藍(lán)戈：動力性地產(chǎn).doc

解碼地產(chǎn)新三論 訪藍(lán)海風(fēng)國際策劃聯(lián)盟執(zhí)行總裁藍(lán)戈2002/11/12 10:00 來源：中國房地產(chǎn)報作者：馬賽 0條評論 用手機(jī)看 掃描到手機(jī)，新聞隨時看掃一掃，用手機(jī)看文章更加方便分享給朋友 智業(yè)黑馬 與藍(lán)戈聊天有點兒吃力，原因是我一直比較害怕跟學(xué)哲學(xué)出身的人談話。加上藍(lán)戈又兼具經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士的頭銜，他的思維速度非?？欤袝r不經(jīng)意的一句話也需要對方思考半天。 但藍(lán)戈似乎有一種與生俱來的寬容性，他會很耐心地給你解釋，引導(dǎo)你進(jìn)入他的思維空間，在不知不覺中被他的理念所感染。 藍(lán)戈所領(lǐng)導(dǎo)的藍(lán)海風(fēng)國際策劃聯(lián)盟最初起步于廈門，年，藍(lán)戈注意到西部的發(fā)展?jié)摿Γ谑菗]師北上，以西安為中心開始了藍(lán)海風(fēng)新一輪的戰(zhàn)略調(diào)整。藍(lán)海風(fēng)在西北業(yè)界被稱為智業(yè)黑馬，至今已成功運作了近個項目，但你很難想像藍(lán)海風(fēng)的成立僅僅才年時間。這年中，藍(lán)海風(fēng)不但成功運作了很多優(yōu)秀的地產(chǎn)項目，而且在理論研究方面也獨樹一幟。由藍(lán)戈主創(chuàng)并提出的“三維地產(chǎn)”、“新海派營銷的五大戰(zhàn)略”、“雙軌制企業(yè)模式”，以及最近完成的“中國地產(chǎn)新三論”等創(chuàng)新思想，為藍(lán)海風(fēng)的成功奠定了堅實的理論基礎(chǔ)。 孫子云：凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。故善出奇者，無窮如天地，不竭如江河。終而復(fù)始，日月是也。 縱觀藍(lán)戈和他的藍(lán)海風(fēng)智業(yè)團(tuán)隊，在“奇”與“正”的交互作用中，以創(chuàng)新的理論、哲學(xué)的思辯，打開了一條通往成功的神奇之門。藍(lán)戈說，在世界地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化時代，中國地產(chǎn)也經(jīng)歷著從感性階段向理性階段的過渡與發(fā)展。作為開發(fā)商，從原始的產(chǎn)品經(jīng)營、資本經(jīng)營，演繹成魅力經(jīng)營和品牌經(jīng)營，正在經(jīng)歷質(zhì)的飛躍；作為消費者，也已從原有的盲從或誤區(qū)中提升到一個懂得產(chǎn)品、欣賞產(chǎn)品的理性層次；因?qū)I(yè)化分離而成的房地產(chǎn)全程策劃公司，也以全新的形象和定位，詮釋地產(chǎn)營銷的巨大魅力。所以，藍(lán)海風(fēng)的明天將自始至終沿著兩輪驅(qū)動的模式發(fā)展，一只輪驅(qū)動前瞻性理論研究，一只輪驅(qū)動創(chuàng)造性個案實踐，互相依存，協(xié)同發(fā)展。在整個地產(chǎn)開發(fā)流程中充分發(fā)揮其智慧性、原創(chuàng)性、能動性，完成開發(fā)商與消費者之間的理念銜接和市場銜接。 藍(lán)戈：出生于年，哲學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。系中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人、藍(lán)海風(fēng)國際策劃聯(lián)盟執(zhí)行總裁。主要理論研究：三維地產(chǎn)、新海派地產(chǎn)營銷的五大戰(zhàn)略、中國地產(chǎn)新三論、智業(yè)聯(lián)盟制、文化平臺發(fā)展模式、雙軌制企業(yè)模式等；親自操作全國大、中型案例近個；即將出版的主要著作有新海派創(chuàng)始手記，其志向和使命是創(chuàng)造世紀(jì)中國的國際策劃。 理論背景：地產(chǎn)提升社會價值 地產(chǎn)業(yè)之于城市、國家的貢獻(xiàn)，就是在經(jīng)濟(jì)鏈、文化鏈、政治鏈等方面的貢獻(xiàn)。它通過對生產(chǎn)力的提高和生產(chǎn)關(guān)系的改進(jìn)達(dá)到社會進(jìn)步的結(jié)果。所以，在城市建設(shè)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該具有更高的產(chǎn)業(yè)地位。 記者：中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的市場化進(jìn)程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈也已經(jīng)逐漸形成。近年來，全國各地又紛紛提出“經(jīng)營城市”這一全新的發(fā)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來了絕佳的發(fā)展機(jī)遇。藍(lán)海風(fēng)雖然是一家以策劃為主的智業(yè)公司，但在理論研究方面卻獨樹一幟。最近你又根據(jù)當(dāng)前的政治形勢與市場發(fā)展趨勢，建立了“中國地產(chǎn)新三論”體系。按照你的觀點，地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征究竟是什么？它在整個經(jīng)濟(jì)社會中起到了什么樣的特殊作用？ 藍(lán)戈：在我國，地產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展迅速的新興產(chǎn)業(yè)，雖然有了多年的市場錘煉，多年的歷史積累，但產(chǎn)業(yè)理論尚未形成體系，在許多方面還是空白。僅就房地產(chǎn)業(yè)的定義來說，就有多種表述，對于房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品所具有的特殊屬性和產(chǎn)業(yè)特征的研究也不夠深入。同時，地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展和它與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、與城市經(jīng)營乃至國家建設(shè)的關(guān)系、與經(jīng)濟(jì)增長的作用和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系等，都迫切需要認(rèn)真研究并將理論成果應(yīng)用于實踐。 