金屬制品有限公司綜合寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

金屬制品有限公司綜合寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告金屬制品有限公司綜合寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 綜合寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論4一、項(xiàng)目基本情況4二、項(xiàng)目建設(shè)背景6三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)11第二章、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件12一、場(chǎng)址現(xiàn)狀12二、建設(shè)條件13第三章 規(guī)劃方案21一、指導(dǎo)思想21二、規(guī)劃方案21三、環(huán)境保護(hù)22第四章 工程建筑方案24一、工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則24二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案26三 、建筑工程方案28四、公用工程方案31第五章 節(jié)能節(jié)水措施38一、節(jié)能措施38二、節(jié)水措施39第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)40一、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)40二、環(huán)境現(xiàn)狀40三、環(huán)境影響分析40第七章 勞動(dòng)安全保護(hù)與消防44一、勞動(dòng)安全44二、消防措施46第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置48一、項(xiàng)目建成后組織機(jī)構(gòu)48二、人力資源配置49三、人員來源49四、人員培訓(xùn)50第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度50一、建設(shè)工期50二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排50第十章 投資估算與資金籌措51一、投資估算51二、資金籌措53第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析54一、銷售價(jià)格54二、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃54三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)54四、成本費(fèi)用估算55五、盈利能力分析55六、清償能力分析55七、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析56第十二章 工程招標(biāo)56一、發(fā)包方式56二、招標(biāo)形式56三、招標(biāo)方式57四、招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)57五、招標(biāo)主要內(nèi)容57第十三章 結(jié)論與建議58一、結(jié)論58二、建議5857第一章 總 論一、 項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱：某金屬制品有限公司綜合寫字樓項(xiàng)目2、編制單位：*省工程咨詢事務(wù)所3、法人代表：聯(lián)系電話：4、建設(shè)單位：某金屬制品有限公司5、建設(shè)性質(zhì)：新 建6、建設(shè)地點(diǎn)：某縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玉蘭西路南側(cè)。7、建設(shè)內(nèi)容：該項(xiàng)目占地6.573畝，總建筑面積7000平方米。高層寫字樓，11層框架結(jié)構(gòu)，以及配套基礎(chǔ)設(shè)施。8、項(xiàng)目投資：項(xiàng)目總投資約1100萬元,所需資金全部由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌。9、項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）國(guó)家及安徽省有關(guān)定額指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）某縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）某縣城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（4）項(xiàng)目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（5）承辦單位編制可行性研究報(bào)告的委托書（6）國(guó)務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序、專項(xiàng)整治市場(chǎng)的通知（7）安徽省、*市關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定（8）國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需，建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的若干意見（9）辦公建筑規(guī)范GB 50368-2005 （10）辦公設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50096-1999 （11）城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50180-93(12)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；(13)某縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；(14)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (15)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JGJ 26-95；(16)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（17）國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。10、編制原則：（1）依據(jù)某縣建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合某縣的客觀實(shí)際，以能充分體現(xiàn)項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點(diǎn)線面結(jié)合，參與構(gòu)筑某縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造某縣的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實(shí)用的原則，充分考慮城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機(jī)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用某縣的土地資源。（5）堅(jiān)持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊(duì)伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進(jìn)，提高企業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)活力。