房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢方案.ppt

xxxx大廈項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告 謹(jǐn)呈 深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) 深圳 有限公司2004年2月 xx項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告 我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路 分析思路 結(jié)果構(gòu)成 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題 市場(chǎng)研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標(biāo) 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目界定 寫字樓案例 基礎(chǔ)資料研究 當(dāng)前研究?jī)?nèi)容 開發(fā)商目標(biāo)及約束條件 分析思路 結(jié)果構(gòu)成 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題 市場(chǎng)研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標(biāo) 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目界定 寫字樓案例 基礎(chǔ)資料研究 我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn) 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的 解 開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題 當(dāng)前研究?jī)?nèi)容 項(xiàng)目界定 分析思路 結(jié)果構(gòu)成 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題 市場(chǎng)研究 客戶目標(biāo) 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 寫字樓案例 基礎(chǔ)資料研究 地塊分析 區(qū)域背景 項(xiàng)目界定 第一部分 項(xiàng)目界定 一 項(xiàng)目分析二 區(qū)域背景 一 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo) 項(xiàng)目所在區(qū)位 本項(xiàng)目 xx xx xx xx xx xx xx xx xxxxxxxx xx 項(xiàng)目周邊環(huán)境 xx 注 本圖僅為示意之用 xx 注釋 xx 注釋 xx 注釋 xx 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目四至 xx xx 小路 xx xx xx xx xx 本項(xiàng)目 北 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 xx 項(xiàng)目分析小結(jié) 二 項(xiàng)目區(qū)域背景 區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián) xx位置與xx的關(guān)系未來(lái)發(fā)展展望 區(qū)域?qū)ν饴?lián)系 xx發(fā)展現(xiàn)狀 通過(guò)項(xiàng)目分析 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景 我們將項(xiàng)目界定位為 xx 項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍 1 城市宏觀環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃 2 市場(chǎng)分析3 產(chǎn)業(yè)鏈 我們帶著對(duì)以下問(wèn)題的思考 逐一展開研究工作 當(dāng)前研究?jī)?nèi)容 分析思路 結(jié)果構(gòu)成 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題 市場(chǎng)研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標(biāo) 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目界定 寫字樓案例 基礎(chǔ)資料研究 第二部分 基礎(chǔ)資料研究 一 xx房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀二 xx宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三 xx產(chǎn)業(yè)鏈研究 一 xx房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 辦公市場(chǎng)商住市場(chǎng) 市場(chǎng)總體特點(diǎn) 區(qū)域化分布 xx xx xx 注釋 xxxxx 辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀 xx 資料來(lái)源 市場(chǎng)調(diào)研 企業(yè)訪談 客戶 企業(yè) 類型小結(jié) 1 國(guó)家行政企 事業(yè)單位 大中型企業(yè) 2 工業(yè)區(qū)企業(yè) 3 中海殼牌 中海殼牌項(xiàng)目承建商及相關(guān)建設(shè)單位 4 當(dāng)?shù)赝顿Y 貿(mào)易 物流 貨貸 事務(wù)所等中小型公司 5 外地公司辦事處 辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀 資料來(lái)源 市場(chǎng)調(diào)研 企業(yè)訪談 辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀 資料來(lái)源 市場(chǎng)調(diào)研 企業(yè)訪談 小結(jié) 現(xiàn)有少量企業(yè)進(jìn)駐中心區(qū)北部 但這些企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目難以構(gòu)成支撐 xx辦公企業(yè)瀏覽 1 2 xx辦公企業(yè)瀏覽 2 2 xx企業(yè)辦公地點(diǎn)2 假日酒店 安惠大廈寫字樓 xx辦公市場(chǎng)總結(jié) 二 xx宏觀環(huán)境 xx宏觀經(jīng)濟(jì)狀況xx規(guī)劃發(fā)展 xx宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論 xx宏觀經(jīng)濟(jì) gdp指標(biāo) xx宏觀經(jīng)濟(jì) 人均gdp xx整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 xx宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng) 按照一般規(guī)律 xx房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段 但目前的xx房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近于啟動(dòng)階段 原因分析 第三產(chǎn)業(yè)比例過(guò)低 素質(zhì)較差 2003年xx宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度80 人均gdp3259美元 xx規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié) 三 xx產(chǎn)業(yè)鏈研究 xx產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公 居住的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 案例研究 案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 思考 從xx招商項(xiàng)目看 各項(xiàng)目建設(shè)階段是否產(chǎn)生大量商務(wù)辦公 居住需求 本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析 1 2 本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析 2 2 本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析 1 2 本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析 1 2 當(dāng)前研究?jī)?nèi)容 分析思路 結(jié)果構(gòu)成 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題 市場(chǎng)研究 地塊分析 區(qū)域背景 客戶目標(biāo) 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能比例 宏觀環(huán)境 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目界定 寫字樓案例 基礎(chǔ)資料研究 解決方案 項(xiàng)目swot分析 功能比例 客戶定位 形象定位 功能 產(chǎn)品定位 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 寫字樓案例 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 