房地產(chǎn)開發(fā)及流程講義(1).doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考房地產(chǎn)開發(fā)及流程（講 義）根據(jù)公司安排，今天由我給大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)及流程。本課主要向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要節(jié)點(diǎn)和主要工作，目的是向大家普及房地產(chǎn)開發(fā)中的一些基本知識。由于本人學(xué)識和經(jīng)驗(yàn)有限，在講解過程中難免有不當(dāng)之處，還請各位同事給予批評指正。在正式開始之前，我先向大家介紹幾個(gè)常用的概念。一、容積率-是指項(xiàng)目范圍內(nèi)總建筑面積與用地面積的比率。容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2（建筑物地下部分建筑面積不計(jì)入容積率）。二、綠地率-用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地的比率（%）。（同時(shí)，還要搞清楚什么是綠化率？什么是綠化覆蓋率？）三、建筑密度-指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度-指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。（煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。）五、開發(fā)強(qiáng)度-土地開發(fā)強(qiáng)度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項(xiàng)主要指標(biāo)。（在一般情況下，土地開發(fā)強(qiáng)度越高，土地利用經(jīng)濟(jì)效益就越高，地價(jià)也相應(yīng)提高；反之，如果土地開發(fā)強(qiáng)度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途確定不當(dāng)而導(dǎo)致開發(fā)強(qiáng)度不足，都會減弱土地的使用價(jià)值，降低地價(jià)水平）。五、道路紅線-道路紅線一般是指道路用地的邊界線。 （插入東區(qū)項(xiàng)目總平面圖予以說明）第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義一、含義：1、從廣義上來說，房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需求及企業(yè)的主客觀條件，對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動的全過程。予以決策、運(yùn)籌、組織與調(diào)控，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。2、從狹義上來說，是指房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)、取得項(xiàng)目用地（或合作談判）、辦理各種報(bào)批報(bào)建手續(xù)、施工管理與成本管理、銷售及服務(wù)的全過程。今天我們著重討論的是房地產(chǎn)開發(fā)的狹義概念。二、什么叫開發(fā)？開發(fā)的目的是什么？1、開發(fā)：開發(fā)是一個(gè)過程，是一個(gè)資源整合、科學(xué)管理的過程。那么，房地產(chǎn)開發(fā)都要整合哪些資源、要進(jìn)行哪些方面的管理那？房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源很多，要是進(jìn)行簡單的分類，我認(rèn)為主要有以下幾方面。一是土地資源，二是資金資源、三是人力資源、四是社會資源。同樣，科學(xué)管理是要進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、人力資源、財(cái)務(wù)、施工、成本、營銷、物業(yè)等方面的管理。（插入示意圖予以說明）2、開發(fā)的目的：開發(fā)的目的就是通過資源整合、科學(xué)管理，最大限度的增加各種資源的附加值。也可以這么說，房地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)增加價(jià)值的過程。三、房地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一資金密集型、專業(yè)性極強(qiáng)的行業(yè)，只有搭建一個(gè)經(jīng)濟(jì)、靈活、實(shí)用的房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)，才能正常、有序的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作。