二、項(xiàng)目建設(shè)背景1、當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2009年以來，在加快辦公建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以辦公為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。商品房投資逐步增加，2007年，全縣國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的16.8%中，房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)率達(dá)到2.5個(gè)百分點(diǎn)以上。（2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。（4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為辦公市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。（5）2008年下半年以來，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于某縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地產(chǎn)價(jià)格本來就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС郑虼?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢(shì)。（6）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，能夠帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動(dòng)就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。*市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，*礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對(duì)。近年來，礦區(qū)開采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分房與其他社會(huì)事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到*市及某縣城購(gòu)房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。另外，*老城開發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設(shè)及其他重大項(xiàng)目建設(shè)，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補(bǔ)償，客觀需要一批新開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。2、某縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求某縣辦公建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米。但商品房辦公在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品辦公市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民辦公構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品辦公的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品辦公將成為居民主要的住房來源。再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套辦公面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。3、定價(jià)策略(1)價(jià)格定位1)根據(jù)縣城目前房地產(chǎn)屋源交易信息，結(jié)合同類商品房銷售價(jià)。從*2009年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔辦公售價(jià)每平方米在37004600元之間；中檔辦公售價(jià)每平方米在2500-3200元。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；選擇購(gòu)買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其他浮動(dòng)措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出綜合寫字樓“賣點(diǎn)”和辦公綜合寫字樓內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。4、某縣基本情況某縣位于安徽省北部，是*市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬。*承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。*環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國(guó)內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級(jí)開發(fā)區(qū)一*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，“七通一平”全面實(shí)現(xiàn)，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個(gè)以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺(tái)已經(jīng)構(gòu)建?！耙粭l龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。*物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá)60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。國(guó)家級(jí)特大型企業(yè)*礦業(yè)集團(tuán)公司，皖北煤電集團(tuán)公司14對(duì)礦井座落在*境內(nèi)，年產(chǎn)原煤2000多萬噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤百萬噸以上。電力供應(yīng)充足，電力裝機(jī)容量達(dá)200萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為*農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。可耕地面積220萬畝，待開發(fā)的塌陷地7.2萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。勞動(dòng)力資源豐富，目前全縣有剩余勞動(dòng)力10-15萬人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動(dòng)力成本較低，為發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)提供了人力資源保障。安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項(xiàng)目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額120億元，年產(chǎn)甲醇170萬噸的南坪煤化工項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。