【工程管理】某公司金橋項(xiàng)目投標(biāo)書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632亞東公司金橋項(xiàng)目投標(biāo)書第一部分 區(qū)域環(huán)境概述一、 浦東基本狀況概述1、 地域品牌的知名度和美譽(yù)度已經(jīng)全面確立 浦東開發(fā)開放至今已經(jīng)11年，期間雖然有過(guò)陣痛（管委會(huì)主任趙啟正甚至還被謔稱為“套牢市長(zhǎng)”），但是經(jīng)過(guò)多年來(lái)數(shù)以千億計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施投入以及政策引導(dǎo)，尤其是在地鐵二號(hào)線貫通、世紀(jì)大道通車、世紀(jì)公園開園、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)通航和世界500強(qiáng)會(huì)議成功召開后，浦東的地域品牌得到了極大的提升，東方明珠、金茂大廈、世紀(jì)大道、公園、湯臣高爾夫球場(chǎng)、八佰伴、時(shí)代廣場(chǎng)等等建筑和設(shè)施不僅在上海、在全國(guó)都具有相當(dāng)高的知名度，如今浦東不僅成為外資、內(nèi)地企業(yè)積極搶進(jìn)的投資寶地；也是最適于居住的國(guó)家園林城區(qū)，吸引了大量區(qū)域外客戶入??；更是大量高級(jí)人才心向往之的就業(yè)基地。中國(guó)加入WTO后，外資將會(huì)大量涌入，浦東有望成為全中國(guó)最大的得益者。2、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，尤其在利用外資方面占半壁江山 近年來(lái)浦東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速增長(zhǎng)之勢(shì)，GDP增幅已連續(xù)數(shù)年高出全市平均水平4-6個(gè)百分點(diǎn)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2000年浦東國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到920.52億元人民幣，人均GDP達(dá)到4447美元，吸引外資額占全市總量的45%，各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重越來(lái)越高。下表為2000年浦東各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及權(quán)重： 指標(biāo)上海市浦東新區(qū)浦東所占全市的比重面積（平方公里）63405338.4%人口（萬(wàn)人）131316312.4%GDP（億元）455192120.2%吸引外資（億美元）63.928.845.1%外貿(mào)出口額（億美元）2549637.8%3、 強(qiáng)投入的市政建設(shè)為新區(qū)發(fā)展提供了動(dòng)力和保障 1990-2000年，浦東遵循基礎(chǔ)設(shè)施先行的戰(zhàn)略，共投入1164億人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，現(xiàn)已基本形成了空中、地面、地下、港口全方位的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)，但目前浦東作為一個(gè)新型城區(qū)，在生活配套設(shè)施以及人氣聚集方面仍有待加強(qiáng)，交通尤其是過(guò)江交通尚待改善，今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，新區(qū)政府還將一如既往地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投入：“十五”期間，還將實(shí)施以下重大市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，逐步完成包括越江交通網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)和市區(qū)道路網(wǎng)在內(nèi)的“三網(wǎng)”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。主要工程概況和時(shí)間表如下：外環(huán)泰和路越江隧道外環(huán)線貫通的節(jié)點(diǎn)工程，全長(zhǎng)2882米，車速80公里/小時(shí)。2000年開工，2002年通車盧浦大橋(含濟(jì)陽(yáng)路)南北高架道路延伸至浦東的一條規(guī)劃越江通道2000年開工，2002年竣工外環(huán)線浦東段外環(huán)隧道至環(huán)南一大道，規(guī)劃紅線寬度100米，雙向8車道2000年啟動(dòng)，2002年底竣工磁懸浮從龍陽(yáng)路地鐵站，到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)站。全長(zhǎng)30公里2003年1月底正式建成輕軌明珠線浦東段浦東段長(zhǎng)度為6公里，共設(shè)5座車站2000年啟動(dòng)，2003年完成大連路越江工程全長(zhǎng)2.4公里。單向雙管4車道，設(shè)計(jì)車速50公里小時(shí)2001年開工，2003年竣工復(fù)興路越江隧道全長(zhǎng)約2.6公里，雙管4車道，設(shè)計(jì)車速50公里2001年開工，2003年竣工輕軌PDA線途經(jīng)高橋鎮(zhèn)、金橋、黃山、涇東、梅園、濰坊、六里等區(qū)域2002年開工，2005年底建成外高橋港區(qū)三期、四期總投資43.08億2000年已啟動(dòng)滬崇蘇大通道從浦東五號(hào)溝到長(zhǎng)興島，經(jīng)崇明過(guò)江到江蘇海門市青龍港2002年啟動(dòng)5號(hào)高速公路從外環(huán)向南經(jīng)奉賢、星火工業(yè)區(qū)，再向西接浙江省的杭金公路滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國(guó)公路，雙向四車道五洲大道黃浦江邊至遠(yuǎn)東大道，全長(zhǎng)10公里，紅線寬度80米遠(yuǎn)東大道延伸龍東大道至五洲大道，全長(zhǎng)9公里，雙向8車道浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期總投資10億4、 新區(qū)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 浦東新區(qū)規(guī)劃到下世紀(jì)二三十年代將建成具有世界一流水平的外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)，使之成為21世紀(jì)新上海的象征，成為聯(lián)系國(guó)際與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的橋梁與紐帶。具體目標(biāo)有以下幾個(gè)方面： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)速度超過(guò)10%，經(jīng)濟(jì)總量占上海全市的1/3以上，人均產(chǎn)值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有顯著提高，金融、貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)GDP比重占70%以上。 市政建設(shè)基本形成外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)，建成浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、深水港、現(xiàn)代通訊網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施工程，形成以地鐵、輕軌等軌道交通為骨干的綜合性、主體化、網(wǎng)絡(luò)型的城市綜合交通體系。 