9月5日最新房產(chǎn)資訊推薦(二).doc

樅陽網(wǎng)9月5日最新房產(chǎn)資訊推薦（二）8月多地樓市現(xiàn)量價齊漲 一線城市房價漲幅明顯9月3日，中國指數(shù)研究院發(fā)布全國百城房價指數(shù)報告，數(shù)據(jù)顯示8月份100個城市新建住宅均價為10442元/平米，環(huán)比上漲0.92%，已是自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲。其中，北京、上海等一線城市成交量和房價漲幅明顯。在近期樓市“日光盤”頻現(xiàn)、房價上漲的背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)計“金九銀十”部分供應(yīng)一直不足的熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)量價攀升局面。全國百城房價現(xiàn)15個月連漲一線城市漲幅明顯房價的變動始終牽動著每一位購房者的心，剛剛過去的8月份全國房價呈現(xiàn)怎樣的走勢?昨天，中國指數(shù)研究院發(fā)布全國100個城市房價變動指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個百分點(diǎn)，其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。其中，北京、上海等十大城市住宅均價為17871元/平方米，環(huán)比上月上漲1.49%，與上年同期相比上漲12.18%。該指數(shù)報告認(rèn)為，在部分城市供應(yīng)依然不足、政策面寬松、購房者觀望情緒進(jìn)一步緩解等多重因素帶動下，8月新開盤項目“日光”現(xiàn)象仍有出現(xiàn)，土地價格持續(xù)攀高，進(jìn)一步拉動百城指數(shù)上漲。為此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖然8月份的房價漲幅程度縮小，但是住宅均價還是在上漲，而且上漲的動力仍在。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)層面來看，以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房價仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。各地樓盤持續(xù)熱銷“日光盤”頻現(xiàn)近來，無論是老項目后期還是純新盤入市，都迎來火熱的銷售局面。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供給中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道的最新數(shù)據(jù)顯示，上周，北京大興區(qū)的純新盤眾美光合原筑推出56套房源吸引了逾400組客戶“搶房”;天宮院板塊的龍湖時代天街推出最后一棟大戶型住宅產(chǎn)品，也在開盤當(dāng)天售罄。另外，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，無論是以公園六號、眾美光合原筑為代表的剛需樓盤，還是龍湖時代天街、萬通天竺新新家園溪悅府等項目推出的大戶型改善型房源，意向購房人數(shù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了推出的房源數(shù)量，近期的市場熱度使得項目開盤即熱銷。與此同時，各地“日光盤”頻現(xiàn)，昨天南京晨報報道稱，在過去的一個多月里，南京多家樓盤開盤即“日光”，部分樓盤一房難求，引發(fā)了購房人越來越明顯的焦慮。另據(jù)了解，8月份天津、青島、昆明等多個城市均出現(xiàn)樓盤開盤即售罄的現(xiàn)象。對此，張宏偉認(rèn)為，“日光盤”行情對于基本面正處于復(fù)蘇過程的樓市來講是一件利好的事情。但在這個特殊的市場階段表現(xiàn)出來的房價上漲而惶恐入市的買漲不買跌現(xiàn)象背后卻不合常理。樓市“日光盤”背后集聚著多重矛盾，這個矛盾多數(shù)與開發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來政策面的走勢密切相關(guān)。