投資額100多億元的*煤電基地建設(shè)如火如荼，11對(duì)新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠(yuǎn)鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細(xì)化工、機(jī)械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。*，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國(guó)內(nèi)外有識(shí)人士的青睞。東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經(jīng)使*成為安徽省實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)接膠東半島的橋頭堡。*定會(huì)成為眾多商家投資的寶地，創(chuàng)業(yè)的樂園!三 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地總面積： 4382平方米。約6.573畝容積率： 1.6建筑密度： 26.4%綠化率： 37%總建筑面積： 7000平方米停車位： 70輛項(xiàng)目總投資：1100萬元經(jīng)營(yíng)收入：2450萬元純利潤(rùn)：275萬元稅金：85萬元投資利潤(rùn)率：25%第二章、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件一、場(chǎng)址現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址某縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玉蘭西路南側(cè)。2、場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積該項(xiàng)目地塊屬國(guó)有土地，項(xiàng)目開發(fā)公司通過國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，取得該土地使用權(quán)，項(xiàng)目占地面積約該項(xiàng)目占地6.573畝，用地性質(zhì)為辦公。二、建設(shè)條件1、自然條件項(xiàng)目區(qū)位于安徽省東北部*市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，*市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國(guó)家園林城市”等稱號(hào)。 *市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)96.25平方公里。全市轄三區(qū)一縣和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，耕地面積13.47萬公頃（202.05萬畝），至2009年末，全市戶籍人口217.7萬。（1）氣候條件*市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-11.6C，歷年極端最高氣溫為37.8C；歷年平均降水量為854.8毫米，年均無霜期207天，年均相對(duì)濕度為70%，年均蒸發(fā)量為1815.6毫米，年均日照時(shí)數(shù)為4430.2小時(shí)。（2）水文條件*市位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的*平原中部。*市水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全市多年平均地表水資源量為1619.72 104立方米/年，多年平均地下水資源總量為8155.09 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。（3）地質(zhì)地貌*市地處*平原中部，地勢(shì)自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。其主要類型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60400米之間，余者皆為一望無際的平原。其海拔高度23.532.4米，面積2354.5平方公里，占全市總面積的85%。以橫貫平原中部的古隋堤（今宿永公路）為界，北部為黃泛沖積平原區(qū)，土壤肥沃，地面平整，地下水豐富；南部為古老河湖沉積平原，地勢(shì)較低，地下水位較高，地瘦質(zhì)差，但增產(chǎn)潛力大。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區(qū)，全系耕地?？偯娣e為86.67平方公里。*市域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。由于煤炭的開采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。至1992年底，全市轄區(qū)內(nèi)形成大小塌陷湖泊30余個(gè)，常年積水面積7.98平方公里，占總塌陷面積的38%，多年平均蓄水量為3040萬立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水質(zhì)好、浮游生物多、污染少，適合魚類生長(zhǎng)。（4）工程地質(zhì)條件*市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。*區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。（5）交通運(yùn)輸條件*環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下合肥、東進(jìn)港口城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境在城市發(fā)展中，*市始終堅(jiān)持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)城市整體功能的同時(shí)，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開展創(chuàng)建全國(guó)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動(dòng)，掀起了一場(chǎng)新的“環(huán)境革命”，一是強(qiáng)化效率意識(shí)，改革審批制度。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，減少審批事項(xiàng)，規(guī)范審批程序，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行“陽光操作”。二是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加快由管理型政府向服務(wù)型、效率型政府的轉(zhuǎn)變。推行行政服務(wù)中心“一站式”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實(shí)行零收費(fèi)；辦事效率更高，實(shí)行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實(shí)現(xiàn)外商對(duì)環(huán)境零投訴。三是強(qiáng)化保護(hù)意識(shí)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。出臺(tái)了關(guān)于嚴(yán)格控制各類檢查活動(dòng)的通知、關(guān)于治理向企業(yè)亂收費(fèi)、亂罰款和各種攤派等問題的意見，設(shè)立了“*市優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心”，嚴(yán)肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對(duì)外商的親和力、吸引力和凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)，以政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和保證。