到2010 年，浦東新區(qū)集中城市化地區(qū)達(dá)到200平方公里，人口規(guī)模達(dá)到210-230萬(wàn)，展現(xiàn)出新的城區(qū)面貌。 功能開發(fā)方面基本形成與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)廣泛聯(lián)系的發(fā)展格局。二、 金橋出口加工區(qū)概況1、 區(qū)域現(xiàn)狀 通常意義上的金橋是指羅山路以東、龍東大道以北，外高橋以南、外環(huán)線以西的廣大區(qū)域，是金橋鎮(zhèn)、張橋鎮(zhèn)、浦興街道、滬東街道、金漾街道等行政區(qū)域的統(tǒng)稱，本案所在的金橋出口加工區(qū)只是金橋的一個(gè)重要組成部分，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、人文環(huán)境、生活配套等方面的特殊性，將金橋出口加工區(qū)從大金橋中分離出來(lái)有助于本案排除干擾、準(zhǔn)確定位。 金橋出口加工區(qū)是1990年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，是由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第一個(gè)以“出口加工區(qū)”冠名的開發(fā)區(qū)，其成就在全國(guó)同類開發(fā)區(qū)中居于領(lǐng)先地位，全區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里、外高橋港區(qū)9公里，其西側(cè)4公里處為黃浦江，東北方12公里為長(zhǎng)江。目前落戶金橋的跨國(guó)公司占落戶浦東跨國(guó)公司總數(shù)的一半以上。以金橋路為界，金橋出口加工區(qū)分為東西兩部：東部為工業(yè)區(qū)，其中有6平方公里的“現(xiàn)代科技園”，西部為生活區(qū)金橋現(xiàn)代生活園區(qū)。 金橋開發(fā)區(qū)在七通一平的基礎(chǔ)上，增加了集中供熱和集話音、數(shù)據(jù)圖象傳輸功能于一體的VSAT衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，達(dá)到了九通一平。金橋開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，是無(wú)煙工業(yè)區(qū)。金橋出口加工區(qū)和金橋現(xiàn)代科技園已通過(guò)ISO14000環(huán)境質(zhì)量體系認(rèn)證。區(qū)內(nèi)道路全線貫通，20多條交通線路連接市區(qū)、浦東新區(qū)各要道。1999年7月起，金橋出口加工區(qū)已開始使用中國(guó)東海天然氣。2、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2000年金橋出口加工區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值457億元，占新區(qū)總產(chǎn)值的28%。區(qū)內(nèi)年產(chǎn)值超億元的企業(yè)有44家。2001年上半年金橋出口加工區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)297億元，同比增幅高達(dá)50.3%，產(chǎn)值占浦東新區(qū)1/3，增幅是浦東新區(qū)的2倍。 截至2000年底，金橋出口加工區(qū)已引進(jìn)377個(gè)項(xiàng)目，協(xié)議吸收中外投資87.4億美元，在投資金橋的世界著名跨國(guó)公司中，有26家被財(cái)富雜志評(píng)為全球500強(qiáng)。區(qū)內(nèi)有26家企業(yè)被評(píng)為“1999年度上海市工業(yè)企業(yè)500強(qiáng)”。72家企業(yè)獲上海市高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定。金橋現(xiàn)已形成以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)為骨干的產(chǎn)業(yè)群。3、 金橋現(xiàn)代生活園區(qū) 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)西部，占地約3.7平方公里，規(guī)劃總建筑面積310萬(wàn)平方米，居住人口7.6萬(wàn)人。按照規(guī)劃，金橋現(xiàn)代生活園區(qū)將建成一個(gè)人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會(huì)功能齊全的高尚社區(qū)和低密度綠色智能化住宅小區(qū)。東苑以外銷房為主，已有信和花園、金橋酒店公寓、鳳凰大廈等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，被譽(yù)為金橋國(guó)際社區(qū)；西苑以內(nèi)銷房為主，有銀泰花園、時(shí)代金領(lǐng)等項(xiàng)目。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開發(fā)一流的社會(huì)綜合配套功能。在生活購(gòu)物方面，有家樂福、歐倍德等大賣場(chǎng)；教育方面，先后有杉達(dá)大學(xué)、中歐國(guó)際工商學(xué)院進(jìn)駐，中國(guó)福利會(huì)幼兒園和平和雙語(yǔ)學(xué)校已于1996年9月正式招收新生，上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校已于1998年起招收外籍人員子女入學(xué)；在醫(yī)療衛(wèi)生方面，上海華山醫(yī)院（浦東）即將投入運(yùn)營(yíng)。 目前該區(qū)域已經(jīng)建成金橋酒店公寓、信和花園、碧云別墅、鳳凰大廈等外銷住宅，其中的碧云別墅更是吸引了諸多外籍人士入住，每月租金雖高達(dá)7000-12000美金，入住率仍能保持在95%以上，在中歐學(xué)院、平和雙語(yǔ)學(xué)校以及家樂福、歐倍德等的加盟后，國(guó)際生活社區(qū)的氛圍已經(jīng)基本形成：周邊的人文環(huán)境以及配套設(shè)施的檔次都很高，有著與楊高路以北的金楊地區(qū)絕然不同的生活氛圍，這種區(qū)別就象長(zhǎng)寧區(qū)的天山與古北，日常生活古北不一定比天山便利，但絕對(duì)比天山高檔。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)總用地面積有3.7平方公里，目前已開發(fā)的部分只有1/3左右，基本以外銷房為主，前幾年由于宏觀調(diào)控以及亞洲金融危機(jī)，多數(shù)項(xiàng)目的空置率都在50%以上，甚至有多個(gè)爛尾項(xiàng)目，2000年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)大市的好轉(zhuǎn)，尤其伴隨者內(nèi)外銷房并軌政策的出臺(tái)，周邊地塊紛紛啟動(dòng)，如今在建的有愛建時(shí)代金領(lǐng)、已立項(xiàng)的有世茂湖濱花園和羅山花苑以北項(xiàng)目，其余項(xiàng)目的規(guī)劃思路也已基本確定： S8、S11中心地塊由來(lái)自法國(guó)小城的規(guī)劃師悉心營(yíng)造一種法國(guó)式的浪漫，碧云路沿線是單側(cè)商業(yè)街，布置酒吧、餐館等商業(yè)設(shè)施，社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有約五萬(wàn)平米的綠地和大片的湖面。 S3、S6地塊將建成可以出售的別墅區(qū)。由名師規(guī)劃，由不同的設(shè)計(jì)師為每個(gè)業(yè)主定制不同風(fēng)格的別墅。 S2 地塊將建成聯(lián)排別墅和雙聯(lián)體別墅。沿優(yōu)美的紅楓路將有酒吧和COFFEE吧，有點(diǎn)塞納河的韻味。 