《青島市城市公有房產(chǎn)管理暫行辦法實施細則(修正)》.doc

青島市城市公有房產(chǎn)管理暫行辦法實施細則（修正）（1991年9月7日青島市人民政府青政發(fā)（1991）211號發(fā)布 根據(jù)1998年8月24日發(fā)布的青政發(fā)1998137號進行修正）第一章 總 則第一條 根據(jù)青島市城市公有房產(chǎn)管理暫行辦法（以下簡稱辦法），制定本細則。第二條 青島市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管機關(guān)）是本市公有房產(chǎn)管理的行政主管機關(guān)。其主要職責是：（一）執(zhí)行有關(guān)公有房產(chǎn)的法律、規(guī)章；（二）草擬本市公有房產(chǎn)管理的法規(guī)、規(guī)章草案；制定公房產(chǎn)管理的規(guī)范性文件；（三）負責本市公有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理；（四）監(jiān)督、指導房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位管理、經(jīng)營公有房產(chǎn)的活動；（五）按照本細則的規(guī)定，負責公有房產(chǎn)的技術(shù)、質(zhì)量鑒定；（六）處理違反辦法及本細則的行為；（七）受理有關(guān)公有房產(chǎn)的行政復議案件；（八）負責對房產(chǎn)經(jīng)營單位的資質(zhì)審查；（九）負責對各區(qū)、縣級市和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理機關(guān)的業(yè)務領(lǐng)導；（十）匯總公有房產(chǎn)統(tǒng)計資料，編制公有房產(chǎn)統(tǒng)計報表；（十一）負責解釋、答復單位和個人就公有房產(chǎn)提出的咨詢；（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章制定的其他行政職責。第三條 市房管機關(guān)的派出機構(gòu)和各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱區(qū)、縣級市房管機關(guān)），具體負責本轄區(qū)內(nèi)城市公有房產(chǎn)的行政管理工作。其主要職責是：（一）執(zhí)行有關(guān)公有房產(chǎn)的法律、法規(guī)、規(guī)章和市房管機關(guān)的規(guī)范性文件；（二）具體負責本轄區(qū)內(nèi)公有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理工作；（三）對房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位在本轄區(qū)內(nèi)管理、經(jīng)營公有房產(chǎn)的活動進行監(jiān)督、指導；（四）按照本細則的規(guī)定，負責本轄區(qū)內(nèi)公有房產(chǎn)的技術(shù)、質(zhì)量鑒定；（五）處理違反辦法及本細則的行為；（六）根據(jù)市房管機關(guān)的要求，收集、匯總本轄區(qū)內(nèi)公有房產(chǎn)資料，填報統(tǒng)計報表；（七）答復單位和個人就本轄區(qū)公有房產(chǎn)提出的咨詢。第四條 房產(chǎn)所有權(quán)單位可以將自管房產(chǎn)的所有權(quán)交歸市房管機關(guān)（限于在市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)的公有房產(chǎn)）或縣級市房管機關(guān)統(tǒng)一管理。市直管國有房產(chǎn)和市房管機關(guān)以前款規(guī)定管理的房產(chǎn)，依照所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的原則，由市房產(chǎn)經(jīng)營公司依法經(jīng)營。房產(chǎn)所有權(quán)單位自管房產(chǎn)，可以委托市房產(chǎn)經(jīng)營公司或其他具有法人資格的房產(chǎn)經(jīng)營單位經(jīng)營。第五條 禁止任何單位或個人非法租賃、買賣公有房產(chǎn)或利用公有房產(chǎn)牟取非法利益。第六條 辦法及本細則所稱房產(chǎn)是指，依法建設(shè)的房屋和附屬于房屋的構(gòu)筑物及其他設(shè)施。