（2）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)長(zhǎng)期以來，*市在堅(jiān)持做大做強(qiáng)煤炭主業(yè)的同時(shí)，不斷加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。*市作為全國(guó)重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，以淮礦集團(tuán)、皖北煤電為代表的煤炭產(chǎn)業(yè)，2010年全市原煤產(chǎn)量4734.9萬噸，增長(zhǎng)10.8%；洗煤產(chǎn)量1013.3萬噸，增長(zhǎng)7%；焦炭產(chǎn)量228.3萬噸，增長(zhǎng)9.2%；發(fā)電量84.2億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)25.9%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng)，其中煤電、煤化工、機(jī)械制造、食品加工、紡織服裝和陶瓷建材業(yè)增加值分別增長(zhǎng)11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)的比重達(dá)到89.7%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)達(dá)到78.3%,拉動(dòng)全市工業(yè)增長(zhǎng)15.3個(gè)百分點(diǎn)。 二是企業(yè)效益顯著提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入987.4億元，增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)利稅106.7億元，其中利潤(rùn)45.5億元，分別增長(zhǎng)36.7%和55.7%；虧損企業(yè)虧損額3.8億元，增長(zhǎng)149.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到206.5%，比上年提高22.6個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品產(chǎn)銷率98.6%，比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利稅總額、利潤(rùn)總額分別是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”時(shí)期年均分別增長(zhǎng)33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。年末全市資質(zhì)內(nèi)總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)57家，從業(yè)人員35169人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值47.7億元，增長(zhǎng)14.9%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入47.1億元，增長(zhǎng)15.4%，竣工產(chǎn)值35.7億元，增長(zhǎng)14%；建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率13.56萬元/人。全年房屋建筑施工面積234.1萬平方米，竣工房屋面積145.2萬平方米。四是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。初步形成了近郊型、遠(yuǎn)郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成了水果、水產(chǎn)等八大億元項(xiàng)目基地，植樹造林和綠色長(zhǎng)廊工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。（3）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施多年來，*市始終堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。強(qiáng)力推進(jìn)城市東進(jìn)南擴(kuò)，2010年實(shí)施項(xiàng)目27個(gè)，新建道路123公里，新東外環(huán)、沱河?xùn)|路、合徐高速*連接線建成通車。市人民醫(yī)院病房大樓投入使用，市圖書館建成，*火車站改擴(kuò)建工程開工建設(shè)。持續(xù)推進(jìn)山水生態(tài)城市建設(shè)，水網(wǎng)一期工程竣工驗(yàn)收，東部山場(chǎng)綠化二期工程全面完成，相山公園被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運(yùn)營(yíng)。認(rèn)真落實(shí)拆遷安置政策，32個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。深入推進(jìn)文明城市創(chuàng)建，在全國(guó)117個(gè)城市公共文明指數(shù)和未成年人思想道德測(cè)評(píng)中，我市分別位居地級(jí)城市第33位和第27位，為爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)文明城市奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2010年末，城市人均道路面積10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成區(qū)綠化覆蓋率43.16%，人均公共綠地面積13.26平方米，燃?xì)馄占奥?2.07%。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達(dá)。2010年郵電業(yè)務(wù)總收入12.9億元，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中郵政業(yè)務(wù)收入8571萬元；電信業(yè)務(wù)收入120023萬元。年末固定電話用戶42.4萬戶，比上年增加2.3萬戶，其中城市電話用戶29.6戶，農(nóng)村電話用戶12.8萬戶；小靈通用戶1.7萬戶。年末移動(dòng)電話用戶108.4萬戶。全市電話普及率達(dá)到68.7部/百人。綜合發(fā)展水平進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市局，是全國(guó)郵電通訊樞紐之一。3、施工條件施工場(chǎng)地平整開闊，施工運(yùn)輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。高標(biāo)號(hào)水泥、砂石、石灰等建筑材料當(dāng)?shù)禺a(chǎn)量可觀，能滿足供應(yīng)，運(yùn)距短、價(jià)格便宜。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上容易購(gòu)得。施工用水、用電、通訊可以利用開發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。第三章 規(guī)劃方案一、指導(dǎo)思想（一）應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)思想，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，力求創(chuàng)造一個(gè)布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完善、生活方便、環(huán)境優(yōu)美的新型商務(wù)綜合寫字樓。 （二）充分體現(xiàn)以人為本，注重科技和可持續(xù)發(fā)展的二十一世紀(jì)國(guó)際辦公發(fā)展趨勢(shì)。（三）堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益并舉，“為人民服務(wù)，為后人著想”是綜合寫字樓建設(shè)的靈魂，而開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成綜合寫字樓建設(shè)良性循環(huán)的基石。