房地產開發(fā)經營課程設計.doc

目錄1項目用地周邊環(huán)境分析1.1項目土地性質調查1.2項目用地周邊環(huán)境調查1.3地塊交通條件調查1.4周邊市政配套設施調查2區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷2.1宏觀經濟運行狀況2.1.1國內生產總值 2.1.2房地產開發(fā)景氣指數(shù) 2.1.3國家宏觀金融政策 2.1.4 固定資產投資總額 2.1.5社會消費品零售總額2.2項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī)2.3項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀2.4項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異2.5項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)2.6商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析3土地SWOT（深層次）分析3.1項目地塊的優(yōu)勢3.2項目地塊的劣勢 3.3項目地塊的機會點3.4項目地塊的威脅及困難點4 項目市場定位4.1 類比競爭樓盤調研4.2項目定位5 項目價值分析5.1商品住宅價值分析法5.2類比可實現(xiàn)價值決定因素5.3項目可提升價值判斷5.4價值實現(xiàn)的經濟因素5.5項目可實現(xiàn)價值分析6項目定價模擬分析6.1均價的確定6.2項目中具體單位的定價模擬7項目開發(fā)周期的確定8項目投資及成本估算9項目風險分析 10社會效益和環(huán)境效益評價 11結論及建議 正文1 項目用地周邊環(huán)境分析1.1項目土地性質調查寶安璞園，由武漢寶安房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積72088平方米，處南湖新城核心地段，東臨武漢理工大學，西臨丁字橋南路，南臨機場三路，北臨機場二路，總開發(fā)面積25萬方。分三期開發(fā)，一期為理工大學定向開發(fā)，2007年11月30日交房，二期正在建設當中。預計2007年12月推向市場。二期璞園在建筑設計上的校園文化為背景，并添加入戶花園、大飄窗、空中花園、6米挑高奇偶錯層陽臺等優(yōu)質元素。1.2項目用地周邊環(huán)境調查周邊商業(yè)：中商平價、武商量販、南湖城市廣場、蘇寧電器、崇文廣場、中百倉儲、沃爾瑪、家樂福周邊銀行:招行、交行、中信、工行、農行、建行周邊公園：南湖水上公園周邊醫(yī)院：藍湖醫(yī)院、中建三局中心醫(yī)院、廣州軍區(qū)武漢總院、武大口腔醫(yī)院周邊學校：南湖實驗小學、武珞路小學金地分校、實驗中學南湖分校、武漢理工大學新校區(qū)、華中師范大學1.3地塊交通條件調查 附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。附近車站有丁家橋南路北港村、建安街平安路、雅安街松濤苑南門、丁字橋南路江南庭園、瑞安街松濤苑、丁字橋南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字橋南路、富安街平安路、丁字橋南路富安街、平安路南段、丁字橋南路建安街、丁字橋南路北港村。 1.4周邊市政配套設施調查 在小區(qū)配套設施方面，結合小區(qū)出入周邊沿街外側設置超市、便利店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設置了幼兒園、24小時社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門診。社區(qū)內建有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應俱全。2 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷2 .1 宏觀經濟運行狀況2.1.1 國內生產總值國家統(tǒng)計局2012年1月17日上午公布2011年重要經濟數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，經初步測算，2011年全國國內生產總值471564億元，按可比價格計算，比上年增長9.2%。四季度增長8.9%。此前，專家普遍預測2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的數(shù)據(jù)基本符合預期。此外，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消費價格比上年上漲5.4%。其中，12月份CPI同比上漲4.1%。全年工業(yè)生產者購進價格比上年上漲9.1%,12月份PPI同比上漲3.5%。2011年全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長13.9%。12月份工業(yè)增加值同比增長12.8%，環(huán)比增長1.1%。