“金九銀十”樓市有望出現(xiàn)量價攀升眼下，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，接下來的銷售量和房價將會呈現(xiàn)怎樣的走勢?聶梅生認(rèn)為，不能對當(dāng)前的房價形勢下最后的定論，她說：“九月份和十月份的數(shù)據(jù)很關(guān)鍵，所以現(xiàn)在對房價走勢下定論還為時尚早，但是無論如何，今年房價的漲幅會是正的，房價上漲的壓力和上漲的沖動還是存在的。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，整體來說，當(dāng)下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。購房者入市積極性非常高，大部分項目都能做到開盤當(dāng)日基本售罄，在“金九銀十”甚至有價格上漲加速的可能性。另外，中國指數(shù)研究院觀點(diǎn)認(rèn)為，展望即將到來的“金九銀十”，推盤量增加將緩解房價上漲壓力，但部分供應(yīng)一直不足的熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)量價攀升局面，其調(diào)控政策可能進(jìn)一步升級;另一方面，絕大多數(shù)城市供應(yīng)充足，品牌房企紛紛加大推盤，房價漲幅仍將在一定范圍以內(nèi)。鄂州多個樓盤無視規(guī)劃任意“長高”“北京最?？罩袆e墅真算不上牛。我們這兒的房地產(chǎn)開發(fā)商完全不管政府規(guī)劃,批了十幾層蓋成三十幾層,更牛的直接在綠化帶上建別墅。蹊蹺的是,早就有市民舉報,可執(zhí)法部門沒人管”8月底,法制日報記者接到湖北省鄂州市民蔣先生電話,反映稱該市多個樓盤開發(fā)出現(xiàn)超規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)象,而規(guī)劃、城管等行政執(zhí)法部門卻放縱令其“長成”。為核實情況,法制日報記者赴實地進(jìn)行了調(diào)查?，F(xiàn)場探查商品房項目普遍“長高”蔣先生投訴內(nèi)容涉及:湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的蓮花中央廣場住宅樓部分,其主要問題是樓層成倍“長高”;湖北巨源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的南國名門1-5號樓,其主要問題是存在未批先建、樓層長高與綠化帶建成多棟別墅等現(xiàn)象;鄂州市永森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的竹林廣場,其主要問題是樓層“長高”;鄂州市金旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的中天大廈,其主要問題是樓層“長高”影響周邊房屋使用。9月1日,法制日報記者趕赴鄂州實地調(diào)查4個房地產(chǎn)項目,并與鄂州市規(guī)劃管理局官方網(wǎng)站公布的項目規(guī)劃審批公示公布的圖紙進(jìn)行對照,發(fā)現(xiàn)蔣先生所說樓層普遍“長高”情況基本屬實。蓮花中央廣場(住宅部分)的規(guī)劃審批圖顯示,該項目建筑最高層數(shù)是地上31層,其中2號、4號樓層數(shù)明顯低于其他5棟,分別為14層、16層。蓮花中央廣場住宅樓外墻是土黃色與深咖啡色搭配。法制日報記者現(xiàn)場點(diǎn)數(shù)了2號樓與4號樓層數(shù),發(fā)現(xiàn)兩棟均是31層,其中土黃色28層、深咖啡色3層,與其他樓棟高度持平。在蓮花中央廣場售樓接待中心,售樓人員證實,該項目住宅樓部分共7棟,“都是31層”。此外,南國名門1-5號樓均比審批公示樓層高出1層;竹林廣場的7號樓由27層變成32層,其屬于還建房的9號樓由24層變成33層;中天大廈的A棟與B棟均比審批公示樓層高出2層。除了不符合規(guī)劃要求,樓層“長高”還引發(fā)購房者與周邊居民不滿。記者了解到,目前已有購房者因樓層違規(guī)加高問題,要求竹林廣場“退房”;因院墻距離、影響采光等問題,中天大廈與其緊鄰的邱家咀沿湖小區(qū)住戶已多次產(chǎn)生沖突。9月1日,法制日報記者走進(jìn)南國名門小區(qū),發(fā)現(xiàn)左手邊就是蔣先生舉報的3棟獨(dú)體別墅,別墅黑色大門兩側(cè)張貼著紅色對聯(lián)。