通常情況下，除公司董事會、總經(jīng)理、副總經(jīng)理外，有一定規(guī)模的房地產(chǎn)公司還應(yīng)具備以下部門：1、行政辦公室負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)。2、人力資源部負(fù)責(zé)公司的人事管理。3、計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司的資金管理4、開發(fā)部-負(fù)責(zé)協(xié)助公司主管對項(xiàng)目的前期決策及進(jìn)行項(xiàng)目前、中、后期的手續(xù)辦理。5、合同管理中心（或法律顧問）負(fù)責(zé)對合同的合法性、可執(zhí)行性進(jìn)行審核以及風(fēng)險(xiǎn)防范管理。（房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要簽訂大量的、各種各樣的合同，每一個(gè)合同的簽訂都需要相關(guān)專業(yè)的知識作支持，單一的部門不可能包攬所有的合同簽訂。如何在合同簽訂之前盡最大可能的消除隱患，這就需要在法律上、風(fēng)險(xiǎn)防范上對合同進(jìn)行宏觀管控。同時(shí)，一旦發(fā)生合同糾紛，也需要一個(gè)具有司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的部門對合同糾紛進(jìn)行處理。）6、工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工管理（工程進(jìn)度、質(zhì)量、施工安全管理）。7、成本部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本管理（造價(jià)管理）。8、采購部-負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備及材料的采購。公司內(nèi)部的部門之間，既相互獨(dú)立、又相互聯(lián)系，也即是說各個(gè)部門既有各自獨(dú)立的職責(zé)范疇，又有必須的相互內(nèi)在工作的聯(lián)系。在這里，我重點(diǎn)以工程部、成本部、采購部三部門關(guān)于工程設(shè)備及材料采購為例，講一下相互部門之間的工作關(guān)系。根據(jù)量、價(jià)、實(shí)施相分離的原則，如果在條件允許的情況下，這三個(gè)部門應(yīng)該是相互獨(dú)立工作的。工程部根據(jù)設(shè)計(jì)提出設(shè)備、材料質(zhì)量要求和設(shè)備材料采購清單，成本部提供價(jià)格控制空間參與并主持價(jià)格談判，采購部根據(jù)得到的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格以及供貨時(shí)間要求選擇三家以上合乎條件的供貨商，組成有三部門參加的招標(biāo)小組進(jìn)行采購招標(biāo)，最后確定供貨商，簽訂供貨合同。（插入三部門工作流程圖）9、營銷策劃中心-負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷及客戶管理。10、物業(yè)部（物業(yè)公司）-負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理。（插入組織架構(gòu)表）第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)過程具有那幾個(gè)階段從開發(fā)時(shí)間順序上來分，房地產(chǎn)開發(fā)有前期、中期、后期三個(gè)階段。為便于討論，下面我為大家逐一進(jìn)行介紹。一、項(xiàng)目的前期階段前期主要是房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)備階段，在這個(gè)階段，主要有項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目方案及施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建等工作。（一）、項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)最為基礎(chǔ)、最為重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立項(xiàng)的正確與否，直接決定了項(xiàng)目的成??；尤其是在公司起步階段，一個(gè)好的項(xiàng)目決策，甚至可以決定一個(gè)公司的生死。在這里，我先向大家介紹我們曾經(jīng)做過的兩個(gè)項(xiàng)目。在九十年代初，鄭州市舊城改造項(xiàng)目很多，公司在決策南乾元街改造項(xiàng)目時(shí)，由于當(dāng)時(shí)公司剛剛起步，資金量很小，按照常規(guī)，是根本不足以進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)。但是，公司主管在充分聽取有有舊城改造經(jīng)驗(yàn)人員的意見后，詳細(xì)研究舊城改造的內(nèi)在規(guī)律和流程，大膽決策，快速啟動，用最少的資金（記得是幾十萬元），就撬動了項(xiàng)目，獲得了較大的收益。