長(zhǎng)泰縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查年度報(bào)告.doc

長(zhǎng) 泰 市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告2010年2月26日長(zhǎng)泰縣09年2月-10年2月成交情況走勢(shì)2長(zhǎng)泰縣城區(qū)2009年供應(yīng)狀況分析3長(zhǎng)泰縣城區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析3長(zhǎng)泰縣城區(qū)個(gè)案狀況分析4長(zhǎng)泰縣城區(qū)住宅情況分析6地塊位置認(rèn)知6地塊四至分析7項(xiàng)目建筑指標(biāo)分析8項(xiàng)目SWOT分析8主要消費(fèi)群體的構(gòu)成9本項(xiàng)目客群的初步定位11項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算12長(zhǎng)泰縣09年2月-10年2月成交情況走勢(shì)09年2月-10年2月受到國(guó)家刺激政策影響，銷售量處于高位，尤其以12月政策即將結(jié)束之際，銷售量達(dá)到頂峰，同時(shí)也消化了大量的存量，進(jìn)入2010年，隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，成交量出現(xiàn)大幅下降，除政策因素外，城區(qū)內(nèi)在售盤也是成交量下降的原因之一。 在成交均價(jià)方面，長(zhǎng)泰城區(qū)均價(jià)較為穩(wěn)定，正常成交價(jià)格在3300-3500元/之間，由于近期三遠(yuǎn)第一城的成交量上升，因此拉低了2月份的成交均價(jià)。長(zhǎng)泰縣城區(qū)2009年供應(yīng)狀況分析長(zhǎng)泰2009年全年銷售情況呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，供求基本持平，供求關(guān)系為0.96：1。長(zhǎng)泰縣城區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析由上圖可見(jiàn)，目前長(zhǎng)泰市場(chǎng)的主要供應(yīng)戶型以兩房為主，一房為輔，但經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研，大部分樓盤為規(guī)避法規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)，采取“1+1”的戶型模式，戶型可合并亦可拆分，因此，長(zhǎng)泰市場(chǎng)的主力暢銷戶型為120的小三房和85-90的大兩房，從中也可看出，長(zhǎng)泰城區(qū)的房產(chǎn)以本地自住客為主。長(zhǎng)泰縣城區(qū)個(gè)案狀況分析美林灣.崇文城位置長(zhǎng)泰縣武安鎮(zhèn)鶴亭村南面開(kāi)發(fā)商福建眾力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面積90314.2容積率2.89綠地率30.6%平均售價(jià)3100-3700元/銷售率51%主推戶型二房一房（31-86）91套占比30%二房（41-94）196套占比63%三房（125-129）14套占比5%五房（201左右）2套占比1%六房（210-224）2套占比1%備注：以最新預(yù)售證數(shù)據(jù)為主美林灣.崇文城目前已完成銷售51%以上，主要1-6#樓已經(jīng)銷售完畢，目前在售8、9、12#樓，主力戶型以兩房為主，采取戶型捆綁銷售的模式，10-11#樓王目前已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)于下半年上市。三遠(yuǎn) 第一城（6#、7#）位置長(zhǎng)泰縣興泰西路開(kāi)發(fā)商漳州市三遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面積95652.35容積率2.433綠地率30.28%平均售價(jià)3000元/銷售率80%主推戶型二房一房（36左右）36套占比35%二房（83左右）36套占比35%三房（94左右）30套占比30%備注：以最新預(yù)售證數(shù)據(jù)為主三遠(yuǎn)第一城1-5#樓目前已完成銷售80%以上，目前在售5#樓剩余戶型，3月份正式推出6-7#樓，戶型與之前推出的基本相似，帶電梯戶型仍未上市。長(zhǎng)泰縣城區(qū)住宅情況分析目前長(zhǎng)泰城區(qū)已交房的商品房中，以底商多層住宅為主，樓層5-7層居多，目前無(wú)帶電梯以及大型社區(qū)住宅項(xiàng)目。