從發(fā)展的角度講，城市的主題首先是一個經(jīng)濟(jì)的主題，在經(jīng)濟(jì)主題下，必然會產(chǎn)生城市的政治價值和文化價值。地產(chǎn)對城市、對國家的貢獻(xiàn)，就是在經(jīng)濟(jì)、政治和文化方面的貢獻(xiàn)。現(xiàn)在國家搞西部大開發(fā)，是為了達(dá)到東西平衡、南北平衡，而東西平衡首先就是經(jīng)濟(jì)的平衡。因此西部的發(fā)展首先是縮小與東部經(jīng)濟(jì)的差距，然后是文化的平衡。所以我們所說的地產(chǎn)對城市以及城市對國家的影響，首先應(yīng)該是通過對區(qū)域生產(chǎn)力的推進(jìn)，促進(jìn)生產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)的騰飛，進(jìn)而達(dá)到經(jīng)濟(jì)、文化、政治的綜合價值提升。 隨著信息化和經(jīng)濟(jì)全球化時代的到來，地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位正在發(fā)生巨大的變化。如何以新的視角認(rèn)識地產(chǎn)業(yè)推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，并運用這種認(rèn)識去指導(dǎo)未來地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，已經(jīng)成為業(yè)界關(guān)注的重大課題。藍(lán)海風(fēng)就是因為注意到了地產(chǎn)業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，才孕育出了“地產(chǎn)新三論”。 理論構(gòu)架：地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浅鞘谢M(jìn)程的動力之源 由于地產(chǎn)獨具的“社會承載性”，以及它的聚集、整合、帶動功能，使地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈成為城市化進(jìn)程的主要動力源，制約甚至決定著城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和發(fā)展水平。 記者：請簡單概述一下“中國地產(chǎn)新三論”的理念。 藍(lán)戈：“地產(chǎn)新三論”由“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”、“地產(chǎn)城市論”、“地產(chǎn)國家論”三部分組成。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的互動關(guān)系，以及由這一互動關(guān)系形成的綜合邊際效應(yīng)；“地產(chǎn)國家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)聯(lián)系。如果用一句話來概括三者之間的關(guān)系，就是：“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，這是“中國地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的客觀規(guī)律。 由于地產(chǎn)獨具的社會承載性和地產(chǎn)業(yè)的聚集、整合、帶動功能，以地產(chǎn)業(yè)為樞紐的社會分工細(xì)化、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切、市場銜接緊湊、利益分配合理的龐大產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成。這個產(chǎn)業(yè)鏈在帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，自身也在不斷擴(kuò)展和日趨完善。地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)，其規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平?jīng)Q定了城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平，地產(chǎn)開發(fā)商也必將在未來的城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮越來越重要的作用。這就是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”的主要觀點。 “地產(chǎn)城市論”理論核心是地產(chǎn)不但具有特殊的社會承載性，同時還承載著“城市”這一人類生存的基本載體。在城市的形成和未來發(fā)展的初、中級階段都取決于地產(chǎn)業(yè)的同向發(fā)展，也可以說地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浅鞘谢M(jìn)程的主要動力源。特別是對發(fā)展中城市而言，城市經(jīng)營首先應(yīng)從地產(chǎn)經(jīng)營開始。 目前，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸明確了在整個國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)的地位。國家通過對國有土地的統(tǒng)籌規(guī)劃和對地產(chǎn)資源的統(tǒng)一經(jīng)營，引導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且支持地方政府把城市當(dāng)作最大的國有資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，通過協(xié)調(diào)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實現(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。