這是我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場來以自有實(shí)力掘到的第一桶金，項(xiàng)目收益率極高。然而，在隨后進(jìn)行的天榮市場項(xiàng)目中，公司在項(xiàng)目決策上，由于當(dāng)時(shí)不懂得專業(yè)批發(fā)市場的運(yùn)作規(guī)律和利潤空間，在對整個(gè)項(xiàng)目的定位上，沒有進(jìn)行深入的調(diào)查和了解。僅僅把我們定位在項(xiàng)目的前期舊城拆遷上，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行二次開發(fā)，只是把土地一賣了之。由天榮公司對該項(xiàng)目進(jìn)行二次開發(fā)，建成現(xiàn)在天榮服裝批發(fā)市場。在這個(gè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目是我們的、我們動用了大量的社會資源和人力資源，承擔(dān)了最大的社會責(zé)任（負(fù)責(zé)安置每一個(gè)拆遷戶），把整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)最重要、最難做的事情給做完了。結(jié)果那，只是給別人打了工，掙了幾個(gè)工錢而已。目前該市場在已經(jīng)賣掉一半的情況下評估價(jià)值達(dá)到15個(gè)億左右，并以此作價(jià)入股一家境外上市公司，占該公司該項(xiàng)目25%的股份，準(zhǔn)備二次拆遷重建，要建成比銀基規(guī)模還要大的服裝批發(fā)市場。但是，這已經(jīng)和我們沒有任何關(guān)系了。如果我們當(dāng)時(shí)具備市場的概念、認(rèn)識到市場的巨大潛在價(jià)值，我們完全可以借助合作方的資金實(shí)力，在這個(gè)市場中占有一席之地。僅僅這一個(gè)項(xiàng)目，就使天榮房地產(chǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在天榮集團(tuán)隨后出現(xiàn)的重大危機(jī)面前，由于有了天榮服裝市場源源不斷地在經(jīng)濟(jì)上的不斷輸血，天榮集團(tuán)早就魂斷藍(lán)橋了。由此可見，項(xiàng)目立項(xiàng)在開發(fā)過程中的重要作用。下面，我分別向大家簡要介紹一下項(xiàng)目立項(xiàng)的幾個(gè)主要工作環(huán)節(jié)。1、項(xiàng)目可行性研究（1）、項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇土地是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的生產(chǎn)資料之一，是一切房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目位置的好壞對房地產(chǎn)開發(fā)起著至關(guān)重要的作用。（2）、項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇有了好的項(xiàng)目土地，接著就要決定干什么、做多少的問題。這就是項(xiàng)目定位。目前，干什么，做多少，在你拿到土地的時(shí)候，政府在大的方向上已為你限定了許多條件，但是在市場細(xì)分上，并沒有明確的多少規(guī)定，你還需要通過認(rèn)真的調(diào)研，準(zhǔn)確的把握市場，使所建項(xiàng)目符合市場的需要。如我公司現(xiàn)在開發(fā)的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目，土地出讓合同上明確規(guī)定，土地使用性質(zhì)為“商服用地”只能建商業(yè)和寫字樓。容積率為4.0，根據(jù)這個(gè)容積率計(jì)算，地面以上總建筑面積只能是41000平方米左右。但是，商業(yè)建多少、寫字樓建多少并沒有對你做過細(xì)的規(guī)定。因此，我公司結(jié)合市場需要，經(jīng)過充分調(diào)研和認(rèn)真計(jì)算，最終確定為三層商業(yè)裙房、二十一層寫字樓（3）、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇，主要考慮項(xiàng)目周邊的配套程度和市場需求決定的。配套程度越高、市場需求越旺盛，開發(fā)時(shí)機(jī)越好。反之則不好。但是，現(xiàn)在隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)公司捂地囤地的難度也越來越大。項(xiàng)目土地拿到手后，并不是你想什么時(shí)候開發(fā)就什么時(shí)候開發(fā)，而是在土地出讓合同中就明確規(guī)定了你開竣工的時(shí)間，無理由超過規(guī)定的時(shí)間就要接受處罰，直至收回土地使用權(quán)。如我公司東區(qū)寫字樓項(xiàng)目，土地出讓合同中明確規(guī)定該項(xiàng)目的開工時(shí)間為2010年10月31日之前，竣工時(shí)間為2012年10月30日。