酒店投資計(jì)劃書1

商務(wù)酒店投資一、商務(wù)酒店現(xiàn)狀分析 1、發(fā)展商務(wù)酒店的原因 從市場角度看，與其他投資途徑相比，商務(wù)酒店因市場的強(qiáng)勁需求和較穩(wěn)定的出租率、回報(bào)率而能獲得更高收益；再以投資角度來看，如以商務(wù)酒店作為房地產(chǎn)投資的另一分支，由于投資額相對適中且市場前景看好而受到疆內(nèi)外投資者關(guān)注。目前在阿克蘇酒店集團(tuán)積極拓展市場的同時，疆外酒店運(yùn)營商也積極在阿克蘇布局，“*”“*”等酒店紛紛在阿克蘇落戶。同時，我們回過頭來看看以阿克蘇“*”、“*”、“*”等為代表的商務(wù)酒店都在迅速的搶占市場。 2、經(jīng)濟(jì)型酒店受到國內(nèi)市場追捧，主要在于：A、高回報(bào)與低風(fēng)險(xiǎn) 商務(wù)酒店在本地迅速發(fā)展的重要原因就是出租率穩(wěn)定和回報(bào)率較高。在國內(nèi)一級市場投資一家大中型準(zhǔn)四商務(wù)酒店通常只需投入500-1,000萬，且目前國內(nèi)知名商務(wù)酒店的出租率基本在70%80%左右，如再遇黃金周與節(jié)假日，比例將會更高，甚至可超過100%！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租率較高，使商務(wù)酒店的年回報(bào)率高達(dá)30-40%，投資回收期只需23年左右。資金投入較低與回報(bào)率較高更有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)型酒店的市場投資風(fēng)險(xiǎn)，且相對于回報(bào)率而言，其市場風(fēng)險(xiǎn)不高，這更使得投資者趨之若鶩。 B、當(dāng)?shù)匦粜蜆潜P優(yōu)越的地理位置迎合了其選址要求。 商務(wù)酒店因主要服務(wù)商務(wù)人士和游客，故對選址要求較高，通常會選在市區(qū)交通便捷的商圈、寫字樓或旅游景點(diǎn)附近；而名豪這個阿克蘇的運(yùn)轉(zhuǎn)物流中心優(yōu)越的地理位置正好配合了這一需求。 C、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游業(yè)增長帶動市場需求 雙休日及公共假期推動國內(nèi)旅游呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢；接著因入境旅游業(yè)發(fā)展，阿克蘇豐富旅游資源日益吸引龐大境內(nèi)外游客與商務(wù)客源，造成商務(wù)酒店需求日益強(qiáng)勁。國內(nèi)旅游業(yè)的增長與低價(jià)優(yōu)質(zhì)服務(wù)酒店供需間的不對稱，催生了商務(wù)酒店崛起。 D、有效填補(bǔ)市場需求空白 商務(wù)酒店市場來自原星級賓館的旅游團(tuán)隊(duì)、散客和一般的商務(wù)人士。以前，這部分客人除了星級賓館、招待所而別無選擇，但一般二、三級賓館與招待所的軟硬件設(shè)施相對落后，且提供的服務(wù)和相應(yīng)條件不盡人意，檔次較高的賓館雖配套服務(wù)完善但價(jià)格較高。因此價(jià)格低廉同時又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的商務(wù)酒店，恰好填補(bǔ)此一市場空白。同時，商務(wù)酒店更以其獨(dú)特優(yōu)勢，已逐漸吸引固定的消費(fèi)群體，這也是目前國內(nèi)商務(wù)酒店發(fā)展迅速的原因之一！ 4、市場前景及投資風(fēng)險(xiǎn)市場前景及投資風(fēng)險(xiǎn)市場前景及投資風(fēng)險(xiǎn)市場前景及投資風(fēng)險(xiǎn)： （一）市場前景 在國內(nèi)商務(wù)酒店以其投資?。ㄏ鄬τ谛羌壻e館）、利潤率高、價(jià)格低、高性價(jià)比、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和客源穩(wěn)定等優(yōu)勢，有著巨大的市場潛力。近幾年隨著內(nèi)地旅游市場日趨成熟、會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，為商務(wù)酒店贏得廣闊發(fā)展空間。