龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目定位方案.doc

龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目定位方案類別:我的文章 評(píng)論(0) 瀏覽(2353) 2008-09-24 11:39 標(biāo)簽：策劃推廣 營(yíng)銷策劃 一、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)需求分析一）寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及企業(yè)現(xiàn)狀分析1、寶龍工業(yè)區(qū)基本概況寶龍工業(yè)區(qū)位于寶龍碧嶺片區(qū)，是深圳市龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上面積最大的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積31.7平方公里，由寶龍工業(yè)城和碧嶺工業(yè)區(qū)組寶龍工業(yè)城遙感圖成，其中寶龍工業(yè)城規(guī)劃面積11.6平方公里，碧嶺工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為20.1平方公里。至今為止龍崗區(qū)政府在寶龍碧嶺片區(qū)的開發(fā)建設(shè)上已經(jīng)投入8億多元人民幣。目前，寶龍工業(yè)城土地基本平整完畢。同時(shí)道路、供電、供水、通訊、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)已鋪設(shè)完成，基本實(shí)現(xiàn)“七通一平”，發(fā)展初具規(guī)模。碧嶺工業(yè)區(qū)作為片區(qū)發(fā)展的后勁，目前正在緊鑼密鼓地開展征地、規(guī)劃以及市政配套建設(shè)等工作。寶龍工業(yè)城位于龍崗區(qū)中心位置，以四通八達(dá)的高速公路連接著龍崗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地區(qū)，是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中地理?xiàng)l件最優(yōu)越規(guī)劃最好的園區(qū)之一。2、片區(qū)公交體系和道路交通規(guī)劃寶龍工業(yè)城為先規(guī)劃后招商的高新科技工業(yè)園區(qū)，其內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)十分完善，但由于仍處于建設(shè)期，各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)施尚未健全，交通狀況主要表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：1）內(nèi)外交通路網(wǎng)健全寶龍工業(yè)城對(duì)外交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有機(jī)荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、鹽壩高速、梅觀高速等高速公路跨區(qū)而過，距深圳寶安機(jī)場(chǎng)50公里，距皇崗口岸38公里，距羅湖口岸28公里，距鹽田港17公里，距蛇口港50公里。園區(qū)到市中心、深圳寶安機(jī)場(chǎng)、鹽田港及南部海濱均在30分鐘車程內(nèi)。寶龍工業(yè)城內(nèi)部交通路網(wǎng)已經(jīng)形成，現(xiàn)有寶龍大道及寶龍一路至寶龍七路、錦龍大道、高科大道、清風(fēng)大道等，貫穿東西的寶龍大道承擔(dān)著重要的交通運(yùn)輸功能。2）公共交通匱乏與寶龍工業(yè)城路網(wǎng)健全形成較大反差的是其內(nèi)部公共交通匱乏，寶龍工業(yè)城內(nèi)現(xiàn)有公交線路較少，現(xiàn)有的3條線路為823、861、985，另在臨近寶龍工業(yè)城的深汕公路上有366、866、985三路公交線路設(shè)有寶龍工業(yè)城站點(diǎn)，但工業(yè)城內(nèi)部消費(fèi)者需要步行較長(zhǎng)距離才能達(dá)到該站點(diǎn)，不利于消費(fèi)者出行。3）交通規(guī)劃健全，交通環(huán)境不斷改善。根據(jù)在龍崗區(qū)交通規(guī)劃科及龍崗交通局運(yùn)政科的調(diào)查了解，根據(jù)規(guī)劃，未來在寶龍工業(yè)城內(nèi)將設(shè)有2個(gè)公交首末站及1個(gè)樞紐站，其中公交樞紐站設(shè)在錦龍大道與南同大道北部。2個(gè)公交首末站1個(gè)在寶清路與南同大道交匯處，1個(gè)在寶龍工業(yè)城502地塊。同時(shí)根據(jù)規(guī)劃，將新規(guī)劃3條公交線路在寶龍工業(yè)城內(nèi)繞行，另規(guī)劃有內(nèi)環(huán)路、第二通道等即將建設(shè)。鐵路方面規(guī)劃有深廈鐵路穿過寶龍工業(yè)城西面，同時(shí)規(guī)劃12號(hào)地鐵將在寶龍工業(yè)城東面穿過，13號(hào)地鐵將在寶龍工業(yè)城北面穿過。附圖：寶龍工業(yè)城交通系統(tǒng)規(guī)劃示意圖3、片區(qū)配套1）生活配套寶龍工業(yè)城周邊生活配套設(shè)施完善，可以滿足企業(yè)高管和技術(shù)骨干居家、休閑等日常生活需要，園區(qū)5公里范圍內(nèi)的龍崗中心城，規(guī)劃、建設(shè)有一流的商品房小區(qū)，是理想的居住場(chǎng)所。2）教育配套片區(qū)周邊擁有龍崗、平崗、龍城、坪山等多所中學(xué)和十余座小學(xué)。3）醫(yī)療配套片區(qū)有龍崗區(qū)中心醫(yī)院、龍崗區(qū)第二人民醫(yī)院、坪山醫(yī)院三所三甲醫(yī)院。4）商業(yè)配套園區(qū)周邊散布?xì)q寶百貨、百佳購(gòu)物廣場(chǎng)、人人購(gòu)物中心、萬佳百貨等十余家大型商場(chǎng)。5）娛樂配套園區(qū)北側(cè)的中信綠色高爾夫球場(chǎng)、龍園和南側(cè)的馬巒山旅游中心、龍崗區(qū)體育中心、龍崗大眾高爾夫球場(chǎng)都可供休閑娛樂。6）金融機(jī)構(gòu)配套周邊有四大國(guó)有商業(yè)銀行、各股份制銀行以及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。4、龍崗及寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍崗自建區(qū)以來，大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力改善投資環(huán)境，積極進(jìn)行各項(xiàng)改革，擴(kuò)大對(duì)外開放，取得可喜的成就，全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速建康發(fā)展。全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP2002年達(dá)到223億元左右，增長(zhǎng)17.2%，比深圳市增幅高2.98個(gè)百分點(diǎn)；而2003年GDP預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到288億元，增長(zhǎng)14%。近年來，龍崗區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持健康快速的發(fā)展趨勢(shì)，并形成了以高新技術(shù)、先進(jìn)制造、現(xiàn)代物流和濱海旅游為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。2006年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1053.87億元，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)的增加值分別為2.47、694.59、356.82億元，三產(chǎn)比例是0.2：65.9：33.9。