S13 地塊時(shí)代金領(lǐng) S15 地塊由上海世茂投資有限公司投資建造的25萬(wàn)平方米高檔住宅區(qū)世茂湖濱花園，以30層高層為主，并有少量別墅和聯(lián)體別墅。 S7 地塊除家樂福和OBI外，一家法國(guó)體育超市和體育場(chǎng)地正在設(shè)計(jì)之中。一個(gè)SHOPPING MALL也正在籌措。 G2 地塊18萬(wàn)平方米的大型綠地。將建成硅谷樣的低層辦公區(qū)。 第二部分 整體市場(chǎng)分析一、 上海房市供求關(guān)系（詳見附圖表一：上海市內(nèi)銷商品房供求狀況；附圖表二：2000年度價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖）1、 上海房市成交量大幅上揚(yáng)，二級(jí)市場(chǎng)總體供求趨于平衡 最近三年上海內(nèi)銷房預(yù)售量大幅增長(zhǎng)，年增幅均在30%以上，2000年登記預(yù)售面積突破1400萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)34.7%。2000年上海市內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售量為1440萬(wàn)平方米，預(yù)售登記量和批準(zhǔn)預(yù)售量之比達(dá)到98.4%，供求暫時(shí)趨于平衡。 2001年一季度內(nèi)銷房預(yù)售登記面積為347萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)33.5%，同時(shí)由于執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，今年一季度內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售量?jī)H有117萬(wàn)平方米，同比下降52.4%，預(yù)計(jì)從二季度開始供給量又會(huì)恢復(fù)正常。2、 一級(jí)市場(chǎng)供給止跌反彈，新一輪房地產(chǎn)供給高潮即將來(lái)臨 2000年上海市的土地出讓面積和新開工面積出現(xiàn)了1997年以來(lái)的首次回升，土地出讓面積達(dá)到874萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)68%。今年一季度受土地拍賣政策的影響，土地出讓幾乎無(wú)量，但目前市場(chǎng)上卻活躍著一大批準(zhǔn)備買地的投資商。 2000年上海市商品房施工面積為5212萬(wàn)平方米，其中新開工面積為1863萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到42%，新一輪房地產(chǎn)供給高潮即將來(lái)臨；今年一季度新開工面積為473萬(wàn)平方米，同比增幅2.9%。3、 2001年仍將保持增長(zhǎng)，但沖高回落的壓力很大 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、房地產(chǎn)被確定為上海市的支柱產(chǎn)業(yè)、內(nèi)外銷房并軌和中國(guó)加入世貿(mào)等利好消息的推動(dòng)下，2001年上海市內(nèi)銷房預(yù)售成交量仍將保持增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年增幅可達(dá)25%，總量達(dá)到1800萬(wàn)平方米。 房改使得蓄積了幾十年的住房需求被集中釋放出來(lái)，但是放水容易蓄水難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也不可能無(wú)限膨脹，預(yù)計(jì)需求高潮將在2002-2003年出現(xiàn)：內(nèi)外銷房并軌和中國(guó)加入世貿(mào)增加了中高檔物業(yè)的需求量，但是土地拍賣政策實(shí)施后，一方面會(huì)導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，另一方面會(huì)導(dǎo)致供給量的聚集和有效需求的降低，這種影響將是長(zhǎng)期的。二、 浦東房市發(fā)展動(dòng)態(tài)1、 房市發(fā)展經(jīng)歷了由盲目到理性的過(guò)程 浦東的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。1990年前的非市場(chǎng)階段，以黃浦、南市、楊浦三區(qū)的市政動(dòng)遷房為主，主要代表為濰坊、梅園、乳山等新村區(qū)；1990-1995年的高速發(fā)展階段，以浦東開發(fā)為契機(jī)，帶動(dòng)了整個(gè)浦東樓市，主要代表為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的綜合樓、辦公樓、商業(yè)樓宇等高層及重點(diǎn)開發(fā)小區(qū)或市政工程周邊一些動(dòng)遷房；1996-2000年的理性開發(fā)階段，國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的房產(chǎn)商競(jìng)相入駐浦東，在前幾年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，根據(jù)宏觀導(dǎo)向、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及開發(fā)重點(diǎn)，興起了一大批高水準(zhǔn)的住宅小區(qū)和商住樓，使浦東新區(qū)成為上海樓市的主力軍，內(nèi)銷商品房預(yù)售和銷售面積在上海各區(qū)縣中雙雙名列第一。 目前浦東樓市已經(jīng)形成高、中、低各類型樓盤共生的格局，可以充分滿足各階層的購(gòu)房需求：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)：陸家嘴黃浦江濱以地段優(yōu)勢(shì)集中了以世茂濱江花園、菊?qǐng)@等為代表的高級(jí)高層公寓，價(jià)格最高達(dá)萬(wàn)元以上；世紀(jì)公園周邊則涌現(xiàn)出天安花園、華麗家族等一批高檔生態(tài)型樓盤，均價(jià)達(dá)到6000元/平方米以上；張揚(yáng)路沿線則由于與陸家嘴的地緣關(guān)系和景觀道路的建設(shè)成為浦東樓市的第三梯隊(duì)，均價(jià)在4000-5000元/平方米左右；內(nèi)環(huán)線以外包括金橋、上南以及南花木和北蔡地區(qū)則是浦東樓市的第四梯隊(duì)，樓盤均價(jià)在3000-4500元之間。2、 2000年供需兩旺，房市龍頭地位得到進(jìn)一步鞏固（詳見附圖表三：內(nèi)銷房預(yù)售市場(chǎng)份額；圖表四：浦東分季供求量） 2000年浦東內(nèi)銷商品房預(yù)售登記面積達(dá)到260.22萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)54.9%，預(yù)售登記22563套，成交金額87.91億元，預(yù)售成交均價(jià)為3378元/平方米，單套平均成交面積115平方米。2000年浦東內(nèi)銷商品房預(yù)售量和銷售量均列全市第一位，分別占市區(qū)總量的20.7%和19.9%，并且在全市排行榜前50位中獨(dú)占13個(gè)席位。 2001年1季度，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的制約，內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售面積18.3萬(wàn)平方米，較上季驟減65.2%，登記預(yù)售面積55萬(wàn)平方米。浦東的發(fā)展吸引了大量資金實(shí)力雄厚的國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)投資企業(yè)，浦東總的開發(fā)量定會(huì)有增無(wú)減，2001年下半年以后的市場(chǎng)供給將會(huì)相當(dāng)充足。