國內外物業(yè)管理特征分析(精).doc

國外物業(yè)管理的基本特征分析“ 物業(yè)管理 ” 一詞同 “ 物業(yè) ” 一樣,亦來源于港臺地區(qū)。然而,國內很多書籍和文 獻, 都借助了 property management (簡稱 pm 或 real estate management(簡 稱 rem ,作為物業(yè)管理的英文名稱。從國外近幾年的實踐來看,現(xiàn)代意義的 pm (或 rem 與我國開展的物業(yè)管理,在內容和范圍上存在一定的差別,它一 般體現(xiàn)出以下的具體特征。1. 內容及范圍廣義性從近幾年的實踐來看, 國外開展的 pm 具有廣義性的房地產管理含義, robert ? kgvin 講到:pm 是對房地產產品的開發(fā)建設及使用過程的管理。而 alan ? spedlding 教授則進一步分析說:傳統(tǒng)的 pm 未能從戰(zhàn)略角度看待房地產管理問 題,它們未能將房地產作為一項有長期潛力的資源,而往往能被認為是一個 “ 負 方術語 ” ,是一項費用支出,僅僅為維持現(xiàn)狀而運行管理 此外,傳統(tǒng) pm 忙 于已建房屋資產 (built asset的管理,而忽視了它的其它潛在特征,如地段、功 能、價格、空間等。他還說:由于房屋的設計、建造與使用期的維修及運行是相 互聯(lián)系的,故而房屋的獲得與已建房屋資產的管理是密切相關的。因此, pm 的 內容既應涉及房屋的開發(fā)建設, 也應涉及房屋及其附屬設備設施的維修及更新改 造。從以上論述可見, 近年來國外 pm 的內容與范圍不斷地在擴大, 即傳統(tǒng)物業(yè)使 用期維修管理擴大到物業(yè)壽命期的全過程管理。 從系統(tǒng)理論來講, 這是一個合理 的發(fā)展趨勢。 因為房地產產品是一個有機的綜合系統(tǒng), 其產品的生產與使用, 本 身就是系統(tǒng)時間維上互相不可分割的組成部分。 只有將其生產與使用的全過程相 互聯(lián)系起來系統(tǒng)考慮其管理問題, 方能全面、 科學地認識房地產產品對人們生產 及生活所產生的效用及效益。2. 物業(yè)管理的服務性特征從國外 pm 的產生與實踐來看, pm 具有第三產業(yè)的共同特征 服務性。世 界上第一個房屋管理組織 “ 芝加哥建筑物管理人員組織 (cbmo” 成立之時就 提出:“pm 是應房屋業(yè)主的需求,而提供相應的管理服務 ” 。而 “ 國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會 (bomai” 的成立(于 1922年,則進一步表明物業(yè)管理能夠成 為一個獨立的社會服務行業(yè)。從國外近幾年的 pm 實踐來看, 近年來國外 pm 的服務性更多地體現(xiàn)在它對企 事業(yè)機構生產經營活動的輔助和支持方面。 alam spedding教授在分析這種趨勢 時指出:由于 70年代以來房地產市場供求關系的影響及發(fā)達國家經濟形式的變 化, 企業(yè)建造投機性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少, 物業(yè)很輕易被轉讓 的態(tài)度,已讓位于一種更謹慎的處理物業(yè)的態(tài)度。美國的 jane alder也指出:由 于企業(yè)擁有物業(yè)的時間較房地產投資商長, 這使得 pm 人員的工作更加穩(wěn)定, 因 而可以長期承包這項業(yè)務, 并做出長期的運作計劃。 由以上論述可見, 近年來西 方發(fā)達國家的企業(yè),已普遍認識到 80年代泡沫經濟所帶來的種種惡果。在房地 產或物業(yè)的經營方面, 逐漸擺脫了以往短期投機以謀取暴利的不良觀念, 并使房 地產經營管理的理念出現(xiàn)了根本性的回歸, 即回到其為企業(yè)生產經營提供基本服 務的基礎上。例如,圍繞企業(yè)經營目標對 pm 的要求,計劃并落實企業(yè)各項業(yè)務 活動開展所需要的場所(如自建、租賃或購置物業(yè),提供物業(yè)使用所必須的服 務 (如房屋維修、 設備運行管理及服務等 , 從而最終體現(xiàn)房地產或物業(yè)的管理, 對企業(yè)生產經營的支持及輔助作用。