在別墅區(qū)對面1號樓,李師傅一家正忙著搬家?！斑@里是南國名門小區(qū),那些別墅早就建了。”李師傅說。南國名門中3棟別墅所占位置,在鄂州市規(guī)劃管理局公布的規(guī)劃審批公示圖中顯示為空地、綠化帶。蔣先生還反映,南國名門項目2011年11月就已封頂,但直到2012年其規(guī)劃才獲批。法制日報記者注意到,“南國名門1-5號樓規(guī)劃審批公示”顯示,項目規(guī)劃許可審批單號是鄂州城規(guī)字2012039,批準(zhǔn)日期2012年10月12日,審批單位是鄂州市規(guī)劃管理局。政府部門諸項目存在違法違規(guī)這些項目違規(guī)情況,政府主管部門是否知情?又采取了什么措施?9月2日,法制日報記者分別到鄂州市規(guī)劃管理局、鄂州市城管局采訪。了解記者采訪主題后,鄂州市規(guī)劃管理局辦公室主任何仲斌找有關(guān)科室負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)此事。10分鐘后,何仲斌回復(fù)稱科室負(fù)責(zé)人與局領(lǐng)導(dǎo)均外出,將核實有關(guān)情況后回復(fù)。法制日報記者隨后聯(lián)系上鄂州市規(guī)劃管理局局長李全,他說自己在開市政府常務(wù)會。隨后,他通過手機(jī)短信的方式回答了記者的有關(guān)提問。李全稱,記者所說幾個項目建設(shè)情況,鄂州市規(guī)劃管理局進(jìn)行了鎖定,市政府也高度重視,正與市監(jiān)察局治工辦、城管局共同工作進(jìn)行查處。而對于這些項目是否存在違規(guī)情況,李全表示,開完會查實后予以反饋。今天下午接受記者電話采訪時,李全證實,蓮花中央廣場項目確實存在違法加層問題,目前市政府正牽頭有關(guān)部門予以調(diào)查核實;竹林廣場、南國名門等也存在“加層”問題,但還要進(jìn)一步核實之后才能確定是否是違法建設(shè)。何仲斌則當(dāng)面向記者證實,蓮花中央廣場項目2號、4號樓,該局批準(zhǔn)的規(guī)劃樓高分別是14層與16層。鄂州市城管局局長杜昌奕表示,記者所說幾個項目突破規(guī)劃建設(shè)的情況存在,目前市政府也正在牽頭組織調(diào)查處理,最清楚情況的應(yīng)該是規(guī)劃局。杜昌奕表示,他上任之前,查處商品房項目違建問題均由規(guī)劃部門負(fù)責(zé);目前,政府正在協(xié)調(diào)出臺有關(guān)政策,擬將查處違法建設(shè)歸口城管部門負(fù)責(zé)。杜昌奕今年8月初就任鄂州市城管局局長。公開資料顯示,鄂州市城管局前任局長肖文斌因涉嫌工作違規(guī)受賄索賄于今年6月13日被鄂州市紀(jì)委“雙規(guī)”。根據(jù)知情人提供的信息,南國名門的獨(dú)棟別墅沒有取得任何規(guī)劃許可,按職責(zé)由城管部門負(fù)責(zé)查處。在向有關(guān)部門核實情況后,杜昌奕致電法制日報記者,稱經(jīng)查南國名門3棟別墅確實沒有取得規(guī)劃許可,須經(jīng)規(guī)劃部門定性為違建并移交,城管部門才能依法查處。李全也證實,南國名門的3棟別墅沒有辦理任何規(guī)劃許可證件。業(yè)內(nèi)人士“加層”罰的錢還沒賺的多9月2日上午,法制日報記者分別給湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人張偉、鄂州市永森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人王賢銀、湖北巨源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法定代表人楊在武等人聯(lián)系采訪事宜。事后,僅楊在武給予電話反饋。楊在武稱,該公司開發(fā)的南國名門不存在違建項目,“規(guī)劃局有一個違建名單,全市有60多家,但我們登記范圍內(nèi)的沒有違建”。對在綠化帶上建別墅的問題,楊在武解釋說,別墅是建在鳳凰街辦洋瀾村集體土地上,在公司進(jìn)場之前就已開發(fā)建設(shè),是公司與洋瀾村組“合作開發(fā)”,現(xiàn)在作為村組群眾活動中心與辦公用房,“他們只是給了一部分辦公房交我們使用”。9月1日,在南國名門項目現(xiàn)場,法制日報記者并沒看到別墅外掛有洋瀾村委會的銘牌,倒是在一棟別墅門前停放著一輛紅色私家車。