2005年，全區(qū)共完成工業(yè)總產(chǎn)值1734億元，同比增長(zhǎng)22%；實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口138.3億美元，同比增長(zhǎng)8.9%；實(shí)現(xiàn)外商直接投資實(shí)際利用外資3.7億美元，同比增長(zhǎng)31.9%。2005年，龍崗區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值超億元的企業(yè)有196家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1260億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的72.3。初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，“三高”企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運(yùn)輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟(jì)格局。寶龍工業(yè)城是深圳市龍崗區(qū)開發(fā)建設(shè)較早、規(guī)劃完善的大型工業(yè)區(qū)，位于龍崗街道與坪山街道交界處。片區(qū)主要以IC芯片制造業(yè)、電子信息、光電子、機(jī)電一體化、汽車電子、汽車制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。一流的硬件環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)蜂擁而至。園區(qū)半導(dǎo)體制造業(yè)代表有意法半導(dǎo)體、深愛半導(dǎo)體、方正微電子、華潤(rùn)微電子、天馬微電子等；汽車制造業(yè)品牌企業(yè)有五洲龍汽車、中集專用車等；知名電子制造企業(yè)有華強(qiáng)三洋、同州電子、思達(dá)儀表、兄弟工業(yè)等。現(xiàn)已入駐 48 家高新技術(shù)企業(yè)，其中已投產(chǎn)的29家企業(yè)，其總產(chǎn)值達(dá)到 200億元。部分代表企業(yè)投產(chǎn)情況表（節(jié)選）投產(chǎn)情況企業(yè)名稱已建意法半導(dǎo)體公司比亞迪股份有限公司深圳市二砂深聯(lián)有限公司兄弟工業(yè)（深圳）有限公司深圳天馬微電子股份有限公司深圳市五洲龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司深圳市興日生實(shí)業(yè)有限公司深圳市順嘉高新建材有限公司深圳思達(dá)儀表有限公司深圳京能集團(tuán)有限公司（一期）深圳深愛半導(dǎo)體有限公司太平洋電線電纜（深圳）有限公司深圳市華大電路科技有限公司深圳市歐帝光學(xué)有限公司深圳市方正微電子有限公司在建深圳市同洲電子股份有限公司深圳市益心達(dá)醫(yī)學(xué)新技術(shù)有限公司深圳市蘭普源照明科技有限公司正在辦手續(xù)創(chuàng)益科技發(fā)展有限公司華潤(rùn)微電子（深圳）有限公司時(shí)運(yùn)達(dá)（深圳）電子有限公司明利五金電業(yè)（深圳）有限公司深圳市賽格導(dǎo)航科技股份有限公司5、寶龍工業(yè)區(qū)入住企業(yè)現(xiàn)狀分析寶龍碧嶺片區(qū)以IC制造產(chǎn)業(yè)、電子通訊產(chǎn)業(yè)、汽車制造產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，匯集一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。寶龍工業(yè)城以寶龍五路為界線，將寶龍工業(yè)區(qū)一分為二，寶龍五路以東為東片區(qū)，寶龍五路以西為西片區(qū)。附圖：寶龍工業(yè)城東、西片區(qū)劃分圖1）寶龍工業(yè)區(qū)東片區(qū)企業(yè)概況寶龍工業(yè)區(qū)東片區(qū)位于寶龍五路以東，截至到2007年底，進(jìn)駐投產(chǎn)企業(yè)總計(jì)為29家，企業(yè)主要以IC芯片制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、打印復(fù)印器械生產(chǎn)、服飾生產(chǎn)、家私生產(chǎn)、玩具生產(chǎn)、小型電子元器件生產(chǎn)等行業(yè)為主，截至到2007年員工數(shù)量達(dá)到35，040人左右。從企業(yè)員工比例來看，在IC芯片制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、打印復(fù)印器械生產(chǎn)等資金資本密集型的現(xiàn)代新型行業(yè)企業(yè)中，由于企業(yè)本身科技含量高，產(chǎn)品附加值大等特點(diǎn)，企業(yè)員工人數(shù)相對(duì)較少，但企業(yè)員工素質(zhì)、學(xué)歷相對(duì)較高；同時(shí)由于這些企業(yè)技術(shù)性、管理性的特點(diǎn)，故而在這些企業(yè)之中，高學(xué)歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術(shù)、管理員工所占比例較高，其所占比例范圍在1030之間。從收入來看，這類企業(yè)各層次員工相對(duì)于其他行業(yè)員工起點(diǎn)高，收入也相對(duì)高。我司對(duì)工業(yè)園區(qū)的收入狀況調(diào)查結(jié)果也印證了這一觀點(diǎn)，普通員工的工資在1500-2500元/月之間，中高層管理人員工資則在6000元以上。而從事服飾生產(chǎn)、家私生產(chǎn)、玩具生產(chǎn)、小型電子元器件生產(chǎn)等行業(yè)的企業(yè)，由于企業(yè)為傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型企業(yè)，技術(shù)相對(duì)成熟，需要以大規(guī)模生產(chǎn)來降低成本，這些企業(yè)員工數(shù)量相對(duì)較大；同時(shí)由于生產(chǎn)相對(duì)簡(jiǎn)單、企業(yè)本身科技含量不高、產(chǎn)品附加值低等特點(diǎn)，使得企業(yè)更多需求的是技術(shù)純熟的藍(lán)領(lǐng)工人，所以該類企業(yè)多為員工數(shù)量多，廠區(qū)規(guī)模大的生產(chǎn)型企業(yè)，其中高層技術(shù)、管理員工所占比例較小，在510之間。其員工收入情況為，普通員工工資在800-1300元/月之間，中高層員工收入則在3000-5000元/月之間。2）寶龍工業(yè)區(qū)西片區(qū)企業(yè)概況寶龍工業(yè)區(qū)西片區(qū)位于寶龍五路以西，截止到2007年底，進(jìn)駐投產(chǎn)企業(yè)總計(jì)為10家，企業(yè)主要以汽車制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、儀器儀表生產(chǎn)、光學(xué)設(shè)備生產(chǎn)、養(yǎng)殖設(shè)備生產(chǎn)、高新建材生產(chǎn)等行業(yè)為主，截止到2007年底，西片區(qū)員工數(shù)量為45000人左右。從企業(yè)員工比例來看，由于西區(qū)企業(yè)進(jìn)駐較晚，企業(yè)普遍為汽車制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、儀器儀表生產(chǎn)、光學(xué)設(shè)備生產(chǎn)、養(yǎng)殖設(shè)備生產(chǎn)、高新建材生產(chǎn)等行業(yè)的資本密集型及勞動(dòng)密集型企業(yè)，企業(yè)科技含量高、產(chǎn)品附加值大、企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值高、企業(yè)規(guī)模大、員工數(shù)量多。鑒于這些企業(yè)固有的特性，寶龍工業(yè)區(qū)西區(qū)企業(yè)的員工素質(zhì)、學(xué)歷、收入低于IT、芯片制造等行業(yè)企業(yè)的員工，但高于其他傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)員工，介于兩者之間。