2011年全年全國房地產開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，扣除價格因素實際增長20.0%。2011年全年社會消費品零售總額181226億元，比2010年名義增長17.1%，扣除價格因素實際增長11.6%。其中，12月份社會消費品零售總額名義增長18.1%，環(huán)比增長1.41%。2010年全年進出口總額36421億美元，比2009年增長22.5%；出口18986億美元，增長20.3%；進口17435億美元，增長24.9%。進出口相抵，順差1551億美元，比上年減少264億美元。 2.1.2 房地產開發(fā)景氣指數(shù)5月份，房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.90，比上月回落0.72點。表 1 2012 年 1-5 月份全國房地產開發(fā)和銷售情況指標絕對量同比增長（%）房地產開發(fā)投資（億元）2221318.5其中：住宅1509813.6辦公樓108244.7商業(yè)營業(yè)用房288731.6房屋施工面積（萬平方米）45136419.6其中：住宅33903617.3辦公樓1537727.6商業(yè)營業(yè)用房5078821.2房屋新開工面積（萬平方米）72859-4.3其中：住宅53882-8.2辦公樓236212.4商業(yè)營業(yè)用房89899.7土地購置面積（萬平方米）13532-18.7土地成交價款（億元）2620-10.0房屋竣工面積（萬平方米）2730626.3其中：住宅2181526.5辦公樓598-2.7商業(yè)營業(yè)用房293130.7商品房銷售面積（萬平方米）28852-12.4其中：住宅25558-13.5辦公樓6413.6商業(yè)營業(yè)用房1996-1.4商品房銷售額（億元）16932-9.1其中：住宅14010-10.6辦公樓772-8.7商業(yè)營業(yè)用房18633.9商品房待售面積（萬平方米）3074033.6其中：住宅1972143.7辦公樓130416.6商業(yè)營業(yè)用房621316.9房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）341715.7其中：國內貸款62968.5利用外資168-36.8自籌資金1451816.3其他資金13188-4.3其中：定金及預收款7926-4.0個人按揭貸款3343-2.9表 2 2012 年 1-5 月份東中西部地區(qū)房地產開發(fā)投資情況地區(qū)投資額（億元）同比增長（%）住宅住宅全國總計222131509818.513.6東部地011.4中部地區(qū)4472308622.315.9西部地區(qū)4705320822.517.7表 3 2012 年 1-5 月份東中西部地區(qū)房地產銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計28852-12.416932-9.1東部地區(qū)14098-14.110259-12.1中部地區(qū)6962-10.23072-2.9西部地區(qū)7792-11.13601-5.02.1.3國家宏觀金融政策促進經濟持續(xù)增長、充分就業(yè)、穩(wěn)定物價、維持國際收支平衡2.1.4固定資產投資總額2.1.5中國15月份社會消費品零售總額81637億元武漢房地產供需情況調查：目前武漢市房地產需求情況還是相當可觀、武漢市目前有許多工程正在興建之中，有充足的市場供給。目前依然有許多市民成觀望態(tài)度，希望有所下價，但近來國家宏觀經濟政策銀行存款準備金下調，市民對此并不看好。房價依然有上漲風險。據(jù)調查顯示目前邯鄲市買房人群主要是二三十歲的中青年人較多，有少部分人買房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。2.2.1武漢房地產市場概況：據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產市場運行良好，有開發(fā)項目的房地產公司數(shù)量增多，市場銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉，房地產市場最艱難的困窘時期基本度過。房地產開發(fā)業(yè)隊伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。目前有開發(fā)經營的企業(yè)138家，比上年同期增加39家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3%。全市在建的開發(fā)項目達到199個，比上年同期增多42個。房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長。受廊坊榮盛房地產公司和北京城建集團開發(fā)公司的帶動影響，上半年全市房地產開發(fā)投資實現(xiàn)快速增長。