對項目是否存在未批先建情況,楊在武予以否認(rèn),他表示,項目是2012年初封頂。而前述證據(jù)顯示,南國名門1-5號樓規(guī)劃許可獲批日期是2012年10月12日。房產(chǎn)開發(fā)商突破規(guī)劃違法建設(shè)的情況,在鄂州是否普遍存在?楊在武所說60多家(房產(chǎn)公司)存在違建的情況是否屬實?李全表示,目前工作還在進(jìn)一步推進(jìn),具體多少家存在違建的情況自己不清楚,鄂州全市房地產(chǎn)開發(fā)整體是好的,但不排除有不顧規(guī)劃亂建設(shè)的情況。在鄂州市規(guī)劃管理局辦公室,記者碰到一名前來詢問公司第三期項目規(guī)劃修改進(jìn)展情況的工作人員。他所在的房地產(chǎn)開發(fā)公司,法定代表人是浙江籍。“加層在這邊很普遍,反正加個5層罰的錢還沒賺的多?！边@位房地產(chǎn)公司工作人員說,鄂州本地開發(fā)商不顧規(guī)劃肆意“加層”現(xiàn)象大家都心知肚明。房地產(chǎn)黃金投資時代已經(jīng)終結(jié)在深圳和朋友們聊天時有過這么一句話：“如果過去十年你沒有投資買房的話，不管你做什么行業(yè)，基本上你都是白打工了?！贝苏Z略顯夸張，但也八九不離十。過去十年里，看空中國房地產(chǎn)的投資者犯了方向性錯誤。其間，不少所謂的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”長篇累牘地發(fā)表看法，列舉看空的理由，回頭一看，全是貽笑大方，不知道他們是否有愧意。而在這個過程中，投資者如果真的做空中國房地產(chǎn)，更是悲劇。然而，上漲了二十年，尤其飛漲了近十年的中國房地產(chǎn)下一步會如何走?在開始討論這個問題之前，我們首先要搞清楚一個概念：投資房子與投資股票最重要的差別是流動性。股票做錯可以馬上認(rèn)輸，但是房子錯了可能會承擔(dān)長期的痛苦，所以看房子必須要有能力看清未來五年左右的趨勢。過去十年的房市如同一個超級牛市，巴菲特式的人物遍地皆是，沒有最強(qiáng)只有更強(qiáng)。但在跨入2013年下半年的今天，我們有必要翻過過去一切的成功，深入地重新思考中國房地產(chǎn)市場下一步的走勢。讓我們來看看過去支撐房地產(chǎn)價格的因素未來是否還在?力度是否還有原來那么大?第一，央行還敢不敢繼續(xù)大規(guī)模印錢了?本質(zhì)上，貨幣超發(fā)是支持房地產(chǎn)市場超級牛市最大的“元兇”，房價不過是貨幣貶值的符號。眼下，被政府緊緊按住的肉蛋禽奶價格稍不留神就會飛漲。在這種局面下，筆者相信央行貨幣發(fā)行的規(guī)模速度不可能不被壓制。第二，我們還有沒有大的機(jī)會賺到大錢?改革開放三十年，客觀地說合法暴富的機(jī)會基本上都過了，2008年4萬億這一輪，你賺到就賺到了，賺不到往后也基本上沒有大的機(jī)會，今后相應(yīng)大規(guī)模去產(chǎn)能、去庫存的過程漫長而痛苦。新一屆領(lǐng)導(dǎo)人“穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟(jì)口號也可以換句話說“為了想有更美好的明天就必須忍受當(dāng)前的困難”。所以下一階段全社會資金總量的“平衡以及微緊張”將會是常態(tài)，行業(yè)性財富的增長機(jī)會也會比較小。錢難掙了，基本生活的開支剛性卻很難降低，所以購房的需求自然也會下滑。當(dāng)然，中國是一個大國，也是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，不是說變就變的，但是還是那句話，房地產(chǎn)投資，至少需要往后看五年以上的趨勢。第三，地產(chǎn)商還愿不愿意激進(jìn)地拿地推房子?7月，土地市場有一個小現(xiàn)象，萬科以高價拿了一塊地，之后反復(fù)聲明萬科不當(dāng)?shù)赝?，這說明了什么?地產(chǎn)商謹(jǐn)慎了，經(jīng)過2008年驚嚇的地產(chǎn)商現(xiàn)在多數(shù)都想清楚了，活下去比什么都重要，去庫存、增持現(xiàn)金是主旋律，不可能瘋狂拿地，再瘋狂地為營銷造勢。另一方面，如萬科、萬達(dá)、金地這樣的地產(chǎn)龍頭公司的國際化不要小看，雖是小動作，卻有大含義。