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房地產(chǎn)法教程第一章 我國建設(shè)用地基本制度知識點(diǎn)：土地分類及其歸屬利用制度概述：土地分類、土地歸屬制度、土地利用制度以使用權(quán)為核心；國有城市土地及其分散利用體制：可流轉(zhuǎn)的國家土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立、城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀與問題；農(nóng)村建設(shè)用地及其征用制度：農(nóng)村土地歸屬和利用現(xiàn)狀、農(nóng)村土地分類及其利用規(guī)范、城鄉(xiāng)建設(shè)用地及其存在的問題；土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓行為、土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體與客體、土地使用權(quán)出讓合同和使用權(quán)登記行為、土地使用權(quán)出讓方式、出讓合同的履行及其違約責(zé)任；出讓土地使用權(quán)的終止。劃撥土地使用權(quán)：兩種劃撥土地使用權(quán)；公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定性以及出讓土地使用權(quán)的區(qū)別；傳統(tǒng)劃撥土地的轉(zhuǎn)軌。取得土地使用權(quán)：租賃取得、間接取得：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出租。重點(diǎn)：土地分類、土地歸屬制度、土地利用制度；城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀與問題；農(nóng)村建設(shè)用地及其征用制度；土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體與客體、土地使用權(quán)出讓合同和使用權(quán)登記行為、土地使用權(quán)出讓方式、出讓合同的履行及其違約責(zé)任；出讓土地使用權(quán)的終止。公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定性以及出讓土地使用權(quán)的區(qū)別；傳統(tǒng)劃撥土地的轉(zhuǎn)軌。取得土地使用權(quán)。難點(diǎn)：土地利用制度；農(nóng)村與城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀與問題；土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、土地使用權(quán)出讓合同和使用權(quán)登記行為、土地使用權(quán)出讓方式、出讓合同的履行及其違約責(zé)任、終止。公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定性以及出讓土地使用權(quán)的區(qū)別。取得土地使用權(quán)。第一節(jié) 我國建設(shè)用地基本制度概述（一）一、房地產(chǎn)的相關(guān)概念與特征（一）房地產(chǎn)及其相關(guān)概念1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)中國只有國家和農(nóng)民集體享有土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)不可自由轉(zhuǎn)讓。房屋和土地的不可分性：（1）從實(shí)物形成上看，房與地是聯(lián)結(jié)在一起的，房屋總是建在土地之上，依賴土地支撐才能存在。（2）從權(quán)屬關(guān)系看，房屋所有權(quán)是否合法，通常以房屋所坐落的土地使用權(quán)是否合法取得，非法占地所建房屋，盡管是自己建造，不能取得房屋所有權(quán)。（3）從價(jià)格構(gòu)成看，房屋價(jià)格包括地價(jià)與房價(jià)兩部分。從權(quán)利處分看，房產(chǎn)的處分一般均涉及土地使用權(quán)，一體處分。2、房地產(chǎn)與不動產(chǎn)3、物業(yè)來源于東南亞、香港。物業(yè)是指單元性房產(chǎn)。物業(yè)管理是對樓宇、房屋的經(jīng)營管理。（二）房地產(chǎn)的法律特征1、永久性2、固定性與安全性3、特定性：是典型的特定物4、必要性和供給有限性5、資本價(jià)值。二、房地產(chǎn)立法的現(xiàn)狀與問題（一）我國房地產(chǎn)立法的歷史回顧和現(xiàn)行體系1、停滯時(shí)期（1949-1979年）2、恢復(fù)時(shí)期（1979-1988年）1983年，建設(shè)部城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法，賦予城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅的權(quán)利。同年，國務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例。1990年，國務(wù)院城市規(guī)劃條例，后修改為城市規(guī)劃法。1986年：土地管理法3、現(xiàn)行制度創(chuàng)立時(shí)期（1988-2002）1990年5月，國務(wù)院發(fā)布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例：國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度。 1994年，城市房地產(chǎn)管理法。 建設(shè)部實(shí)施的規(guī)章：城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法（1995），城市房屋租賃管理辦法（1995），城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1997），城市房屋中介服務(wù)管理規(guī)定（1996） 土地管理法實(shí)施條例（1991）；建設(shè)用地計(jì)劃管理辦法（1996）；土地登記規(guī)則（1995）；土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法（1995）；外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法（1990）；城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法（1992）等。4、 制度整合時(shí)期大致從2001年開始。（二）房地產(chǎn)現(xiàn)行立法問題、成因和出路1、存在的問題（1）立法性質(zhì)帶有濃厚的行政管理色彩（2）行政管理權(quán)力對民事權(quán)利過多干預(yù)（3）多層次、多部門立法2、成因（1）政府推動下的房地產(chǎn)業(yè)和市場A、政府既作為所有者向社會出讓土地使用權(quán)，同時(shí)也作為制定出讓規(guī)則，維護(hù)地產(chǎn)市場秩序、監(jiān)督和懲治主體。B、房地產(chǎn)開發(fā)中需要辦理各種各樣的審批手續(xù)。C、政府的管制行為滲透至房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)。（2）立法指導(dǎo)思想上的問題A、管理權(quán)與所有權(quán)不分B、整合思路（三）房地產(chǎn)法體系1、憲法2、物權(quán)法：確立土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及上述物權(quán)的取得、變更權(quán)利。3、房地產(chǎn)法律法規(guī)（1）國有土地使用權(quán)法：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法（2）房地產(chǎn)開發(fā)管理法（3）其他（4）相關(guān)法律法規(guī)A、土地管理法B、城市規(guī)劃法C、建筑法D、住宅法。三、房地產(chǎn)法調(diào)整對象（一）房地產(chǎn)法研究對象1、房地產(chǎn)法中的民事關(guān)系：2、房地產(chǎn)法中的行政法律關(guān)系。第二節(jié) 建設(shè)用地制度一、土地分類及其歸屬利用制度概述（一）土地分類1、農(nóng)用地、建設(shè)用地和其他荒地房地產(chǎn)法主要涉及建設(shè)用地。