由于這些企業(yè)規(guī)模較大，對(duì)管理和技術(shù)要求也相對(duì)較高，故而在這些企業(yè)之中，高學(xué)歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術(shù)、管理員工所占比例也較高，其比例范圍在728之間。從收入情況來看，這類企業(yè)各層次員工收入低于IT、芯片制造等新型行業(yè)企業(yè)員工，但高于其他傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)員工。我們的調(diào)查結(jié)果也印證了這一觀點(diǎn)，在這一行業(yè)中，普通員工工資在1100-2000元/月之間，而中高層管理人員工資則在300010000元之間。二）寶龍工業(yè)區(qū)消費(fèi)人口布局及未來消費(fèi)群體分析1、寶龍工業(yè)區(qū)消費(fèi)群體分析隨著大型企業(yè)入駐數(shù)量的增加，寶龍工業(yè)區(qū)將建設(shè)成為以集成電路產(chǎn)業(yè)為龍頭，帶動(dòng)軟件設(shè)計(jì)、芯片制造、封裝、測(cè)試及其配套生產(chǎn)企業(yè)的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)，作為此類工業(yè)園區(qū)，其區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體將呈以下特點(diǎn)：1）年輕化作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)的人員以中高層管理人員、高級(jí)技術(shù)工人和從事基礎(chǔ)工作的普通工人為主，該群體整體年齡較為年輕，特別是作為主力消費(fèi)人群的普通工人年齡一般在20-30歲之間，消費(fèi)觀念較靠前。2）消費(fèi)時(shí)段規(guī)律化由于區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體屬于“上班族”，消費(fèi)時(shí)段集中于下班后和節(jié)假日，而上班時(shí)間段人流量較少，故人流量呈現(xiàn)出隨時(shí)間變動(dòng)而變化的規(guī)律。3）以低檔次消費(fèi)為主，少量中高檔消費(fèi)片區(qū)內(nèi)企業(yè)普通員工占據(jù)70%以上，因此消費(fèi)群體以低檔次消費(fèi)為主，配有少量的中高檔消費(fèi)品以滿足片區(qū)內(nèi)中高層管理人員的消費(fèi)需求。2、未來消費(fèi)群體的消費(fèi)需求1）零售需求工業(yè)區(qū)現(xiàn)有約8萬人人口規(guī)模，對(duì)生活用品、休閑娛樂等需求巨大。目前消費(fèi)場(chǎng)所主要集中在街區(qū)小店、集貿(mào)市場(chǎng)，隨著政府投資的加大，大型企業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的收入必將進(jìn)一步提高，對(duì)大型零售商家、連鎖超市需求在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上將進(jìn)一步加大。2）大工業(yè)環(huán)境下的商務(wù)消費(fèi)需求經(jīng)過近十年的發(fā)展，龍崗區(qū)工業(yè)從原來以“三來一補(bǔ)”為主的單一型格局發(fā)展到十大行業(yè)齊頭并進(jìn)、快速發(fā)展的“大工業(yè)”時(shí)代。目前建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個(gè)大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)；全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)5315家，其中內(nèi)資企業(yè)1207家、“三資”企業(yè)1245家、三來一補(bǔ)企業(yè)2863家（如寶龍工業(yè)城的比亞迪），此類企業(yè)所帶來的商務(wù)需求也將日漸彰顯，如商務(wù)酒店、商務(wù)餐廳、會(huì)晤中心等方面需求較為突出。3）娛樂休閑需求由于區(qū)域內(nèi)年輕人較多，加上目前工業(yè)區(qū)離深圳市中心較遠(yuǎn)，大批工業(yè)區(qū)內(nèi)員工下班之后的交友、會(huì)友、休閑、娛樂需求也較為突出， KTV、電子游戲城、網(wǎng)吧和酒吧等休閑娛樂場(chǎng)所將受到年輕人歡迎。4）女性的消費(fèi)需求深圳城市人口女多男少，而且以年輕女性為主體，消費(fèi)以服裝、服飾、化妝品等為主，消費(fèi)檔次取決于收入水平。龍崗女性以工薪階層女性、打工妹為主體，年輕喜歡扮靚，最主要以時(shí)尚、潮流的服裝、飾品(如腰帶、挎包、頭飾等)、物美價(jià)廉的流行化妝品為消費(fèi)主線，對(duì)高檔化妝品、護(hù)膚品的需求不大，檔次基本上集中在中低檔，少量的中檔消費(fèi)。三）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)需求分析1、寶龍區(qū)比亞迪公司1）比亞迪的發(fā)展比亞迪股份有限公司始建于1995年，由 20 多人的規(guī)模起步，短短十年時(shí)間內(nèi)迅速成長(zhǎng)為 IT 及電子零部件的世界級(jí)制造企業(yè)，為全球第二大移動(dòng)能源供應(yīng)商，被譽(yù)為“制造業(yè)基因攜帶者”，“國(guó)際OEM皇帝”和“世界OEM隱形冠軍”。2002年，比亞迪在香港證券交易所上市，創(chuàng)下了54支H股最高發(fā)行價(jià)的記錄。2003 年比亞迪躋身為全球第二大充電電池生產(chǎn)商。同年涉足汽車工業(yè)，收購(gòu)原秦川汽車有限責(zé)任公司，組建比亞迪汽車有限公司。2006年，比亞迪入選全球企業(yè)新興百?gòu)?qiáng)。今天，比亞迪股份在全球擁有員工100,000 余人，公司市值已超過300億港幣。目前，比亞迪IT及電子零部件產(chǎn)業(yè)已覆蓋手機(jī)所有零部件及組裝業(yè)務(wù)。比亞迪創(chuàng)建于深圳，如今這里也是比亞迪的總部所在地和電池主要的生產(chǎn)基地，50萬平方米的工業(yè)園內(nèi)聚居約2萬多名員工。2）比亞迪員工的商業(yè)需求比亞迪寶龍工業(yè)園建成時(shí)間較短，卻安置了2萬多員工，周邊及自身配套設(shè)施不完善，在比亞迪園區(qū)內(nèi)，配備了少量購(gòu)物場(chǎng)所，但業(yè)態(tài)比較單一，食堂僅有兩個(gè)，一般在規(guī)定的時(shí)間出售早、中、晚三餐。員工選擇外出就餐的原因有以下幾個(gè)： 園區(qū)內(nèi)食堂太少，員工太多，吃飯排隊(duì)時(shí)間太長(zhǎng)，部分員工不愿長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)等餐。 食堂在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售早、中、晚三餐，員工額外時(shí)間就餐不方便。 食堂伙食較差，導(dǎo)致部分員工選擇外出就餐。 食堂菜式較少，為換口味而外出就餐。2、區(qū)域內(nèi)人員消費(fèi)需求發(fā)展在深圳1200萬外來人口中，大部分遍布在關(guān)外數(shù)以十萬計(jì)的工廠內(nèi)，由于廠區(qū)性質(zhì)的限制，廠區(qū)生活配套的嚴(yán)重不足使得大部分廠區(qū)員工選擇外出消費(fèi)，廠區(qū)員工的消費(fèi)方式也在逐漸改變，比亞迪公司所在的區(qū)域是深圳工業(yè)園區(qū)一個(gè)縮影。1）員工購(gòu)物場(chǎng)選擇主要為大中型超市在調(diào)查中，選擇在大中型超市購(gòu)買日常生活用品的員工比例為88.4，說明絕大部分員工普遍偏愛到大中型超市消費(fèi)。而從員工居住情況來看，超過65的員工居住在企業(yè)宿舍中，也就是寶龍工業(yè)區(qū)內(nèi)，表明員工日常購(gòu)物消費(fèi)外流情況相當(dāng)嚴(yán)重。