萬達(dá)計劃投資約10億美元在紐約建一座萬達(dá)酒店;萬科投資約1.4億美金收購新加坡一個項目30%股權(quán)，投資1.75億美元與美國鐵獅門合作開發(fā)舊金山一個豪華公寓項目。王石說：“金融危機(jī)之后是赴美國投資的好機(jī)會，萬科在美國的新項目不愁銷路，中國的買家就占了40%?！笨梢韵胍幌?，海外項目如果很不錯，這些大地產(chǎn)公司股東和老板們下一步會在哪里配更多的資源。第四，人口紅利的拐點(diǎn)還沒到嗎?試想，哪一個市場能夠承受獨(dú)生子女和房子代際轉(zhuǎn)移引起的雙重需求萎縮的打擊?要知道支撐美國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主要動力是戰(zhàn)后“嬰兒潮”的后代，離開了人口因素，不需要談?wù)摰禺a(chǎn)。對于中國，大家公認(rèn)的人口紅利拐點(diǎn)是2016年前后，算算看也只有3年左右的時間了。第五，資金外流的因素。最近三年開始的大規(guī)模資金外流，方式很多，移民、對外投資、貿(mào)易方式、貪官外逃等。還有外資的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，包括美國高端制造業(yè)回流，低端轉(zhuǎn)移到東南亞和非洲，對沖基金降低新興市場資金配置比例等等。要注意到支撐中國經(jīng)濟(jì)高速增長的FDI數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)的季度絕對值下降。如果你對這一點(diǎn)體會不深，那么請你站在紐約大都會博物館的臺階上或者站在溫哥華豪宅片區(qū)，查一查華人的比例就會深刻理解。要知道這部分人群的購買力是數(shù)倍于普通人群的，而從中國流失的是長期的購買力。第六，你身邊有實力的朋友還會不會繼續(xù)買房了?現(xiàn)在買房子的人是什么人?千萬不要說剛需、自住需求可以支撐現(xiàn)在的房價。丈母娘需求支撐房價，開開玩笑可以，投資決策可千萬不能相信。全世界沒有哪個國家靠剛需可以維持高房價?！摆s走了投機(jī)和投資客的市場就是一只抽了骨頭的癩皮狗”。說了這么多，千萬別理解為房價馬上會掉下來，支撐的因素也很多，比如地方政府的土地財政;經(jīng)濟(jì)危急時刻可能會再一次推刺激房市計劃;銀行貸款70%抵押物是不動產(chǎn)，銀行不會放任抵押物貶值;總體經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型后可能又一輪高速增長等等。而筆者的結(jié)論是，房子具備實用和投資的雙重屬性，過去十年中國房產(chǎn)投資的金融屬性已被表現(xiàn)得淋漓盡致。筆者個人對未來是房地產(chǎn)市場的投資回報是看空的。對買房子要住的人，不必太在乎投資屬性，只要你需要，又買得起，那就隨時上車。但房子作為中國普通老百姓能夠參與、還能夠根本性改變個人財富狀況的黃金投資時代已經(jīng)過去了，雖然不一定馬上下跌，但是趨勢要看清楚，別把頭部的震蕩誤解成趨勢性上漲。 樅陽在線8月廣州房價暴跌2000元?專家稱樓盤“被降價”主因是限價、限簽以及“雙合同”泛濫廣州房價一個月暴跌2000元/平方米?根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月份廣州十區(qū)兩市均價“應(yīng)聲回落”跌破1.2萬元/平方米，創(chuàng)下今年以來樓價最低點(diǎn)，跌幅14.3%。但方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志就指出，隨著政府采取限價、限簽等措施以及“雙合同”泛濫，房價數(shù)據(jù)實際上越發(fā)“不靠譜”，樓盤“被降價”。8月樓價環(huán)比跌幅高達(dá)14.3%自“新國五條”細(xì)則實施以來，廣州官方公布的房價在7月份首次出現(xiàn)上漲，但很快8月全市均價就齊齊回落。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，8月廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽均價創(chuàng)下今年新低，僅為11926元/平方米，環(huán)比下降了1992元/平方米、跌幅14.3%，同比跌幅1.3%。如果扣除增城、從化兩市，8月份廣州十區(qū)共網(wǎng)簽4015套單位，環(huán)比下跌10.3%;十區(qū)網(wǎng)簽價為14835元/平方米，環(huán)比下跌10.2%。