因此，從國家這一宏觀角度分析，地產(chǎn)同時還承載著國家這一更為龐大的社會工程。這就是“地產(chǎn)國家論”的主要觀點。 記者：你的這些提法很有震撼性，也容易引起爭論。你所說的關(guān)于“國家”、“城市”、“地產(chǎn)”三者的關(guān)系，既然是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，為什么在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前年中并沒有起到它應(yīng)有的作用？ 藍(lán)戈：客觀規(guī)律的存在不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移，當(dāng)人們認(rèn)識并遵從它的時候，它為人類創(chuàng)造財富；而當(dāng)人們不認(rèn)識它、不尊重它，或有意逆它而行時，它就讓人事倍功半，受到客觀規(guī)律的懲罰，并遭受重大損失。 新中國成立后，土地劃撥無償使用、福利分房，造成了有房無產(chǎn)、有產(chǎn)無市，從嚴(yán)格意義上說國家產(chǎn)業(yè)分類只有建筑業(yè)而無房地產(chǎn)業(yè)。這一切，在總體上約束了生產(chǎn)力的發(fā)展。地產(chǎn)業(yè)，這一在發(fā)達(dá)國家顯現(xiàn)出對國民經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)勁拉動力的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國卻連產(chǎn)業(yè)都未形成，更談不上對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)了。而離開了包括地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)的落后是必然的，這就是客觀規(guī)律對我們的懲罰。改革開放后，地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和它在國民經(jīng)濟(jì)中地位的日益重要，印證了經(jīng)濟(jì)規(guī)律被人遵從后所發(fā)揮出來的巨大作用。 “地產(chǎn)新三論”的雛形是西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的“藍(lán)色硅谷”，這也是“地產(chǎn)新三論”理論付諸實踐的首部代表作。作為中國西部第一家以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性高科技產(chǎn)業(yè)園，藍(lán)色硅谷全部建成后，創(chuàng)造的年社會財富量將達(dá)到億元，會為西安、乃至整個西部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮巨大的推進(jìn)作用。藍(lán)色硅谷的概念已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了地產(chǎn)的范疇，作為“地產(chǎn)新三論”中動力型地產(chǎn)的代表項目，它承載著城市建設(shè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史使命。 立論基礎(chǔ)：獨特的社會承載性 地產(chǎn)最重要的基本屬性社會承載性，決定了地產(chǎn)業(yè)所具有的“基礎(chǔ)性與主導(dǎo)性”、“地域性與約束性”、“周期性與風(fēng)險性”三大特征。 記者：剛才你提到了“地產(chǎn)的社會承載性”這一地產(chǎn)的特殊屬性。地產(chǎn)的社會承載性指的是什么？你將“社會承載性”作為地產(chǎn)最重要的基本屬性理由又是什么？ 藍(lán)戈：地產(chǎn)有五大屬性，即社會承載性、區(qū)位固定性、各體異質(zhì)性、高值耐久性和投資與消費雙重性。其中后四種屬性已有專家學(xué)者作過完整論述，而“地產(chǎn)新三論”的主要貢獻(xiàn)，我認(rèn)為就在于提出了地產(chǎn)的“社會承載性”問題，并把它作為最重要的屬性進(jìn)行研究。 配第說，“土地是財富之母?！蔽覀冋f，“地球是人類之母。”土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的財富文明與光榮夢想。 “中國地產(chǎn)新三論”的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性地提出并應(yīng)用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會承載性”，即土地是一切社會生產(chǎn)和其他活動的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的和不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎(chǔ)。 以“社會承載性”為主的地產(chǎn)五大屬性決定了地產(chǎn)業(yè)所具有的“基礎(chǔ)性與主導(dǎo)性”、“地域性與約束性”和“周期性與風(fēng)險性”這三大特征。而地產(chǎn)業(yè)的這些特征也蘊(yùn)含了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要規(guī)律，這一點非常重要。馬克思能夠用科學(xué)的思維方法從“商品”這個細(xì)胞中提示出資本主義社會發(fā)展的全部關(guān)系，依照這種科學(xué)的方法，我們也可以從“地產(chǎn)”的根本屬性中科學(xué)地梳理出地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)營和國家經(jīng)營的重要規(guī)律，這就是我前面提到的新三論的立論基礎(chǔ)，我將它稱之為“中國地產(chǎn)法則”。 理論價值：動力型地產(chǎn)概念的產(chǎn)生 “動力型地產(chǎn)”是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標(biāo)。 記者：藍(lán)色硅谷西部電子社區(qū)在陜西，甚至整個西北地區(qū)都有很高的知名度，而且藍(lán)色硅谷方案的最初提出還引起了業(yè)界廣泛關(guān)注。