2、城市土地和農(nóng)村土地（二）我國的土地權(quán)屬制度1、兩種土地所有權(quán)形式：國有土地及集體所有土地 土地用途轉(zhuǎn)變的途徑主要是征用，通過征用農(nóng)民集體所有土地不斷變換為國家所有。土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體的有的，屬于國家所有。2、土地權(quán)屬爭議的解決土地所有權(quán)和土地使用權(quán)爭議一直是通過行政途徑解決的。土地管理法第16條規(guī)定：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個(gè)人之間，個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或縣級以上人民政府處理。 當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。政府處理是提起訴訟的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批復(fù)：有關(guān)土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭議的案件，人民法院作為行政案件處理。 行政訴訟。1987年，最高法院另一個(gè)批復(fù)：土地、森林、林地所有權(quán)和使用權(quán)的爭議由縣級以上人民政府處理，當(dāng)事人對人民政府處理不服的，可以向法院起訴。此類案件雖然經(jīng)人民政府作過處理但性質(zhì)仍屬民事權(quán)益糾紛，人民法院審理此類案件仍應(yīng)以原爭議雙方為訴訟當(dāng)事人。1999年行政復(fù)議法第30條，明確規(guī)定為行政訴訟，且將行政復(fù)議作為前置程序。規(guī)定：公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決。（三）土地利用制度是以使用權(quán)為核心的制度設(shè)計(jì)只有創(chuàng)制合理的土地使用權(quán)體制，才能發(fā)揮土地的價(jià)值。三、國有土地及其分散利用體制（一）可流轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立1988年憲法第10條第4款：增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。土地管理法確立了國有土地使用權(quán)有償取得、使用或轉(zhuǎn)讓和出租的制度。1、出讓：2、劃撥：（二）可流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的性質(zhì)和法律特征。1、是一種直接支配土地的物權(quán)2、是一種具有較強(qiáng)獨(dú)立性的他物權(quán)3、幾乎具有相當(dāng)于所有權(quán)的權(quán)能。4、是支撐我國房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。（三）城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀與問題1、現(xiàn)狀：多種土地使用權(quán)并存：出讓、劃撥、私人宅基地使用權(quán)。2、問題：城市土地使用權(quán)應(yīng)否歸并3、建議：土地使用權(quán)分類與歸并（1）公益用地 （2）私益用地（居住用地和商業(yè)用地）四、農(nóng)村建設(shè)用地及其征用制度（一）農(nóng)村土地歸屬和利用現(xiàn)狀（二）農(nóng)村土地分類及其利用規(guī)范1、農(nóng)業(yè)用地：國家對農(nóng)用地實(shí)行保護(hù)政策，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地，實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，控制建設(shè)用地吞蝕農(nóng)業(yè)用地，保障農(nóng)民基本生存條件。農(nóng)村承包經(jīng)營體制。2、建設(shè)用地（1）宅基地：土地管理法62條：一戶一處宅基地，其面積由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑土地。占用農(nóng)用地建房的，須按照土地管理法等44條辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)民住宅用地須經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核、縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地依附于房屋所有權(quán)，是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，但不能脫離房屋轉(zhuǎn)讓和處分，只能隨房屋一并轉(zhuǎn)讓、出租。原則上，房屋滅失后，原宅基地使用權(quán)人即喪失使用權(quán)，宅基地具有身份性，只有農(nóng)村戶口的人才能申請獲得宅基地，農(nóng)村房屋一般不得轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口居民。（2）企業(yè)經(jīng)營用地土地管理法第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)、因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。原則上禁止經(jīng)營用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但因破產(chǎn)、兼并的例外，例外原則使農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)土地成為可能。（3）公益用地和公共用地第61條:鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn) 。公益用地只能用于社區(qū)公益和公共目的。不得用于其他用途。農(nóng)村建設(shè)用地的利用。第三節(jié) 建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓制度和取得方式一、土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓行為1、含義：是指國家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓須簽訂合同，是一種合同行為。介于轉(zhuǎn)讓與出租的一種行為。不是出賣，因?yàn)樗⒉晦D(zhuǎn)讓土地所有權(quán)；也不同于出租，因?yàn)樽赓U只創(chuàng)設(shè)債權(quán)。類似于個(gè)人土地所有權(quán)人設(shè)立地上權(quán)的行為，兩者都是通過當(dāng)事人之間的合意創(chuàng)設(shè)具有對世效力的土地使用權(quán)，屬于設(shè)立物權(quán)的法律行為。2、土地使用權(quán)出讓性質(zhì)的爭議國家既是土地的所有權(quán)人，又是土地利用的管理人。兩種觀點(diǎn)：其一：認(rèn)為國有土地使用權(quán)出讓是一種行政行為：理由：首先，土地出讓方是作為土地管理者的行政機(jī)關(guān)。出讓土地只是政府行使行政職能的表現(xiàn)，不完全是為了取得收益。其二：土地出讓主要體現(xiàn)國家分散利用土地的單方意志，受讓方對土地出讓期限沒有多少協(xié)商余地。行政合同。第二種觀點(diǎn):認(rèn)為是一種民事法律關(guān)系。在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，國家并不以主權(quán)者身份出現(xiàn)，而是以土地所有權(quán)人身份出現(xiàn)。國家的法律地位與土地使用權(quán)受讓人的法律地位完全平等。土地出讓制度存在著出讓行為行政化的成分，例如，土地出讓金由政府的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定、土地使用權(quán)期限由法律直接規(guī)定；訂立出讓合同的前提是房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)；在法律規(guī)定期限屆滿時(shí)由國家單方面決定是否續(xù)簽合同；法律明確規(guī)定出讓合同終止時(shí)，建筑物歸國家所有等。（二）土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體與客體1、土地用權(quán)出讓合同的主體合同雙方：出讓人與受讓人。