3.“ 設施管理 ” 模式的產生及其與 pm 的關系本世紀 80年代以來, 西方經濟發(fā)達國家相繼出現(xiàn)了一些名為 “ 設施管理 (facility management , fm” 的專業(yè)管理機構或公司。在 80年代末期,這些國家相繼產 生了本國的設施管理專業(yè)協(xié)會, 并于 1989年共同發(fā)起和成立了一個新的國際性 專業(yè)組織 “ 國際設施管理協(xié)會 (international facility management association, ifma” 。fm 表達了一種新的發(fā)展的觀念,即對于大型建筑物及建筑群的管理,要求采 用一種全面的、 綜合的成本觀念和效益觀念。 具體來講, 這種觀念是將物業(yè)作為 一項支持企事業(yè)機構主營業(yè)務運轉及改善其經營狀態(tài)的主要資源, 并將用戶要求 與物業(yè)功能有機結合起來, 全面考慮物業(yè)壽命周期內的經濟性、 適用性、 服務性 等要求,從而達到物業(yè)壽命期經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。fm 與 pm 之間存在何種關系, 這是西方近年來 pm 或 fm 方面的專家論述較多 的問題。而其中具有代表性的觀點,主要有以下三種:(1 ro bert kevin brown的觀點:pm 是對業(yè)主、發(fā)展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設備及其委 托事項所進行的盈利性經營與管理。 而 fm 則不以盈利為目標去進行物業(yè)的管理。 它針對機構內部的客戶,提供支持經營計劃的優(yōu)質的、有效率的服務。(2 sandra lambart的觀點:fm 與 pm 一樣,也可進行盈利性的經營,但其并不完全等同于 pm 。 fm 有自 己運作方式,特別是非物業(yè)設施的管理(如物業(yè)內計算機的管理,就不應包括 在 pm 之內。(3 alan spedding的觀點:fm 是一種在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導下的 pm ,但它不同于傳統(tǒng)的 pm (即已建房屋 財產的管理, fm 是針對企事業(yè)機構的生產經營目標而提供的 pm 服務。在實 踐中, fm 將貫穿到物業(yè)或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運行管理的 全過程之中。從西方國家近幾年的 pm 及 fm 實踐來看,第(1、(2種觀點都與實際情 況有一定的偏差,而第(3種觀點則較為符合實際。如有關 fm 的盈利性,從 西方國家近幾年的 fm 實踐來看, 已有很多的企業(yè)的 fm , 是來自于外部的盈利性 fm 公司, 而據(jù)美國 “ 資產信息 (asset information” 雜志的調查, 1996年初 80%的 委托人對外部 fm 服務表示滿意,盡管這些 fm 公司是盈利性的企業(yè)。同樣,第 (2種觀點中,對物業(yè)的狹義的理解,也是不符合實際情況的。隨著科學技術 的進步及智能建筑的不斷出現(xiàn), 計算機及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯(lián)系起來, 已 成為建筑物必要的附屬部分。 故物業(yè)本身的含義在不斷的發(fā)展、 擴大, 而采用靜 態(tài)的,將物業(yè)僅僅視為傳統(tǒng)的建筑物或房屋的觀點,也是錯誤的。因此,筆者贊 同 alan spedding教授的觀點,即 fm 與現(xiàn)代 pm 最大的區(qū)別,在于 fm 是為企事 業(yè)機構的經營目標提供的 pm 服務, 它是 pm 體系中的一部分。 而現(xiàn)代意義的 pm 服務,則是包括企事業(yè)機構 pm 服務與人們居住生活 pm 服務的總和。(二國內物業(yè)管理的基本特征分析我國物業(yè)管理產生于本世紀 80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海 城市, 在借鑒和吸收香港房屋管理的經驗基礎上, 建立了以住宅售后管理為主的我國物業(yè)管理的最初模式。 