在工業(yè)區(qū)沒有大中型超市且交通狀況較差的情況下，部分員工會(huì)選擇到周邊配備有購(gòu)物專車的超市購(gòu)物。那些班次頻繁的購(gòu)物專車在一定程度上也緩解工業(yè)區(qū)員工出行購(gòu)物的壓力。2）員工日常消費(fèi)開支較為集中在調(diào)查數(shù)據(jù)中，服裝、日用品、通訊費(fèi)用、休閑娛樂占員工所有消費(fèi)支出的80.18，由于收入水平較低，大部分員工只能滿足于日常生活用品的消費(fèi)開支。而對(duì)調(diào)查問卷進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)業(yè)鏈中所屬位置較高的、對(duì)員工素質(zhì)要求較高的、在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較好的一些企業(yè)中，其員工對(duì)于學(xué)習(xí)的要求也較高。3）員工的其他需求及業(yè)余生活需求較大根據(jù)調(diào)查，銀行、郵政、書店、餐廳、培訓(xùn)中心、美容美發(fā)、醫(yī)院、電影院、網(wǎng)吧、歌舞廳、溜冰場(chǎng)、公園為員工需求量較大的選項(xiàng)，表示這部分有較大市場(chǎng)需求。在員工業(yè)余生活安排中，逛街、看電視、上網(wǎng)、會(huì)朋友、學(xué)習(xí)及其他休閑娛樂占據(jù)了員工絕大部分業(yè)余時(shí)間。二、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析一）寶龍工業(yè)區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃商業(yè)與生活配套用地分析1、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套及生活配套用地分布圖圖例說明： 已建成商業(yè)配套； 規(guī)劃中待建商業(yè)配套； 規(guī)劃中生活配套用地 1）現(xiàn)有商業(yè)配套 地塊 地塊 地塊（已建成但尚未開始經(jīng)營(yíng)）2）規(guī)劃中待建商業(yè)配套 地塊 地塊 地塊 地塊 地塊3）規(guī)劃中生活配套用地 地塊 地塊 地塊 地塊 地塊二）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析1、周邊商業(yè)分析項(xiàng)目周邊已形成2個(gè)發(fā)展較成熟的商圈，為福樂購(gòu)商圈和南約村商圈，工業(yè)區(qū)內(nèi)金眾藍(lán)鉆風(fēng)景項(xiàng)目配套有一定的商業(yè)面積，但目前商業(yè)尚處于前期銷售階段，尚未有商家進(jìn)駐。1）在項(xiàng)目所在地的為福樂購(gòu)商圈，商圈主要以寶龍大道為主干道，寶龍大道呈東西走向貫穿其中，商圈中的商業(yè)主要以福樂購(gòu)超市為主，及超市周邊的眾多臨街商鋪，以此來服務(wù)于周邊企業(yè)。福樂購(gòu)商場(chǎng)側(cè)面福樂購(gòu)商場(chǎng)大門 2）在項(xiàng)目以北是南約村，住宅比較多，居住氛圍比較濃厚，商業(yè)主要分布在寶坪路兩邊，主要商業(yè)有江業(yè)百貨和家和福百貨商場(chǎng)，以及圍繞這兩個(gè)主要商業(yè)的零散型商業(yè)。家和福商場(chǎng)江業(yè)百貨 3）第三個(gè)商圈為金眾藍(lán)鉆風(fēng)景商圈,為金眾藍(lán)鉆小區(qū)開發(fā)的服務(wù)于其住宅小區(qū)的商業(yè)配套，離項(xiàng)目所在地有一定的距離。目前金眾藍(lán)鉆商鋪已經(jīng)建成，但是還未開始經(jīng)營(yíng)，因此目前商圈尚未形成。三、項(xiàng)目分析一）項(xiàng)目位置與地塊狀況1、項(xiàng)目地塊狀況項(xiàng)目北面的寶龍大道綠化帶本項(xiàng)目位于龍崗寶龍工業(yè)城寶龍大道和寶坪路交匯處，沿片區(qū)主干道寶龍大道呈東西方向的長(zhǎng)方形地塊（如上圖所示），項(xiàng)目東西長(zhǎng)約300米，南北寬約38米。地塊有坡度，呈現(xiàn)北低南高的地勢(shì)（靠近比亞迪地勢(shì)較高，靠近寶龍路的地勢(shì)較低）。比亞迪公司的正門(項(xiàng)目在大門的左邊) 2、項(xiàng)目四至狀況南邊為比迪亞公司技工學(xué)校地塊北面為寶龍大道西面為比迪亞公司的正門東面為寶坪路二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)初步測(cè)算，項(xiàng)目總占地面積約11，400；建筑面積9600三）項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）1）項(xiàng)目位于寶龍大道和寶坪路交匯處，交通便捷。2）項(xiàng)目緊鄰工區(qū)業(yè)內(nèi)發(fā)展較成熟的福樂購(gòu)商圈，商業(yè)氛圍比較濃厚；3）項(xiàng)目周圍企業(yè)較多，工作人員多，消費(fèi)潛力巨大。4）項(xiàng)目旁邊的比亞迪廠區(qū)員工較多，項(xiàng)目在廠區(qū)旁邊可以就近解決員工消費(fèi)需求，充分發(fā)揮其填補(bǔ)廠區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)空白的作用。2、劣勢(shì)（W）1）商業(yè)街出入口問題。由于項(xiàng)目南面為比亞迪公司，北面是城市道路綠化帶，不能做出入口，長(zhǎng)約300米的地塊只能在東西兩頭設(shè)置出入口。（如下圖所示）2）地塊成坡度，會(huì)增加規(guī)劃設(shè)計(jì)難度和建造成本。3）項(xiàng)目用地性質(zhì)為臨時(shí)用地，對(duì)項(xiàng)目后期的發(fā)展將會(huì)有很大的阻礙。3、機(jī)會(huì)（O）1）項(xiàng)目建成會(huì)使比亞迪公司的生活配套設(shè)施更加完善，使公司員工的生活方式更加便捷。2）目前寶龍工業(yè)區(qū)的套設(shè)施比較缺乏，項(xiàng)目的建成會(huì)讓周邊的生活配套設(shè)施更加完善，也會(huì)讓周邊的商業(yè)更加成熟。3）工業(yè)區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)注主要以小百貨為主，項(xiàng)目的劃中的業(yè)態(tài)和周邊業(yè)態(tài)相比會(huì)有一定的超前性，會(huì)吸引一部分的客流。4）在產(chǎn)品水平上，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)產(chǎn)品比較老舊，服務(wù)水平較低，因此項(xiàng)目在提高軟硬件設(shè)施方面有較大空間。4、威脅（T）1）項(xiàng)目在建成后，相對(duì)周邊成熟的經(jīng)營(yíng)氛圍，在前期運(yùn)營(yíng)將會(huì)面臨一定壓力。2）周邊高檔消費(fèi)不足，使得項(xiàng)目只能走低端路線，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展有一定的威脅。四）項(xiàng)目開發(fā)對(duì)片區(qū)商業(yè)配套影響分析1、項(xiàng)目由成熟的開發(fā)商寶盛華公司開發(fā)，成熟的開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)和管理，會(huì)在項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中達(dá)到園區(qū)、開發(fā)商、附近企業(yè)多贏的局面。2、項(xiàng)目的發(fā)展主要是作為周邊企業(yè)的配套使用的，按照政府的指示，政府直屬企業(yè)的介入，會(huì)本著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)任的態(tài)度，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范管理，帶頭促進(jìn)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活安全，樹立一個(gè)對(duì)大眾負(fù)責(zé)的企業(yè)形象。