出讓人國家。房地產(chǎn)管理法第11條：土地使用權(quán)的出讓由市縣人民政府土地管理部門實(shí)施。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第11條：市縣人民政府土地管理部門為出讓方。受讓方：中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。2、土地使用權(quán)出讓合同的客體客體是一定期限的土地使用權(quán)。必須具備兩個(gè)條件：必須為國有土地和必須經(jīng)政府批準(zhǔn)。（1）必須為國有土地土地管理法第43條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。農(nóng)村集體所有土地以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，不能以出讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（2）經(jīng)政府批準(zhǔn)審批。土地管理法第53條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府 土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃。是否具備城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件，是否落實(shí)了拆遷安置等。（三）土地使用權(quán)出讓合同和使用權(quán)登記行為1、土地使用權(quán)出讓合同房地產(chǎn)管理法第14條：應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償原則簽訂。合同內(nèi)容包括：（1）出讓土地的位置、面積、四至、地面形狀、地形圖。（2）出讓期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技等50年；商業(yè)、旅游40年；綜合或者其他用地50年。（3）出讓金及支付方式。（4）使用條件：建設(shè)規(guī)劃條件，對建筑物性質(zhì)、附屬建筑物、容積率，建筑密度、建筑限高、綠化比率。（5）違約責(zé)任、爭議解決方法等條款。2、土地使用權(quán)登記登記則取得土地使用權(quán)的必要條件。登記是雙方設(shè)定物權(quán)意思的公示，屬于物權(quán)生效要件。（四）土地使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議出讓：缺乏公開性、競爭性，受具體經(jīng)辦人的主觀因素影響較大，容易出現(xiàn)出讓金過低現(xiàn)象。一般適用于福利事業(yè)用地、國家機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)體等非營利性用地。協(xié)議出讓程序：（1）用地申請。先由用地單位提出申請，提交申請用地報(bào)告、項(xiàng)目初步布置圖等。（2）提供地塊資料。（3）簽訂出讓合同。（4）出讓人交付土地，受讓人支付出讓金。1995年，國土管理局協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。2、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü瘛⒎ㄈ嘶蚱渌M織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。3、拍賣出讓土地使用權(quán)發(fā)布拍賣公告，采用價(jià)高者得4、掛牌出讓方式（五）出讓合同的履行及其違約責(zé)任1、主合同義務(wù)的履行及責(zé)任土地使用者違約責(zé)任：未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。出讓人違約責(zé)任：未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。2、土地用途管制及其違反后果受讓人必須按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，不得隨意變更土地使用條件。違反規(guī)劃：給予警告、罰款甚至無償收回土地使用權(quán)處罰。例外規(guī)則：第17條：土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。辦理變更登記。（六）出證土地使用權(quán)的終止：現(xiàn)行規(guī)定及評價(jià)二、劃撥土地使用權(quán)現(xiàn)行立法允許劃撥土地使用權(quán)在一定條件下進(jìn)行商業(yè)化利用，往往發(fā)生各單位通過各種渠道爭取劃撥土地，并將其轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的現(xiàn)象。（一）公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定性以及與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別指嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律規(guī)定的條件獲得的用于公益目的的土地使用權(quán)。劃撥地主要特征：行政性、無償性、和無期限性。劃撥用地直接產(chǎn)生于政府的批準(zhǔn)行為，在交納征用補(bǔ)償安置費(fèi)后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。劃撥用地主體應(yīng)交納土地使用稅。劃撥土地使用權(quán)的基本特征是不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。被排除在交易之處。只適用于公益事業(yè)或國家重點(diǎn)工程項(xiàng)目。國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（二）公益目的劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別1、取得方式。劃撥行政劃撥；出讓合同2、是否支付對價(jià)。劃撥不需要支付出讓金，無償取得；出讓一次性支付出讓金。3、存續(xù)期限。劃撥：無期限性。 出讓有最高年限。4、使用權(quán)性質(zhì)：出讓地可進(jìn)入市場交易。 劃撥地不能直接進(jìn)入市場。（三）劃撥地使用權(quán)及其終止無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥地使用權(quán)，市縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥地使用權(quán)時(shí)，對其地上建筑物，其他附著物，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。（三）非公益目的劃撥土地的轉(zhuǎn)軌1、非公益目的劃撥地使用權(quán)的市場化處分條例第45條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。（2）領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明（4）依照該條例第二章規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照該條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。2、劃撥土地轉(zhuǎn)軌方式和程序1992年國土局劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法、劃撥國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)及其辦理土地登記程序的說明出讓方：市縣土地管理部門；受讓方為原劃撥土地使用者。劃撥土地必須先辦理出讓手續(xù)，才能進(jìn)行市場化處分（轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押），即實(shí)行先出讓后市場化處分的原則。程序：（1）申請土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)（2）政府審批條件（3）簽訂土地出讓合同，交納出讓金。