二、規(guī)劃方案（一）功能結(jié)構(gòu)確保清楚完整，組織合理，整合有序由于本項(xiàng)目是寫字樓，如何減少商務(wù)辦公對(duì)居住的影響，保證商務(wù)辦公為本項(xiàng)目與城市其他居民提供便利至關(guān)重要，為此，我們將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)、國(guó)際一流大師擔(dān)綱，認(rèn)真研究，確保做到功能結(jié)構(gòu)合理、用地經(jīng)濟(jì)、方便居住與購(gòu)物消費(fèi)。 （二）道路交通出入便利，交通順暢，人車分流道路交通將按照綜合寫字樓內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流，重視自行車、摩托車及家用汽車的停放。（三）單體設(shè)計(jì)朝向合理，居住舒適、節(jié)地節(jié)能在建筑布局上將充分考慮某縣的氣候特點(diǎn)及居民購(gòu)房心理，辦公采用坐北朝南，注重自然采光、通風(fēng)。（四）綠化景觀集分集合，中心放射，景觀多變本綜合寫字樓綠化景觀，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置幾處中心景觀區(qū)，在每幢建筑物周圍最大可能的利用空地設(shè)草坪和灌木結(jié)合的綠化帶，沿綜合寫字樓道路種植行道樹，做到家家有綠地，戶戶有風(fēng)景。（五）規(guī)劃建設(shè)力求達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃超前化、戶型合理化、建筑藝術(shù)化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、建材環(huán)保化節(jié)能化、配套完善化、環(huán)境公園化、生活科技化、社區(qū)人性化。三、環(huán)境保護(hù)1、環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法建項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則安徽省計(jì)委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號(hào)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB897819962、環(huán)境保護(hù)的重要意義隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，環(huán)境保護(hù)的問題逐漸被世界各國(guó)所重視。目前，環(huán)境污染和生態(tài)破壞正在發(fā)展和擴(kuò)大，人類為了生存和發(fā)展，無節(jié)制地開發(fā)資源，毀壞了森林和自然資源，造成生態(tài)失調(diào)。環(huán)境的惡化與當(dāng)前的人口爆炸，資源危機(jī)等問題交織在一起，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成了極大的威脅，我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，擁有世界五分之一的人口，在世界各國(guó)中占據(jù)著重要的地位，在全球的經(jīng)濟(jì)地位日益提高。但是，由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革起步較晚，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和科學(xué)技術(shù)水平較落后，大規(guī)模、無序的開發(fā)，超出了自然所能承受的能力，環(huán)境污染比較嚴(yán)重。為了實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，我國(guó)堅(jiān)定了加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的立場(chǎng)和態(tài)度，提出了“經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境建設(shè)要同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一”的戰(zhàn)略方針，把環(huán)境保護(hù)作為我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，充分體現(xiàn)了環(huán)境保護(hù)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步中的重要地位和重要意義。3、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)內(nèi)的環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位于某縣城北，周邊的環(huán)境條件較好，無嚴(yán)重的工業(yè)污染物，有輕微機(jī)動(dòng)車的噪聲污染和尾氣污染。4、項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施對(duì)環(huán)境可能造成的影響項(xiàng)目建設(shè)期可能造成的影響，一是挖掘、搬運(yùn)渣土和運(yùn)輸水泥、黃砂等建材時(shí)的揚(yáng)塵，會(huì)造成對(duì)環(huán)境空氣的污染；二是施工時(shí)機(jī)器設(shè)備噪音造成的場(chǎng)界噪聲對(duì)周邊環(huán)境的污染。項(xiàng)目建設(shè)竣工后運(yùn)行期對(duì)周邊環(huán)境的影響。按照國(guó)家環(huán)?？偩纸ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境分類管理名錄界定，本項(xiàng)目屬“對(duì)環(huán)境影響很小的建設(shè)項(xiàng)目”。因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)行基礎(chǔ)上不產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣、粉塵、噪聲等不利影響。5、環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目的環(huán)保措施，重點(diǎn)是在建設(shè)期。對(duì)施工挖掘的渣土要灑水抑塵，渣土和粉塵類建材運(yùn)輸車輛要用蓬布覆蓋，并不得超載，盡量減少灑落污染。對(duì)噪聲大的設(shè)備，盡量避免同時(shí)開動(dòng)，造成噪聲桑加。晚7點(diǎn)至早7點(diǎn)時(shí)限內(nèi)，要停啟動(dòng)噪聲40bd的機(jī)器。第四章 工程建筑方案一、工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則1、指導(dǎo)思想：（1）按照*市經(jīng)濟(jì)社會(huì)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)某金屬制品有限公司綜合寫字樓項(xiàng)目。（2）本項(xiàng)目建設(shè)按照“以人為本”的指導(dǎo)思想，滿足人民的生活居住、購(gòu)物、交通、休憩需求，將人的需求與自然環(huán)境的承受能力相結(jié)合，做到人與自然的和諧。在注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的同時(shí)，注重可持續(xù)發(fā)展。（3）面向未來，認(rèn)真進(jìn)行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設(shè)計(jì)，結(jié)合當(dāng)代建筑趨向，構(gòu)筑人人共有的空間和區(qū)域中心。（4）本著先進(jìn)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，努力營(yíng)造一個(gè)功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市高級(jí)生態(tài)居住、商務(wù)辦公區(qū)。