記。按民法通則 的規(guī)定：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。而現(xiàn)實(shí)生活中，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不一定是為了未成年人的利益，如有家長(zhǎng)為了經(jīng)營(yíng)所需而要貸款，用未成年人的房產(chǎn)抵押。因此，在為了未成年人利益而變更登記時(shí)，注意收集或者要求申請(qǐng)人提交有關(guān)證明該處分是對(duì)未成年人有利的證據(jù)。同時(shí)要求當(dāng)事人在處分未成年人房產(chǎn)的合同中說(shuō)明理由，并要求對(duì)該合同進(jìn)行公證。公證機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)所公證的事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查并承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查相應(yīng)的責(zé)任。在現(xiàn)階段，即便是為了未成年人的利益而抵押房地產(chǎn)，也應(yīng)要求當(dāng)事人提供合法的證據(jù)，才可予以登記。（二）使用假房產(chǎn)證抵押時(shí)登記單位的預(yù)防方法的種類(lèi)自從建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制房屋權(quán)屬證書(shū)以后，偽造房屋權(quán)屬證書(shū)相對(duì)較為困難，一些仿制的假證也不難辨別。在日常工作中，登記機(jī)關(guān)單位預(yù)防的方法有：1不使用非統(tǒng)一印制的房屋所有權(quán)證。有一些被騙的登記機(jī)關(guān)，就是因?yàn)樽约阂彩褂昧朔墙y(tǒng)一印制的權(quán)屬證書(shū)，使工作人員難以辨別，給不法之徒以可乘之機(jī)。2保管好空白的房屋權(quán)屬證書(shū)。有一些權(quán)屬證書(shū)雖然是統(tǒng)一印制的，但是被人用盜竊等不法手段獲取，這種“假證”較難辨別，因而要建立健全的空白權(quán)屬證書(shū)的保管、領(lǐng)用制度，杜絕漏洞。3把好收件關(guān)。房屋所有權(quán)人使用假房屋所有權(quán)證一般是為了進(jìn)行重復(fù)抵押，而非房屋所有權(quán)人在使用假房屋所有權(quán)證時(shí)，同時(shí)要使用假身份證，否則無(wú)從通過(guò)登記機(jī)關(guān)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。掌握這一特點(diǎn)，有利于在收件時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。也有一些抵押人，并不是使用假房屋所有權(quán)證，而是將房屋所有權(quán)證進(jìn)行涂改、挖補(bǔ)，或是私刻抵押權(quán)注銷(xiāo)的印章，這些手法應(yīng)當(dāng)也是無(wú)法通過(guò)登記機(jī)關(guān)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的，因?yàn)橹灰c數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)的產(chǎn)籍資料核對(duì)，問(wèn)題很快就能發(fā)現(xiàn)。（三）完善房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻的問(wèn)題金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，依法處置抵押物使損失減少到最少。防止抵押權(quán)人對(duì)設(shè)定抵押物實(shí)現(xiàn)后不能及時(shí)到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，或者再轉(zhuǎn)于其他地方，就會(huì)造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問(wèn)題。同時(shí)，在法院的判決和裁定無(wú)法執(zhí)行下去的情況下，最后結(jié)局往往是房地產(chǎn)資產(chǎn)由房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)代表政府收回，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)拍，按規(guī)定順序受償；金融機(jī)構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭?。（四）解決抵押共有的房地產(chǎn)的糾紛對(duì)于房屋所有權(quán)已登記為共有財(cái)產(chǎn)的，一般很少會(huì)出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，因?yàn)楣灿腥艘彩欠课菟袡?quán)人。問(wèn)題在于“隱性”的共有人。我國(guó)的私有房產(chǎn)，雖然大部分屬于配偶間共有，但是在形式上并未按照共有財(cái)產(chǎn)登記。婚姻法修改，后對(duì)于配偶間財(cái)產(chǎn)屬于一方所有抑或共有，更趨向于由夫妻間自行約定。但是這一變化并不一定就在房屋所有權(quán)登記中能得到反映。作為抵押權(quán)人，易于把房屋權(quán)屬證書(shū)上所載的所有權(quán)人作為抵押人。而作為登記機(jī)關(guān)，除了當(dāng)事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財(cái)產(chǎn)以外，應(yīng)將其視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。有很多城市的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)于私有房產(chǎn)的抵押，要求夫妻雙方到場(chǎng)簽字，如屬共有財(cái)產(chǎn)，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日后可能發(fā)生的糾紛。