（4）辦理土地使用出讓登記手續(xù)3、劃撥地使用權(quán)轉(zhuǎn)軌的變相方式（1）劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓（2）劃撥土地使用權(quán)作價(jià)入股三、取得土地使用權(quán)其他方式（一）租賃取得1、租賃：出讓土地使用權(quán)的替代方式法律、行政法規(guī)均沒有規(guī)定將租賃作為國有土地有償使用的方式。但實(shí)踐中存在這種方式。1999年7月，國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見確立了土地租賃制度。國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。適用于場地出租、企業(yè)改變土地建設(shè)用途。2、租賃土地使用權(quán)的取得及其存在的問題土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或雙方協(xié)議的方式。土地使用權(quán)租賃分為短期租賃和長期租賃。短期一般不超過5年，長期租賃不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最高年限。國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。另外，采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金。租賃期限在六個(gè)月以上的，土地租賃城要市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí)必須登記。3、租賃土地使用權(quán)性質(zhì)及其處分：現(xiàn)行規(guī)定及存在的問題國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。（二）間接取得1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。38條，條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件。條例19條：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條限投資開發(fā)、利用土地的、土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上建筑物的關(guān)系土地使用權(quán)與地上建筑物、其他建筑物一同轉(zhuǎn)讓原則。該原則同樣適用于土地使用權(quán)的租賃或抵押。條例25條：土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房屋管理部門批準(zhǔn)。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與原出讓使用權(quán)合同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同受原出讓合同約束，即土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。受讓人所享有的使用權(quán)年限，為出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限；受讓土地的用途受原出讓合同約束，需要改變出讓合同規(guī)定土地用途的，應(yīng)征得出讓人同意并經(jīng)土地管理部門、規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂出讓合同、辦理變更登記。價(jià)格轉(zhuǎn)讓管制。條例26條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人政府可以采取必要的措施。（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和條件性質(zhì)上屬于物權(quán)轉(zhuǎn)讓范疇，可以準(zhǔn)用于所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則。受讓人只能享有原權(quán)利人剩余期限的權(quán)利。必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格、移轉(zhuǎn)土地占有的時(shí)間等。同時(shí)，受讓人必須登記，在登記后才取得土地使用權(quán)，否則僅享有土地的債權(quán)，無權(quán)對抗已經(jīng)取得登記的第三人。2、土地使用權(quán)出租（1）概述。土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)管理法只規(guī)定了房屋租賃而未規(guī)定土地使用權(quán)租賃。土地使用權(quán)租賃已經(jīng)成為一種事實(shí)。條件：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)后可以出租。條例：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。（2）土地使用權(quán)租賃合同合同法規(guī)定不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。合同法原理，租賃合同不需要登記，自合同成立時(shí)起生效。房地產(chǎn)管理法要求房屋租賃合同向房地產(chǎn)管理部門登記備案。但未涉及土地作用權(quán)租賃合同登記備案問題。進(jìn)行土地使用權(quán)出租登記。（3）租賃土地使用權(quán)。屬于債權(quán)，一是缺乏公示性，二是不能對抗第三人。第三節(jié) 房屋所有權(quán)一、房屋基本類型（一）房屋類型1、農(nóng)村房屋和城市房屋 2、住宅用房、商業(yè)用房和公益用房3、城市私房、公房和商品房（二）房屋所有權(quán)：民法上的分類1、獨(dú)有一個(gè)主體、一個(gè)客體、一個(gè)所有權(quán)、一個(gè)人的意志可以支配整個(gè)房屋。2、共有兩個(gè)人共同擁有一幢房屋的所有權(quán)。在一個(gè)所有權(quán)和一個(gè)客體上存在兩個(gè)以上所有權(quán)主體。共同共有的，一般不注明份額。按份共有是各共有人事先確定份額的共有。共同共有的典型，是夫妻共有的房產(chǎn)。按份共有主要表現(xiàn)為兩個(gè)主體合建或共建房屋。3、區(qū)分所有二、土地權(quán)利與房屋權(quán)利的關(guān)系（一）房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的兩種結(jié)合1、房地權(quán)利合一2、土地權(quán)利和房屋權(quán)利并存3、房屋和土地權(quán)利并存的兩種規(guī)則（二）我國現(xiàn)行制度安排和存在的問題1、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一致的原則（1）主體一致房屋產(chǎn)權(quán)人與房屋占用土地的使用權(quán)人一致的原則；除法律另有規(guī)定以外，不得分離。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（2）一同處分房地產(chǎn)法31條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。條例第23條：土地使用轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第24條：建筑物所有人享有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓建筑物，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地，城市私房宅基地不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，只能隨房屋一同轉(zhuǎn)讓。（3）主體一致原則的必要性（三）土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)的關(guān)系三、公有住所制度及其改革（一）公有住房制度及公有住房使用權(quán)1、公有住房使用權(quán)的法律特征（1）分配的福利性（2）使用的永久性（3）交易的凝固性2、公有住房制度商品化改革1991年開始，多種方式全面推行住房改革。1998年起，停止住房的實(shí)物分配，轉(zhuǎn)向貨幣工資分配。國家致力于建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的新的住房工資供應(yīng)體系。鼓勵(lì)職工利用工資收入和住房公積金購房3、住房制度改革的主要內(nèi)容（1）提高公房房租、發(fā)放住房補(bǔ)貼。