3、 產(chǎn)品品質(zhì)和銷售價(jià)格逐浪推升 1999年浦東內(nèi)銷商品房預(yù)售面積排行榜前十名中，平均預(yù)售單價(jià)為3286元/平方米，上榜樓盤以金橋?yàn)?清水苑、黃山新城等中低檔樓盤為主，僅浦江茗園和天安花園單價(jià)超過(guò)3800元/平方米；2000年內(nèi)銷商品房預(yù)售面積排行榜前十名中平均預(yù)售單價(jià)達(dá)3526元/平方米，上榜樓盤中均價(jià)超過(guò)3800元/平方米的有萬(wàn)邦都市花園、聯(lián)洋花園、上南花園、天安花園、申立苑等六個(gè)。預(yù)售價(jià)格上升固然有多方面因素，但與產(chǎn)品本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局提升有很大關(guān)系。 產(chǎn)品規(guī)劃和需求方面，浦東2000年4季度的成交數(shù)據(jù)顯示：?jiǎn)蝺r(jià)越高的樓盤，套均成交面積越大：2000-30003000-40004000-500050000-60006000-70007000以上104.7119.9124.2148.9150.8173.44、 熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)換 從地域分布來(lái)看，自1996年以后，浦東樓盤就形成了三大板塊，一是陸家嘴板塊，二是上南楊思地區(qū)板塊，三是金橋滬東板塊。到1999年又新增了一個(gè)花木板塊。2000年這四大板塊仍是浦東樓盤的主力，不過(guò)花木特別是世紀(jì)公園周邊地區(qū)的樓盤優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，成為四大板塊中的“龍頭老大。 2001年浦東“三邊”概念將進(jìn)一步強(qiáng)化，濱黃浦江岸邊，將有世茂濱江花園成為新亮點(diǎn)，仁恒濱江園、菊?qǐng)@繼續(xù)受到青睞；環(huán)世紀(jì)公園周邊，以聯(lián)洋新社區(qū)為代表的公園概念樓盤方興未艾；沿張楊路、楊高路、龍陽(yáng)路等主要景觀道路兩邊更是新樓盤層出不窮。 張江有可能成為下一個(gè)熱點(diǎn)：花木板塊越過(guò)羅山路，沿地鐵二號(hào)線、龍東路、龍陽(yáng)路向張江方向東移的可能性已顯端倪。隨著張江市政和公建配套的逐步完善，特別是地鐵二號(hào)線張江站的開通，多層次交通的建立，張江地區(qū)住宅的供求量會(huì)大大增加。5、 浦東房市發(fā)展原因探究 浦東新區(qū)地理位置得天獨(dú)厚，既有被劃入CBD地區(qū)的中心城區(qū)，又有足夠的規(guī)劃城區(qū)和深廣的腹地，更擁有漫長(zhǎng)的黃浦江和長(zhǎng)江岸線，有廣闊的發(fā)展空間。 浦東作為“國(guó)家園林城區(qū)”，斥巨資建成陸家嘴中心綠地、中央公園、外環(huán)線綠化帶等，浦東綠化面積如今已達(dá)1100多萬(wàn)平方米，城區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)到35%，各項(xiàng)綠化指標(biāo)全面達(dá)到國(guó)家園林城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、生活環(huán)境優(yōu)美。 城市建設(shè)起點(diǎn)高，規(guī)劃建設(shè)精益求精，商業(yè)、文化設(shè)施快速增長(zhǎng)集聚，規(guī)模效應(yīng)日益顯現(xiàn)，尤其地鐵2號(hào)線通車、國(guó)際機(jī)場(chǎng)通航以及過(guò)江費(fèi)取消后與浦西中心區(qū)的空間和心理距離正大大縮小，人氣旺盛。 高新技術(shù)企業(yè)、金融證券業(yè)以及其它跨國(guó)企業(yè)的白領(lǐng)人士的增長(zhǎng)為該區(qū)域聚集了最旺的購(gòu)買人氣，浦東開發(fā)十年吸引了一大批中外企業(yè)入駐，這些企業(yè)的白領(lǐng)人士有很強(qiáng)的購(gòu)買能力，為浦東房市發(fā)展提供了充足的客源。 浦東商品住宅市場(chǎng)的開發(fā)水準(zhǔn)走在全市前列，市場(chǎng)上很多有代表性的樓盤大多位于浦東，而且目前浦東的房?jī)r(jià)與浦西相比有一定優(yōu)勢(shì)。隨著浦東在全國(guó)及國(guó)際上的影響不斷擴(kuò)大，身價(jià)提高，浦東房市將更為火爆。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析一、 金橋地區(qū)市場(chǎng)分析1、 區(qū)域市場(chǎng)成交狀況2000-53667322%2000-64718619.3%2000-75191918.4%1700-380030102000-86484326.00%1950-41502764金澤苑、鵬欣綠苑、博山公寓、陽(yáng)光歐洲城、金鵬荷澤苑2000-95987226.80%2000-43502954鵬欣綠苑、金澤苑、綠景苑、金橋都市花園、華高新苑2000-105617521%2000-43003143金橋都市花園蝶戀園、中大新苑、綠景苑2000-117527124.90%1850-48003026金鵬荷澤苑、鵬欣綠苑、陽(yáng)光歐洲城、中大新苑、綠景苑2000-12630002001-1355002001-22248315%2450-36503122金鵬荷澤苑、愛法新都、蝶戀園、鵬欣綠苑、天楓公寓2001-33350915.6%2450-41003251匯佳苑 蝶戀園 金鵬荷澤苑 協(xié)聯(lián)苑 愛法新都 金橋地區(qū)是浦東房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域：1995年前后是浦東新區(qū)內(nèi)除陸家嘴之外最密集的外銷商品住宅區(qū)；1998年以來(lái)隨著浦東內(nèi)銷房市場(chǎng)走強(qiáng)，金橋地區(qū)以其相對(duì)完善的配套和道路交通條件，成就了大量中低價(jià)位的內(nèi)銷住宅項(xiàng)目，1999年金橋?yàn)愁A(yù)售量排名浦東第一，陽(yáng)光歐洲城以及黃山新城也躋身浦東前10名。 2000年以來(lái)，隨著地鐵2號(hào)線、世紀(jì)大道的建成通車，世紀(jì)公園的開園，整個(gè)浦東房市的發(fā)展方向由東向東南方向轉(zhuǎn)移，相比于1999年，2000年金橋地區(qū)市場(chǎng)明顯缺乏亮點(diǎn)。 2000年下半年，金橋地區(qū)預(yù)售成交總量為371080平方米，占整個(gè)浦東新區(qū)市場(chǎng)份額的18%-26%，全部成交房源的價(jià)格區(qū)間在1700-4800元/平方米，區(qū)域平均成交價(jià)在2764-3143元/之間波動(dòng)。 從區(qū)域預(yù)售成交前5名樓盤的分布情況來(lái)看，熱銷樓盤基本都位于區(qū)域北部，以2400-3300元/平方米均價(jià)的樓盤為主，區(qū)域熱點(diǎn)仍以中低價(jià)位為主。 從近期有限的幾個(gè)上市新樓盤來(lái)看，物業(yè)價(jià)格走高是區(qū)域樓市明顯的一大特點(diǎn)，2001年3月區(qū)域內(nèi)高價(jià)位物業(yè)交易量同時(shí)相對(duì)走高，區(qū)域物業(yè)交易均價(jià)升至3251元/平方米，為自去年以來(lái)的最高記錄。 客源則以周邊以及陸家嘴辦公區(qū)內(nèi)的低層白領(lǐng)為主，也有周邊區(qū)域以及浦西的動(dòng)遷戶和換屋族。2、 不同價(jià)格區(qū)間的成交情況 金橋地區(qū)主力成交單價(jià)集中在2500-3500元/平方米，占總成交套數(shù)的70%，4500元以上的成交量只有9.2%。3、 正確評(píng)價(jià)區(qū)域市場(chǎng) 從整個(gè)大金橋地區(qū)的成交數(shù)據(jù)可知區(qū)域成交價(jià)格雖然在逐步走高，但絕對(duì)價(jià)格仍相當(dāng)?shù)停鶅r(jià)4500元以上的樓盤比較罕見，這對(duì)本案的價(jià)格定位會(huì)形成干擾，但同時(shí)我們必須看到，上述統(tǒng)計(jì)區(qū)域中雖然已包含金橋生活園區(qū)，但是除了銀泰花園的尾盤之外幾乎沒有其它項(xiàng)目參與上述統(tǒng)計(jì)，可以說(shuō)以上數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映金橋生活園區(qū)的價(jià)值。 