對(duì)于共有人問(wèn)題，還應(yīng)注意一些因所有權(quán)狀況發(fā)生變化而產(chǎn)生的共有人，如有的產(chǎn)權(quán)人配偶已死亡，應(yīng)注意其繼承關(guān)系;有的是離婚后重組的家庭，現(xiàn)配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領(lǐng)房屋所有權(quán)的時(shí)間及產(chǎn)權(quán)來(lái)源。（五）應(yīng)注意在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)其他的問(wèn)題設(shè)定房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押物登記，這是房地產(chǎn)抵押合同至關(guān)重要的生效條件，故應(yīng)引起充分的注意，倘忽視了登記，那么未登記的抵押合同則會(huì)因?yàn)椴荒軐?duì)抗第三人的行為而造成損失。房地產(chǎn)抵押登記包括設(shè)定登記、變更登記和注銷(xiāo)登記。辦理房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記，抵押雙方當(dāng)事人要持主合同、抵押合同、身份證件，填寫(xiě)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表，與此同時(shí)，抵押人還應(yīng)根據(jù)所設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的類(lèi)別不同提供相應(yīng)的材料，如以預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同;以房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，建設(shè)工程總承包合同或施工總承包合同，如該房屋在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);以房屋及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);以已出租的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和經(jīng)登記備案的租賃合同;凡以此所提交的材料要根據(jù)房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定準(zhǔn)備齊全，不可缺少或遺漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才會(huì)受理抵押登記并在規(guī)定的期限內(nèi)作出是否準(zhǔn)備登記的決定，準(zhǔn)備登記的，出具抵押登記證明，不予登記的書(shū)面通知申請(qǐng)人。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在原房地產(chǎn)權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā)抵押權(quán)利證明。這一點(diǎn)與現(xiàn)行的操作不同，現(xiàn)行的登記是將房地產(chǎn)權(quán)證交由抵押權(quán)人執(zhí)管，而修訂后的抵押辦法對(duì)此將作出修改。這一整套登記手續(xù)雖顯復(fù)雜，但是其對(duì)保護(hù)抵押權(quán)人的利益卻有著不可忽視的重要作用。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任工作有以下三點(diǎn)：1依法行政。在辦理房地產(chǎn)抵押登記中，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的法律、法規(guī)和規(guī)章。對(duì)于政策界限不清的，要慎重辦理。2完善制度。登記機(jī)關(guān)要結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定和修改關(guān)于抵押登記的文件和規(guī)定。堵塞漏洞，從制度上防止不法分子有機(jī)可乘。3提高現(xiàn)代化辦公水平。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，登記資料的公開(kāi)查閱和公示成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。建立網(wǎng)上查詢服務(wù)和公示制度將進(jìn)一步明確登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)抵押登記制度是擔(dān)保物權(quán)制度的重點(diǎn)，而由于我國(guó)尚無(wú)完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記的規(guī)定不合理之處甚多。因此，要完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來(lái)考慮，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一制度的要求，以及提高我國(guó)登記的公信力、進(jìn)一步保護(hù)債權(quán)、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。從中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策就從未停止過(guò)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國(guó)家宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，要使其更為有效地發(fā)揮作用。近幾年，中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的一系列新的宏觀調(diào)控措施,而在今年的4月份中出臺(tái)了一系列新的政策，如4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)