16月全市房地產業(yè)完成開發(fā)投資105.0億元，比上年增長91.2%，其增長速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個開發(fā)規(guī)模較小的城市(承德39.6億元、衡水38.4億元)，在石家莊、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定幾個開發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地產開發(fā)投資的快速增長，一定程度上對全市經濟快速增長起到積極的拉動和保障作用。商品房新開工面積快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面積規(guī)模達到1238.9萬平方米，同比增長26.2%。其中，本年新開工面積543.3萬平方米，占2009年商品房新開工面積的93.7%，與上年同期相比增長1.2倍，商品住宅新開工面積407.4萬平方米，同比增長99.7%。商品房銷售市場比較活躍。16月，全市商品房銷售面積為81.2萬平方米，銷售總量比上年增加12.3萬平方米，增長26.2%。其中，期房銷售67.0萬平方米，同比增長41.2%，占全部銷售商品房面積的82.5%；商品房銷售額25.7億元，同比增加7.1億元，同比增長38.4%。其中，期房銷售額21.4億元，同比增長62.8%，占全部商品房銷售額的83.3%。居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產市場的逐步完善，個人購買住房已成為全市商品房銷售對象的主體，2010年上半年個人購房的比重達95%以上。個人購買力的旺盛，帶來的是居住條件的顯著改善，2010年上半年全市城鎮(zhèn)人均居住面積已達到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。空置面積有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面積13.3萬平方米，同比減少16.7萬平方米，同比下降55.7%。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說明了我市房地產市場運行狀況比較健康良好，這也是外地房地產開發(fā)商來我市進行開發(fā)經營，看好我市房地產市場的一個具體體現(xiàn)。商品房價格稍有松動。隨著國家一系列的宏觀調控政策的實施，遏制房價過快增長，調控效果已初步顯現(xiàn)。從今年第二季度房地產銷售情況來看，房價與上年同期相比仍然保持了增長態(tài)勢，但從近三個月的環(huán)比速度來看，卻呈現(xiàn)了逐月下降的勢頭。2.2.2邯鄲政府相關政策法規(guī)近年由于房地產市場的日益繁榮，邯鄲政府對房地產市場也加強了法規(guī)政策上的建設與約束：房地產開發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農村集體“土地證”5年內全發(fā)，土地不再“無償劃撥”， 今后包括房地產在內的七大類服務業(yè)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計部門統(tǒng)一發(fā)布，服務業(yè)相關價格數(shù)據(jù)也必須以市場實際交易價格計算。保障房參建方對質量永久負責，項目負責人終身負責制逐步推行，計劃為經適房改名以明晰政策。據(jù)新華社電 國務院總理溫家寶19日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作，討論并原則通過中華人民共和國精神衛(wèi)生法（草案）和中華人民共和國居民身份證法修正案（草案）。2.3項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀在需求方面：隨著近幾年的房價快速上漲，房價已遠遠超出普通百姓的承受能力，高昂的房價必將會抑制大量的需求，所謂房價收入比，即是家庭年收入與住宅價格的比例，如國際上用來衡量房價是否合理常用房價收入比來進行考量，在國際上通常認為房價收入比保持在1：46之間比較合理，而邯鄲的房價收入比已遠遠高出該水平，達到1：1520左右，這就意味著一個家庭不吃不喝至少15年才能買到一套房，出現(xiàn)這樣的局面除與房價過高外，還與邯鄲結構性供應失衡有關系，在邯鄲目前供應的住宅面積比較偏大，動輒就是100平米以上，90平米以下的戶型在市場中鳳毛麟角，即使有小戶型，大多也是大面積戶型的配角，在設計或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面積戶型有效供應在市場中的缺位，這也是造成房價收入比較高的原因之一。在供應方面：雖然國家政策對耕地轉為建設用地有著苛刻的限制，但隨著邯鄲一年一大步，三年大變樣的大拆促大建的方針政策出臺實施，舊城和城中村改造被提到了空前的熱度和高潮，據(jù)業(yè)內人士透露：舊改用地的掛靠速度還將進一步加快，總面積將近5000余畝的五倉區(qū)總體改造已于2009年底已經開工和建設。在未來的二年內，這些土地必將會完全上市，形成海量的住宅供應，這必將會加劇市場供求進一步失衡，導致市場供應過剩，房地產住宅價格將會出現(xiàn)下滑。