金橋生活園區(qū)內(nèi)的外銷項(xiàng)目較多，碧云花園銷售單價(jià)高達(dá)1300美金，鳳凰大廈均價(jià)也要1000美金左右，但這些個(gè)案同樣不能作為本案產(chǎn)品和價(jià)格定位的依據(jù)：畢竟前幾年存在內(nèi)外銷房之間的巨大差別，畢竟內(nèi)外銷房的客源層次差距較大，雖然內(nèi)外銷房并軌在即，但內(nèi)外銷房居住氛圍方面的無(wú)形差異還將長(zhǎng)時(shí)間存在。 要準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)本案所處區(qū)域的內(nèi)銷房?jī)r(jià)值，必須拋開大金橋現(xiàn)狀的干擾，認(rèn)真發(fā)掘金橋生活園區(qū)的內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)結(jié)合目標(biāo)客源的需求狀況，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)進(jìn)行具體分析。二、 主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域概述1、 金橋現(xiàn)代生活園區(qū) 根據(jù)區(qū)域特性，我們將金橋現(xiàn)代生活園區(qū)做為核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來(lái)分析。目前區(qū)內(nèi)個(gè)案以外銷房居多，主要有金橋酒店公寓、信和花園、鳳凰大廈以及碧云別墅、碧云花園等項(xiàng)目，其中除碧云別墅的租賃情況較好之外，其它外銷公寓的租售狀況都比較差，98年以后云山路以西土地則全部向內(nèi)銷市場(chǎng)開放，羅山花苑是其中的第一個(gè)項(xiàng)目，銀泰花園是第二個(gè)內(nèi)銷項(xiàng)目，時(shí)代金領(lǐng)則是第三個(gè)，本案與羅山花苑北側(cè)項(xiàng)目及世貿(mào)湖濱花園都將于明后年推向市場(chǎng)。 今年上海市的內(nèi)外銷房市場(chǎng)將全面并軌，內(nèi)銷房將對(duì)境外人士開放，如果本案能夠憑借“國(guó)際生活社區(qū)”這個(gè)大環(huán)境而吸引到足夠的境外客戶的話，則本案與周邊的外銷房相比具有很大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但這一設(shè)想并不十分實(shí)際：且不論產(chǎn)品檔次是否能夠滿足境外人士的要求，首先金橋地區(qū)以歐美企業(yè)為主，在滬歐美人士更傾向于租房，來(lái)買內(nèi)銷房的境外人士大多還是港臺(tái)人士。因此我們?cè)谑袌?chǎng)定位時(shí)不應(yīng)把外銷房作為主要參照物，更不應(yīng)盯住境外人士。 碧云別墅綠化率達(dá)70%，區(qū)內(nèi)有綠水環(huán)繞的四個(gè)小島，共規(guī)劃72棟北美風(fēng)格木結(jié)構(gòu)獨(dú)立花園別墅，目前月租金在700012000美金/棟。住戶除在上海本地工作的外籍人士外，還吸引了4位遠(yuǎn)在杭州、大連等地的外籍人士；區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目還有湯臣高爾夫球場(chǎng)北面的云間綠大地占地41萬(wàn)平方米，一期規(guī)劃13萬(wàn)平方米，以疊加、聯(lián)體、獨(dú)立別墅為主，每幢獨(dú)立別墅價(jià)格在380萬(wàn)元人民幣以上；世茂湖濱花園總建25萬(wàn)平方米，環(huán)境以水景為特色，以30層高層為主，并有少量聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅，預(yù)計(jì)小高層主力面積在170平方米左右，起價(jià)7000元/平方米，另外碧云花園均價(jià)也在1300美金左右。這些高檔高價(jià)項(xiàng)目對(duì)于提升區(qū)域檔次有極大促進(jìn)作用，它們的存在對(duì)于本案可謂有百益而無(wú)一害。 羅山花苑和銀泰花園是金橋生活園區(qū)內(nèi)最先啟動(dòng)的兩個(gè)內(nèi)銷房項(xiàng)目，目前都已基本售完，對(duì)本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，但是它們的市場(chǎng)定位值得我們反思：羅山花苑是1997年的動(dòng)遷房項(xiàng)目，均價(jià)2800元/平方米；銀泰花園是1999年的項(xiàng)目，小高層的銷售價(jià)格只有3300-3800元/平方米，聯(lián)體別墅的成交均價(jià)也只有4300元/平方米；相對(duì)于這個(gè)地段，應(yīng)該說(shuō)這兩個(gè)項(xiàng)目走的都是低價(jià)實(shí)惠型路線，但去化速度并不是很理想。最主要的原因應(yīng)該在于沒有真正掌握地域特性：高尚優(yōu)雅而非繁華便利，這種特性決定了低檔的定位路線不是很適合。 與本案緊鄰的時(shí)代金領(lǐng)，總建達(dá)15萬(wàn)平方米，目前尚未開盤，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格在4000-5200元/平方米，均價(jià)約4500元/平方米，從其產(chǎn)品規(guī)劃、客源定位和價(jià)格定位方面來(lái)看，該案已經(jīng)基本把握住了該區(qū)域的特性和發(fā)掘出了區(qū)域應(yīng)有的土地價(jià)值，由于該案體量較大，銷售期與本案重疊，是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們?cè)谶M(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)必須仔細(xì)研究該案以尋求細(xì)分市場(chǎng)。S14地塊內(nèi)羅山花苑北側(cè)地塊已經(jīng)完成拆遷，預(yù)計(jì)將在2002年推向市場(chǎng)，屆時(shí)也是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，這兩個(gè)項(xiàng)目是核心競(jìng)爭(zhēng)層內(nèi)可以預(yù)見的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、 世紀(jì)公園-花木板塊 該板塊位于環(huán)線以內(nèi)，先天條件優(yōu)秀，特別是世紀(jì)公園周邊樓盤兼具交通（地鐵二號(hào)線）和景觀優(yōu)勢(shì)，已形成了開發(fā)熱潮，銷售勢(shì)頭看好，2000年該板塊是浦東價(jià)格漲幅最大的區(qū)域。目前世紀(jì)公園北側(cè)正對(duì)公園的樓盤均價(jià)已經(jīng)上漲到6000元/平方米以上，由于價(jià)格差距較大，這些樓盤對(duì)于金橋地區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，但是世紀(jì)公園南側(cè)以及北側(cè)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)目前均價(jià)還在4800元以下，主力單價(jià)集中在4200-4500元/平方米，這些樓盤對(duì)于本案的威脅較大，必須予以充分的重視。 世紀(jì)公園北側(cè)聯(lián)洋社區(qū)規(guī)劃建造250萬(wàn)平方米，目前已開發(fā)量不到100萬(wàn)平方米；世紀(jì)公園南側(cè)花木的土地存量也相當(dāng)大，在未來(lái)幾年都是浦東房市的供給主力，目前這兩個(gè)區(qū)域樓盤品質(zhì)較接近，以中高檔小高層為主，均價(jià)在 4800元/平方米以下，這一特征已被眾多消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)。