很多當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店大多以租賃小戶型公寓、單位招待所、普通房屋，進(jìn)行重新裝修改造后進(jìn)入市場，雖然目前國內(nèi)一級城市單體酒店入住率也保持較高水平，但從長遠(yuǎn)發(fā)展而言，先得要統(tǒng)一品牌形象、營銷策略、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與系統(tǒng)管理，并形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低經(jīng)營管理成本，品牌化連鎖經(jīng)營將是未來商務(wù)連鎖酒店的必然發(fā)展趨勢！ （二）投資風(fēng)險(xiǎn) 雖商務(wù)酒店市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但只要是投資就有風(fēng)險(xiǎn)。目前經(jīng)商務(wù)酒店發(fā)展迅速，但因其行業(yè)門檻較低（相對于星級賓館），較容易在短時間內(nèi)出現(xiàn)市場飽和，同時因目前國內(nèi)尚無統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場上酒店的運(yùn)營良莠不齊，因此投資商務(wù)酒店仍有固定風(fēng)險(xiǎn)如下： 1、物業(yè)租賃風(fēng)險(xiǎn)： 本地商務(wù)酒店進(jìn)入市場方式一般采用租賃物業(yè)，雖然避免去前期買地、建造等環(huán)節(jié)的時間成本與建設(shè)費(fèi)用，但卻面臨著選址正確與否、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、租賃合同中斷、可供使用年限長短等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 2、行業(yè)內(nèi)外激烈競爭：隨著境內(nèi)外各大品牌的迅速擴(kuò)張，有些非酒店行業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)向商務(wù)酒店投資，使競爭更加激烈。 目前各大商務(wù)酒店雖然經(jīng)營狀況看好，但同時存在缺乏專業(yè)管理人才與國際相接軌的管理理念等一系列問題。未來2年內(nèi)，在行業(yè)擴(kuò)張的同時，國內(nèi)的酒店業(yè)也將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，如何面對“優(yōu)勝劣汰”法則是我們首要思考的課題。3、連鎖和品牌的沖擊：目前市場上如單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連鎖，將很難打響知名度，在激烈的競爭中立足！4、投資商務(wù)酒店注意事項(xiàng)： 1、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未統(tǒng)一規(guī)范。目前未有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范約束，容易造成市場上各自為政、管理混亂與惡性競爭情況。 2、理智分析市場供需，切忌市場定位不明確，盲目投資。當(dāng)前市場上一些本土商務(wù)酒店在前期未進(jìn)行深入的市場調(diào)研和分析，在巨大利益的驅(qū)使下，沒有根據(jù)客戶群制定相應(yīng)的營銷策略和經(jīng)營理念，而是片面模仿其他高檔酒店，導(dǎo)致定位混亂，缺乏企業(yè)文化和特色。3、增強(qiáng)品牌意識，大膽創(chuàng)新，提升競爭力。4、租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)合法性與明確性。由于本地商務(wù)酒店基本上都（查看地圖）采用租賃物業(yè)方式經(jīng)營，故在對物業(yè)進(jìn)行考查的同時，首先得要弄清物業(yè)產(chǎn)權(quán)的合法性，避免日后出現(xiàn)法律紛爭！二、名豪連鎖酒店市場定位分析1、市場定位： xxxxxxxx 2、地理位置：地區(qū)客運(yùn)站3、主要客源以周邊協(xié)議單位為主體，以電話預(yù)訂、周邊商務(wù)客人、部份旅游團(tuán)隊(duì)會議消費(fèi)為輔。4、酒店功能分布及市場價(jià)格定位：位置功能布局接待量掛牌價(jià)執(zhí)行價(jià)會員價(jià)三、名豪連鎖酒店裝修預(yù)算（用酒店行業(yè)公標(biāo)預(yù)算） 商務(wù)酒店裝修價(jià)格行業(yè)簡約均價(jià)在400500元/平米，酒店總體客房為80間/19平米計(jì)算為均價(jià) 元/間客房；則客房裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)為 元RMB 元RMB：餐廳與茶室一共預(yù)計(jì) 萬,則本項(xiàng)投入共需費(fèi)用預(yù)計(jì) 萬 萬（不含房間隔離土建費(fèi)用），裝修投入但視其具體裝修風(fēng)格，使用材料與所購置物品而有所不同。 