2.4項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)如今，房地產行業(yè)成為媒體和學者專家評論的熱點，其中很多人認為房價不會下行太多，最主要的依據(jù)是土地成本、建筑材料成本及勞動力成本長期處于上漲的趨勢，所以房價的抗跌性較強，如從邯鄲2007年5月份拍賣的5塊地來看，住宅用地平均價約為250萬元/畝，按政府規(guī)定的容積率3.0計算，加上相關稅費樓面地價高達每平米1300元，其商品房的綜合開發(fā)成本在3100元/平米左右，若是城中村舊改項目其綜合開發(fā)成本可能更高，由于過高的成本大大壓縮了房地產行業(yè)的利潤空間，所以降價幅度有限。但筆者對此持不同的觀點，成本因然是決定因素，真正對房價起決定作用的是市場供求關系，在市場體系中，產品供不應求時，價格可遠遠高于成本來調節(jié)市場需求，但當產品供大于求時，價格也可低于產品成本來刺激市場需求，所以僅以成本來評定房地產的價格趨勢未免有點過于牽強附會。有的學者說房地產屬于國家支柱性產業(yè)，對GDP的增長貢獻率較高，房地產的深度下跌必將會影響到國民經濟的建康發(fā)展，相關政府部門絕不會任由房價下行，這一點我同意，但前提是在政府出手干預之前應是首先分析房地產是否屬于健康理性的調整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同時，也具有一定的社會性，作為公眾的基本的社公生產資料，房價的過高必將會影響到社會的穩(wěn)定與和諧，這也是政府不愿看到的。在邯鄲，房地產住宅價格已遠遠超出當?shù)氐氖袌龀惺苣芰?，筆者認為這次房價回調屬于是市場理性的調整，政府無需干預。即使政府進行對房地產市場救市相信效果也不會太明顯，畢竟房地產高昂的價格已抑制了相當大部分需求，只要是房價與家庭收入還不對稱，政府的救市努力也是白費心機。2.5商品住宅客戶構成及購買事態(tài)分析受政府激活房地產市場政策措施的出臺和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產開發(fā)投資和新開工面積均有較大幅度增長，市場形勢回暖跡象顯現(xiàn)。 1-5月份，全市房地產開發(fā)完成投資33.3億元，同比增長38.3；商品房新開工面積140.3萬平方米，同比增長9.8；全市商品房銷售面積 42.88萬平方米，同比下降30.7，但4月和5月份環(huán)比分別增長1.3和2.4。5月份主城區(qū)商品房平均價格為3650元平方米，同比增長 3.9，與去年底3540元相比增長3.1。上半年邯鄲市房地產開發(fā)完成投資35 億元，同比增長38.6 ，完成年度計劃的56.4。其中商品住宅已完成投資28.6 億元，同比增長30.6；主城區(qū)上半年房地產開發(fā)完成投資25.4億元，同比增長43.26；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長 62.04。全市商品房新開工面積162.98萬平方米，同比增長11.68，其中商品住宅新開工面積136.43萬平方米，同比增長16.55。主城區(qū)商品房新開工面積105.44萬平方米，同比增長36.21。其中商品住宅新開工面積81.52萬平方米，同比增長51.3。商品房竣工面積 57.35萬平方米，同比增長21.12 ，其中商品住宅竣工面積50.34萬平方米，同比增長29.74。主城區(qū)商品房竣工面積35.13萬平方米，與去年同比增長38.1。與此形成鮮明對比的是商品房銷售。上半年，商品房銷售面積53.22萬平方米，同比下降20.1，其中住宅銷售49.72萬平方米，同比下降12.6。主城區(qū)商品房銷售面積33.67萬平方米，同比下降9.7，其中住宅銷售30.4萬平方米，同比下降15.3。同樣不容樂觀的是商品房空置情況。全市商品房空置面積34.78萬平方米，同比增長60.2，其中商品住宅空置面積28.91萬平方米，同比增長68.97。在空置面積中，竣工在一年以內的待銷商品房面積14.42萬平方米，同比增長24.2，滯銷商品房面積4.24萬平方米，同比增長74.49，積壓商品房面積0.01萬平方米，同比下降 98.3。今年以來，邯鄲市共啟動“兩改”項目91個，其中城中村項目33個，舊城區(qū)片項目58個，完成拆遷面積109.52萬平方米，開工面積117 萬平方米，完成投資44.18億元。其中城中村改造完成拆遷面積53.35萬平方米，開工面積67.3萬平方米，舊城區(qū)片改造完成拆遷面積56.17萬平方米，開工面積49.7萬平方米。有利： 資金充足，市場與財務分析準確可靠，施工條件具備。 企 業(yè) 項 目 條 件 分 析不利：暫無3. 土地swot分析威脅機會 外 部 環(huán) 境 分 析強勢有利：購房需求量大， 地理位置優(yōu)越， 國家政策較好。弱勢不利：實際購房人數(shù)有待提高，四周空氣質量有待改善。其他房產公司競爭激烈3.1項目地塊的優(yōu)勢（S）投資價值：景觀優(yōu)勢：本項目可充分利用滏陽河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢宏偉的展覽中心、展覽廣場交相輝映的景觀優(yōu)勢進行發(fā)揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風所帶來的清新空氣，遠觀郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠眺滏陽河秀色，且為已初顯未來大都會成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構成都市豐富的天際線；東面，未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊含極高的景觀視野價值。