3、在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的部分廠區(qū)（如比亞迪）由于投入使用年限較短，員工多，生活配套不足，并且業(yè)態(tài)單一，隨著員工生活需求的逐漸增大。項(xiàng)目的開發(fā)可以在一定程度上緩解周邊廠區(qū)在生活配套缺乏上的壓力，填補(bǔ)廠區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)空白，豐富廠區(qū)員工的生活和娛樂等消費(fèi)。在滿足比亞迪公司等附近廠區(qū)的同時(shí)也可以在一定程度上輻射整個(gè)寶龍工業(yè)城的商業(yè)需求，在高品質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理下也會(huì)促進(jìn)周邊商業(yè)的良性發(fā)展。4、項(xiàng)目周邊區(qū)域目前還沒有類似的集購(gòu)物、休閑、餐飲和娛樂等多功能為一體的商業(yè)街項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以在一定程度上發(fā)揮配套作用，還可以在一定程度上改變周邊的商業(yè)環(huán)境，提高項(xiàng)目的檔次和形象。四、項(xiàng)目定位建議一）項(xiàng)目整體定位建議園區(qū)配套型休閑娛樂主題風(fēng)情商業(yè)定位說明：1、園區(qū)配套型：商業(yè)項(xiàng)目所處的區(qū)位及地段決定物業(yè)的價(jià)值及升值潛力。本項(xiàng)目為工業(yè)園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目。工業(yè)園區(qū)特定的發(fā)展模式?jīng)Q定本項(xiàng)目的發(fā)展性質(zhì)。工業(yè)園區(qū)主要以低密度的工廠為主，人口結(jié)構(gòu)以工廠普通工人為主，常住人口少，決定本項(xiàng)目的發(fā)展性質(zhì)主要以解決園區(qū)內(nèi)工人的日常生活需要為目的，是作為園區(qū)商業(yè)配套而存在。2、主題風(fēng)情商業(yè)：主題化、個(gè)性化商業(yè)模式是區(qū)域型商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。本項(xiàng)目作為一個(gè)占地面積超過1萬平米的較大體量商業(yè)，在發(fā)展模式的選擇上空間較大。而發(fā)展主題風(fēng)情的商業(yè)，具備以下明顯優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目建成后，將有望提升整個(gè)工業(yè)園區(qū)商業(yè)配套的品質(zhì)和檔次；項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)，將有效分流其他競(jìng)爭(zhēng)商圈的人流和客流；主題鮮明的商業(yè)定位，為項(xiàng)目后期的招商和運(yùn)營(yíng)定下了基調(diào)；為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)輕松、文化氣息濃厚的購(gòu)物環(huán)境。3、休閑娛樂主題：休閑娛樂型商業(yè)契合工業(yè)園區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體的現(xiàn)實(shí)需求。 工業(yè)園區(qū)人口構(gòu)成主要以工廠普工為主，年齡結(jié)構(gòu)輕，消費(fèi)能力弱。針對(duì)這樣一個(gè)年輕人為主的市場(chǎng)，休閑娛樂型商業(yè)契合該部分群體的現(xiàn)實(shí)需求，而工業(yè)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的休閑娛樂配套設(shè)施較匱乏，從而為發(fā)展休閑娛樂型商業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。二）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議1、商業(yè)模式建議復(fù)合型的主題風(fēng)情商業(yè)街區(qū)模式針對(duì)本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)位和地段、地塊自身特征、目標(biāo)消費(fèi)群體等因素，我們將本項(xiàng)目商業(yè)模式定位為：復(fù)合型的主題風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。復(fù)合型特征主要從以下幾個(gè)方面來體現(xiàn)：在服務(wù)功能上，以滿足休閑、娛樂功能為主，同時(shí)兼顧餐飲、購(gòu)物等其他輔助功能；在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上，街鋪這一主力業(yè)態(tài)與小型超市、專業(yè)店等形態(tài)共存。2、經(jīng)營(yíng)業(yè)種建議1）經(jīng)營(yíng)業(yè)種類型及需求面積建議在經(jīng)營(yíng)業(yè)種的選擇上，主要以具備休閑、娛樂功能業(yè)種為主，以餐飲、購(gòu)物等功能業(yè)種為輔助。主營(yíng)業(yè)種建議：序號(hào)業(yè)種需求面積（）序號(hào)業(yè)種需求面積（）1小型超市約15020012錄像廳約1502002咖啡廳約15020013小書店約40603小型餐飲約608014水果店約40604女裝約608015干洗店約40605飾品店約102016雜貨便利店約60806美容美發(fā)廳約608017小型藥店約40607網(wǎng)吧約15020018照片洗曬點(diǎn)約40608小型KTV約15020019珍珠奶茶約10209電玩城約15020020長(zhǎng)途電話亭約406010臺(tái)球城約15020021通訊代理點(diǎn)約608011大頭帖約102022面包店約4060主營(yíng)業(yè)種示意圖：網(wǎng)吧：簡(jiǎn)單裝修，經(jīng)營(yíng)規(guī)模約在150200的小型網(wǎng)吧，是工業(yè)園區(qū)年輕人最中意的休閑、娛樂場(chǎng)所小型餐飲：風(fēng)味獨(dú)特的地方特色小吃，經(jīng)營(yíng)面積約在6080，滿足廠區(qū)員工調(diào)劑生活的需要精品女裝：價(jià)格不高，款式新穎、時(shí)尚，經(jīng)營(yíng)面積約在6080的女裝店，是廠區(qū)年輕的女工淘貨的主要場(chǎng)所大頭貼店：面積不大，經(jīng)營(yíng)面積約在1520，裝修簡(jiǎn)單的大頭貼店，為年輕的小情侶、愛搞怪的小女生所鐘愛，留下一份青春的記憶飾品店：面積不大，經(jīng)營(yíng)面積約在1520，花樣繁多的小飾品店是年輕小女生經(jīng)常光顧的場(chǎng)所美容美發(fā)廳：經(jīng)營(yíng)面積約在6080的美容美發(fā)店，是廠區(qū)員工打理形象、打理的心情的去處臺(tái)球城：經(jīng)營(yíng)面積約在6080的臺(tái)球城，茶余飯后，約三、五好友到臺(tái)球城去切磋球技，是園區(qū)工人為數(shù)不多的娛樂休閑之一咖啡廳：環(huán)境幽雅、經(jīng)營(yíng)面積約在6080的咖啡廳，滿足了園區(qū)高級(jí)管理人員和往來于園區(qū)客戶商務(wù)、休閑的需要2）經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布建議區(qū)域業(yè)種分布情況臨寶龍大道一側(cè)東段小型餐飲中段網(wǎng)吧、錄像廳、小型KTV西段臺(tái)球城、電玩城臨比亞迪廠區(qū)一側(cè)東段小型超市、咖啡廳、珍珠奶茶、大頭帖、雜貨店、長(zhǎng)途電話亭、聯(lián)通/移動(dòng)代理點(diǎn)中段女裝、飾品店、干洗店西段小型藥店、照片洗曬點(diǎn)、美容美發(fā)廳三）項(xiàng)目形象定位建議及命名建議1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位區(qū)域服務(wù)型商業(yè)定位依據(jù)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位為區(qū)域服務(wù)型商業(yè)，目標(biāo)客戶群為項(xiàng)目周邊中低檔次消費(fèi)者，主要服務(wù)對(duì)象為比亞迪公司員工，同時(shí)輻射南約村及周邊區(qū)域，其中比亞迪公司員工及附近的南約村暫住人口為本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。