四、酒店物品配置清單及價(jià)格預(yù)算： （電器設(shè)備及家具按市場現(xiàn)有的物品價(jià)格預(yù)算）物品名稱單位單價(jià)（元）數(shù)量合價(jià)（元）家具全套（六件套）電視機(jī)(長虹24)液晶電熱水器(美的)或太陽能床單被套枕套枕芯被芯床靠枕床圍巾床墊電熱水壺電吹風(fēng)茶杯面巾浴巾涑口杯托盤(衛(wèi)一房一)房間空調(diào)合計(jì)餐廳投入軟裝及公共區(qū)域五、酒店人力資源分配及管理費(fèi)用按商務(wù)酒店同等級崗位工資預(yù)算按80間客房，人員配置圖及薪資標(biāo)準(zhǔn)其分布如下： 管理架構(gòu)及費(fèi)用：(單位：元/月)(以下薪資標(biāo)準(zhǔn)不包含所有人員的食宿、社保等福利待遇) 崗位名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計(jì)駐店經(jīng)理值班經(jīng)理前廳接待酒店資產(chǎn)員客房服務(wù)員PA/洗碗工餐廳/茶坊服務(wù)員保安工程維修（兼職）廚房班子會計(jì)出納合計(jì)六、酒店經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算 按商務(wù)酒店平均房價(jià) 元/間.天，平均入住率80%（入住率視其酒店位置及市場規(guī)律變化）預(yù)算，每月經(jīng)營情況預(yù)算如下：酒店客房月營業(yè)收入： 總房間數(shù)X入住率X平均房價(jià)X30天 酒店客房月營業(yè)收入?yún)R總酒店客房月營業(yè)收入=80間X80%X140元/間.天X30天= 元/月 餐廳/茶室月營業(yè)額收入：總接待量X上客率X人均消費(fèi)X2餐X30天 直接成本及費(fèi)用: 元/月,其分解如下:低值易耗品：3/元.間按使用70%情況核算，需 元/月管理費(fèi)： 元/月 洗滌費(fèi)：按4.5元/間核算按80%出租率核算，需 元/月 水電費(fèi)：按20元/間核算按80%出租率核算，需 元/月稅費(fèi)：按80%出租率核算，按營業(yè)額0.6%使用率70%，需: 元/月租金：按22元/平方核算需平方核算： 平米X 22 = 元/月物管費(fèi)：按2元/平方核算： 平米X 2 = 元/月另外：裝修及設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi) 按五年折舊核算每月需 元/月 則：每月預(yù)計(jì)利潤額 = 元/月七、完成經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)保障措施酒店經(jīng)營管理指導(dǎo)思路： 以銷售為龍頭，以服務(wù)為保障，以完善的配套設(shè)施為基礎(chǔ)，以優(yōu)良的管理為后盾，開源節(jié)流促進(jìn)酒店全面高效增益運(yùn)作。建立健全酒店各項(xiàng)規(guī)章制度 1、全面引進(jìn)ISO90001/14000國際酒店質(zhì)量體系建設(shè)，建立健全酒店的各項(xiàng)規(guī)章制度與作業(yè)程序，實(shí)行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度來管理人的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)制度并落實(shí)到實(shí)際工作中去，為酒店經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)的完成打好基礎(chǔ)。 2、提高酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量 酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量的提高，對實(shí)現(xiàn)營銷任務(wù)的完成工作至關(guān)重要。