（4）、項(xiàng)目開發(fā)方式的分析與選擇 項(xiàng)目開發(fā)方式主要是指項(xiàng)目是獨(dú)資開發(fā)還是合資開發(fā)，是分期開發(fā)還是一次性開發(fā)。這主要由資金和市場決定的。（5）、項(xiàng)目資金籌措方式的分析與選擇開發(fā)項(xiàng)目資金的籌集是房地產(chǎn)開發(fā)中根本性工作。用多少資金啟動項(xiàng)目，后續(xù)資金如何安排，是使用自有資金還是依靠銷售回籠資金，是依靠銀行貸款還是借用投資公司保持項(xiàng)目資金鏈不斷，這是每一個(gè)開發(fā)公司老總至始至終都要考慮的問題。（6）、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 確定產(chǎn)品的經(jīng)營方式，是持有物業(yè)長期經(jīng)營，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，還是快速推出、快速回籠資金加快資金周轉(zhuǎn)率，開發(fā)更多的項(xiàng)目。（7）、項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)和社會效益的分析與確定 通過以上分析，計(jì)算出項(xiàng)目的運(yùn)營成本和盈利空間，以及產(chǎn)生的社會效益。我們正在搞的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目，我們的當(dāng)家人陳總內(nèi)心里也有一個(gè)運(yùn)營成本和盈利空間分析，出于保密暫時(shí)不便公開。（8）、結(jié)論給項(xiàng)目作出上與不上，怎么上的最終說法。以上講了這么多項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和方法，看似復(fù)雜，其實(shí)在實(shí)戰(zhàn)中也可以非常簡單。對于一些項(xiàng)目來講，根本就沒有時(shí)間叫你坐下去做認(rèn)真的可行性研究報(bào)告，你必須經(jīng)過短暫思考，立即作出準(zhǔn)確的判斷。這就要求項(xiàng)目決策人員具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如我公司現(xiàn)在進(jìn)行的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目，整個(gè)決策過程就是陳總一個(gè)人、一個(gè)晚上，土地底價(jià)的確定只有兩三個(gè)電話，拿地的時(shí)間只有短短的7個(gè)小時(shí)（包括報(bào)名、打入投標(biāo)保證金、中午吃飯和休息時(shí)間）。這就像宋朝著名詩人陸游關(guān)于寫詩的一句話：“汝果欲學(xué)詩，工夫在詩外”。如果想達(dá)到準(zhǔn)確判斷、快速決策的境界，那么、加強(qiáng)平時(shí)的學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的積累，在關(guān)鍵時(shí)刻才會起到十分重要的作用。再舉一個(gè)案例，說起來可能大家都不相信，1999年光彩市場的項(xiàng)目決策，只是兩個(gè)人、十分鐘時(shí)間，就決定了三千多萬元的投資行為。這一看似瘋狂的冒險(xiǎn)投資行為，其實(shí)在其決策的背后存在著實(shí)現(xiàn)的極大可能性。一是當(dāng)時(shí)主要決策人員有著豐富的市場招商及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，深刻洞悉市場招商的內(nèi)在規(guī)律，對快速回籠資金有著極大的把握；二是對舊城拆遷改造有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，熟悉舊城改造整個(gè)手續(xù)的辦理和拆遷流程，對拆遷的可實(shí)施性也有著較大的信心，因此才成就了今天的“光彩市場”。當(dāng)時(shí)決心定下后，手上的現(xiàn)金只有50多萬元（這點(diǎn)當(dāng)時(shí)連我都不知道，只有現(xiàn)任“光彩市場”的劉總一個(gè)人知道）。不過那是一個(gè)特定年代的特殊事例，在房地產(chǎn)市場日益規(guī)范化的今天，是沒有可能的。下面我們了解一下項(xiàng)目用地是如何獲得的。2、項(xiàng)目土地的獲得在了解如何獲得項(xiàng)目用地之前，我們先要知道項(xiàng)目用地的分類。A、項(xiàng)目用地的種類（按土地的使用性質(zhì)和功能分）(1)、住宅用地_主要是指僅用于民用住宅的用地。如建業(yè)城市花園、21世紀(jì)等小區(qū)（里面也有部分商業(yè)配套），土地使用年限為70年。（插入住宅小區(qū)圖片）(2)、商住用地-主要是指用于居住和商業(yè)的混合用地。如城市中的臨街高層住宅小區(qū)，底層一般為商業(yè)裙房，上層為民用住宅。土地使用年限一般為70年。（插入商住小區(qū)圖片）(3)、商業(yè)（服）用地-主要是指僅用于商業(yè)及辦公服務(wù)業(yè)用地。