成交量方面，據(jù)統(tǒng)計，8月廣州十區(qū)兩市共網(wǎng)簽7261套一手住宅，環(huán)比大幅上漲約15.7%，總數(shù)與今年6月成交量基本持平;但與去年同期7899套相比，同比下跌了近8.1%。從網(wǎng)簽面積看，8月份網(wǎng)簽面積為769430平方米，環(huán)比上升4.4%，同比則大幅下跌13.6%，主要原因在于8月成交量集中在主推中小戶型的剛需盤。成交量前十樓盤8個樓價在萬元以下從成交區(qū)域分布看，8月份外圍區(qū)域表現(xiàn)搶眼，據(jù)統(tǒng)計，整個外圍新四區(qū)兩市網(wǎng)簽成交量共有6278套，環(huán)比大幅增長了17.3%;但網(wǎng)簽均價同樣創(chuàng)下今年新低，今年來首度跌破萬元僅為9748元/平方米，環(huán)比降幅約14%。而在8月份成交量排名前十的樓盤中，清一色是來自中心六區(qū)以外的剛需盤，其中網(wǎng)簽價低于1萬元/平方米的樓盤占據(jù)8席，無一樓盤網(wǎng)簽價超過2萬元/平方米。前十名樓盤總成交量高達(dá)3234套，占全市總成交量的44.5%。增城8月份成交量環(huán)比猛增約77.7%，共網(wǎng)簽2637套單位，而在成交量前十的樓盤中，來自增城的樓盤占據(jù)半壁江山，其中8月中旬碧桂園鳳凰城推出1000余套剛需新貨受到買家熱捧，當(dāng)月網(wǎng)簽量即突破500套，排名全市第一。而中心六區(qū)在8月成交量僅為983套，比7月份增加61套。分析業(yè)內(nèi)人士稱官方房價數(shù)據(jù)不靠譜在全市均價下跌背景下，各區(qū)樓價也難以幸免。據(jù)統(tǒng)計，8月份全市僅有花都一區(qū)樓價出現(xiàn)輕微上漲，其余各區(qū)均價則有不同程度下降。以南沙區(qū)為例，在南沙新區(qū)將滿1周年的背景下，此前官方公布樓價連跌五個月、7月份均價為9207元/平方米。而根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份南沙網(wǎng)簽價再度回落，僅為9090元/平方米;與一年前南沙樓價8653元/平方米相比，漲幅僅有5%。數(shù)據(jù)顯示，南沙目前在售的20個樓盤中，均價在1萬元/平方米以上樓盤僅有4個。但實際上，僅從開發(fā)商報價上看，南沙均價在1萬元/平方米以上的樓盤約占半數(shù)。樓盤采用“雙合同”手段拉低網(wǎng)簽價情況正在泛濫。在高價盤成交方面，8月廣州全市的網(wǎng)簽量也明顯收緊，其中網(wǎng)簽均價超過35000元/平方米的樓盤僅網(wǎng)簽78套，超過40000元/平方米的樓盤僅網(wǎng)簽34套單位，而在7月份，單是網(wǎng)簽價過40000元/平方米的樓盤，網(wǎng)簽量就高達(dá)89套。對于8月份樓價出現(xiàn)如此大的跌幅，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為這完全是官方數(shù)據(jù)失真所導(dǎo)致?！案邇r盤不發(fā)預(yù)售證，發(fā)了預(yù)售證又不讓網(wǎng)簽，能網(wǎng)簽的很多又是搞毛坯房+裝修兩套合同，所以才導(dǎo)致房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)了如此大的降幅?！编嚭浦颈硎?，官方房價數(shù)據(jù)不靠譜，市場上的實際房價普遍在微漲。消滅“鬼城”不能就靠媒體炮轟近日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些城市在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中熱衷于造“新城”，動輒規(guī)劃數(shù)十平方公里的新區(qū)、新城。不可否認(rèn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程使更多人享受到城市生活的便利。然而，由于缺乏合理規(guī)劃，不少“新城”成為“空城”。房地產(chǎn)泡沫蔓延的風(fēng)險、土地資源浪費(fèi)的陰影、過分依賴土地財政的隱憂，也漸漸浮現(xiàn)。去年以來，有關(guān)“鬼城”的報道突然增多，最近幾乎每天都能看到?！