超實(shí)用的房屋租賃法律知識(shí).docx

房屋租賃法律知識(shí)1、租賃期限根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。2、租賃合同根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。也就是說(shuō)，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。因此租房最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)3、房屋裝修房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合，適用完全不同的處理規(guī)則：1）.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。2）. 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造 成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分 擔(dān)現(xiàn)值損失。3）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。4）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；(4)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。5）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。4、房屋擴(kuò)建房屋租賃解釋在對(duì)待房屋擴(kuò)建問題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：1）.承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。2）. 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：(1)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);(2)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。5、租金訴訟租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。6、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。房屋租賃解釋對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋：1）. 房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；2）. 出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；3）. 出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；4）. 第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)?房屋租賃解釋明確 規(guī)定，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購(gòu)買房屋無(wú)關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購(gòu)買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋。否則， 承租人只能向出租人主張賠償損失。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房屋租賃糾紛的解決與維權(quán)，首先要按照合同的約定行事