如城市中的各大商場、批發(fā)市場、服裝市場。土地使用權(quán)期限一般為4050年。如我們的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目用地。（插入商業(yè)建筑圖片）(4)、工業(yè)用地（略）(5)、物流用地（略）(6)、倉儲用地（略）(7)、綠化用地（略）(8)、市政用地（略）(9)、交通用地（略）(10)、科研用地（略）當(dāng)然，還可以從土地的區(qū)位上、資金投入的程度上進(jìn)行分類。作為我們公司來講，目前主要是圍繞住宅用地、商住用地、商業(yè)（服）用地進(jìn)行開發(fā)。B、項(xiàng)目用地的取得方法目前，項(xiàng)目用地的取得方法主要有下面幾種形式。 （1）、通過政府“招、拍、掛”的方式取得這是目前房地產(chǎn)公司拿地的最基本的一種方式。如我公司現(xiàn)在開發(fā)的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目。一般要經(jīng)過報(bào)名及資格審查、繳納投標(biāo)保證金、參與投標(biāo)報(bào)價(jià)等過程。（插入投標(biāo)現(xiàn)場圖片）（2）、通過（劃撥）協(xié)議出讓取得這是國家政府機(jī)關(guān)、公共配套、醫(yī)療衛(wèi)生、軍事用地、科研機(jī)構(gòu)、教育事業(yè)等等機(jī)構(gòu)拿地的基本方法。如我公司東區(qū)項(xiàng)目東邊鄰居煤田科研中心用地。通過這種方式拿到的土地都有著特定的用途，在使用中有著很多限制性條款。如不許轉(zhuǎn)讓、不許改變土地用途，所建房屋不許進(jìn)入市場等等。（插入醫(yī)院、軍事營區(qū)、科研大樓等圖片）（3）、通過舊城拆遷改造取得（4）、通過城中村改造取得 第3、第4種拿地的方法，有一定的共同點(diǎn)，都是進(jìn)行舊城改造，所不同的是，第三種方法是對城市中原有的舊的、已成危房、不適合城市建設(shè)規(guī)劃的房屋進(jìn)行的拆遷重建。所使用的土地是國有土地，原有的居民是城市戶口，享受的是舊城改造優(yōu)惠政策。如我公司過去開發(fā)的難順城街項(xiàng)目、南乾元街項(xiàng)目、喬家門項(xiàng)目等等；第四種方法是對在城市化進(jìn)程中，納入城市范圍的、屬于集體土地的、不適合城市發(fā)展、不符合城市規(guī)劃的村鎮(zhèn)房屋進(jìn)行的拆遷重建，原有的土地是集體用地，原有的居民是農(nóng)村戶口，享受的是城中村改造政策。如現(xiàn)在正在實(shí)施黑莊城中村改造和已經(jīng)建好的曼哈頓廣場項(xiàng)目。但是請注意，不管是那種改造項(xiàng)目，都必須要經(jīng)過政府“招、拍、掛”程序才能最終完成土地手續(xù)，這個(gè)程序，僅僅就是個(gè)程序而已。（插入舊城區(qū)、城中村圖片）（5）、通過土地二級市場取得 此種方法是指一家公司經(jīng)過政府“招、拍、掛”取得土地使用權(quán)后，對其他公司進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種活動。注意這種方法僅適用于經(jīng)過國家“招、拍、掛”出讓過的土地。誰要告訴你一塊沒有經(jīng)過“招、拍、掛”的土地要直接賣給你，這時(shí)你一定要慎重決策。你可能會陷入許許多多的麻煩之中。（6）、通過合作開發(fā)取得隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，土地成本的逐年累月的高漲，除了少部分實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司外，大部分房地產(chǎn)公司由于資金原因愈發(fā)感到獲取土地的困難。如現(xiàn)在在鄭州市土地局掛牌出讓的土地，每畝土地起拍價(jià)格動輒幾百萬元，要想有資格參與競拍，競拍保證金就是上億元。但是，大部分房地產(chǎn)公司總是要生存的，因此，合作開發(fā)就逐漸成為小型房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的一種趨勢。合作開發(fā)有兩種形式，一是兩方以上公司合資共同拿地，也就是在摘牌過程中就已經(jīng)簽好合作協(xié)議，拿到地后共同開發(fā)。另一種方式是一方有地，另一方注入建設(shè)資金共同開發(fā)。合作開發(fā)要求合作方互信度極高，搞不好會經(jīng)常出現(xiàn)矛盾，造成項(xiàng)目的停滯。如過去陽光的公元道項(xiàng)目，由于發(fā)生合作雙方的矛盾，致使項(xiàng)目停滯了很長時(shí)間，最終不得不放棄。（7）、通過租賃取得 租賃取得項(xiàng)目用地，是指房地產(chǎn)公司（或非房地產(chǎn)公司）通過租賃土地使用權(quán)所有者的一定年限的土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種方法。在這里，建設(shè)方由于沒有土地使用權(quán)所有權(quán)，不能以自己的名義進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，所建項(xiàng)目只能自用或出租使用，沒有出售權(quán)，土地租賃到期后只能另行簽訂合同才能繼續(xù)使用。