辦法及本細則所稱房產(chǎn)所有權(quán)單位是指，依法擁有經(jīng)市房管機關(guān)或縣級市房管機關(guān)登記發(fā)證房產(chǎn)的國家機關(guān)、團體、部隊、事業(yè)單位、全民所有制和集體所有制企業(yè)單位。辦法及本細則所指房產(chǎn)經(jīng)營單位是指，經(jīng)市房管機關(guān)審查資質(zhì)合格并按國家規(guī)定辦理法人登記的從事房產(chǎn)出租、買賣與經(jīng)營活動的單位（不含城市建設(shè)綜合開發(fā)單位）。第二章 產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理第七條 公有房產(chǎn)實行所有權(quán)（以下簡稱產(chǎn)權(quán)）登記發(fā)證制度。市房管機關(guān)是市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)公有房產(chǎn)的登記機關(guān)。各縣級市房管機關(guān)是所轄區(qū)域內(nèi)公有房產(chǎn)的登記機關(guān)。公有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記按建設(shè)部城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法和本市有關(guān)規(guī)定辦理。第八條 公有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍的管理，按建設(shè)部城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第九條 房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位應在每年一月十五日前，向區(qū)、縣級市房管機關(guān)報送上年度的下列房產(chǎn)經(jīng)營管理情況和統(tǒng)計資料：（一）機構(gòu)設(shè)置、人員配備及變化情況；（二）經(jīng)營管理房產(chǎn)的用途及不同用途房屋的面積（建筑面積、使用面積）和經(jīng)營管理房產(chǎn)的增減及增減原因；（三）經(jīng)營管理方式及經(jīng)營收入和支出；（四）房產(chǎn)完好狀況及維修支出；（五）區(qū)、縣級市房管機關(guān)要求報送的其他有關(guān)資料。第十條 公有房產(chǎn)的技術(shù)、質(zhì)量鑒定由區(qū)、縣級市房管機關(guān)負責，但屬下列情況之一的，由市房管機關(guān)負責：（一）涉及房屋整體結(jié)構(gòu)的全面鑒定；（二）房產(chǎn)所有權(quán)單位、房產(chǎn)經(jīng)營單位或合法使用人對區(qū)、縣級市房管機關(guān)的鑒定有異議并提出申請的；（三）市房管機關(guān)認為應由其鑒定的。第三章 租賃管理第十一條 房產(chǎn)出租單位是指，依法出租公有房產(chǎn)的房產(chǎn)所有權(quán)單位或房產(chǎn)經(jīng)營單位。承租人應是在青島市或各縣級市有城市常住戶口的具有完全民事行為能力的公民或在青島市或各縣級市有組織機構(gòu)的法人及其他組織。第十二條 因分配、調(diào)整、互換、拆遷安置而承租公有房產(chǎn)的，承租人須在遷入前憑有關(guān)證明或文件與房產(chǎn)出租單位簽訂租賃合同，領(lǐng)取承租房屋證明。租賃合同是房產(chǎn)出租單位與承租人建立租賃關(guān)系的合法憑證。承租房屋證明是承租人辦理戶口遷入手續(xù)的合法憑證。第十三條 承租人在租賃合同期滿前退租的，租賃合同終止。承租人應在退租之是起三十日內(nèi)遷出并申請房產(chǎn)出租單位查收，領(lǐng)取退租房屋證明。未到房產(chǎn)出租單位辦理退租手續(xù)即遷出的，房產(chǎn)出租單位有權(quán)追繳欠租并要求承租人賠償在此期間發(fā)生的對房屋及其附屬設(shè)施的人為損壞。第十四條 公有住宅房屋的承租人和與承租人同住的具有完全民事行為能力的人申請分立承租名義，須符合下列條件：（一）分立各方為同一戶籍，經(jīng)濟上已分開獨立生活；（二）房屋可以分間單獨使用且分立后不致造成使用不便或分立后人均居住面積不低于解困標準的；（三）分立各方及同住的完全民事行為能力人協(xié)商一致并訂立書面協(xié)議；（四）無欠租。房產(chǎn)出租單位對經(jīng)審查符合前款規(guī)定條件的，應與分立承租名義各方分別簽訂租賃合同，發(fā)給承租房屋證明，原租賃合同終止。