而本區(qū)域的環(huán)境、生活配套、交通狀況也確還有進(jìn)一步提升的空間。3、 張揚(yáng)路板塊 張揚(yáng)路是景觀道路之一，路況好，而且通行的卡車遠(yuǎn)少于楊高路，在市民心目中的地位要比楊高路高，本區(qū)域內(nèi)人口密度較大，已形成相當(dāng)成熟的居住氛圍，浦東大道、張楊路、楊浦大橋構(gòu)成了便捷的道路交通網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，目前在售項(xiàng)目將近二十個(gè)，大多為新建小高層項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目量體在5萬(wàn)平方米以上。整個(gè)區(qū)域檔次較高，市場(chǎng)認(rèn)同度良好，同時(shí)表現(xiàn)出了相當(dāng)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。目前民生路以東張揚(yáng)路沿線樓盤的銷售價(jià)格基本在4500元/平方米以下，對(duì)于本案的價(jià)格定位產(chǎn)生較大阻力。 張楊路沿線成為該區(qū)域的亮點(diǎn)：短短三年時(shí)間，張楊路景觀大道沿線涌現(xiàn)出大量高檔精品住宅，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的升值勢(shì)頭，如現(xiàn)已售完的八方大廈、桃林大廈，有著張楊沁苑等目前尚未開盤的在建項(xiàng)目的支撐，張楊路沿線板塊特別是本區(qū)地段將繼續(xù)保持良好的強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。4、 其它 除上述之外，另有兩個(gè)不容忽視的潛在競(jìng)爭(zhēng)因素：一是張江地區(qū)的崛起，張江發(fā)展起來(lái)后將直接攔截張江客源往本案流動(dòng)的可能性；二是目前已經(jīng)立項(xiàng)的幾個(gè)超級(jí)大盤，雖然與本案距離較遠(yuǎn)，但其規(guī)模產(chǎn)生的強(qiáng)大產(chǎn)品力及推廣力度會(huì)吸引整個(gè)市場(chǎng)的注意力：總建70萬(wàn)平米的東方城市花園已經(jīng)動(dòng)工；世紀(jì)公園南側(cè)的A-9-5和-7地塊30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目公開征集過(guò)案名；復(fù)地集團(tuán)的錦繡華城位于川楊河北、錦繡路西側(cè)，總建300萬(wàn)平方米，年內(nèi)將啟動(dòng)首期的40萬(wàn)平方米；金橋北塊有總建60萬(wàn)平方米證大家園，黃山新城內(nèi)也還有大片土地；另外本案周邊已經(jīng)進(jìn)入開工階段的項(xiàng)目還有10多個(gè)。三、 重點(diǎn)個(gè)案綜合分析1、 樣本選擇 由于金橋生活園區(qū)內(nèi)目前可以參照的項(xiàng)目不多，為了更準(zhǔn)確地進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格定位，我們特選擇了周邊主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)銷售均價(jià)在3500-5000元之間的在售個(gè)案進(jìn)行歸納分析。 諸如天安花園、華麗家族、香榭麗花園以及證大家園等項(xiàng)目無(wú)論從產(chǎn)品還是銷售方面都有獨(dú)到之處，但是因?yàn)榕c本案存在較大的價(jià)格落差以及由此產(chǎn)生的客源區(qū)隔。因此在進(jìn)行歸納分析的時(shí)候排除了這些項(xiàng)目對(duì)于分析數(shù)據(jù)的干擾。2、 房型分析（見附表） 在本案的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，平均單價(jià)在3500-5000元/平方米之間的在售樓盤，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有19個(gè)主要樓盤，這些樓盤中目前的推盤量共計(jì)6095個(gè)單位，其中二房和三房是供給的絕對(duì)主力，占可供量的92.5%；剩下的7.5%則以復(fù)式居多，另有少量一房。 三房是供給主力，占可供量的58.6%，三房面積跨度較大，從98-170平方米不等，但主力集中在115-140平方米；二房占可供量的33.9%，面積跨度為80-129平方米，主力集中在90-115平方米。 如果結(jié)合單價(jià)，則從中可以發(fā)現(xiàn)有單價(jià)越高、規(guī)劃面積越大的趨勢(shì)：規(guī)劃面積較大的幾個(gè)樓盤如世紀(jì)景點(diǎn)、弘楊沁園、住友名人花園、錦繡天第、新城名庭、胡姬花園等均價(jià)大多在4500元/平方米以上。案名總戶數(shù)二房三房其它面積戶數(shù)比例面積戶數(shù)比例戶數(shù)比例時(shí)代金領(lǐng)(一期)531101264.9%115-16746687.8%397.3%萬(wàn)邦都市(二期)66588-11625037.6%98-13335052.6%659.8%錦繡一方53292-11119536.7%109-14427551.7%6211.7%錦繡天第(二期)24091-10613255.0%127-1339238.3%166.7%世紀(jì)景點(diǎn)(二期)284126-129227.7%140-14926292.3%聯(lián)洋花園(一期)43880-12116838.4%128-14223553.7%358.0%胡姬花園968955.2%132-1417780.2%1414.6%弘揚(yáng)沁園33693-9910230.4%118-13819457.7%4011.9%金淙苑2161016831.5%115-11713663.0%125.6%名門世家(三期)15095-1125637.3%120-1398556.7%96.0%新城名庭201107-1089044.8%127-1419044.8%2110.4%現(xiàn)代華庭176100-1093620.5%114-13114079.5%今達(dá)花園41398-11527265.9%113-1706916.7%7217.4%蝶戀苑54683-11030656.0%105-13122040.3%203.7%連城666103-11414421.6%120-14052278.4%名人花園(二期)214100-1094822.4%143-14414467.3%2210.3%時(shí)代逸居13297-984030.3%109-1248060.6%129.1%廣洋苑25989-9710741.3%119-13513351.4%197.3%總計(jì)609580-129206733.9%98-170357058.6%4587.5%主力90-115115-1453、 價(jià)格分析 從上圖可知，主力總價(jià)的集中區(qū)域在40-65萬(wàn)元，超過(guò)70萬(wàn)元的世紀(jì)景點(diǎn)、聯(lián)洋花苑都有世紀(jì)公園概念，住友名人花園也有綠化景觀優(yōu)勢(shì)；時(shí)代金領(lǐng)中有一款167平方米的房型實(shí)際已經(jīng)具有四房功能。4、 重點(diǎn)個(gè)案評(píng)述（詳見附圖表五：重點(diǎn)個(gè)案市調(diào)總表） 愛建時(shí)代金領(lǐng)位于本案西側(cè)，占地8萬(wàn)平米，15幢10-19層小高層規(guī)劃，采用“S”型圍合，外立面略具歐式，綠化率51%，現(xiàn)為一期7幢小高層和一幢2層會(huì)所，規(guī)劃面積101-300平米，主力三房，115-167平米約占80%，有少量復(fù)式房型，均價(jià)4500元/平米，8月份開始內(nèi)部預(yù)訂，年底開盤，現(xiàn)接受客戶咨詢排號(hào)，至7月30日已排號(hào)到586號(hào)。該案所處地段毗鄰高尚國(guó)際社區(qū)，投資商為愛建股份，實(shí)力較強(qiáng)，前期有房展會(huì)等推廣活動(dòng)，積累較多客源。 