（5）本項(xiàng)目建設(shè)有其獨(dú)到的特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、建筑設(shè)計(jì)原則：（1）在項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工，力爭(zhēng)建成一個(gè)安居示范工程。（2）遵循經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全的原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)和施工。（3）重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，節(jié)約土地資源，力求城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可持續(xù)發(fā)展的原則。（4）最大限度利用現(xiàn)有景觀資源及良好朝向，創(chuàng)造居住生活“復(fù)合型”，“開放性”，“場(chǎng)所性”，“均好性”，整體構(gòu)建的現(xiàn)代理念居住社區(qū)。（5）充分考慮商務(wù)辦公性房產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值體現(xiàn)。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。（7）實(shí)現(xiàn)建筑藝術(shù)與技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)合，把本項(xiàng)目建設(shè)成*市的辦公標(biāo)志形象工程。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、總體規(guī)劃本項(xiàng)目主要由小高層高層寫字樓，11層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積7000平方米。區(qū)內(nèi)主要車行及步行道路有機(jī)連接健身設(shè)施結(jié)合中心綠地布置。社區(qū)景觀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，呈網(wǎng)絡(luò)狀布置，網(wǎng)絡(luò)狀綠地系統(tǒng)在社區(qū)主次軸線的控制下，將各功能區(qū)連接成完整的整體，并不受外圍主要車行道路系統(tǒng)的干擾。社區(qū)文化設(shè)施與步行綠地系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以增強(qiáng)社區(qū)的文化氛圍。中心活動(dòng)休閑區(qū)分別布置在社區(qū)中心部分，精心布置水系及廣場(chǎng)空間，為社區(qū)居民交流活動(dòng)，休閑集會(huì)提供良好的平臺(tái)，形成城市開放空間，營(yíng)造良好的城市設(shè)計(jì)效果。2、車行交通本方案結(jié)合總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，在綜合寫字樓主出入口及次出入口處設(shè)置居住區(qū)車行出入口。在居住區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀的主要車行流線系統(tǒng)（兼消防環(huán)道），通往各單元樓的支路則形成次要車行流線系統(tǒng)。停車系統(tǒng)采用地面停車與地下停車相結(jié)合的方式。在消防設(shè)計(jì)方面，除了各車行道能夠成為消防應(yīng)急通道外，在南北向設(shè)置了消防應(yīng)急通道；同時(shí)各高層建筑均設(shè)置了18米*18米的消防登高面，滿足消防要求。3、步行交通辦公區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)結(jié)合主要景觀軸及社區(qū)中心景觀，局部設(shè)置休閑散步道及情趣娛樂空間，使住戶感受到自然的魅力。4、居住區(qū)空間品質(zhì)分析本方案避免了辦公綜合寫字樓“插花式”布局方式，采用通透的半圍合式的布局，避免了以往綜合寫字樓存在的視距狹小，無景深的缺點(diǎn)，從而使得樓與樓之間的距離加大，產(chǎn)生長(zhǎng)距離景深，形成開敞的視線通廊，使得景觀能夠深入到每家每戶，提升了居住區(qū)的空間品質(zhì)。5、綠地系統(tǒng)綠地系統(tǒng)由樓間綠化、城市綠地及生態(tài)綠地形成系統(tǒng)。樓間綠化主要由庭院及廣場(chǎng)綠化組成；生態(tài)綠地則主要以中心景觀形成的帶狀綠地系統(tǒng)組成；與此同時(shí)，結(jié)合城市綠地形成了一個(gè)完整的富有層次感的綠化系統(tǒng)。6、景觀結(jié)構(gòu)綜合寫字樓東西向主景觀軸和南北向副景觀軸及中心景觀，將綜合寫字樓主體有機(jī)的聯(lián)系起來。滲透到各戶辦公之中，每戶均有良好的景觀面，實(shí)現(xiàn)了景觀的均好性。沿東西向景觀軸設(shè)置帶狀大型生態(tài)綠地，連通中心景觀，形成獨(dú)特的開放景觀空間。中心景觀內(nèi)樹林、草坡、小橋、流水相映成趣，形成優(yōu)美的自然景觀。三 、建筑工程方案1、平面設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑設(shè)計(jì)通則辦公設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999（2003版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006 其它相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目單位提供的設(shè)計(jì)條件（2）平面設(shè)計(jì)方案 單元平面完整性高層辦公單元平面采用一梯三戶的平面布局形式，平面與空間關(guān)系緊湊合理、規(guī)整，尺度適宜，戶型多樣。 套內(nèi)平面套內(nèi)臥室、客廳（起居室）、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室或壁柜等空間齊備。套內(nèi)公共與私密空間分區(qū)，避免相互干擾。套內(nèi)交通組織順暢，不穿行客廳、臥室等主要功能空間?？蛷d、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)。 套型功能空間配置主臥室使用面積、其他臥室使用面積合理。供起居用空間面積適宜，優(yōu)先設(shè)置連續(xù)直線墻面便于布置家具。客廳、臥室視野開闊，無明顯視線干擾。設(shè)置觀景陽臺(tái)，方便住戶多功能的使用要求。部分戶型設(shè)有半贈(zèng)送的空中花園，增強(qiáng)室內(nèi)綠色環(huán)境。 廚衛(wèi)平面設(shè)計(jì)廚房位置靠近入口處，并有自然采光、通風(fēng)。廚房操作臺(tái)按照洗、切、燒的流程布置設(shè)備。衛(wèi)生間平面設(shè)計(jì)布置有序，符合使用需求。 無障礙設(shè)計(jì)入口通道凈寬不小于1.2m，廚衛(wèi)通道凈寬不小于1.0m。門廊設(shè)有坡道。 單元公共空間樓梯段凈寬不小于1.0m，平臺(tái)寬不小于1.2m，踏步寬度不小于260，高度不大于175。各層候梯廳深度不小于電梯最大轎廂深度，且不小于1.8m，電梯及樓梯直接通到車庫(kù)層，方便居民就近停車。辦公底層入口處設(shè)門廳，形成歸屬意向空間。 辦公設(shè)備設(shè)施配置廚房設(shè)備成套，并設(shè)有通風(fēng)、換氣系統(tǒng)，預(yù)留冰箱與其他廚房電器位置。 采光與通風(fēng)強(qiáng)調(diào)中間戶型的自然通風(fēng)，落實(shí)健康辦公理念，主要功能空間在自然狀態(tài)下均具有良好的通風(fēng)效果。臥室、客廳、廚房采光良好，符合日照要求。2、剖面設(shè)計(jì)商務(wù)辦公層高底層5.1米，二層4.8米。辦公設(shè)兩部電梯，兩部疏散樓梯通達(dá)各層。