（2）建立住房公積金制度（3）逐步出售公有住房（4）住房分配貨幣化（二）公有住房的出售及其產(chǎn)權(quán)1、公有住房出售的基本規(guī)定（1）售房范圍（2）售房對象（3）售房價(jià)格公有住房的出售，應(yīng)堅(jiān)持先評估后出售的原則。（4）付款方式2、購買公有住房的優(yōu)惠政策（1）購買現(xiàn)住房的折扣（2）工齡折扣（3）一次性付款折扣（4）減免部分稅費(fèi)3、購買程序4、公房售后產(chǎn)權(quán)的歸屬（1）職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。（2）職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般使用5年后可以進(jìn)入市場交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。（3）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承。第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度知識點(diǎn)：房屋類型、民法上的分類；房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的兩種結(jié)合、我國現(xiàn)行制度安排和存在的問題、土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)的關(guān)系；公有住房制度及公有住房使用權(quán)、公有住房制度商品化改革、公有住房出售及其產(chǎn)權(quán)問題；房地產(chǎn)登記基本制度規(guī)范、登記的公信力、房地產(chǎn)權(quán)取得和變動登記；我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度及其完善：我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本規(guī)范、我國的房地產(chǎn)登記體系；我國房地產(chǎn)登記基本程序、我國現(xiàn)行房屋登記制度的完善。重點(diǎn)：我國房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)現(xiàn)行制度安排和存在的問題、土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)的關(guān)系；公有住房出售及其產(chǎn)權(quán)問題；房地產(chǎn)登記基本制度規(guī)范、登記的公信力、房地產(chǎn)權(quán)取得和變動登記；我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度及其完善。難點(diǎn)：土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)的關(guān)系；公有住房出售及其產(chǎn)權(quán)問題；房地產(chǎn)權(quán)取得和變動登記。第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本原理一、房地產(chǎn)登記基本制度規(guī)范（一）房地產(chǎn)登記及其登記機(jī)關(guān)房地產(chǎn)登記是指專門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利來源、取得時(shí)間、變更情況和面積、結(jié)構(gòu)、用途、坐落、四至等，在專門簿冊中所作的記載。房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財(cái)產(chǎn)。登記的作用主要在于公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之產(chǎn)生物權(quán)的對世效力。登記涉及登記機(jī)關(guān)和登記申請人。登記機(jī)關(guān)兩種模式：一為專門登記機(jī)關(guān)，如日本的登記所；一種是由法院或其他司法機(jī)關(guān)充任：如美國的地方法院即辦理地產(chǎn)權(quán)登記。中國：房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)。登記申請人為房地產(chǎn)所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人及其他與登記房地產(chǎn)有利害關(guān)系的人。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，其主要職能就應(yīng)該是確認(rèn)并公開物權(quán)，便利當(dāng)事人了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，節(jié)約交易成本，維護(hù)交易安全。登記機(jī)關(guān)為行政機(jī)關(guān)，主要職能是管理；一方面，通過權(quán)屬登記為房地產(chǎn)規(guī)劃、稅收提供依據(jù)；另一方面，審查房地產(chǎn)權(quán)取得、變更真實(shí)性、合法性、干預(yù)交易，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。中國：過分強(qiáng)調(diào)行政管理職能，使確認(rèn)和公示功能發(fā)揮不足（二）房地產(chǎn)登記的基本制度不動產(chǎn)登記簿為表征房地產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，利害關(guān)系人可以申請查閱登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容不一致時(shí)，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。登記機(jī)關(guān)頒發(fā)證書之前須嚴(yán)格審查，登記機(jī)關(guān)只作出登記或不登記決定。登記具有公信力。權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的，在被證明是虛假偽造之前也應(yīng)當(dāng)推定與登記簿一致。交易時(shí)應(yīng)查閱登記簿，而不應(yīng)僅審查權(quán)屬證書。二、登記的公信力（一）不動產(chǎn)物權(quán)對外表征手段及公信力物權(quán)是一種對世權(quán)，其對世性要通過一定的事實(shí)體現(xiàn)出來，而世人也正是通過某種權(quán)利表征手段，來判斷某物之歸屬主體及其所有權(quán)范圍和負(fù)擔(dān)情況。物權(quán)表征形式的手段有兩種：一種是占有，另一種是登記。對于動產(chǎn)而言，占有人一般被推定為所有權(quán)人；不動產(chǎn)，登記簿或登記權(quán)屬證書記載的權(quán)利人被推定為所有權(quán)人。這兩者分別被稱為占有對動產(chǎn)的公信力和登記簿對不動產(chǎn)的公信力。登記簿的公信力，登記簿是對權(quán)利歸屬的真實(shí)記錄。國家公權(quán)力干預(yù)私權(quán)得結(jié)果，是對財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)；為登記設(shè)定公告期，是為了便于利害關(guān)系人的提出異議 ，增加登記的真實(shí)的真實(shí)性。（二）登記效力的兩種規(guī)則強(qiáng)制登記和自愿登記。1、強(qiáng)制登記：是指在一國范圍內(nèi)不動產(chǎn)的取得、移轉(zhuǎn)、變動均得登記，不登記即不發(fā)生取得物權(quán)效力。即使受讓人事實(shí)上占有客體物，法律仍承認(rèn)所有權(quán)。強(qiáng)制登記具有普遍性，其登記效力具有絕對性。這種登記在物權(quán)變動理論中，被稱為登記生效主義。因登記取得物權(quán)，這種登記僅僅是對物權(quán)變動的登記，因此，可以稱為權(quán)利登記或物權(quán)登記。以德國為代表，我國亦采此制。 2、自愿登記，是指法律并不要求所有的不動產(chǎn)取得和變動均得登記，而由當(dāng)事人自愿選擇登記。合同一經(jīng)成立或標(biāo)的物一經(jīng)交付，即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力；物權(quán)的取得并不以登記為要件，登記只產(chǎn)生對抗第三人的效力（排斥第三人取得所有權(quán)）。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權(quán)手段，而不能得出沒有登記即不享有物權(quán)的結(jié)論。