價(jià)格定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 減小劣勢(shì) 避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì) 克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 搶占機(jī)會(huì) 優(yōu)勢(shì) s 劣勢(shì) w 機(jī)會(huì) o 威脅 t 項(xiàng)目swot分析及相應(yīng)戰(zhàn)略 根據(jù)swot分析 得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 1 適應(yīng)多種客戶需求 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2 可組合小空間 降低置業(yè)門檻3 形象公建化 低成本運(yùn)作 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目客戶定位 2 項(xiàng)目形象定位 3 項(xiàng)目功能 產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目客戶定位 2 項(xiàng)目形象定位 3 項(xiàng)目功能 產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè) 都是從創(chuàng)業(yè)初期開始 逐步擴(kuò)大規(guī)模 逐漸經(jīng)歷一個(gè)草創(chuàng)時(shí)期 成長(zhǎng)時(shí)期 快速成長(zhǎng)時(shí)期 成熟時(shí)期的成長(zhǎng)歷程 而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換 也幾乎貫穿于這個(gè)過(guò)程 因此說(shuō) 處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè) 辦公場(chǎng)所的選擇也由此而不同 世聯(lián)客戶分析模型 客戶定義 企業(yè)成長(zhǎng)歷程 草創(chuàng)型 成長(zhǎng)型 快速成長(zhǎng)型 成熟型 規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅 規(guī)模小在乎形象中低可 分開民宅辦公樓 有一定規(guī)模 在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓 規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓 規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點(diǎn) 特點(diǎn) 客戶群分析 其他客戶分析 目標(biāo)客戶 1 2 其他 xx產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)如物流 貿(mào)易 事務(wù)所等外地企業(yè)辦事處 xx大中型企業(yè) 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 草創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)投資客 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目客戶定位 2 項(xiàng)目形象定位 3 項(xiàng)目功能 產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 寫字樓案例借鑒 草創(chuàng)型 成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好 外觀公建化價(jià)格實(shí)惠 小面積 總價(jià)低 24小時(shí)辦公 部分要求有居住功能 配套設(shè)施滿足基本需求 商務(wù)中心 餐廳 便利店等 交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠 總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景好 寫字樓案例研究總結(jié) xx開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域xx產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域首個(gè)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象高檔項(xiàng)目成本中低檔 項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注因素 項(xiàng)目定位因素分析 高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代 創(chuàng)新高檔小空間 可自由組合 分析因素 本項(xiàng)目條件 衍生聯(lián)想涵義 關(guān)鍵字 項(xiàng)目形象定位 建議案名 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目客戶定位 2 項(xiàng)目形象定位 3 項(xiàng)目功能 產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 功能辦公 居住及配套設(shè)施 寫字樓及公寓比例的確定原則以市場(chǎng)為基礎(chǔ) 兼顧多種需求 吸引最大范圍的客戶 降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 從市場(chǎng)現(xiàn)狀看 寫字樓與公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶 辦公 辦公 居住 居住 投資 配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求 又要能持續(xù)經(jīng)營(yíng) 更重要的是 積聚人氣 提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度 功能定位原則 根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論 本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公 居住功能 從客戶目標(biāo)出發(fā) 酒店式公寓是否可行 1 本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐 結(jié)論 本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合開發(fā)寫字樓 而對(duì)公寓的支撐則明顯較弱 資料來(lái)源 世聯(lián)模型 2 目標(biāo)客戶需求市場(chǎng)的支撐 資料來(lái)源 客戶訪談 3 公寓供給市場(chǎng)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 資料來(lái)源 市場(chǎng)調(diào)研 xx 本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目總體功能比例 建議配套設(shè)施 設(shè)施 餐飲 娛樂(lè) 會(huì)議 商務(wù)中心 銀行 證券營(yíng)業(yè)廳 便利店等 規(guī)模 1 2層 約5000平米 1 平面布置2 建筑設(shè)計(jì)3 建筑風(fēng)格4 其它 物業(yè)發(fā)展建議 1 平面布置 n 1 平面布置 廣場(chǎng) 2 建筑設(shè)計(jì)之戶型 1 3 標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積 50 60平米 可多套靈活組合 平面組合 公寓辦公 豎向組合 平面復(fù)式 2 建筑設(shè)計(jì)之戶型 2 3 也可利用層高贈(zèng)送面積 達(dá)到平面復(fù)式的效果 2 建筑設(shè)計(jì)之戶型 3 3 設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間 適應(yīng)商住需求 同時(shí)提高辦公空間的品質(zhì) 滿足辦公 商住的復(fù)合功能要求 二 三層之間設(shè)夾層 營(yíng)造空中花園等休憩空間 2 建筑設(shè)計(jì)之環(huán)境 樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái) 小型茶水間 緩解工作壓力 2 建筑設(shè)計(jì)之空間布置 入口及大堂現(xiàn)代氣派 體現(xiàn)物業(yè)形象 2 建筑設(shè)計(jì)之大堂 引入生態(tài)設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng) 采光 綠化 節(jié)能等 2 建筑設(shè)計(jì) 生態(tài)概念 建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力 與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別 現(xiàn)代 氣派 凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象 3 建筑風(fēng)格 提供酒店式服務(wù)業(yè)主入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺(tái) 家居清潔及家務(wù)助理服務(wù) 干濕洗熨服務(wù) 安排電召的士服務(wù) 租車服務(wù) 提拿物件 關(guān)開車門 定時(shí)喚醒服務(wù) 代為訂餐 送餐服務(wù) 代租 代管服務(wù) 項(xiàng)目盈利方式銷售為主 即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售 可租可售 其它物業(yè)建議 項(xiàng)目