因而，該種方法僅適用于投資小、見效快的繁華或特殊地塊上，以中長期投資為目的。如我公司1994年租賃旅游學(xué)校臨街土地所建的小型寫字樓項(xiàng)目。3、方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是項(xiàng)目前期的一個(gè)重要工作內(nèi)容之一，方案設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的定位，施工圖設(shè)計(jì)直接影響著項(xiàng)目的造價(jià)。一般情況下，在方案設(shè)計(jì)上用的時(shí)間越長，方案的完美程度越高，定位越準(zhǔn)。當(dāng)然，這也和甲方的要求與設(shè)計(jì)方的責(zé)任心有著密切的關(guān)系。如我公司的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目，從2010年3月13日摘牌到2010年8月10日，整整四個(gè)月時(shí)間一直在搞方案論證，為正確定位項(xiàng)目，完善方案，公司主管親自走訪了房地產(chǎn)界的各路高手，征求意見，每一個(gè)細(xì)節(jié)都經(jīng)過充分的論證，經(jīng)過近三十次的反復(fù)修改比較，最終形成了現(xiàn)在的方案。雖說現(xiàn)在的方案已經(jīng)通過了政府的專家論證，正式上報(bào)。但在公司主管的心中，該方案還存在著許多不盡如人意的地方，如中庭的布局，動線的規(guī)劃等等，一直還在考慮比較之中。一句話，只要沒有開建，方案的論證與修改就一直不會停止。同樣，在施工圖設(shè)計(jì)中，公司工程部在公司主管的帶領(lǐng)下，深入了解各種結(jié)構(gòu)形式，認(rèn)真聽取專家意見，采用最實(shí)用，最經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)、板、柱、梁等結(jié)構(gòu)形式，在設(shè)計(jì)中既滿足建筑形式的需要，又方便客戶今后的使用，同時(shí)還大幅度降低了建筑成本，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。4、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段報(bào)批報(bào)建是項(xiàng)目前期工作中一個(gè)既繁瑣又復(fù)雜的工作。它牽扯面大、影響面廣，存在著大量的協(xié)調(diào)工作。不管哪一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都有可能使你的項(xiàng)目停滯不前甚至是功敗垂成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到交付使用，所經(jīng)過的政府審批部門僅從大的局委來講，就有規(guī)劃局、土地局、房管局、建委、市政局（管理處）、各種名目的執(zhí)法局、發(fā)改委、稅務(wù)局、財(cái)政局、消防支（中）隊(duì)、人防辦、環(huán)保局、抗震辦、防雷辦、供電局、熱力公司、通信公司、自來水公司，如果牽扯到拆遷還有拆遷辦、公安局、辦事處、社區(qū)、鄉(xiāng)政府、生產(chǎn)隊(duì)、村民組等大大小小幾十個(gè)政府職能部門和政府壟斷行業(yè)。從這些部門中又分出許許多多大大小小的處、科、室。讓人眼花繚亂，目不暇接。不知要見多少人，要跑多少趟路；當(dāng)然，還不知要吃多少頓飯，喝多少杯酒。就像唐僧取經(jīng)一樣，必須經(jīng)過九九八十一難，方能求得正果。簡單地說，項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建主要辦理以下幾項(xiàng)重要手續(xù)：A、項(xiàng)目前期需辦理的手續(xù)(1)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（黃皮，需放在保險(xiǎn)柜里）(2)、國有土地使用權(quán)證（橘黃皮，需放在保險(xiǎn)柜里）(3)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（綠皮，需放在保險(xiǎn)柜里）(4)、建設(shè)工程施工許可證（藍(lán)皮，需放在保險(xiǎn)柜里）(5)、質(zhì)檢報(bào)驗(yàn)手續(xù)（一套表、需放在資料袋里）B、 項(xiàng)目后期需辦理的手續(xù)(1)、房屋銷售（預(yù)售）許可證（一張厚紙、需掛在墻上）(2)、房屋質(zhì)量合格證（質(zhì)量驗(yàn)收及備案）（一個(gè)表，需放在資料袋里）(3)、房屋產(chǎn)權(quán)證（紅皮、需放在保險(xiǎn)柜里）(4)、自有物業(yè)還需辦理租賃許可證（一張厚紙、需掛在墻上）C、項(xiàng)目手續(xù)辦理過程中辦事人員應(yīng)注意的事項(xiàng)辦理以上所有手續(xù)，需要公司辦事人員具有足夠的耐心、細(xì)心和毅力，同時(shí)還應(yīng)具有靈活機(jī)智的應(yīng)對能力。