在以后的十幾年中, 這種模式擴展到全國, 并成為我 國住宅使用期管理的新型模式。然而,物業(yè)管理在我國的開展還處于初級階段。 從近幾年有關機構和人士對物業(yè)管理的研究來看, 我國物業(yè)管理主要表現(xiàn)出以 下特點:1、物業(yè)管理內容的狹義化我國物業(yè)管理內容的狹義化, 主要體現(xiàn)在國內有關機構或人士對物業(yè)管理概念 的狹義性理解。以下是國內一些有代表性的觀點。(1認為物業(yè)管理是由專門的機構和人員,依照合同或契約,對已經驗收投 入 使用的各類房屋及附屬設施、場地的經營管理,同時也包括對房屋區(qū)域周圍 的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)管理,并向使 用人提供多方面的綜合性服務。(2 認為物業(yè)管理是按合同開展的以物業(yè)養(yǎng)護維修、 保值增值及核心的計劃、 組織、協(xié)調等經濟活動,它同時包括為使用人開展的清潔、綠化、維修等多種服 務,但物業(yè)管理不包括房地產投資、開發(fā)、交易等經營活動。(3認為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現(xiàn)有物業(yè)進行的,以期正常發(fā)揮物業(yè)的功 能,保持正常的生活和工作秩序。而不是生產(建造物業(yè),也不經營物業(yè),其 提供的 “ 產品 ” 是勞務(包括服務。上述三種觀點, 盡管表達方式各異, 但其對物業(yè)管理基本概念的解釋, 均體現(xiàn) 出 “ 物業(yè)管理 =物業(yè)使用期管理 ” 這樣一個特點。而正是由于這樣一種思路,國內 物業(yè)管理一般都把房地產投資決策、 房地產開發(fā)建設管理、 物業(yè)租售經營等經營 過程或內容,排除在物業(yè)管理之外,這樣便產生了范圍與內容狹窄的 “ 狹義性物 業(yè)管理 ” 。2、物業(yè)管理服務的低層次化與物業(yè)管理職能的社會化從上述三種觀點來看, 我國物業(yè)管理的開展, 表現(xiàn)出了專業(yè)化與社會化兩個重 要特征。 從專業(yè)化角度來看, 物業(yè)管理一般是由專業(yè)的物業(yè)管理機構按合同或契 約,為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專業(yè)服務。當然這種專業(yè)服 務的提供者是多元化的,即除了物業(yè)管理公司外,也包括綠化公司、保安公司、 清潔公司等專業(yè)化公司。 從我國物業(yè)管理實踐來看, 這種專業(yè)化趨勢發(fā)展得很快, 全國專業(yè)的物業(yè)管理公司已從 1994年的 4000家發(fā)展到 1998年的 8000家。 物業(yè)管理專業(yè)服務人員,也在 4年中增加了近 90萬人。然而,我們應當注意到的 是, 我國的物業(yè)管理專業(yè)組織一般都是勞動密集型企業(yè); 它們所提供的服務也多 為專業(yè)層次較低的保安、 清潔等專項服務; 而為眾多企事業(yè)機構提供物業(yè)壽命期 內高層次經營管理服務的機構,則相當之少。因此,我國目前的物業(yè)管理服務, 仍然處于低級階段,表現(xiàn)出低層次化的特征。從社會化角度來看, 我國物業(yè)管理除了帶有房屋管理的性質外, 還帶有比較明 顯的社會服務性質,其具體表現(xiàn)在以下方面:(1專業(yè)服務的社會化。如物業(yè)管理中,除了房地產管理本身所涉及的房屋 維修、設備維修之外,還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會服務性質的內容。 (2非專業(yè)服務進入物業(yè)管理。物業(yè)管理中的非專業(yè)服務業(yè)務,是指物業(yè)管 理中的特約服務或多種經營服務。 在我國物業(yè)的實踐中, 這些服務目前已漸漸融 入物業(yè)管理中, 成為物業(yè)管理的一個必要的組成部分。 如在住宅物業(yè)管理中已漸 漸融入了家務