項(xiàng)目由于受到用地性質(zhì)限制，發(fā)展高檔商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過大；同時(shí)，由于園區(qū)內(nèi)高檔商業(yè)消費(fèi)能力有限，購(gòu)買能力弱，不足以支撐高檔商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為服務(wù)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)中低層次消費(fèi)者的區(qū)域服務(wù)型商業(yè)。2、項(xiàng)目形象定位集休閑、娛樂、餐飲等諸多功能于一體的復(fù)合型主題商業(yè)定位說明：在物質(zhì)生活極大豐富的今天，購(gòu)物不再是消費(fèi)的唯一主題。購(gòu)物過程中精神上的滿足和愉悅成為新的消費(fèi)主題，購(gòu)物功能下降到一個(gè)從屬的地位。時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑元素，色彩豐富的外觀，整潔的街道，精美的景觀小品，品種豐富的商品，人性化的服務(wù)，營(yíng)造出一個(gè)輕松、寫意的購(gòu)物環(huán)境。這里，是青春飛揚(yáng)天堂；這里，縱容你購(gòu)物成癖的癖好；這里，是培養(yǎng)美食家的基地；這里，更是放飛心情的地方。3、案名建議1）寶盛華繽紛商業(yè)街案名釋義：將寶盛華作為項(xiàng)目案名前綴，可以起到突出項(xiàng)目開發(fā)商寶盛華公司作為工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)商的地位。繽紛商業(yè)街主要是從項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體層面考慮，本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客群為一個(gè)年輕、活潑、思維跳躍的群體，而繽紛的含義有色彩絢爛的意思，給人以時(shí)尚、動(dòng)感、色彩絢爛的感覺，和本項(xiàng)目目標(biāo)客群的性格層次相吻合，從名字上可以聯(lián)想到本項(xiàng)目商業(yè)街是一個(gè)專門以年輕人為主要服務(wù)對(duì)象的主題商業(yè)街；同時(shí)，繽紛商業(yè)街名字響亮易記，朗朗上口，給人以過目不忘的感覺。2）寶盛華FLYPARK商業(yè)街案名釋義：FLYPARK翻譯成中文就是“放飛心情的場(chǎng)所”。整個(gè)案名輕盈、靈動(dòng)，符合項(xiàng)目目標(biāo)客群年輕、時(shí)尚的特點(diǎn)，同時(shí)，也說明本項(xiàng)目不僅僅能滿足最基本的購(gòu)物功能，還可滿足消費(fèi)者其他如娛樂、休閑、美食等其他輔助功能，購(gòu)物的過程，就是一個(gè)體驗(yàn)快樂的過程，心情在這里得到放松。另外，英文案名給人感覺洋氣、現(xiàn)代、時(shí)尚，貼近目標(biāo)消費(fèi)群體的審美情趣。五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、規(guī)劃布局建議如下圖所示： 市政綠化帶 寶龍大道福樂購(gòu)商場(chǎng)比亞迪廠區(qū)廠區(qū)正門A1A2A3A4A5B1B2B3B4圖例說明：1、 項(xiàng)目所處區(qū)域； 2、 建筑物；3、 主題廣場(chǎng)； 4、 人行流線；5、A1A5主要建筑物；B1B4主題廣場(chǎng)和綠化景點(diǎn)規(guī)劃布局說明：1）由于本項(xiàng)目地塊北邊臨寶龍大道一側(cè)為市政綠化帶，南邊為比亞迪廠區(qū)，地塊臨街面最長(zhǎng)的兩側(cè)人流被隔斷。同時(shí)，本項(xiàng)目地塊呈現(xiàn)東西長(zhǎng)，南北窄的地塊特征，故建議在建筑物的擺放上：建筑物自西向東排列，南北向，建筑物臨寶龍大道一側(cè)和比亞迪廠區(qū)分兩排排列，中間形成商業(yè)內(nèi)街形式，人流自項(xiàng)目東西兩側(cè)入口進(jìn)入商業(yè)街；2）由于比亞迪公司員工宿舍區(qū)位于該廠區(qū)東部，項(xiàng)目東側(cè)臨寶荷路一側(cè)是比亞迪公司員工出入廠區(qū)的主要通道，也是本項(xiàng)目商業(yè)人流最密集的區(qū)域；而西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，來往人流主要以來往廠區(qū)辦事的商務(wù)人士為主，人流量較稀少。故在商業(yè)街入口的設(shè)置上，建議把項(xiàng)目東側(cè)入口作為項(xiàng)目的主入口，西側(cè)入口作為項(xiàng)目的次出入口，解決商業(yè)街人行流向走向問題；3）由于項(xiàng)目東側(cè)入口為人流量最密集區(qū)域，故緊鄰東側(cè)入口地塊商業(yè)價(jià)值最高，東側(cè)入口的形象，代表著整個(gè)商業(yè)街形象。故建議把項(xiàng)目東側(cè)入口處作為整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)和亮點(diǎn)來打造，通過標(biāo)志性建筑和標(biāo)志性景觀的建設(shè)，把東側(cè)入口打造成整個(gè)商業(yè)街符號(hào)。西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，為避免本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)比亞迪公司造成干擾，故在西側(cè)入口的處理上，一方面，通過主題廣場(chǎng)的設(shè)置，將人流向?qū)汖埓蟮酪粋?cè)引導(dǎo)；另外，在商業(yè)街西側(cè)盡頭，通過盆栽植物等形式的處理，分流商業(yè)街人流進(jìn)入比亞迪廠區(qū)大門區(qū)域，同時(shí)，阻隔車輛進(jìn)入商業(yè)街；4）由于項(xiàng)目用地性質(zhì)為臨時(shí)用地，在項(xiàng)目的使用年限上具有不確定性，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，故在項(xiàng)目的建筑形態(tài)方面，建議以一層商業(yè)為主，在項(xiàng)目的用材、裝修、裝飾等方面，在保證美觀、現(xiàn)代的前提下，盡量節(jié)省成本，以規(guī)避項(xiàng)目臨時(shí)用地所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；5）本項(xiàng)目全長(zhǎng)300米，超出消防要求，故在建筑物的擺放上，建議項(xiàng)目整條商業(yè)街從中間分隔為兩段，一方面，是為了滿足消防要求；另外，避免對(duì)比亞迪廠區(qū)國(guó)旗點(diǎn)造成遮擋，同時(shí)，在隔斷區(qū)域位置，設(shè)置一個(gè)主題廣場(chǎng)，豐富商業(yè)街的景觀及造型。2、建筑風(fēng)格建議 在建筑造型上，建議以大面積墻面為主，接點(diǎn)不宜過多，以避免過于繁復(fù)；在色彩的運(yùn)用上，簡(jiǎn)單搭配，不宜過于豐富，通過立面造型、色彩搭配等細(xì)部處理，來體現(xiàn)項(xiàng)目簡(jiǎn)約、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。3、建筑形態(tài)建議以1層臨街商鋪為主，局部2層。保證商業(yè)街鋪位戶戶臨街，局部2層主要是起到豐富商業(yè)街建筑層次作用。4、外立面建議 在外立面的處理上，以簡(jiǎn)約、現(xiàn)代造型為主，局部區(qū)域在色彩、造型上加以點(diǎn)綴，以豐富商業(yè)街的立面造型；局部區(qū)域采用大面積的玻璃幕墻、鋼構(gòu)、造型等，打造局部亮點(diǎn)，提升整個(gè)商業(yè)街檔次。