地塊位置認(rèn)知中心城區(qū)新城區(qū)三遠(yuǎn)第一城美林灣本項(xiàng)目據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的走訪了解，目前長(zhǎng)泰縣城分為龍津溪西岸的中心城區(qū)和龍津溪東岸的新城區(qū)，從上圖所示，目前長(zhǎng)泰城區(qū)除了位于新區(qū)的美林灣和三遠(yuǎn)第一城的兩個(gè)樓盤以外，老城區(qū)并無(wú)在售盤，這無(wú)形中也為本項(xiàng)目帶來(lái)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。地塊四至分析四至北東西南東側(cè)：目前仍是民房為主，屆時(shí)樓間距將較小，屬于社區(qū)側(cè)街；西側(cè)：倉(cāng)庫(kù)廠房建筑，預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)住宅，將形成居住氣氛；南側(cè)：文昌路沿線，景觀面最大的一側(cè)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較高；北側(cè)：目前仍是民房為主，但遠(yuǎn)景的規(guī)劃較好，規(guī)劃路定位較高；地塊總結(jié)：該地塊目前僅有一面臨街，周圍居住氣氛不夠活躍，商業(yè)氛圍也較差，但處于文昌路的延伸段，區(qū)域前景較好。項(xiàng)目建筑指標(biāo)分析用地面積：29941.096；建筑密度：30%；容積率：2.8；總建筑面積：83835.06；建筑層數(shù)：6-16層；建筑高度：不超過(guò)54米；就本項(xiàng)目的住宅指標(biāo)而言，本項(xiàng)目將成為長(zhǎng)泰中心城區(qū)史上第一個(gè)帶電梯的高層綜合性住宅社區(qū)，規(guī)模在長(zhǎng)泰也是首屈一指的，建筑密度也較小，因此樓間距、視野等相關(guān)條件都將較為優(yōu)越。項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)： 長(zhǎng)泰首屈一指的住宅項(xiàng)目； 老城區(qū)項(xiàng)目稀缺，吸引大量當(dāng)?shù)乜蛻羧海?位于文昌路延伸段，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 泰龍集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐挠绊懥?。W劣勢(shì)： 周邊居住氣氛與商業(yè)氣氛不強(qiáng)； 周邊民宅密度較大，影響區(qū)域形象； 僅有南面沿街，沿街面較小，商業(yè)價(jià)值受到影響。O機(jī)遇 長(zhǎng)泰第一個(gè)帶電梯樓盤，引進(jìn)新居住理念； 長(zhǎng)泰廈門一體化逐漸形成。T威脅 城區(qū)內(nèi)存在未開(kāi)發(fā)地塊。主要消費(fèi)群體的構(gòu)成按消費(fèi)群體的職業(yè)劃分，本案的主要消費(fèi)群體構(gòu)成如下：l 各級(jí)企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中層以上職員；l 城市中等規(guī)模以上的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的高層經(jīng)營(yíng)者；按地域性質(zhì)劃分，本案的主要消費(fèi)群體構(gòu)成如下：l 縣城小康生活以上居民；l 重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；l 已擁有廈門或其他大城市戶口的長(zhǎng)泰籍人；l 項(xiàng)目周邊村落的投資客；l 來(lái)自廈門的投資客；目前，長(zhǎng)泰大多數(shù)普通民眾對(duì)房地產(chǎn)僅有一些概念上的認(rèn)知，而少數(shù)社會(huì)的資本或知識(shí)的精英人士由于受到外界的感染和自身敏銳的眼界的作用，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)則相當(dāng)成熟，他們買房不僅僅看地段和價(jià)格，往往更關(guān)心產(chǎn)品的品質(zhì)和未來(lái)的前景，對(duì)于社會(huì)的景觀和物業(yè)管理都看的很重；有人說(shuō)：“社會(huì)是少數(shù)精英人士推動(dòng)的”，在房地產(chǎn)界亦是如此。