一般情況下需注意以下幾個(gè)問題：一是任何一項(xiàng)手續(xù)的辦理都要準(zhǔn)備大量的基礎(chǔ)資料，在資料準(zhǔn)備過程中，一定要認(rèn)真仔細(xì)，按要求去做。一不小心，不僅要準(zhǔn)備接受經(jīng)辦人的批評教育，還要多跑好幾趟路，耽誤許多時(shí)間。二是只要牽扯到設(shè)計(jì)的問題，都是和造價(jià)直接掛鉤的。這時(shí)決不能放任經(jīng)辦人員的隨意設(shè)計(jì)，要和經(jīng)辦人員搞好關(guān)系，爭取讓經(jīng)辦人員站在公司的角度看問題，用最簡捷的設(shè)計(jì)降低工程造價(jià)。如在市政供暖工程、排污工程、電力工程、供水工程中都存在這樣的問題。三是絕不能在經(jīng)辦人員面前夸?？冢瑢?jīng)辦人員提出的過分要求，要用最婉轉(zhuǎn)、最體面的方式給予回絕。如實(shí)在無法回絕，在取得主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，要熱情地、巧妙地、有條件地給予辦理。四是要在經(jīng)辦人員面前注意自身形象，因?yàn)槊恳粋€(gè)報(bào)批人員出去，都代表著公司形象，既不能狂妄自大、又不能鄙躬屈膝，低人一等。五是要注意和經(jīng)辦人員建立良好的朋友關(guān)系，要通過辦一次事，吃一頓飯，交一個(gè)朋友，這對今后手續(xù)的辦理會方便很多。二、項(xiàng)目的中期階段中期是房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)施階段。在這個(gè)階段，主要有合同管理、施工成本管理、施工管理（含安全管理）等內(nèi)容，同時(shí)還穿插有項(xiàng)目水、電、暖、通、排污、綠化等等配套工程的申請與安裝工作。項(xiàng)目的中期階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)技術(shù)性非常集中的階段，也是一個(gè)十分重要的階段。這個(gè)階段的合同管理、施工管理（含安全管理）和施工成本管理的具體控制方法將由公司工程部和成本部有關(guān)負(fù)責(zé)人給大家專題介紹。在這里，我對合同簽訂的原則及一般流程和施工管理（含安全管理）與施工成本管理對人員基本素質(zhì)的要求做一簡單介紹。（一）、合同簽訂的原則合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)中期工作的一個(gè)十分重要的基礎(chǔ)性工作。大家知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，一切經(jīng)濟(jì)活動都是在各式各樣的經(jīng)濟(jì)合同的制約下進(jìn)行的。同樣，不管是施工管理還是施工成本管理，也必須是在各式各樣的合同基礎(chǔ)上進(jìn)行。沒有合同也就無從管理。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對合同簽訂的原則我總結(jié)以下幾條：1、合法性原則 經(jīng)濟(jì)合同是一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)，一定要具有合法性，不合法的合同，即使簽的再好，也不受法律的保護(hù)。如1993年鄭州日月潭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和管城區(qū)南關(guān)小學(xué)簽訂的聯(lián)建協(xié)議。協(xié)議規(guī)定由南關(guān)小學(xué)出地，日月潭公司出資，共同改造南關(guān)小學(xué)校舍、建住宅樓。當(dāng)日月潭公司出資完成了對南關(guān)小學(xué)校舍的改造，住宅樓建造進(jìn)行一半時(shí)，由于雙方發(fā)生矛盾，南關(guān)小學(xué)拒絕按合同約定為日月潭公司辦理住宅樓土地過戶手續(xù)，造成工地停工。雙方為此訴至法庭。法庭最終判決：由于雙方合同違反國有土地使用規(guī)定，未經(jīng)政府有關(guān)部門同意將國家劃撥教育用地改變?yōu)樽≌玫?，擅自改變土地使用性質(zhì)。判決雙方聯(lián)建協(xié)議無效，責(zé)令雙方互相返還投資。即南關(guān)小學(xué)返還日月潭改造校舍、建住宅樓的所有投資，日月潭公司返還南關(guān)小學(xué)土地。本官司一打十幾年，工地停工十幾年，形成爛尾樓工程。拖垮了日月潭公司，也使南關(guān)小學(xué)遭受了重大損失。2、公平公正性原則合同的雙方，在法律地位上是平等的，尤其是在施工合同當(dāng)中更應(yīng)如此。不能因?yàn)榧追绞前l(fā)包方，在合同簽訂中高高在上，強(qiáng)迫承包方簽訂不公平合同，為今后合同的正常履行埋下隱患。如在施工合同招標(biāo)過程中，甲方提出各種各樣苛刻的優(yōu)惠條件及墊資要求，迫使承包方為達(dá)到中標(biāo)目的，超出自身能力答應(yīng)甲方要求。