原設(shè)計為單戶使用的房屋，原則上不予分立承租名義。第十五條 公有住宅房屋的承租人申請變更承租名義，須符合下列條件：（一）承租人提出書面申請；（二）同戶籍的其他具有完全民事行為能力的人出具表示同意的書面證明；（三）新承租人與原承租人是同一戶籍的常住近親屬且具有完全民事行能力。房產(chǎn)出租單位對經(jīng)審查符合前款規(guī)定條件的，應與新承租人簽訂租賃合同，發(fā)給承租房屋證明原租賃合同終止。第十六條 公有非住宅房屋的承租人申請變更承租名義，須提出書面申請。承租人系法人或其了組織的，須同時提交其上級主管部門的批準文件或證明；承租人系個人的，新承租人與原承租人應是同一戶籍的常住近親屬且具有完全民事行為能力。房產(chǎn)出租單位對經(jīng)審查符合前款規(guī)定條件的，應與新承租人簽訂租賃合同，發(fā)給承租房屋證明，原租賃合同終止。第十七條 公有住宅房屋承租人死亡或戶口外遷，符合下列條件的同住人可向房產(chǎn)出租單位申請變更承租名義：（一）申請人有本住宅的常住戶口且實際居住，并具有完全民事行為能力；（二）申請人本人或配偶在本市無其他承租公有房屋或無私有房產(chǎn)（公有房屋或私有房產(chǎn)的人均居住面積低于解困標準的，不在此限）；（三）申請人與其他同一戶籍的具有完全民事行為能力的人協(xié)商一致并訂立書面協(xié)議。房產(chǎn)出租單位對經(jīng)審查符合前款規(guī)定條件的，應當同意并與申請人簽訂租賃合同，發(fā)給承租房屋證明。第十八條 申請人按本細則第十七條規(guī)定申請變更承租名義，應當在原承租人死亡或戶口外遷之日起六個月內(nèi)提出。逾期未申請變更承租名義或當事人之間不能協(xié)商確定新承租人的，房產(chǎn)出租單位可按下列順序確定新承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的父、母；（三）原承租人的子、女（按長幼為序）；（四）其他同住人（以居住時間長短為序）。原承租人欠租的，由新承租人償付。第十九條 承租人死亡或戶口遷移，無同一戶籍同住人或同住人在他處有住房且非居住困難的，房產(chǎn)出租單位有權(quán)收回房屋，另行出租。承租人全家外遷前或無同住人的承租死亡前，原住他處而以占房為目的將戶口遷入并居住的，房產(chǎn)出租單位有權(quán)責令其限期遷出。第二十條 承租人或同住人申請分立、變更承租名義時，必須提交保證按政策規(guī)定可以回本地的親屬的房屋使用權(quán)的保證書。房產(chǎn)出租單位收到承租人或同住人要求分立、變更承租名義的書面申請后，對經(jīng)審查符合規(guī)定條件的，應在十五日內(nèi)辦理房屋承租手續(xù)；對不符合規(guī)定條件的，應在十五日內(nèi)書面通知申請人，并說明理由。第二十一條 單位調(diào)整職工住房涉及其他房產(chǎn)出租單位的房屋時，應事先向有關(guān)房產(chǎn)出租單位出具調(diào)整住房方案，征得其同意；被調(diào)整住房的職工持單位工開具的調(diào)整住房證明，按本細則第十二條、第十三條及有關(guān)規(guī)定辦理承、退租手續(xù)后，方可遷入、遷出。第二十二條 公有非住宅房屋的承租人因更名、合并或分立等原因需變更或分立承租名義的，原承租人或現(xiàn)使用人須憑有關(guān)證明、文件，更名、合并或分立情況發(fā)生后六個有內(nèi)提出書面申請。房產(chǎn)出租單位對經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應與其重新簽訂租賃合同。在前款規(guī)定期限內(nèi)不申請辦理變更或分立承租名義手續(xù)的，欠繳的租金、房屋的人為損壞，由原承租人的現(xiàn)使用人負連帶責任。第二十三條 租賃合同有效期間，遇有下列情形之一，房產(chǎn)出租單位可調(diào)整租金數(shù)額：（一）縣級以上人民政府決定調(diào)整公有房產(chǎn)的租金標準；（二）經(jīng)過房產(chǎn)出租單位維修，房屋建筑結(jié)構(gòu)和使用條件（面積、附屬設(shè)施等）有改變的；（三）改變租賃合同約定的房屋用途的。第二十四條 租賃鋪面房屋，租賃雙方應簽訂鋪面房屋租賃合同。經(jīng)批準將公有住宅房屋改作鋪面房屋的，承租人自行停業(yè)或有關(guān)部門責令其停業(yè)，但未經(jīng)房產(chǎn)出租單位批準改變房屋用途的，承租人仍須按租賃合同的約定繳納鋪面房屋租金。鋪面房屋，原則上不得改作他用。