產品定位：本項目主推精致戶型，就目前市場狀況分析，市場消費需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領及投資一族購買交通便捷：本地塊位于學院北路西段，五倉區(qū)的核心，并規(guī)劃建設為市的生態(tài)景觀大道；。本地塊憑借上述捷運交通系統(tǒng)，可方便地通達城市內各個街區(qū)，亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客運樞紐總站的投入運營，其交通優(yōu)勢更是顯現(xiàn)無疑。市政和商業(yè)配套：本項目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價值，開發(fā)商無需進行額外開發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。3.2劣勢 (W) 項目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開，不利于社區(qū)內部配套設施和生態(tài)環(huán)境的營造。 開發(fā)商知名度不高,至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產項目，有可能使本項目對公眾市場號召力產生一定的影響。 車位有限, 本項目停車位稀缺，對于有車一族或商務往來顯得有些美中不足。3.3機會 (T) 展覽中心帶來的展覽效應隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場的即將完工，同時毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場，儲備有豐富的消費和客戶資源有利于項目商場、商鋪的銷售。屆時，周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務交流活動更加頻繁，項目所在地及其本身具備相當好的商業(yè)潛力。3.4威脅 (0)主要來自同類項目的競爭。邯鄲市今年內的公寓物業(yè)項目已有大幅度的增長，特別是低端的公寓物業(yè)消費增長和供應量的快速上升導致市場一度嚴重失衡。新增長的供應量多以中小戶型為主推產品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價格上占有一定優(yōu)勢。盡管競爭項目分布于市內各個城區(qū)，但是他們會在產品、價格等方面造成對本項目一定的沖擊。 寫字樓：寫字樓也是主要的競爭物業(yè)類別。（文化大廈、品感大廈、） 商住樓：這類物業(yè)主要是有專門用做辦公，或專門用做居住，也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點是：基本上沒有相關的商務配套服務。（風林園、洞庭湖花園、民樂湖、鳳山豪苑） 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務，故在提供的物業(yè)服務方面比較占有優(yōu)勢，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時在管理成本方面比起商務公寓要高出很多。4項目市場定位4.1成本法 計算=單位成本*(1+加成率）加成率一般在15%20%之間4.2.1產品定位先鋒經理人的商務套間 未來總栽的指揮臺4.2.2目標客戶群體定位1 外地駐機構和辦事處：小型公司，精英團隊2 個人工作室和個體私人業(yè)主：律師事務所、廣告公司、設計創(chuàng)作室、個人工作室、裝飾公司、旅行社、品牌代理商等3 個人和機構投資者：這一類客戶視野超前，極具投資意識，眼光獨到，對地產認識深刻。4 炒房炒鋪投機人5 目標客戶群特點分析6 年齡層次：2550歲之間，主力人群為3040歲，注重個人及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者7 教育程度：大專以上學歷；樂于接受現(xiàn)代商務辦公概念8 職務狀況：私企老板、中高層管理或職業(yè)經理人9 經濟收入：月收入2000元以上，有一定的積蓄 職業(yè)背景：國有企事業(yè)單位，多在私企或外資公司工作和營業(yè)主 愛好興趣：以工作為樂，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求，接受新事物較快。 商務活動的需要：商務配套的需求，彼此間的商務交流 快節(jié)奏的生活：時間概念強烈，要求交通便利、周邊配套齊全這一部分消費群體中的“意見領袖”既注重生活的品質又追求生活的品位；他們是社會的中尖分子；在他們中間同樣涌動著追求新城市、追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的城市核心區(qū)，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的。