好的產(chǎn)品（服務(wù)）只有通過銷售才能轉(zhuǎn)變成商品，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與社會價(jià)值，而產(chǎn)品（服務(wù)）本身的質(zhì)量是直接影響顧客是否購買的首要條件，我們必須從內(nèi)部管理的規(guī)范著手，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，提高他們的服務(wù)技能與技巧，體現(xiàn)出星級酒店的服務(wù)水平。 3、實(shí)行目標(biāo)責(zé)任與績效管理 對酒店經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分解到每月、每周、每天、每個部門責(zé)任人，真正做到千斤重?fù)?dān)人人挑，人人頭上有指標(biāo)。讓大家關(guān)注成本與費(fèi)用，關(guān)心每天的營業(yè)情況，把經(jīng)營業(yè)績與各位員工的待遇績效相結(jié)合，讓所有員工充分發(fā)揮其主觀能動性，為公司發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 4、提高酒店客房出租率；1）、充分開發(fā)中高端商務(wù)客戶，與阿克蘇市各旅行社合作，憑借幾個旅游黃金周及年底商務(wù)會議的高峰時段，抓住散客、會議的入住，從而提高出租率；2）、加大對鐘點(diǎn)房的推銷力度，通于短平快的方式，提高客房運(yùn)轉(zhuǎn)率；3）、堅(jiān)持靈活與原則的掌握，針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度，在盡可能提高價(jià)格基礎(chǔ)上，留住每一位到店的客人。 5、提高平均房價(jià) 1）、加強(qiáng)高價(jià)位房間的推銷針對散客，讓每個進(jìn)入酒店的客人都成為我們成交的對象，特別是情侶間、商務(wù)間等，從而促進(jìn)平均房價(jià)的提升；2）、在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)更多的協(xié)議單位，并逐步提高協(xié)議價(jià)；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態(tài)的差異，做好推銷。6、增加客房附加值，提高收益提高收益提高收益提高收益 1）、房間酒水食品結(jié)構(gòu)與品種，根據(jù)每個月經(jīng)營所反饋的信息，擬定客人的喜好逐步改善房間酒水品種、結(jié)構(gòu)、以促進(jìn)消費(fèi)，增加收入；2）、購進(jìn)房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種和結(jié)構(gòu)，與供貨商協(xié)調(diào)溝通，不斷增加新品種，以刺激消費(fèi)，提高收入； 3）、增設(shè)房間種類特別是個性化房間，如商務(wù)房、情侶間的經(jīng)營思路調(diào)整、增添酒店組合消費(fèi)、滾動消費(fèi)，在傳統(tǒng)的客房經(jīng)營下，改善經(jīng)營方式，增添新的項(xiàng)目，讓客人到酒店消費(fèi)既能感受配套的優(yōu)勢，又能感受酒店的細(xì)微服務(wù)，在商務(wù)、旅游、娛樂、休閑的獨(dú)立空間中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的不同之處。7、節(jié)能降耗，控制運(yùn)營成本 每天按規(guī)定開關(guān)燈，空調(diào)等，操作辦法如下： 總的思路建議將洗手間設(shè)置為聲控；過道設(shè)置為間斷性聲控設(shè)備 1）、樓層過道開燈時間：晚19：30次日07：00（單組，隔個開放）；2）、衛(wèi)生班做衛(wèi)生，首先開窗、切斷水電、關(guān)掉房間所有燈，衛(wèi)生間只開一盞；3）、客房服務(wù)員，住客離房后，必須進(jìn)行檢查，關(guān)燈、關(guān)水，客人退房后，打開窗戶，原則上房內(nèi)不開一盞燈；4）、房間空調(diào)，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時間原則上不開空調(diào)；5）、對房間低易耗品，嚴(yán)格管理、嚴(yán)格控制，對住人房實(shí)行補(bǔ)新不撤舊的原則，對于能回收或是可以進(jìn)行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1）、加強(qiáng)對各崗位工作人員的消防知識培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的消防安全意識。