3、建筑造型技術(shù)手段和藝術(shù)處理完美結(jié)合；注重建造方式自身的表現(xiàn)；材料的使用與建筑的功能和形式相對(duì)應(yīng)。建筑以新古典主義的外在形式，展現(xiàn)“典雅府邸，盡享尊貴”。并利用高度上的局部變化創(chuàng)造錯(cuò)落、豐富的屋頂輪廓。外立面色彩深沉穩(wěn)重，基座部分材質(zhì)采用高檔石材，主體墻采用高檔外墻涂料或真實(shí)漆。沿街商務(wù)辦公立面呼應(yīng)辦公的古典風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔的豎向線條分割大面積的玻璃墻體，凹凸虛實(shí)的對(duì)比的關(guān)系營(yíng)造大氣舒展的整體形象，在沿街面多層商務(wù)辦公融入部分現(xiàn)代元素，以活潑的形象提升商務(wù)辦公氣氛。商務(wù)辦公體塊，以玻璃體為主，入口開敞通透，增強(qiáng)室內(nèi)外的商務(wù)辦公互動(dòng)。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB50223-2008建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 (2006版)砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2010建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2010（2）設(shè)計(jì)荷載基本風(fēng)壓 0.45kN/m2基本雪壓 0.40 kN/m2電梯機(jī)房 7.0 kN/m2其它設(shè)備用房按實(shí)際荷載計(jì)算（3）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)抗震設(shè)防烈度六度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05g，第二組。抗震設(shè)防類別為丙類，設(shè)計(jì)合理使用年限為50年。辦公：高層辦公：采用鋼筋混凝土剪力墻受力體系，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。外墻和內(nèi)隔墻墻厚200，樓梯間與分戶墻為200。鋼筋混凝土主梁梁截面：200500，200400等，次梁截面：200400，200300等。多層寫字樓一棟，6層框架結(jié)構(gòu)。四、公用工程方案1、給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95 ( 2005年版)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001 (2005年版)汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB10140-2005其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定、業(yè)主及有關(guān)工種提供的設(shè)計(jì)資料與要求。（2）設(shè)計(jì)范圍本專業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目基地內(nèi)室內(nèi)外生活給排水、雨水、消防給水和滅火器配置等內(nèi)容，并做好與其他相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)配合。（3）用水量 生活用水量：2879.3 m3/d 消防用水量：（按最大消防用水量計(jì)）室外消防用水量：30 L/s；室內(nèi)消防用水量：40 L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：40 L /s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。 室內(nèi)給水系統(tǒng)：由市政管網(wǎng)直接供給。 生活給水水源取自市政給水管，本工程從虎山路路引兩條DN150進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體生活給水。 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。高層污廢水排水設(shè)專用透氣管，以改善通水條件。地下層設(shè)備機(jī)房等處設(shè)置集水坑及專用排水泵自控排水。廚房廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理后接入市政污水管。污廢水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以兩處排入市政。雨水采用有組織排水，屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用5a，室外場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用1a，基地雨水以兩處排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均設(shè)置在地下車庫(kù)內(nèi)。地下消防水池有效容積為450m3，儲(chǔ)存一次消防所需的室內(nèi)消防及自噴用水量。 消防給水系統(tǒng)a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政給水、屋頂消防水箱作為消防水源。室內(nèi)、室外一次火災(zāi)消防總用水量為450m3。b、室外消防給水系統(tǒng)水源取自市政給水管，本工程從虎山路路市政給水管引一條DN250進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體給生活及消防用水。總體室外環(huán)狀管網(wǎng)上每隔120m設(shè)SS150-1.0型地上式室外消火栓作為火災(zāi)時(shí)室外消防水源。c、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)為臨高壓給水系統(tǒng)。管網(wǎng)為區(qū)域消防方式。消防泵房設(shè)置兩臺(tái)消防主泵，消防泵二條出水管與區(qū)域消防環(huán)網(wǎng)連接。每棟單體建筑消防環(huán)網(wǎng)均以兩條管道與該環(huán)網(wǎng)連接。屋頂水箱出水管與消防管網(wǎng)連接。消防泵房設(shè)置一套增壓設(shè)施以滿足最不利消火栓充實(shí)水柱的要求。室內(nèi)消防管網(wǎng)按規(guī)范要求設(shè)置豎向分區(qū)。室內(nèi)消火栓栓口壓力超過0.50MPa時(shí)采用減壓穩(wěn)壓型消火栓。室內(nèi)消火栓布置保證相鄰兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。室外設(shè)SQS150-A型地上式水泵接合器。d、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)除地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)設(shè)防外，其它區(qū)域按中危險(xiǎn)級(jí)I級(jí)設(shè)防自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。地下車庫(kù)、商務(wù)辦公、菜市場(chǎng)等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。設(shè)置噴頭的每個(gè)樓層和每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)信號(hào)蝶閥和水流指示器，以發(fā)信號(hào)至消防控制中心。噴頭溫度級(jí)別為680C，廚房?jī)?nèi)噴頭溫度級(jí)別為930C。噴頭與墻最大間距為1.8m。水泵房?jī)?nèi)設(shè)噴淋加壓泵兩臺(tái)，一用一備，火災(zāi)時(shí)從地下消防水池抽水送至火場(chǎng)滅火。設(shè)置噴淋系統(tǒng)各層末端設(shè)放水閥和壓力表，最不利點(diǎn)噴頭處設(shè)末端試水裝置。消防泵房?jī)?nèi)設(shè)噴淋系統(tǒng)加壓泵兩臺(tái)，一用一備。室外設(shè)SQS150-A型地上式水泵接合器。