登記對抗主義。 以法國、英美為代表。三、 房地產(chǎn)權(quán)取得和變動登記（一）房地權(quán)取得與登記主要有新建、繼承、買賣、贈與、置換或交換、時(shí)效取得等。在實(shí)行自愿登記制度國家，合同一成立或已屆履行期，即發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力；在實(shí)行登記生效國家，合同等行為僅僅是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，不動產(chǎn)物權(quán)變動還須登記，即將原所有權(quán)人的權(quán)利注銷、變更、將新權(quán)利人登記為所有權(quán)人并頒發(fā)權(quán)屬證書。（二）區(qū)分兩種登記影響合同效力的登記和決定物權(quán)取得變動效力的登記。早期法院審判實(shí)踐，確立了不辦理過戶登記的房屋買賣合同一律無效的原則。這樣導(dǎo)致當(dāng)事人利益保護(hù)的失衡。司法實(shí)踐改變了傳統(tǒng)態(tài)度，轉(zhuǎn)采登記與合同效力分離原則。合同法44條：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。1999年最高法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋（一）第9條：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。（1）并非所有的登記均影響合同效力，如備案性登記。只有法律法規(guī)明確規(guī)定登記影響合同效力時(shí)，才涉及合同效力。（2）當(dāng)合同行為涉及物權(quán)或物權(quán)性權(quán)利的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動，且只有登記才取得效力的，登記為物權(quán)變動要件，但不影響合同效力；只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定影響合同效力的，才可確定為影響合同效力。（3）合同行為并沒有涉及物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動，而法律和行政法規(guī)規(guī)定必須登記或者明確規(guī)定不登記合同不生效的，應(yīng)理解為合同生效要件。第二節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度及其完善一、 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范（一）確立1983年，城市私有房屋管理?xiàng)l例。第6條：城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。確權(quán)登記、過戶登記、變更登記。1994年，城市房地產(chǎn)管理法進(jìn)一步明確房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記的原則。第59條：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。（二）登記的效力在我國登記簿及其權(quán)屬證書具有產(chǎn)權(quán)推定公信力，即權(quán)利正確性推定效力。這種公信力主要在于保護(hù)與之交易的第三人利益。三種措施：強(qiáng)制登記；統(tǒng)一登記；形式審查與實(shí)質(zhì)審查。二、我國的房地產(chǎn)登記體系2001年城市房屋權(quán)屬登記管理辦法：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)登記和注銷登記。（一）總登記和初始登記總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。初始登記：新建房屋者向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)的登記。首次取得所有權(quán)和其他物權(quán)的登記。所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。1995年，國家土地管理局土地登記規(guī)則，初始登記和變更登記。（二）設(shè)立登記他物權(quán)產(chǎn)生于即有權(quán)利，對于原權(quán)利來說，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，故他物權(quán)登記，即為設(shè)立登記。中國，土地使用權(quán)，產(chǎn)生于土地所有權(quán)。一種是他項(xiàng)權(quán)，如地役權(quán)（鄰地使用權(quán)）、抵押權(quán)、租賃使用權(quán)等。登記管理辦法第19條：申請房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請他項(xiàng)權(quán)登記。他項(xiàng)權(quán)不包括土地使用權(quán)，而是在土地使用權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)立的。因此，土地使用權(quán)設(shè)立或取得登記不屬于他項(xiàng)權(quán)登記，他項(xiàng)權(quán)登記僅指土地使用權(quán)以外的土地權(quán)利設(shè)立的登記。（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記在總登記后，房地產(chǎn)權(quán)屬會因各種法律行為和事件而發(fā)生移轉(zhuǎn)、分割、合并等變化，為使世人了解這種變化，公示原權(quán)利人喪失權(quán)利和新權(quán)利人取得權(quán)利，必須進(jìn)行登記。這些登記稱為變更登記。登記管理辦法第17條規(guī)定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請移轉(zhuǎn)登記。俗稱過戶登記。將繼承、裁決引起的變動也稱為移轉(zhuǎn)登記。（申請人）權(quán)利人逾期申請房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的三倍以下收取登記費(fèi)。（四）注銷登記1、申報(bào)不實(shí)的；2、涂改房屋權(quán)屬證書的；3、房屋權(quán)利滅失；4、登記機(jī)關(guān)工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。（五）異議登記、更正登記和預(yù)告登記三、我國房地產(chǎn)登記基本程序（一） 申請；（二）受理與審核；（三）公告；（四）頒發(fā)證書一、 房屋登記制度的問題（一） 沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)（二） 不動產(chǎn)登記制度發(fā)生作用的范圍僅限于城市。農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記成為被遺忘的角落，理由農(nóng)村房屋相對穩(wěn)定，農(nóng)民自建房屋主要為了居住而非買賣。（三） 房屋轉(zhuǎn)移登記效力不明確建設(shè)部于1990年頒布，2000年修改的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法第18條規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。（四） 具有強(qiáng)烈行政色彩。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)知識點(diǎn)：房屋建筑的法律含義，我國的私房建筑、房地產(chǎn)開發(fā)：開發(fā)類型、開發(fā)過程、開發(fā)過程中法律事務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：專營、兼營房地產(chǎn)開發(fā)條件；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案與資質(zhì)管理、外商投資經(jīng)營房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管制：管制理由與管制機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)行業(yè)管制的基本原則、管制內(nèi)容、房地產(chǎn)市場的管理。