2）、通過培訓(xùn)要求員工掌握一定的消防技能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報(bào)警電話。4）、加強(qiáng)日常巡視，杜絕消防安全隱患。5）、與保安部密切配合，加強(qiáng)巡視，保證住店客人的人身財(cái)產(chǎn)安全。9、完善營銷激勵機(jī)制，提高銷售人員的工作積極性；營銷激勵機(jī)制的建立健全，是直接影響營銷人員工作積極性的關(guān)鍵因素，良好的內(nèi)部激勵機(jī)制可以促進(jìn)酒店在銷售業(yè)績上節(jié)節(jié)攀升，而反之則很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)的完成。要讓我們所有的員工的業(yè)績與經(jīng)濟(jì)效益相掛鉤，實(shí)現(xiàn)按勞取酬、多勞多得的原則，樹立業(yè)績標(biāo)兵、讓優(yōu)秀員工有優(yōu)越感，落后的員工有緊迫感與危機(jī)感，實(shí)行末位淘汰制。9.0推行全員營銷，提高員工的推銷意識； 酒店必須開展全員營銷工作，酒店每位員工都是酒店的營銷員，每個員工都有責(zé)任和義務(wù)支持酒店的銷售工作，通過培訓(xùn)提高員工的推銷意識，在顧客滿意的前提下，進(jìn)行全員營銷，促進(jìn)顧客二次消費(fèi)。 9.1增設(shè)酒店宣傳系統(tǒng) 顧客到酒店后，都希望能在短時間內(nèi)熟悉消費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格，我們可以根據(jù)這一特點(diǎn)，制作酒店的各種宣傳手冊，突出酒店配套項(xiàng)目與消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓客人能根據(jù)自己的消費(fèi)水平，進(jìn)行選擇性消費(fèi)，建設(shè)酒店內(nèi)部宣傳頻道，增設(shè)一個專門宣傳酒店的電視頻道，實(shí)行二十四小時全面宣傳。 10、檢查和監(jiān)督10.0堅(jiān)定不移的貫徹酒店“對內(nèi)加強(qiáng)管理，提高房間品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，對外加強(qiáng)銷售，充分、合理、有效利用資源”和“總臺帶動樓層”的方針。 10.1做好內(nèi)部管理工作，特別是各節(jié)假日消防安全工作，定人定崗，層層負(fù)責(zé)，落實(shí)到位（引起重視，加強(qiáng)人防）。 10.2加強(qiáng)總臺的現(xiàn)場管理，對入住登記手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)，確保各項(xiàng)工作的正常開展。10.3加強(qiáng)樓層、監(jiān)督檢查力度，及時發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，并解決問題；從而提高服務(wù)質(zhì)量和衛(wèi)生質(zhì)量。 10.4對于賓客反饋的信息，專人跟蹤處理；對于好的建議及時采納并落實(shí)，樹立良好的對外形象。10.5配合財(cái)務(wù)部對酒店資產(chǎn)進(jìn)行整理、報(bào)損、補(bǔ)充，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況擬定出的可行計(jì)劃逐一完成。 10.6在抓好以上各方面的同時，認(rèn)真執(zhí)行“酒店培訓(xùn)計(jì)劃”，與“月未考核制度”對員工進(jìn)行在職培訓(xùn)，讓酒店的軟件服務(wù)更上一個臺階。11.酒店外部宣傳與銷售 11.1媒體廣告宣傳； 酒店要吸引顧客，要得到顧客的認(rèn)知，提高社會的知名度與美譽(yù)度，媒體宣傳與廣告就是首要條件。我們須與阿克蘇各大專業(yè)媒體配合，對酒店經(jīng)營特色進(jìn)行有序的針對性的宣傳，做好各種促銷活動。利用互聯(lián)網(wǎng)做好網(wǎng)絡(luò)宣傳，做好酒店宣傳網(wǎng)站與電話預(yù)訂系統(tǒng)。 11.2對客源市場進(jìn)行劃分； 對客源市場需要進(jìn)行劃分，對客戶進(jìn)行分類。找準(zhǔn)我們的目標(biāo)客戶群，進(jìn)行重點(diǎn)營銷，建立不同等級的客戶消費(fèi)系統(tǒng)，進(jìn)行針對性的銷售。 11.3客戶關(guān)系的維護(hù)與開發(fā)； 酒店?duì)I銷以本