e、滅火器配置按建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范要求配置磷酸按鹽干粉手提滅火器。位置在消防柜處。f、特殊部位的消防為高層服務(wù)的高低壓配電房等特殊場(chǎng)所采用氣體消防系統(tǒng)，按氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50370執(zhí)行。2、電氣設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容本設(shè)計(jì)承擔(dān)此項(xiàng)目各單體照明及配電、動(dòng)力配電、消防設(shè)施配電系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、通訊、電視、對(duì)講、消防報(bào)警等系統(tǒng)。（2）供配電系統(tǒng) 本工程消防電梯、消防風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明等18層以下為二級(jí)負(fù)荷，辦公供電為三級(jí)負(fù)荷，電源引入一10kV獨(dú)立電源至綜合寫字樓變電所。 負(fù)荷估算電梯按20kW /臺(tái)，商務(wù)辦公按100W/平米，地下車庫(kù)30W/平米，其它設(shè)備容量38kW，總設(shè)備容量3582kW。建筑負(fù)荷估算見下表建筑類別面積/套數(shù)用電指標(biāo)計(jì)算負(fù)荷商務(wù)辦公7000m2100 W/m2700kW電梯5部20KW100kW其他20 kW合計(jì)820W辦公擬建10KV配電所一座，變壓器總安裝容量1000KVA。a、供電電源及電壓：根據(jù)負(fù)荷容量及負(fù)荷等級(jí)，本工程由市政引來2路10kV專用線路。b、供電系統(tǒng)：高壓采用放射式供電方式。低壓采用放射式與樹干式相結(jié)合的供電方式。c、計(jì)量：高層辦公分層集中計(jì)量。公建高供高計(jì)。（3）防雷與接地各單體按各自的防雷等級(jí)設(shè)防，屋面設(shè)鍍鋅圓鋼避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻1。采用TN-C-S接地系統(tǒng)，各變電所處均做接地，電源進(jìn)戶處做重復(fù)接地；建筑內(nèi)配線均采用三相五線制。（4）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網(wǎng)引入信號(hào)源。（5）電話及寬帶網(wǎng)系統(tǒng)綜合寫字樓內(nèi)設(shè)置電信機(jī)房，由市電信網(wǎng)絡(luò)光纜接入。辦公內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書房?jī)?nèi)均設(shè)置電話及寬帶網(wǎng)信息終端，公建內(nèi)電話及寬帶網(wǎng)終端視功能需要設(shè)置。（6）可視對(duì)講系統(tǒng)綜合寫字樓內(nèi)設(shè)置可視系統(tǒng)，各棟辦公單元入口處設(shè)可視對(duì)講單元機(jī)(內(nèi)置攝像頭)，住戶內(nèi)設(shè)置可視對(duì)講戶內(nèi)機(jī)，綜合寫字樓物業(yè)管理處設(shè)集中機(jī)。戶內(nèi)機(jī)、單元機(jī)、集中機(jī)可相互對(duì)話，以方便管理。同時(shí)戶內(nèi)機(jī)與集中機(jī)均可看見單元機(jī)所攝圖象。（7）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)綜合寫字樓內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控機(jī)房設(shè)于物業(yè)管理用房處。綜合寫字樓各出入口及綜合寫字樓內(nèi)主要道路適當(dāng)位置設(shè)置室外全天候360。變焦彩色攝象機(jī)。大型商務(wù)辦公綜合樓內(nèi)設(shè)置獨(dú)立的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。（8）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)一類高層建筑為一級(jí)保護(hù)對(duì)象，二類高層建筑為二級(jí)保護(hù)對(duì)象。綜合寫字樓內(nèi)設(shè)消防控制中心。3、燃?xì)庠O(shè)計(jì)（1）氣源按照城市規(guī)劃，本地塊利用城市天然氣儲(chǔ)備站的氣源。（2）調(diào)壓站本地塊規(guī)劃在綜合寫字樓內(nèi)設(shè)有調(diào)壓站一座，實(shí)現(xiàn)低壓供氣。（3）管線布置管線采用枝狀布置，沿道路在車行道以外埋地敷設(shè)。第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）JGJ2695民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）安徽省實(shí)施細(xì)則DB22/1641998公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB 5018920052、節(jié)能措施（1）控制體形系數(shù)S0.3；（2）控制窗墻面積比0.35；（3）采用外保溫節(jié)能墻體；（4）采用單框雙玻塑鋼窗；（5）辦公朝向以南北朝向?yàn)橹鳎蓽p小建筑能耗；（6）采用大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取盡可能多的日照以減小采暖能耗；（7） 供電、供暖設(shè)備用房盡量設(shè)在負(fù)荷中心，縮短管線距離，減少能源浪費(fèi)；（8）集中采暖系統(tǒng)采用水利平衡措施，室內(nèi)分戶控制并預(yù)留熱表位置；（9）鍋爐及機(jī)電設(shè)備選用高效節(jié)能產(chǎn)品，并采取節(jié)能措施，鼓、引風(fēng)機(jī)及水泵均采用變頻控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，厚度滿足節(jié)能要求。二、節(jié)水措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB500152003。（2）民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（試行）。2、節(jié)水措施（1）給水系統(tǒng)使用優(yōu)質(zhì)管材、管件、閥門等，防止跑冒滴漏；產(chǎn)品符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）合理設(shè)計(jì)供水壓力，避免系統(tǒng)壓力過高或壓力驟變。（3）選擇高靈敏度水表及節(jié)水型衛(wèi)生器具。（4）適當(dāng)考慮雨水、再生水的使用，景觀用水不采用自來水。（5）綠化用水采用灌噴、滴灌等節(jié)水灌溉方式。（6）加強(qiáng)宣傳教育和制度建設(shè)，共同建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 （2002）2、地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3838一20023、地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB/T14848934、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB309519965、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096936、污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)CJ308219997、建筑施工廠界噪聲限制GB12523908、工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB1234820089、一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場(chǎng)污染控制標(biāo)準(zhǔn) GB185992001二、環(huán)境