5、頂部處理建議 在建筑物的頂部處理上，建議以飄板、弧頂?shù)仍煨吞幚?，豐富建筑物天際線。 6、連廊建議 在商業(yè)街局部2層區(qū)域，以連廊的形式將商業(yè)街兩邊的建筑物加以連接，一方面，可以保證二樓人流暢通，另外，可以保證商業(yè)街視覺效果不至于過于呆板。7、建材建議涂料和面磚結(jié)合。以涂料為主，重要建筑節(jié)點(diǎn)使用面磚，以提升商業(yè)街形象和檔次。二）項(xiàng)目園林及商業(yè)步行街設(shè)計(jì)建議1、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議1）景觀花壇 在步行街的中間位置設(shè)置裝飾性的景觀花壇，美化步行街的休閑購(gòu)物環(huán)境，但景觀花壇不宜過密，以56米間隔設(shè)置為益。2）雕塑小品在商業(yè)街的入口、各重要節(jié)點(diǎn)、街道上，設(shè)置一些主題性的雕塑小品，豐富商業(yè)街的文化內(nèi)涵。3）花車 在商業(yè)街設(shè)置一些花車，成為商業(yè)街局部景觀亮點(diǎn)，起到美化商業(yè)街環(huán)境作用。4）休閑坐椅商業(yè)街上休閑坐椅主要通過花壇圍凳的形式解決。部分商家在步行街上擺放的桌椅也是步行街休閑桌椅的一種有效補(bǔ)充。 2、商業(yè)步行街設(shè)計(jì)建議1）內(nèi)街寬度建議：建議以68米為宜 由于本項(xiàng)目為一條商業(yè)內(nèi)街，且由于用地性質(zhì)等限制，其商業(yè)體量屬于中等水平。故在商業(yè)內(nèi)街的設(shè)置尺寸上，建議以68為宜。過寬則顯得商業(yè)街過于空曠，人氣得不到有效聚集；過窄則顯得商業(yè)街較擁堵，不利于人流流動(dòng)。2）高低落差處理建議由于地塊東西向和南北向均有一定坡度的落差，故建議在項(xiàng)目的高低落差處理上建議如下：東西向的建筑落差處理：整個(gè)地塊呈現(xiàn)東邊高、西邊低的地勢(shì)，故在東邊入口以臺(tái)階的形式進(jìn)入商業(yè)街，而西側(cè)入口則向?qū)汖埓蟮酪粋?cè)引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)坡度的自然過度。南北向坡度的處理：整個(gè)地塊呈現(xiàn)南邊高、北邊低的地勢(shì)，故在南北向地勢(shì)高度落差的處理上，北邊地形平整到與寶龍大道到同一水平線上，北邊地形則加高到與比亞迪廠區(qū)到同一水平線上，這樣會(huì)形成一個(gè)南高北低的地塊特征，故在高低落差的處理上，建議以臺(tái)階的形式，整條商業(yè)街分為二級(jí)，下面臨寶龍大道為一級(jí)，上面臨比亞迪廠區(qū)為一級(jí)。3）街面建議 考慮到項(xiàng)目節(jié)省成本的需要，街面以鋪設(shè)簡(jiǎn)單、檔次較低瓷磚。4）裝飾建議 為美化整個(gè)商業(yè)街的環(huán)境，營(yíng)造商業(yè)氛圍，在商業(yè)街沿街立柱上，建議設(shè)置一些點(diǎn)綴性的花飾或油畫框；在商業(yè)街內(nèi)廊上，設(shè)置裝飾性的導(dǎo)示掛件，營(yíng)造商業(yè)街文化氛圍和商業(yè)氛圍。5）門廊 在鋪面入口的門廊處理上，建議預(yù)留一定面積的廣告位，一方面可以起到店家標(biāo)識(shí)的作用，同時(shí)也能起到裝飾的效果。6）燈光 在燈光效果的處理上，整條商業(yè)街的照明主要通過沿街的路燈照明，景觀花壇設(shè)置射燈，起到局部亮點(diǎn)的作用。同時(shí)，店鋪內(nèi)燈光作為商業(yè)街燈光系統(tǒng)的一種補(bǔ)充?？稍谏虡I(yè)街主入口設(shè)置一個(gè)大型射燈景觀燈 三）項(xiàng)目出入口及商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議1、項(xiàng)目出入口設(shè)計(jì)建議1）商業(yè)街東側(cè)主入口設(shè)計(jì)建議商業(yè)街東側(cè)主入口作為整條商業(yè)街入口，代表著整條商業(yè)街形象和檔次。建議在商業(yè)街主入口設(shè)計(jì)中，以標(biāo)志性建筑及標(biāo)志性主題廣場(chǎng)的形式，將商業(yè)街主入口打造整條商業(yè)街的視覺焦點(diǎn)，利用地塊的高低落差，體現(xiàn)整條商業(yè)街的氣勢(shì)。A、標(biāo)志性建筑 入口廣場(chǎng)標(biāo)志性建筑，在立面造型上，建議以整面玻璃幕墻的墻形式，突出簡(jiǎn)約、現(xiàn)代的設(shè)計(jì)理念，利用地塊和周邊區(qū)域的高低落差，營(yíng)造大氣、高品質(zhì)的形象。在建筑材料的使用上，建議以大面積的玻璃幕墻和鋼結(jié)構(gòu)為主，突出項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次。B、主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主要以雕塑、小品等形式，突出項(xiàng)目的文化主題。在雕塑、小品的設(shè)計(jì)和選用上，重點(diǎn)突出現(xiàn)代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。 C、坡道廣告位的處理在項(xiàng)目主入口處，自寶荷路進(jìn)入商業(yè)街有1個(gè)高低的落差，行人通過臺(tái)階進(jìn)入商業(yè)街，可在臺(tái)階側(cè)面綠化帶處設(shè)置商家廣告位，一方面可以有效利用空間，創(chuàng)造效益；另外，可起到美化的作用。2）商業(yè)街西側(cè)次入口由于項(xiàng)目西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，故西側(cè)次入口在設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮與比亞迪廠區(qū)的協(xié)調(diào)一致，以避免設(shè)計(jì)過于突出產(chǎn)生的突兀感。A、建筑設(shè)計(jì)建議在色彩運(yùn)用上，應(yīng)盡量和比亞迪廠區(qū)淡藍(lán)色主色調(diào)保持一致，不宜過于鮮艷和突出，以避免產(chǎn)生突兀感及不協(xié)調(diào)感；在建筑形態(tài)上，以不高于廠區(qū)正門高度為宜，以避免產(chǎn)生喧賓奪主的感覺。B、主題廣場(chǎng)建議 由于西側(cè)廣場(chǎng)為次入口廣場(chǎng)，同時(shí)受到要與比亞迪廠區(qū)色調(diào)保持一致等限制，建議在西側(cè)入口設(shè)置一個(gè)小型的疊水噴泉廣場(chǎng)。一方面，水在風(fēng)水上有“旺財(cái)”的講究，同時(shí)，疊水噴泉廣場(chǎng)使商業(yè)街入口和比亞迪廠區(qū)大門結(jié)合地帶之間的視覺效果更加靈動(dòng)、豐富。2、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議1）東側(cè)主入口主題形象廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主要以雕塑、小品等形式，突出項(xiàng)目的文化主題。在雕塑、小品的設(shè)計(jì)和選用上，重點(diǎn)突出現(xiàn)代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的造型比較前衛(wèi)，充滿金屬感2）西側(cè)次入口噴泉主題廣場(chǎng)由于西側(cè)廣場(chǎng)為次入口廣場(chǎng)，同時(shí)受到要與比亞迪廠區(qū)色調(diào)保持一致等限制，建議在西側(cè)入口設(shè)置一個(gè)小型的疊水噴泉廣場(chǎng)。一方面，水在風(fēng)水上有“旺財(cái)”的講究，同時(shí)，疊水噴泉廣場(chǎng)使商業(yè)街入口和比亞迪廠區(qū)大門結(jié)合地帶之間的視覺效果更加靈動(dòng)、豐富。 3）商業(yè)街中心街舞主題廣場(chǎng)商業(yè)街中段是整條商業(yè)街的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，由于整條商業(yè)街全長(zhǎng)近300米，距離較大，游客在消費(fèi)過程中會(huì)出現(xiàn)購(gòu)物疲勞。