開發(fā)藍(lán)色硅谷的西安高科（集團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理段先念被稱為新生代開發(fā)商（城市運營商）的先鋒代表，他將傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)上升到帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、參與城市經(jīng)營的高度。這正是段先念高人一籌的創(chuàng)新之舉，即開發(fā)商會成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要主體之一。這似乎與你在“中國地產(chǎn)新三論”中提到的觀點有內(nèi)在聯(lián)系，但關(guān)于“動力型地產(chǎn)”的說法，我還是首次聽到。 藍(lán)戈：“動力型地產(chǎn)”是在“中國地產(chǎn)新三論”中被首次提出來。它是根據(jù)馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的有關(guān)原理而提出的新的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點。社會經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運動包含兩大部類的生產(chǎn)：第部類的生產(chǎn)是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，第部類的生產(chǎn)是生活資料的生產(chǎn)。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第部類的生產(chǎn)是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)，第部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。動力型地產(chǎn)主要包括工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等，消費型地產(chǎn)主要包括住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。 動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辯證關(guān)系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標(biāo)。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。當(dāng)任何一種地產(chǎn)的生產(chǎn)比例不當(dāng)時都可能導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機(jī)，所以這一理論的提出有利于加強(qiáng)中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度研究，從而有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展和城市經(jīng)營提供有利參考。 動力型地產(chǎn)屬于社會總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的主流動力。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有力的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產(chǎn)。在“城市經(jīng)營”中，動力型地產(chǎn)將對提高城市的綜合競爭力產(chǎn)生巨大作用和深刻影響。 理論初試：藍(lán)色硅谷的創(chuàng)意構(gòu)想 藍(lán)色硅谷將以西安、成都兩大城市為中心，以關(guān)中平原、成都平原為基地，輻射西北五省及周邊地區(qū)，最終形成一條跨越秦巴山脈，連接西部兩個重要城市的高科技走廊，成為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大助推器，打造中國西部第四大經(jīng)濟(jì)圈，描繪西部中國的經(jīng)濟(jì)圖騰。 記者：作為動力型地產(chǎn)的代表項目，“藍(lán)色硅谷”的啟動在西安被譽(yù)為“中國地產(chǎn)第一案”。這種比喻雖然有些夸大，但也說明了藍(lán)海風(fēng)對“藍(lán)色硅谷”的整體概念設(shè)計得到了市場及業(yè)界的認(rèn)可。在藍(lán)色硅谷建成后，會為西安乃至整個西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)產(chǎn)生多大的推動作用呢？ 藍(lán)戈：“硅谷現(xiàn)象”產(chǎn)生于上個世紀(jì)中葉的美國加利福尼亞，當(dāng)時正是二戰(zhàn)以后，這是一種超前于當(dāng)時美國國民傳統(tǒng)思維范圍和知識范圍的創(chuàng)新科技和產(chǎn)業(yè)模式。這一模式以更高科技、更小規(guī)模、更生態(tài)化創(chuàng)造效益，成為拉動美國迅速飆升的主體部分，同時也成為美國在經(jīng)濟(jì)、科技、軍事、生物、航天航空等諸多領(lǐng)域領(lǐng)先其他國家的一張無以替代的王牌。今天，中國已經(jīng)有了個高科技園區(qū)，它們就像中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的高科技鋼筋支撐體，將支撐起中國經(jīng)濟(jì)的高樓大廈。但這些高科技園區(qū)都是按照世界現(xiàn)有硅谷的框架模式在摸索中組建的，以政府職能為主。目前世界硅谷模式或高科技園區(qū)（動力型地產(chǎn)）開發(fā)模式，還沒有出現(xiàn)一種能夠?qū)⒄毮芎褪袌龉δ艹浞织B加的復(fù)合模式，并對原有模式進(jìn)行大膽創(chuàng)新。而“藍(lán)色硅谷”的整體策劃就是要創(chuàng)新一種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，并利用土地這一獨特的資源進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃、招商引資、整合發(fā)展，直接參與城市經(jīng)營和區(qū)