待乙方中標(biāo)并進(jìn)入合同實(shí)施階段中，承包方?jīng)]有能力繼續(xù)履約，反過來要求甲方修改合同條款，致使甲乙雙方產(chǎn)生矛盾，造成工程停滯。給甲乙雙方造成重大經(jīng)濟(jì)損失。這種明顯不公平公正的合同，在訴訟實(shí)踐中也是不受法律支持的。3、真實(shí)、自愿性原則任何合同都必須是真實(shí)可信、且在當(dāng)事人雙方自覺、自愿的基礎(chǔ)上簽訂。決不允許采取隱瞞、偽造、欺詐的手段簽定合同。如在購貨合同當(dāng)中，乙方并無供貨資格，但為了拿下訂單，借用、偽造特約經(jīng)銷商資格簽訂供貨合同，合同簽下后再尋找下家轉(zhuǎn)賣合同，從中非法牟取利益，致使給購貨方造成安裝及售后服務(wù)困難等一系列損失。同樣，甲方在資金沒有保障的情況下，騙取供貨方信任進(jìn)行供貨，貨到后不能及時(shí)付款，對貨款一拖再拖，使供貨方失去對甲方的信任，致使供貨方采取堵門、扣押貨物等過激行為，給甲乙雙方造成損失。4、可執(zhí)行性原則 合同必須是在實(shí)際實(shí)施中具有可執(zhí)行性。如明顯的價(jià)格偏低的合同，一般不具有可執(zhí)行性。有些甲方脫離市場實(shí)際，在堅(jiān)持一定質(zhì)量要求的情況下一味的壓低造價(jià)，致使合同簽訂后不具有可執(zhí)行性，成為廢紙一張。即耽誤了事情，又影響了聲譽(yù)，得不償失。5、具有雙方約束力原則 合同必須具有對雙方當(dāng)事人具有同等的約束力，合同中符合市場規(guī)律、法律法規(guī)的任何承諾都必須有相應(yīng)的約束條款對雙方進(jìn)行約束。一旦違約，處罰有據(jù)。（二）、合同簽訂一般流程 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及到大量的、方方面面的合同。工程上除了有施工主合同外、還有監(jiān)理合同、安裝合同、裝修合同、樁基合同、鉆探合同等等。材料上有各種各樣設(shè)備、材料的供貨合同；開發(fā)上在辦理各種手續(xù)中，也有部分合同需要簽訂，如供電協(xié)議、通信安裝協(xié)議、市政排污協(xié)議、自來水供水合同等等。如何規(guī)范合同簽訂，避免合同犯罪和合同糾紛的發(fā)生，制定相應(yīng)的合同簽訂流程就顯得尤為重要。下面，我簡單介紹一下合同簽訂的一般流程:1、申請由業(yè)務(wù)部門根據(jù)部門職責(zé)在初步確認(rèn)三個(gè)以上合同對象的情況下提出合同簽訂申請并起草合同初稿。2、成本控制控制成本部門參與價(jià)格談判，確定價(jià)格或確定價(jià)格上限及下限。3、會審業(yè)務(wù)部門牽頭組織成本部、財(cái)務(wù)部及相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行合同會審并填寫合同會審單。4、審查業(yè)務(wù)部門將會審過的合同稿及會審單上報(bào)合同管理中心審查，在合同稿上簽訂審查意見并備案。5、審批合同管理中心審查過的合同稿及會審單上報(bào)主管副總、總經(jīng)理審批。6、簽章、備案業(yè)務(wù)部門將全部審查通過后的合同交行政辦公室簽章并分別抄送成本部、財(cái)務(wù)部及相關(guān)部門備案。7、實(shí)施審批過的合同返回業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。合同在審查過程中實(shí)行一票否決制。提出否決意見的部門必須同時(shí)說明否決意見并提出解決方案。（插入流程圖）（插入合同會審樣表）（三）、施工管理人員的素質(zhì)要求嚴(yán)格、有序的施工管理是工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、安全施工的保證。作為一個(gè)合格的施工管理人員必須應(yīng)具備以下基本素質(zhì)：1、堅(jiān)持原則、嚴(yán)肅認(rèn)真2、吃苦耐勞、勇于擔(dān)責(zé)3、熟悉工序、精通規(guī)范4、明確重點(diǎn)、專注難點(diǎn)5、虛心好學(xué)、勤于思考6、禮貌待人、處事公平7、及時(shí)溝通、善長協(xié)調(diào)8、注重安全、防范有備（四）、施工成本管理人員的素質(zhì)要求大家知道，任何項(xiàng)目的盈利途徑只有兩個(gè)，一個(gè)是開源，就是增加項(xiàng)目本身價(jià)值；一個(gè)是節(jié)流，就是節(jié)省項(xiàng)目開支。成本控制就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)如何節(jié)省開支的過程，是關(guān)乎項(xiàng)目盈利高低的一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。再好的項(xiàng)目，如果在建設(shè)中對成本控制不好，那就直接影響到利潤的多少，甚至決定項(xiàng)目的成敗。這就要求在建設(shè)中該花的錢必須去花但絕不能多花。因而，任何公司在項(xiàng)目建設(shè)中對成本控制人員的要求就很高。簡單地說有如下基本素質(zhì)要求：1、人品端正、原則性強(qiáng)2、熟悉法規(guī)、精于計(jì)算3、了解市場、通曉流程4、善于溝通、精通談判三、項(xiàng)目的