銀泰花園小區(qū)規(guī)劃為小高層和聯(lián)體別墅混合項(xiàng)目，基地面積3.5萬(wàn)平米，總建面積4.8萬(wàn)平米，規(guī)劃戶數(shù)約250戶。其中小高層為124層，別墅均為三層聯(lián)體別墅，面積167.18-218.33平米，本案自1999年底公開，其小高層單價(jià)范圍3300-3800元/平米，別墅均價(jià)4300元/平米，目前已全部銷售完（2001年4月售完），但其銷售時(shí)間較長(zhǎng)，近一年半，去化順序依次為二房最快，三房次之，最后為聯(lián)體別墅，說(shuō)明房?jī)r(jià)特別是總價(jià)對(duì)本案銷售的影響。 住友名人花園位于浦東張揚(yáng)路、居家橋路口，南面正對(duì)集中綠地名人苑，該案一期388戶已經(jīng)入住，現(xiàn)二期共規(guī)劃3幢18層小高層1幢多層，一梯2戶，社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、室內(nèi)游泳池等，規(guī)劃面積偏大：二房100-109平方米，占25%；三房143-144平方米，占75%價(jià)格為3880-5700元/平方米，均價(jià)約4900元/平方米，一次性付款97折，該案于7月5日正式開盤，7月4日即有人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)銷售率已經(jīng)達(dá)70%，二房已基本售完，三房余房集中在高樓層；客源以陸家嘴、金橋、外高橋等區(qū)域的白領(lǐng)為主。 聯(lián)洋花園位于聯(lián)洋社區(qū)的最北面，北靠楊高中路，總規(guī)模23萬(wàn)平方米，由東向西分三期開發(fā)，首期384戶于2000年7月開盤，均價(jià)4200元/平方米，目前銷售率已經(jīng)達(dá)到95%左右，尚余少量大面積二房，目前價(jià)格已經(jīng)標(biāo)到4200-5600元/平方米；2001年2月推出二期預(yù)定，3幢12層、3幢18層和1幢32層共570戶，以三房為主力，預(yù)定均價(jià)4700元/平方米，但預(yù)定情況依然火爆，現(xiàn)二期預(yù)定價(jià)已經(jīng)上漲到4000-6400元/平方米，二期將于今年9月正式開盤。 新天家園位于浦東桃林路、靈山路口，其北側(cè)為陸家嘴花園，東面與進(jìn)才中學(xué)相鄰，步行5分鐘可至源深體育中心，其東側(cè)民生路上有大型超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店等。小區(qū)周邊環(huán)境較安靜，且出行較便利，步行10分鐘可至張楊路、楊高南路地鐵站，張楊路上公交車輛較多。總建面積34680平米，共4幢高層，其中2幢12層，2幢18層，總戶數(shù)為289戶，配有地上、地下車位，小區(qū)內(nèi)有1500平米活水園林景觀，高級(jí)業(yè)主會(huì)所，其均價(jià)達(dá)5200元/平米，自2001年3月開盤以來(lái)，銷售已過(guò)半。房型為二房、三房和復(fù)式，均為二梯三房布局。 連城地處張楊路、長(zhǎng)島路口，規(guī)劃中基地面積為60680平米，總建面積為90178平米，由10幢6層、6幢9層、9幢11層多層、小高層組成，小區(qū)有11000平米集中綠化帶，一梯兩戶。其中小高層得房率為86%，多層得房率為90%，規(guī)劃總戶數(shù)約750戶左右。目前結(jié)構(gòu)體7層左右，2001年3月開盤，預(yù)計(jì)2002年6月交房。由于該案是分期獲得預(yù)售證，所以也是分四期銷售的：一期9幢11層已基本售完，目前在售的為二、三期的6幢9層小高層，估計(jì)為216戶，二房面積為103.29-114.12平米，三房面積為120.34-140.56平米，各占一半。目前二期已銷售過(guò)半，三期在7月下旬剛開盤，銷售情況不太樂觀。單價(jià)范圍在3690-3980元/平米，均價(jià)在3800元/平米，一期余房清盤價(jià)3500元/平米。物管費(fèi)在1.2元/平米左右（小高層），四期多層房型圖未出，價(jià)格也未定。該案在造勢(shì)宣傳上不遺余力，除定期房展外，在張楊路沿線掛有路旗，除報(bào)紙廣告外，還有車體廣告，SP 還有“清涼一夏”的活動(dòng)，即“凡2001年7月20日-8月15日簽約連城的業(yè)主可參加抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)去云南慶香格里拉避暑”。 胡姬花園位于張江碧波路和科苑路口，規(guī)劃中有2幢16層，2幢9層和一幢辦公樓，現(xiàn)在一期為東面的16層和9層的各一幢。主力房型為三房，面積在131.97-149.44 平米，二房的面積為89.01平米，約5戶（已售完），另有復(fù)式房。2001年1月開盤，總的銷售已過(guò)半。另外辦公樓已租售完畢。單價(jià)在3800-5700元/平米，平均單價(jià)在4500元/平米左右?？驮粗饕型顿Y、自住及設(shè)立辦事處三種。自住者居多，多為張江高科技園區(qū)內(nèi)工作人士。優(yōu)勢(shì)在于戶型的采光通風(fēng)良好，動(dòng)線分明；距離地鐵站約10分鐘步行路程；緊鄰湯臣別墅區(qū)，品質(zhì)較高。但房型面積較大，周邊配套設(shè)施較少，離市中心也較遠(yuǎn)，小區(qū)規(guī)模小，人氣不旺，周邊多為規(guī)劃中的廠房。 現(xiàn)代華庭由上海同進(jìn)置業(yè)有限公司投資開發(fā)，由同策房產(chǎn)咨詢公司銷售。位于浦東張楊路2242號(hào)，靠近崮山路口，崮山路上生活設(shè)施較全，張楊路上有十余條公交線路，交通便利，距離東方路地鐵站為3站路，周邊有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、大型超市、體育中心等公建配套。總建面積為20825平米，為三幢品字型布局之板式小高層，層高為16層，共176戶，小區(qū)特色景觀為中庭3棵百年香樟，整體為圍合式園林布局。樓盤均價(jià)為4000元/平米，房?jī)r(jià)在區(qū)域內(nèi)有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但規(guī)模較小，主力房型為三房，主力總價(jià)50萬(wàn)元左右，目前尚未正式開盤，可接受預(yù)訂，銷售前景好。 錦繡天第位于浦東內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，東北方向約1公里處為浦東中央公園，周邊道路狀況良好，西面一站路可至成熟區(qū)，有易初蓮花、仁濟(jì)醫(yī)院等配套，交通尚可；近中央公園，有升值潛力，小區(qū)整體規(guī)劃較好，目前周邊環(huán)境較好，但生活配套尚未跟進(jìn)，生活尚不太方便，且小區(qū)內(nèi)部公建配套亦滯后于小區(qū)開發(fā)進(jìn)度。本案分三期，規(guī)劃近千戶，有5層多層、8層電梯房和12層小高層，一梯兩戶，內(nèi)有會(huì)所，一期400戶已售完，現(xiàn)售二期，約240戶，二房為主力房型，約占55%，價(jià)格范圍4000-5100元/平米，均價(jià)4600元/平米，目前銷售已近尾聲。第四部分 本案市場(chǎng)定位一、 宗地及相關(guān)狀況評(píng)價(jià)1、 宗地概況 宗地位于金橋現(xiàn)代生活園區(qū)西園，東鄰銀泰花園，距家樂福、歐倍德約200米；西隔白樺路與愛建時(shí)代金領(lǐng)相鄰，時(shí)代金領(lǐng)與羅山路之間有400米寬的綠化帶；南臨碧云路，碧云路以南為S11地塊，現(xiàn)狀為綠化苗圃，與S8地塊一起規(guī)劃為法式建筑，沿街有商業(yè)街、社區(qū)內(nèi)綠化面積高達(dá)5萬(wàn)平方米；北側(cè)150米處為交通干道楊高路、之間有一條東西向高壓走廊和120米寬的綠化隔離帶。 宗地為金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)S10-2地塊，南、西、北三面臨路，南北長(zhǎng)約220米，東西寬約150米，總用地面積約3.3萬(wàn)平方米，容積率1.7，總建為5.58萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀為平地、不存在拆遷問題。