第二十五條 遇有下列情形之一，房產(chǎn)出租單位應中止收取租金：（一）因房產(chǎn)出租單位維修、翻建等原因，承租人需遷出房屋三十日以上的；（二）因不可抗力致房屋損壞使承租人不能正常使用房屋的；（三）經(jīng)市或縣級市房管機關(guān)核準的其他情形。第二十六條 辦法及本細則所稱轉(zhuǎn)租是指，承租人將合法承租房屋的全部或部分轉(zhuǎn)給非屬同一法人的其他單位或非同一戶籍的個人使用，并收取或變相收取約定數(shù)額的貨幣或?qū)嵨锏男袨?。第二十七條 辦法及本細則所稱轉(zhuǎn)讓是指，承租人將合法承租房屋的全部或部分轉(zhuǎn)給非屬同一法人的其他單位或非同一戶籍的個人使用，并由使用人實際履行繳納租金義務的行為。第二十八條 未經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓公有房產(chǎn)的，房產(chǎn)出租單位有權(quán)解除租賃合同，收回房屋。第二十九條 以承租的公有非住宅房屋與他人合資經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營或進行其他形式經(jīng)濟合作的的須經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意，租賃雙方須重新簽訂租賃合同。租金由租賃雙方協(xié)商議定，但不得低于原租賃合同約定租金的三倍。未經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意，以承租的公有房產(chǎn)與他人合資經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營或進行其他形式經(jīng)濟合作的，房產(chǎn)出租單位有權(quán)解除租賃合同，收回房屋。第三十條 承租人因下列原因之一將承租的公有房屋連續(xù)閑置一年以上，房產(chǎn)出租單位不得解除租賃合同、收回房屋：（一）承租人因公務、探親等原因離開本地并出具公安部門或所在單位證明的；（二）房屋不能保證居住或使用安全，經(jīng)房管機關(guān)鑒定屬實的；（三）房屋與人民法院、房產(chǎn)糾紛仲裁機構(gòu)或有關(guān)部門正在處理的案件有關(guān)的；（四）市房管機關(guān)認定的其他正當理由。承租人因前款（二）、（三）、（四）項原因之一，拖欠租金六個月以上的，房產(chǎn)出租單位不得解除租賃合同、收回房屋。第三十一條 房屋開發(fā)公司新建移交市房管機關(guān)接管的房屋，在市房產(chǎn)經(jīng)營公司起租后尚未售出的（限于出售使用權(quán)的商品房），給予一年的出售期。出售期自起租之日起算。出售期間免繳租金。超過出售期房屋未售出的，出售期可再延長一年。延長期期間的房屋租金由建設(shè)單位負擔，房屋的維修，由市房產(chǎn)經(jīng)營公司負責。延長期滿房屋仍未售出的，市房產(chǎn)經(jīng)營公司應報請市房管機關(guān)按解困住房價格收購房屋，用于解困。所得價款會給建設(shè)單位。第三十二條 單位調(diào)整職工住房空出的房屋或新購買尚待分配但已起租的房屋，應給予六個月的分配期。分配期自被調(diào)整職工分配新房之日或新購買房屋起租之日起算。分配期期間的房屋租金由分配單位負責。分配期期滿仍未分配的，房產(chǎn)出租單位應報請市或縣級市房管機關(guān)同意后，收回房屋用于解困。第四章 房屋的使用和維修第三十三條 辦法及本細則所稱改變房屋的用途是指，改變房屋及其附屬設(shè)施的設(shè)計用途、租賃合同約定的用途或有關(guān)部門確定的用途。第三十四條 改變房屋的用途，須符合下列條件：（一）符合城市規(guī)劃要求；（二）符合房屋使用安全要求；（三）不影響相鄰關(guān)系；（四）不影響文物和有特色建筑的保護。第三十五條 承租人改變承租房屋的用途須經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意，并重新簽訂租賃合同。承租人未經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意并出具證明，將承租公有房產(chǎn)改作鋪面房屋的，工商行政管理部門不予辦理營業(yè)執(zhí)照和其他有關(guān)手續(xù)。第三十六條 承租人不得從事下列有礙房屋及附屬設(shè)施安全、正常使用或影響居住環(huán)境的活動：（一）在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、腐蝕性等危險和有害的物品（公安部門審查批準的除外）；（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)；（三）在非生產(chǎn)用房內(nèi)擅自安裝動力設(shè)備；（四）妨礙相鄰關(guān)系；（五）其他損害房屋或影響使用安全的行為。