正是基于目標消費者這樣的心理特征，項目賦予了趙都新城項目“先鋒經理人商務套間”的主題定位。5項目價值分析5.1商品住宅價值分析法截止到2012年6月25日為止，趙都新城所在的邯山區(qū)區(qū)共有在售住宅項目55個，近一個月內，另有55個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為4637元/平方米，近半年來持平。所有55個在售住宅項目與趙都新城相比：21個項目的銷售均價高于趙都新城，售價最高的康橋國際為7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個項目的銷售均價低于趙都新城，售價最低的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；另有18個項目的銷售均價與趙都新城持平。5.2類比可實現(xiàn)價值決定因素交通的便利性：中華東大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達本項目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達邯鄲機場，社區(qū)內6條大街貫穿南北，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。5.3項目可提升價值判斷小區(qū)配套：擁有了完善的配套設施。在小區(qū)配套設施方面，結合小區(qū)出入周邊沿街外側設置超市、便利店、銀行、郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設置了幼兒園、24小時社區(qū)保健中心及中西專家門診。社區(qū)內建有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應俱全。5.4價值實現(xiàn)的經濟因素項目整體落成后將成為武漢南部未來的RBD（商貿旅游、休閑娛樂、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時也擁有邯鄲最大的社區(qū)型商業(yè)群。社區(qū)型商業(yè)相比其它商業(yè)來說，更具有潛力，因為從商業(yè)建立之初，社區(qū)型商業(yè)就不缺少人氣，有相應的固定消費群體的存在，使得社區(qū)型商業(yè)更具有投資價值！趙都新城50萬平米核心商業(yè)和道國際廣場，作為區(qū)域少有的核心型綜合商業(yè)體，已經成為趙都新城未來商業(yè)的中心力量和區(qū)域商圈的標桿之作。作為全新的城市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等城市功能高度集約的空間，它對資源的強勁整合能力帶來的高經濟效益使其成為新的商業(yè)投資熱點。5.5項目可實現(xiàn)價值分析300萬平方米鴻篇巨制，風靡世界的魅力主場規(guī)模宏大，氣勢磅礴。實力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千畝巨制，打造集健康居住、大型綜合商業(yè)、風情商街、商務辦公、創(chuàng)意文化、娛樂休閑等功能為一體，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國際化現(xiàn)代新城。寶安璞園地處武漢市南部占地面積1300余畝，可同時滿足12萬人口居住，是一座相當于邯山區(qū)三分之一的魅力生活城，華北第一城市新城落戶邯鄲。項目整體落成后將成為引領邯鄲生態(tài)居住、購物休閑、商貿旅游、古韻文化、國際風情的魅力主場！建筑生活夢想，運營城市未來。秉承專業(yè)與誠信的核心理念，堅守品質是最堅硬的防線,信譽是最尊貴的榮耀。品牌開發(fā)，實力保證。隆基泰和實業(yè)集團是集房地產開發(fā)、商業(yè)貿易、工業(yè)制造、物資供應、科技發(fā)展等多領域經營于一體，跨行業(yè)、跨區(qū)域、多實體的企業(yè)集團。房地產開發(fā)業(yè)務具有一級資質，國家建筑施工總承包商特級資質，歷經10年城市運營，開發(fā)經驗成熟：曾開發(fā)7000余畝的白洋淀-蘆香國際、1200余畝的高碑店世紀城等大型綜合項目；竹語堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽光凱旋城、陽光海洋花園、海龍公寓等特色項目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公開發(fā)經驗之大成余一身，占據(jù)華北大地40%的市場份額，業(yè)務覆蓋北京、天津、河北、河南、海南等多個省市，實現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國際化企業(yè)的跨越，成為華北房地產業(yè)的一顆巨星。坐擁城市繁華，盡享都市榮耀。寶安璞園中心區(qū)內設有超大型商業(yè)綜合體，內嵌大型購物中心、電影院、特色餐飲、藝術長廊、商務辦公等多種主題業(yè)態(tài)，強調開放、人性與互動，融合多元文化，分享時尚與休閑新生活理念。充分滿足人們的多種需要，打造城市價值。南側緊鄰以約大型城市景觀廣場和休閑主題公園，充分利用滏陽河、渚河水系改造與社區(qū)景觀完美結合，締造出一個生態(tài)、舒適、低碳、健康的國際化商業(yè)中心，成為城市的魅力焦點。