建設(shè)用地規(guī)劃和管理：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、使用國有土地進(jìn)行建設(shè)原則、建設(shè)用地審查報(bào)批制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度、城市規(guī)劃法概覽、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)范、違反城市規(guī)劃法的法律責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施與經(jīng)營：招標(biāo)與投標(biāo)；招標(biāo)及其實(shí)施程序；投標(biāo)及其主要程序；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同。開發(fā)項(xiàng)目融資、工程造價(jià)和工程款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交易。重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)過程中法律事務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案與資質(zhì)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管制、房地產(chǎn)市場的管理。建設(shè)用地規(guī)劃和管理、建設(shè)用地審查報(bào)批制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度、用地規(guī)劃許可證、違反城市規(guī)劃法的法律責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施與經(jīng)營：招標(biāo)與投標(biāo)。開發(fā)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交易。難點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)過程中法律事務(wù)；房地產(chǎn)市場的管理。建設(shè)用地規(guī)劃和管理、建設(shè)用地審查報(bào)批制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度、用地規(guī)劃許可證、違反城市規(guī)劃法的法律責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施與經(jīng)營：、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交易。第一節(jié) 房屋建筑與房地產(chǎn)開發(fā)一、房屋建筑概述1、私房建筑與商品房建筑的性質(zhì)和程序存在著重要區(qū)別。2、私房建筑及其形式。1985年，村鎮(zhèn)建設(shè)管理暫行規(guī)定專門規(guī)范農(nóng)村住宅的建設(shè)。城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅的形式主要有三種：自籌自建、民建公助、互助自建和所在地的人民政府同意的其他形式。3、私房建筑的程序：（1）報(bào)請房管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)（2）申請土地使用權(quán)，每人建筑面積一般不超過20平方米。（3）申領(lǐng)建設(shè)許可證（4）申領(lǐng)房屋所有權(quán)證二、房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念是指在依法獲得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。包括地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)開發(fā)：將生地變成熟地，三通一平：通水、通電、通道路、平整土地。七通一平：通排水、通道路、通熱力、通郵政。房產(chǎn)開發(fā)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)類型：1、新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建新區(qū)土地開發(fā)：對生地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為城市建設(shè)提供新的建筑地段，實(shí)現(xiàn)三通一平或七通一平。城市新區(qū)開發(fā)應(yīng)當(dāng)具備水源、能源、交通、防災(zāi)等建設(shè)條件。避開地下礦藏、地下文物古跡。新區(qū)開發(fā)包括地下工程和地面工程，堅(jiān)持先地下后地面。2、舊區(qū)開發(fā)：舊房拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施改造及建設(shè)。3、單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)（1）單項(xiàng)開發(fā)：規(guī)模小、占地不大、項(xiàng)目功能單一、配套設(shè)施簡單。（2）小區(qū)開發(fā)：獨(dú)立小區(qū)的綜合開發(fā)，或一個(gè)相對獨(dú)立局部區(qū)域的更新改造。成片開發(fā)：面積更廣闊的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。4、單純土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)5、合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨(dú)資開發(fā)（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程1、投資決策分析2、前期工作：取得土地使用權(quán)、征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；制定規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案，獲得3、規(guī)劃管理部門的規(guī)劃許可4、建設(shè)階段：與建筑承包商簽訂建筑承包合同。5、租售階段（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的法律事務(wù)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稱開發(fā)商、發(fā)展商、或建設(shè)單位。2、分類：一類為專營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一種是兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）專營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件城市房地產(chǎn)管理法第29條規(guī)定：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2、有固定的經(jīng)營場所、有符合國務(wù)院規(guī)定的最低資本；3、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。（三）兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案與資質(zhì)管理（五）外資投資經(jīng)營房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管制（一）管制理由與管理機(jī)關(guān)1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國土資源的利用和城鎮(zhèn)規(guī)劃2、對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控3、對房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控4、打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不法行為5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)金融的控制。