第三十七條 承租人需改裝房屋、拆除或添裝附屬設(shè)施，須提出書面申請，經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意后方可施工。根據(jù)青島市城市建筑規(guī)劃管理暫行辦法等規(guī)定應經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準的，并須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準后方可施工。但屬下列情形之一的，不得批準：（一）影響房屋承重結(jié)構(gòu)的；（二）依附房屋搭建臨時建筑的；（三）妨礙維修的；（四）影響相鄰關(guān)系，相鄰方提出正當理由的；（五）其他影響房屋使用安全的情形。第三十八條 經(jīng)房產(chǎn)出租單位同意，承租人在承租房屋的室內(nèi)、室外改裝、添裝的設(shè)施，其所有權(quán)歸房產(chǎn)所有權(quán)單位。承租人不得擅自拆除或改動。面積擴大的，自使用的第十三個月起，由房產(chǎn)出租單位計收租金。第三十九條 未經(jīng)房產(chǎn)所有權(quán)單位或房產(chǎn)經(jīng)營單位同意擅自改裝房屋及其附屬設(shè)施的，房產(chǎn)所有權(quán)單位或房產(chǎn)經(jīng)營單位有權(quán)予以制止，有權(quán)對造成的損失追索賠償或要求恢復原狀。第四十條 共同使用院落、樓梯、走廊、涼臺、廚房、廁所、煙道、給排水等部位或設(shè)施的，或有其他通行、通風、采光等方面相鄰關(guān)系的，有關(guān)各方應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，合理使用，正確處理。第四十一條 房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位對房屋的完好狀況應每三至五年進行一次普查；對房屋的結(jié)構(gòu)、水落管、外墻粉刷、避雷裝置以及走廊、樓梯間的外門窗應每年檢查一次；對電梯、水泵（所有權(quán)屬自來水公司的除外）應定期保養(yǎng)、對排水管道（市政管理部門管理的除外）應經(jīng)常清疏；對屋頂水箱應每年檢修清洗一次。第四十二條 公有房產(chǎn)的修繕范圍、修繕工程質(zhì)量評定標準、修繕工程預算定額等，由市房管機關(guān)會同有關(guān)部門統(tǒng)一制定。廠房、倉庫、碼頭、車站等專用公有房產(chǎn)的維修，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十三條 新建的公有房屋移交房管機關(guān)接管的，建設(shè)單位應在驗收交付使用時，按工程建筑造價的百分之二預交保修費。保修費由房管機關(guān)保管。保修期為一年，自驗收交付使用之日起算。第四十四條 維修房屋需承租臨時搬遷的，房產(chǎn)出租單位應將維修房屋的原因、搬遷或回遷時間、開工和竣工日期，在開工三十日前書面通知承租人。第四十五條 施工單位在施工現(xiàn)場應設(shè)置安全標志。未設(shè)安全標志或完工后未清理場地，給他人造成妨礙的，施工單位應當排除妨礙。第四十六條 異產(chǎn)毗連房屋的維修，適用建設(shè)部城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定和本市的有關(guān)規(guī)定。第四十七條 市房管機關(guān)和各區(qū)、縣級市房管機關(guān)，應對城市公有房產(chǎn)的使用、維護狀況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決或督促有關(guān)單位及時解決。第五章 法律責任第四十八條 對違反辦法和本細則有關(guān)規(guī)定的單位和個人，由區(qū)、縣級市房管機關(guān)按下列規(guī)定予以處罰：（一）涂改房產(chǎn)所有權(quán)證的，對單位處以5000元至10000元罰款，責令其重新申請登記；并可對直接責任者處以100元至200元罰款；（二）不按規(guī)定辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，超過規(guī)定期限三個月以內(nèi)的，處以5000元罰款；超過規(guī)定期限三個月以上