肮沓恰辈粌H涉及的城市越來越多，而且涉及的問題也越來越多。去年，媒體主要聚焦鄂爾多斯等少數(shù)幾個三四線城市，如今，“鬼城”現(xiàn)象“遍地開花”，據(jù)說還有144個地級市規(guī)劃建200余新城新區(qū)。而且，從今天媒體對“鬼城”調(diào)查情況來看，發(fā)現(xiàn)的問題越來越多。遺憾的是，除了國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)研過“鬼城”現(xiàn)象外，似乎不見其他部門對各地“鬼城”進(jìn)行過明查暗訪，只有媒體對“鬼城”現(xiàn)象進(jìn)行持續(xù)調(diào)查和批評。顯然，“鬼城”現(xiàn)象不僅與發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心職能有關(guān)，還與住建、國土、金融、財稅等部門的職能有關(guān)。如果相關(guān)部門不調(diào)查不干預(yù)，恐怕“鬼城”現(xiàn)象潛伏的危機(jī)更多更大。首先，“鬼城”加劇了樓市泡沫。從“房價收入比”等指標(biāo)來考量，很多城市尤其是一二線城市的房價本來就含有不少泡沫需要擠出，如果再算上各地“鬼城”，樓市泡沫更多更大。調(diào)研顯示，一些城市的房地產(chǎn)項目空置率達(dá)40%-60%，有些中西部城市的項目空置率更高達(dá)70%-80%。面對如此高的房屋空置率，房地產(chǎn)相關(guān)主管部門還能坐得住?其次，“鬼城”加劇土地資源浪費(fèi)。我國人多地少，土地資源本來就很緊張，因此，既要嚴(yán)守18億畝這條耕地“紅線”，又要遏制開發(fā)商囤地。然而，有關(guān)部門卻忽略了另一種浪費(fèi)土地資源的方式大造新城濫建新區(qū)。如果說開發(fā)商囤地是以土地長草的方式浪費(fèi)土地，而“鬼城”則是土地以長房子的方式浪費(fèi)土地。這種資源浪費(fèi)顯然帶來的損失是巨大的，國土部門不能沉默。其三，“鬼城”加劇財政風(fēng)險和金融風(fēng)險。發(fā)改委主任徐紹史日前指出，財政收支矛盾突出，金融領(lǐng)域潛在風(fēng)險增加。顯然，這兩個問題都與“鬼城”有很大關(guān)系。由于很多“鬼城”的建設(shè)資金來自于銀行貸款，增加了金融風(fēng)險。由于地方政府先期要進(jìn)行一定投入，增加了債務(wù)負(fù)擔(dān)?？梢哉f，一旦“鬼城”現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，相關(guān)領(lǐng)域就有可能出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。另外，“鬼城”還制約著下一步新型城鎮(zhèn)化的推行。新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。而已經(jīng)建成的“鬼城”，能否實現(xiàn)產(chǎn)城互動、節(jié)約集約很可疑，因為很多地方當(dāng)初建設(shè)“鬼城”時，根本就沒有考慮到產(chǎn)業(yè)支撐，否則，今天就不會有“鬼城”。即使新型城鎮(zhèn)化圍繞“鬼城”進(jìn)行，效果也很難說?！肮沓恰睅淼姆N種隱憂，必須引起有關(guān)部門高度重視。目前，主要是媒體在“炮轟”“鬼城”，還不見官方有實質(zhì)動作，但很顯然，僅靠媒體“炮轟”作用很有限，因為媒體不是職能部門，也不是改革主導(dǎo)者。相關(guān)部門要么根據(jù)各自職能“對癥下藥”，要么是“聯(lián)合作戰(zhàn)”，總之要把消滅“鬼城”作為當(dāng)前及今后一段時間的工作重點(diǎn)。種種跡象顯示，“鬼城”出現(xiàn)的根源在于土地財政、GDP和政績考核。換言之，既要從房地產(chǎn)、金融等角度消滅“鬼城”，更要從土地財政、GDP、政績考核等角度消滅“鬼城”。據(jù)悉，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃將在年內(nèi)出臺。筆者以為，指望這樣的規(guī)劃來消滅“鬼城”也不現(xiàn)實，必須打造制度籠子，把地方政府建設(shè)“鬼城”的土地、規(guī)劃等相關(guān)審批權(quán)以及借債權(quán)關(guān)進(jìn)籠子。 