故建議在商業(yè)街的中段設(shè)置一個(gè)以休閑、娛樂為主題，動(dòng)感十足的街舞廣場(chǎng)，一方面，可以讓購(gòu)物者在購(gòu)物過程中神經(jīng)得到休息；另外，與東、西兩側(cè)主題景觀廣場(chǎng)相呼應(yīng)，豐富商業(yè)街景觀效果。四）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)及配比建議1、主力鋪位面積段建議以4060、6080面積段為主，少量200以上及20以下鋪位2、開間、進(jìn)深、層高建議開間：3.65米進(jìn)深：臨寶龍大道一側(cè)1618米；臨比亞迪廠區(qū)一側(cè)1214米層高：1層5.6米，2層3.8米3、鋪位面積配比根據(jù)我司多年來對(duì)各種商業(yè)形態(tài)產(chǎn)品的研究，建議在鋪位的面積配比上，以4060、6080的鋪位為主力鋪型；少量200以上鋪位為主力店，起到積聚人氣的作用，少量20以下鋪位，豐富商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合。具體鋪位面積配比如下圖所示：面積段按面積分（百分比）按套數(shù)分（百分比）20以下5%15%406040%45%608045%35%200以上10%5%六、價(jià)格定位一）周邊商業(yè)價(jià)格分析在本項(xiàng)目周邊商圈中，南約社區(qū)商圈和福樂購(gòu)商圈為已建成商業(yè)配套且經(jīng)營(yíng)較成熟，對(duì)本項(xiàng)目租金水平的制訂具備一定的參考意義，因此，我司對(duì)這兩個(gè)商圈進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。1、南約社區(qū)商圈江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積10，租金100元/月圖一圖二江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積12，租金90元/月家和福百貨旁臨街商鋪：面積80，租金40元/月圖三經(jīng)測(cè)算，南約社區(qū)商圈的平均租金約為50元/月2、福樂購(gòu)商圈圖四福樂購(gòu)百貨1樓臨街商鋪：面積30，租金260元/月福樂購(gòu)百貨旁臨時(shí)餐飲商鋪：面積6，租金160元/月圖五福樂購(gòu)百貨內(nèi)攤位：租金100150元/月圖六圖七福樂購(gòu)百貨旁臨街餐飲商鋪：面積200，租金50元/月比亞迪東側(cè)臨街商鋪：面積37，租金130元/月圖八經(jīng)測(cè)算，福樂購(gòu)商圈的平均租金平均值約為70元/月二）價(jià)格定位1、價(jià)格定位戰(zhàn)略考慮參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場(chǎng)價(jià)格；實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)高比例的租賃目的，快速回籠資金；以絕對(duì)高品質(zhì)、綜合性價(jià)比盡快搶占市場(chǎng)，給區(qū)域市場(chǎng)形成一種震撼；運(yùn)用低開高走的價(jià)格策略，保證項(xiàng)目前期平穩(wěn)租賃，為后期租賃留下一定的升值空間，在整體租賃進(jìn)程中逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均價(jià)。2、價(jià)格定位考慮因素位置交通狀況周邊環(huán)境人流商服配套設(shè)施規(guī)模景觀商鋪結(jié)構(gòu)3、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則和方法目的：制定核心租賃均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研、走勢(shì)判斷選取可比樓盤，通過影響價(jià)格的各因素調(diào)差，得到本項(xiàng)目比價(jià)計(jì)算可比樓盤的加權(quán)平均值，得到核心租賃均價(jià)?？杀葮潜P選取原則： 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次商業(yè)物業(yè)（競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)）依據(jù)上述原則和方法，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，建議本項(xiàng)目各類型物業(yè)的核心租賃均價(jià)。由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價(jià)格，與未來市場(chǎng)狀態(tài)或會(huì)存在差異，故本價(jià)格只適宜價(jià)格預(yù)估和經(jīng)濟(jì)效益分析，以做項(xiàng)目判斷之用。4、可比項(xiàng)目參考項(xiàng)目?jī)r(jià)位的實(shí)現(xiàn)與銷售速度密切相關(guān)，有效地控制銷售進(jìn)程能保證將物業(yè)的價(jià)值發(fā)揮到最高效果，從而達(dá)到良好的銷售率和銷售速度，保證投資的回收與利潤(rùn)的取得。根據(jù)市場(chǎng)比較法，及上述的定價(jià)影響因素，可比性物業(yè)對(duì)比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內(nèi)容比較標(biāo)的參照商圈名稱本項(xiàng)目南約社區(qū)商圈福樂購(gòu)商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網(wǎng)424樓盤本體素質(zhì)（50）規(guī)劃設(shè)計(jì)（15）朝向646結(jié)構(gòu)535開間433人流746內(nèi)街422園區(qū)規(guī)模233設(shè)備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實(shí)用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費(fèi)111特別服務(wù)111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時(shí)間355合 計(jì)825370權(quán) 重100%30%70%均 價(jià)8150705、價(jià)格修正由于南約社區(qū)商圈和福樂購(gòu)商圈為已建成商業(yè)，其商業(yè)氛圍已充分形成，在商業(yè)氛圍上，本項(xiàng)目和上述兩商圈相去甚遠(yuǎn)，根據(jù)我司多年商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目初期運(yùn)營(yíng)階段，其租金水平大致能達(dá)到預(yù)期租金水平的60%左右，因此，經(jīng)過修正后的實(shí)際租金均價(jià)為：49元/月七、財(cái)務(wù)及敏感度分析表一項(xiàng)目開發(fā)成本估算表土地面積（）11400總建面積9600序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式單價(jià)（元/）或費(fèi)率金額（元）1土地租金3/月34200/年2建安成本80076800003建筑及園林設(shè)計(jì)151440004園林施工單價(jià)x30001003000005推廣費(fèi)用3000006管理費(fèi)用200000總開發(fā)成本（1）（6）8658200表二投資計(jì)劃表名稱第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)開發(fā)成本（元）8658200342003420034200342008795000表三項(xiàng)目收入計(jì)劃表第一年第二年第三年第四年第五年金額（元）22579205644800592704062092806491520總收入2653056