臨沂市城市物業(yè)管理暫行辦法

臨沂市城市物業(yè)管理暫行辦法第1章 總則第一條為了規(guī)范本市物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建和保持安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和山東省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用本市城市(含建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū))范圍內(nèi)物業(yè)的管理。第三條本辦法所稱物業(yè)，是指城市各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理與服務(wù)的活動(dòng)。本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理范圍內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。第4條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和實(shí)施業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。第五條臨沂市房產(chǎn)管理局主管臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市物業(yè)管理工作，各縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市物業(yè)管理工作。物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)是：(一)根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實(shí)施辦法；(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；(三)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查；(四)會(huì)同有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)、維修基金及特約服務(wù)費(fèi)收取使用進(jìn)行監(jiān)督；(五)對(duì)從事物業(yè)管理工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)；(六)對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)；(七)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。第2章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第6條 有下列情況之一的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：(一)公有住宅出售率達(dá)30%以上；(二)住宅小區(qū)(含居民點(diǎn))入住率達(dá)50%以上。第7條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。第8條 業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)作出的決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)。第9條 業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模由五人至十五人組成。業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。第10條 業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下履行下列職責(zé)：(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(二) 通過公開招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；(三) 監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的使用；(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；(五)聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。第11條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方有效。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。第12條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起有效。第13條 業(yè)主公約生效之前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定的管理規(guī)定。第3章 物業(yè)管理企業(yè)第14條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，到工商行政主管部門注冊(cè)登記后，方可從事物業(yè)管理工作。第15條 物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)的資質(zhì)申報(bào)要符合下列條件：(一)擁有管理建筑面積1萬平方米以上物業(yè)的能力；(二)有10萬元以上的貨幣注冊(cè)資金；(三)有合法的管理章程；(四)有固定的住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；(五)有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，承擔(dān)物業(yè)的管理工作。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其它權(quán)利義務(wù)等條款。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同生效之日起十五日之內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案。第17條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物價(jià)主管部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。第18條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共服務(wù)性收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，分等定級(jí)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；為業(yè)主提供代辦性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；為業(yè)主提供特約服務(wù)，實(shí)行協(xié)商定價(jià)。第19條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的收支情況，每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并行使以下職責(zé)：(一)按照國(guó)家和省市規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)；(三)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；(四)有權(quán)制止違反業(yè)主公約的行為，并要求限期改正，賠償損失；(五)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；(六)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；(七)定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；(八)可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中止或解除后的十日之內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案：(一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其它事務(wù)第四章 物業(yè)的維護(hù)第二十三條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛護(hù)和正確使用物業(yè)。物業(yè)管理范圍內(nèi)禁止下列行為：(一)踐踏、占用綠化地；(二)損毀園林；(三)占用通道、停車場(chǎng)等公用設(shè)施和場(chǎng)地；(四)亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；(五)制造超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；(六)亂搭、亂建、亂涂、亂畫；(七)堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；(八)政府或業(yè)主公約明令禁止的其它行為。第二十四條 房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修責(zé)任，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修責(zé)任，由收益人或有關(guān)部門負(fù)責(zé)；出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。第二十五條 公有住宅和商品住房出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，按國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部建住房1998213號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。第二十六條 業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由收益人或有關(guān)部門承擔(dān)。第二十七條 房屋及其附屬設(shè)施影響市危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修，拖延或拒不維修的，物業(yè)管理企業(yè)可進(jìn)行強(qiáng)制性維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅，其物業(yè)管理基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用不予退還，繼續(xù)用作住宅的共有部位、共用設(shè)施和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。第五章 物業(yè)的移交第二十九條 物業(yè)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理移交手續(xù)。第三十條 物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第三十一條 物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立后，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料：(一)物業(yè)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；(二)物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；(三)房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；(四)地下管網(wǎng)圖；(五)質(zhì)量驗(yàn)收資料；(六)其它必要資料。第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無償提供管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。(一)物業(yè)建設(shè)面積5萬平方米以下的為100平方米；(二)物業(yè)建設(shè)面積5萬平方米以上的為150平方米。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總建設(shè)面積千分之五的比例，以成本價(jià)一次性提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其購(gòu)置費(fèi)用可從物業(yè)維修基金中暫支，其收入首先用于抵頂購(gòu)房款，然后用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用。第五章 法律責(zé)任第三十三條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。第三十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處1萬元以下罰款。第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)主管部門按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。第三十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。違章情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰。第三十七條 對(duì)借故或無故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期繳交，逾期仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)