往往都是少數(shù)精英人士帶動(dòng)大多數(shù)普通民眾，引領(lǐng)消費(fèi)觀念；購(gòu)房的動(dòng)機(jī)l 換房族：對(duì)目前的居住條件不滿意，需要尋求新的居住環(huán)境；l 有富足資本的領(lǐng)導(dǎo)階層：購(gòu)房產(chǎn)保值增值，同時(shí)，又可供子孫今后使用；l 從農(nóng)村進(jìn)入城市的人：有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)民渴望城市生活，同時(shí)又讓子女享受城市的教育環(huán)境；l 買房結(jié)婚的年輕人：中國(guó)人結(jié)婚喜歡買新房，房子也是談婚論嫁的資本之一；l 在外地長(zhǎng)泰籍成功人士：他們通常在外地都有自己的住處，但是落葉歸根，還是希望能在長(zhǎng)泰留有一份祖業(yè)；l 廈門的投資客：這部分人熱衷于房地產(chǎn)投資，且看好長(zhǎng)泰未來(lái)的發(fā)展前景。購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的傾向l 居住品質(zhì)的傾向：居住品質(zhì)包括硬件設(shè)施和物業(yè)管理，對(duì)于某些眼界開(kāi)闊的人來(lái)說(shuō)，好的居住品質(zhì)才是最重要的；l 環(huán)境的傾向：對(duì)于農(nóng)村的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，城市環(huán)境將是一個(gè)很大的購(gòu)房因素；l 對(duì)樓盤前景的傾向：對(duì)于投資客群來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目和項(xiàng)目所在區(qū)域的背景和先天條件將是最重要的；購(gòu)買的能力對(duì)于長(zhǎng)泰目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，其購(gòu)買力是足以消化現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)量的，對(duì)于購(gòu)買力的客群細(xì)分如下：第一購(gòu)買力階梯：各級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)層、民營(yíng)企業(yè)主、長(zhǎng)泰外籍成功人士、廈門投資客；第二購(gòu)買力階梯：換房族、項(xiàng)目周邊投資客；第三購(gòu)買力階梯：一次置業(yè)的普通工薪階層、一次置業(yè)的農(nóng)民階層；市場(chǎng)上未滿足的購(gòu)房需求從目前來(lái)看，長(zhǎng)泰市場(chǎng)上未能滿足購(gòu)房者需求的條件很多，細(xì)節(jié)如下：l 規(guī)模社區(qū)；l 封閉式管理，衛(wèi)生、安全、有序的社區(qū)生活；l 花園式的社區(qū)景觀，休閑、拾趣的場(chǎng)所；l 社區(qū)內(nèi)的會(huì)所；l 社區(qū)內(nèi)成熟的商業(yè)配套，如；內(nèi)有知名連鎖超市、有咖啡館等；l 成熟的運(yùn)動(dòng)配套，如：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等；l 帶電梯的高層或小高層住宅；本項(xiàng)目客群的初步定位經(jīng)過(guò)對(duì)長(zhǎng)泰市場(chǎng)的調(diào)研以及對(duì)長(zhǎng)泰消費(fèi)群體的研究，結(jié)合本項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為：長(zhǎng)泰房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀具有社區(qū)品質(zhì)較低，缺乏明星樓盤，居住理念陳舊，配套條件一般，社區(qū)花園不具規(guī)模的特點(diǎn)。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)泰當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層對(duì)住宅品質(zhì)的要求正在逐步提高，地區(qū)高檔住宅是市場(chǎng)的空白，因此，我們認(rèn)為：該項(xiàng)目的推出將填補(bǔ)長(zhǎng)泰市場(chǎng)的一大空白，吸引當(dāng)?shù)馗辉Ｈ后w購(gòu)房，因此本項(xiàng)目的客戶群將是長(zhǎng)泰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行二次置業(yè)的富裕群體為主。項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)各權(quán)重因素比較對(duì)比因素可比權(quán)重本案三遠(yuǎn)第一城美林灣地段區(qū)位30%1009598項(xiàng)目規(guī)模10%100108107容積率10%10010599景觀資源10%10098106內(nèi)部配套15%1009898市場(chǎng)口碑20%100105103開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)5%1001