獨具匠心的“趙都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。趙都新城內規(guī)劃有獨具匠心的“寶安璞園”：“五倉新天地”、“趙都古韻、“楊柳堤岸”、 琴臺映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河芙蓉”、 “滏陽夕照”，相互掩映，共同構筑寶安璞園的景觀長廊，盡顯“水上江南”。這里的園林已，不再是幾株花草樹木、幾個建筑小品等，見縫插針式的布設和安放，而是上升到住區(qū)環(huán)境的新高度，個性鮮明的主題、風格、層次和布局，在建筑與住戶之間構成一種生態(tài)的美感的人性化的和諧過渡。整個景觀設計運用整體設計的理念，充分尊重中國文化特色，各個組團的水景相互串聯(lián)共同組成趙都新城的“龍脈”。巨龍出海，透射出中華兒女蓬勃向上精神風貌。同時，園林中數(shù)以萬計的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這里的人們享受低碳健康生活的無盡魅力。6項目定價模型分析7項目開發(fā)周期的確定確定項目開發(fā)周期為34年8項目投資及成本估算開發(fā)成本投資估算表基礎數(shù)據(jù)序號項目名稱數(shù)量單 價合 價（元）備注1總征地面積（畝）2實際用地面積（畝）3土地價（萬元/畝）04總用地面積（M2）5容積率6批準容積建筑面積（M2）容積建筑面積不含地下室建筑面積住宅面積（M2）0辦公樓面積（M2）0商業(yè)面積（M2）07地上車庫（個）08地上車位（個）09地下車位（個）010地下室其它建筑面積(M2)011測算數(shù)據(jù)序號項目名稱計算公式合計 （元）單位價 (元/ m2)備注一、開發(fā)成本1+2+3+4+5+6#DIV/0!指批準容積面積的單位價1土地成本 1A1D項合計0#DIV/0!1A土地出讓金1B土地契稅1C拆遷安置費1D其它費用2前期費用2A2D項合計048.842A三通一平 2按占地面積計5元/M2計2B圍墻及臨時設施費2按占地面積5元/M2估算2C工程地質勘察費 3按批準建筑面積3元/M2計2D規(guī)劃、設計及檢測費1+2+3+4+541.841、總平規(guī)劃及外立面建筑方案設計費 1212按批準建筑面積12元/M2計2、建筑施工圖設計及咨詢費 2525按批準建筑面積25元/M2計3、景觀設計費 30%121.44綠化率按30%的12元/M2計4、煤氣設計費 0.40.4按批準建筑面積0.4元/M2計5、樁基檢測費 33按批準建筑面積3元/M2計3綜合報建及管理費3A3Q項合計#215.813A質量監(jiān)督費 0.22%4E+052.64按建安造價的0.22%計3B施工圖審查費 1.20.25%6E+053.6按建安造價的1.2倍的0.25%計3C土地測繪及地籍管理費 21E+052按占地面積2元/M2計3D環(huán)境評價費0.1%2E+051.2按建安造價的0.1%計3E排污費0.1%2E+051.2按建安造價的0.1%計3F噪聲排放費160018288000.17按施工期1600元/月計3G渣土外運處置費35E+053按批準建筑面積3元/M2計3H新墻體材料基金81E+068按批準建筑面積8元/M2計3I散裝水泥基金23E+052按批準建筑面積2元/M2計3J定額測定費 0.11%2E+051.32按建安造價的0.11%計3K道路占用費0.2%4E+052.4按建安造價的0.2%計3L人防設施費366E+0636按批準建筑面積36元/M2估計3M標底編制費 12E+051.2按建安造價的1計3N建安合同印花稅 0.3599940.36按建安造價的0.3計3O監(jiān)理合同印花稅 0.3599940.36按相應合同價的0.3計3P結算審核費 0.3599940.36按相應合同價的0.3計3Q市政接入水電氣通訊等配套工程費1502E+07150按批準建筑面積150元/M2估計1、小區(qū)道路 20%5666600.4按占規(guī)劃用地20%的5元/M2計2、管網(wǎng)線路等 接入 305E+0630含排水、消防、煤氣、電信及智能化等管網(wǎng)3、永久供電接入 1082E+07108按批準建筑面積108元/M2估計4、永久供水接入 11.62E+0611.6按批準建筑面積11.6元/M2估計4建安工程費用4A+4B+4L#12004A施工用水 12E+051按批準建筑面積1元/M2估算4B施工用電 35E+053按批準建筑面積3元/M2估算4C土方挖、運 163E+0616按批準建筑面積16元/M2計(無地下室)4D樁基工程 1502E+07150按批準建筑面積150元/M2計4E上部土建工程 6001E+08600按批準建筑面積600元/M2計4F水、電安裝工程 1002E+07100按批準建筑面積100元/M2計4G消防安裝工程 901E+0790按批準建筑面積90元/M2計4H通風安裝工程 254E+0625按批準建筑面積25元/M2計4I電梯購置安裝工程 801E+0780按批準建筑面積80元/M2計4J智能化工程 254E+0625按批準建筑面積25元/M2計4K地下室建筑工程 4L園林、景觀工程 801E+0780按批準建筑面積80元/