樅陽城北閃耀“大時代”萬達(dá)商圈呼之欲出8月19日，在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中，中國最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林以142億美元身家成為內(nèi)地新首富，較第二位的娃哈哈集團(tuán)創(chuàng)始人宗慶后的財富高出32億美元。從去年80億美元左右的身家，到今年一躍至142億美元，彭博億萬富翁排行榜分析，王健林抓住了城市化和文化消費(fèi)的趨勢，而在其文化產(chǎn)業(yè)鏈條中，院線收益最為可觀。早在今年3月，萬達(dá)競得北部軟件園地塊終于挺進(jìn)杭州，正式開發(fā)杭州首個萬達(dá)廣場。這個總建筑面積約36萬平方米的大型城市綜合體，參照萬達(dá)一向的雷厲風(fēng)行，最新消息稱已將開業(yè)時間窗鎖定在明年年底，即將填補(bǔ)城北大型商業(yè)多年來的空白困局。一時之間，城北為之沸騰，“萬達(dá)商圈”這一全新概念也由此應(yīng)運(yùn)而生，并在業(yè)內(nèi)外迅速風(fēng)行。150萬方大型商住區(qū)迅速崛起 萬達(dá)廣場生逢其時獲強(qiáng)大支撐“萬達(dá)商圈”概念之所以能夠迅速推進(jìn)并獲市場認(rèn)可，自非空穴來風(fēng)，而有其深厚淵源和背景支撐。以萬達(dá)25年的快速開發(fā)實踐經(jīng)驗來看，萬達(dá)每進(jìn)入一片城區(qū)，就會形成一個“萬達(dá)商圈”，通常為以萬達(dá)廣場為中心的5公里半徑范圍。而從杭州的城市發(fā)展進(jìn)程來看，萬達(dá)的進(jìn)入時間雖不算早，但卻正逢外來大鱷集體挺進(jìn)、本地豪強(qiáng)或深耕或外拓以及一個逾百萬平方米的大型居住片區(qū)開始崛起。城北正在迎來屬于它的閃耀“大時代”，杭州萬達(dá)廣場可謂生逢其時。城市在放大，區(qū)域在生長，隨著杭州交通狀況的日漸擁堵，以及品牌商業(yè)綜合體、商務(wù)綜合體的紛紛出現(xiàn)，近年來多點(diǎn)多中心區(qū)域生活方式成為未來必然發(fā)展趨勢的局面日漸清晰。同時，這一兩年來，城北板塊也從原先的純剛需板塊慢慢進(jìn)階至多元化板塊，改善型樓盤不在少數(shù)，大鱷豪強(qiáng)們的前赴后繼涌入也進(jìn)一步說明它們對城北未來的信心和認(rèn)可度。讓我們來回顧一下品牌開發(fā)商們?nèi)ツ曛两竦某潜甭窂健?012年7月，萬科未逢對手抄底撿漏，直接拿下今時已兩度熱銷的北宸之光，折合樓面價僅4430元/平方米。此后，城北新一輪土地大戰(zhàn)拉開序幕。2012年11月，濱江集團(tuán)以16.6億元總價包攬城北勾莊姐妹地塊，折合樓面地價6256元/平方米，跟北宸之光僅一路之隔，開發(fā)產(chǎn)品為萬家系新丁萬家名城。2013年2月，融科智地經(jīng)89輪苦戰(zhàn)后拿下余政儲出201276號地塊，折合樓面地價8302元/平方米。彼時，萬達(dá)將進(jìn)城北的消息已在瘋傳，地價也因此應(yīng)聲上漲，資深房產(chǎn)評論人丁建剛評價稱，“8302元/平方米在這一區(qū)域可謂天價”。萬達(dá)集團(tuán)3月重磅進(jìn)入以后，今年5月，萬通和越秀分別經(jīng)過逾40輪鏖戰(zhàn)各下一城，樓面地價雙雙突破9000元/平方米，越秀所拿地塊更是高達(dá)9600元/平方米，再創(chuàng)勾莊區(qū)塊地價新高。一個全新的逾百萬方大型居住區(qū)已然成形，再加上距離萬達(dá)更近、地處拱墅的方正御星、德信曉宸和華盛達(dá)閱城，一個約150萬方的大型商住區(qū)迅速崛起。而無論是北宸之光和曉宸的先后首開、加推以及熱銷售罄，還是區(qū)域內(nèi)所有樓盤銷售時的言必稱萬達(dá)廣場，都進(jìn)一步印證了購房者們對城北的認(rèn)可，夯實了萬達(dá)在板塊內(nèi)不可取代的地位住宅大腕很多，但商業(yè)地產(chǎn)大腕只有萬達(dá)一個，同時，萬達(dá)廣場20-24個月的快速開發(fā)周期也給購房者們吃下了定心丸，等到兩年后樓盤交房，萬達(dá)廣場早已開業(yè)等著你。有萬達(dá)前期成功模式作引擎杭州萬達(dá)廣場將一舉超越之前項目有如此大批量居住人口作依托，有萬達(dá)廣場成功開發(fā)模式作支撐，“萬達(dá)商圈