這個(gè)體量在目前上海樓市中屬于中小規(guī)模，在社區(qū)配套方面有一定難度，但這種規(guī)模對(duì)于工程和銷售安排而言卻非常理想，即所謂的“短、平、快”。2、 環(huán)境評(píng)價(jià) 大環(huán)境屬于浦東金橋出口加工區(qū)，該區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、外資企業(yè)多，知名度高，房地產(chǎn)客源充足；金橋國(guó)際大社區(qū)入住居民檔次高，居住氛圍好，但由于整個(gè)生活園區(qū)目前開發(fā)量不到1/3，諸多空地使得區(qū)域內(nèi)城市化感覺不強(qiáng)，人氣不足，顯得有點(diǎn)荒涼。 區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施如家樂福、歐倍德以及規(guī)劃中的運(yùn)動(dòng)商店、shopping mall和歐風(fēng)商業(yè)街，中歐國(guó)際工商學(xué)院、平和國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校等等檔次都比較高，不僅為日常家居提供便利，更體現(xiàn)了國(guó)際社區(qū)的特色，但通常所講的“開門七件事”等日常生活所需在本區(qū)域內(nèi)卻并不是十分方便，尤其是日常娛樂、餐飲等方面的需求無(wú)法得到基本滿足，預(yù)計(jì)入住后很多初級(jí)的配套如菜場(chǎng)、學(xué)校等還必須依托金楊新村。 金橋開發(fā)區(qū)已通過(guò)ISO14000環(huán)境質(zhì)量體系認(rèn)證，是無(wú)煙工業(yè)區(qū)，而且增加了集中供熱和VSAT衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，達(dá)到了九通一平；區(qū)域周邊有世紀(jì)公園、湯臣高爾夫球場(chǎng)以及西側(cè)和北側(cè)的大片綠化帶，區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境非常適合人居。 交通方面，目前楊高路是本案依賴性最大的交通干道，宗地附近1公里內(nèi)有近30條公交線路，離本案最近的公交線路位于家樂福內(nèi)，稍遠(yuǎn)則在楊高路上，有申川線、601、815、936、777、790、593、936等線路，但大多為專線車，車輛少、車況差、間隔時(shí)間長(zhǎng)、停駛時(shí)間早，應(yīng)該說(shuō)區(qū)域內(nèi)的公共交通狀況不是很理想，而且已經(jīng)建成的地鐵2號(hào)線、磁懸浮列車以及“十五”期間將要實(shí)施的重大交通建設(shè)工程基本都與本區(qū)域無(wú)緣，本區(qū)域交通狀況在短期內(nèi)還不可能有太大改觀，反而會(huì)因?yàn)槠渌鼌^(qū)域的建設(shè)而顯出相對(duì)的劣勢(shì)。二、 SWOT分析1、 優(yōu)勢(shì) 本案最大的優(yōu)勢(shì)在于金橋國(guó)際大社區(qū)的居住氛圍好、居民檔次高，生活配套設(shè)施的檔次都很高。 金橋開發(fā)區(qū)獲環(huán)保認(rèn)證，區(qū)域周邊有世紀(jì)公園、高爾夫球場(chǎng)及大片綠化帶，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型外資企業(yè)多，員工收入高，客源數(shù)量多而且經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，為本案提供了充足的客源。 區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)活躍，與外銷房相比本案具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，具有較好的升值和出租前景。 宗地四鄰小環(huán)境相當(dāng)理想，周邊的楊高路、羅山路等路況較好，城市路網(wǎng)暢通。 開發(fā)商資金實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)管理人員相當(dāng)專業(yè)，產(chǎn)品規(guī)劃和物業(yè)管理水準(zhǔn)值得信賴。2、 劣勢(shì) 最大的劣勢(shì)在于周邊的開發(fā)尚不成熟，公共交通的便利程度和生活配套設(shè)施的健全程度不夠。 整個(gè)金橋地區(qū)的內(nèi)銷房?jī)r(jià)格還沒有得到拓展，本案必須以區(qū)域相對(duì)高價(jià)面市，增加了去化壓力。 區(qū)域周邊缺乏軌道交通，市政規(guī)劃中的主要交通建設(shè)也基本與本區(qū)域無(wú)緣，交通劣勢(shì)越加明顯。 本案規(guī)模屬于中小型，在如今的市場(chǎng)導(dǎo)向下，在周邊大盤的沖擊下，顯現(xiàn)規(guī)模劣勢(shì)。3、 機(jī)會(huì) 預(yù)計(jì)在本案銷售期內(nèi)，上海房市還在上升通道中運(yùn)行，浦東樓市的龍頭地位將更加穩(wěn)固。 隨著內(nèi)外銷房并軌、中國(guó)加入WTO，上海內(nèi)銷房客源得到拓展，市場(chǎng)需求還將放大。 上海將于今年年底正式全面推行土地拍賣政策，將直接導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 區(qū)域內(nèi)先有時(shí)代金領(lǐng)以4500元的均價(jià)開盤，后有世茂湖濱花園7000元高價(jià)，區(qū)域價(jià)格有望被哄抬起來(lái)。4、 風(fēng)險(xiǎn) 2002年區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷房供應(yīng)量巨大，客源將被極大稀釋。 周邊板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，花木、張揚(yáng)路、張江對(duì)于本區(qū)域都會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。 今后幾年，浦東3500-5000元左右的市場(chǎng)將有幾個(gè)大盤出現(xiàn)，極大吸引市場(chǎng)注意力。三、 客源定位1、 鎖定區(qū)域客 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型外資企業(yè)多，企業(yè)內(nèi)員工的收入水平相對(duì)比較高：金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)目前有各類員工約5-6萬(wàn)人，一般白領(lǐng)的月薪多在3000元以上，區(qū)內(nèi)很多企業(yè)還推行了在工資中含住房補(bǔ)貼并根據(jù)工作年限給予購(gòu)房基金的制度：貝爾公司一般工作三年后的員工可累積獲得10-20萬(wàn)元的購(gòu)房基金，惠浦公司則提供20萬(wàn)元的免息貸款；華虹NEC則為每一員工設(shè)立專款專用的住房津貼，按月薪40%計(jì)提。因此金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)有效需求相當(dāng)大，但是到目前為止，區(qū)域內(nèi)的樓盤無(wú)論是價(jià)格還是品質(zhì)都沒有跟上來(lái)，市場(chǎng)存在供給空檔。 本案所處區(qū)域缺乏軌道交通，生活配套也不是很健全，放眼整個(gè)浦東來(lái)看，站在同一價(jià)格帶上來(lái)看，本區(qū)域?qū)τ趨^(qū)域外客戶的吸引力并不是很強(qiáng)：因?yàn)榈罔F優(yōu)勢(shì)，陸家嘴的白領(lǐng)也許更愿意到花木購(gòu)房；張揚(yáng)路的輻射范圍也相當(dāng)大，浦西客戶則因?yàn)榫徒瓌t選擇上南、塘橋、花木的比例更大，張江也有地鐵和品質(zhì)型樓盤。因此本案對(duì)于區(qū)域外