（二）房地產(chǎn)行業(yè)管制的基本原則1、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一原則2、堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則（三）房地產(chǎn)行業(yè)管制的內(nèi)容1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體及其他參與人的主體資格、資質(zhì)管理2、建設(shè)用地規(guī)劃管理3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及開發(fā)過程管理4、建筑物質(zhì)量管理5、房地產(chǎn)市場管理（四）房地產(chǎn)市場的管理1、土地市場的控制（建設(shè)用地總量控制、土地使用權(quán)出讓和劃撥程序及入市交易控制）；2、對房地產(chǎn)項(xiàng)目的批準(zhǔn)；3、土地使用權(quán)市場化過程管理；4、對房地產(chǎn)建筑市場的規(guī)范和管制第二節(jié) 建設(shè)用地規(guī)劃管理一、建設(shè)用地規(guī)劃（一）建設(shè)用地規(guī)劃和管理：現(xiàn)行法律規(guī)范基本農(nóng)田保護(hù)條例（1998）；土地利用年度計(jì)劃管理辦法；建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法；出讓國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定，國家建設(shè)用地審批工作的暫行規(guī)定；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法。（二）土地利用總體規(guī)劃（三）城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（四）使用國有土地進(jìn)行建設(shè)的原則（五）建設(shè)用地審查報(bào)批制度（六）基本農(nóng)田保護(hù)制度二、城市規(guī)劃法：城市建設(shè)用地規(guī)劃管理（一）城市規(guī)劃法概述適用于國家按行政建制設(shè)立的直轄市、中小城市和建制鎮(zhèn)。建設(shè)用地規(guī)劃管理；建設(shè)工程規(guī)劃管理（二）核發(fā)選址意見書：（1）建設(shè)項(xiàng)目的基本情況（2）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的依據(jù)（3）建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求。（三）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證現(xiàn)場踏勘；征求意見；提供設(shè)計(jì)條件；審查總平面圖；核定用地面積；核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（四）建設(shè)用地使用規(guī)范：任何單位不得占用道路、廣場、綠地、高壓電走廊和壓占地下管線進(jìn)行建設(shè)等（五）違反規(guī)劃法的法律責(zé)任1、行政責(zé)任2、刑事責(zé)任第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施與經(jīng)營一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的基本程序（一）概述：（二）基本程序1、立項(xiàng)：項(xiàng)目名稱、主辦單位及負(fù)責(zé)人、必要性、項(xiàng)目規(guī)模和地點(diǎn)、投資額、進(jìn)度以及效益的初步分析2、可行性研究3、取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書4、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、取得土地使用權(quán)（1）申請；（2）批準(zhǔn)；6、開工前的準(zhǔn)備工作：申領(lǐng)建設(shè)工程許可證7、施工8、竣工驗(yàn)收二、建筑工程項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)（一）現(xiàn)行規(guī)定：招投標(biāo)法（1999年）1983城鄉(xiāng)建設(shè)部：建筑安裝工程招標(biāo)投標(biāo)試行辦法；1992年建設(shè)部：工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法等。2001年：房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（二）招標(biāo)及其實(shí)施程序1、招標(biāo)的法律性質(zhì)：要約邀請2、招標(biāo)的適用范圍：單項(xiàng)合同：200萬元以上，或項(xiàng)目總投資在3000萬元以上，必須進(jìn)行招標(biāo)。3、招標(biāo)的方式（1）公開招標(biāo)，（2）邀請招標(biāo)4、招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）完成建設(shè)工程招標(biāo)必須具備的條件；（2）完成工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建工作A、建設(shè)單位招標(biāo)資格審查B、確定招標(biāo)方式、合同的劃分與合同的類型C、招標(biāo)申請D、資格審查E、招標(biāo)文件的編制F、招標(biāo)工程標(biāo)底的編制與報(bào)審G、招標(biāo)文件的備案和發(fā)放（三）投標(biāo)及其主要程序（四）開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同。三、資本運(yùn)作法律問題（一）開發(fā)項(xiàng)目融資（二）工程造價(jià)和工程款1、建設(shè)工程造價(jià)和工程款2、工程造價(jià)糾紛3、工程款的糾紛（1）工程款支付擔(dān)保制度：發(fā)包方將不低于工程總造價(jià)25-50的資金存入銀行監(jiān)管賬戶（2）工程款優(yōu)先受償權(quán)合同法第286條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)、也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。2000年最高院司法解釋：A、工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，一種法定抵押權(quán)B、工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使，期限六個(gè)月。自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。C、墊資款受優(yōu)先保護(hù)，承包人墊付的材料款享受優(yōu)先于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的交易1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可交易性2、方式：（1）轉(zhuǎn)讓；（2）合資入股、（3）項(xiàng)目公司收購第四章 房屋建筑質(zhì)量管理體系和糾紛處理知識點(diǎn)：我國房屋建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理體系：對參與企業(yè)的資質(zhì)管理、建筑工程監(jiān)理制度、建筑行業(yè)法律規(guī)范體系、房屋竣工驗(yàn)收制度；房屋質(zhì)量的責(zé)任基本規(guī)范：房屋質(zhì)量的責(zé)任人、責(zé)任期限、質(zhì)量保修期責(zé)任的承擔(dān)；質(zhì)量保證期間責(zé)任事故問題；質(zhì)量投擴(kuò)及其行政處理、質(zhì)量糾紛及其解決途徑。拆遷法律關(guān)系、房屋拆遷的基本法律原則和程序；拆遷協(xié)議；拆遷補(bǔ)償；拆遷安置、貨幣化補(bǔ)償及實(shí)施。拆遷中的行政責(zé)任；房屋拆遷糾紛及其處理方式。重點(diǎn)：我國房屋建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理體系：建筑工程監(jiān)理制度、房屋竣工驗(yàn)收制度；房屋質(zhì)量的責(zé)任基本規(guī)