房屋登記官考試案例實務(wù)課件.ppt

房屋登記實務(wù) 一 房屋登記基本知識1 登記的目的和概念2 我國 房屋登記辦法 的適用范圍 立法依據(jù)3 登記機構(gòu)4 房屋登記人員注 目的里沒有加強城市房屋權(quán)屬管理 適用范圍不僅包括城市國有土地上的房屋登記 還包括集體建設(shè)用地上的房屋登記 登記機構(gòu)不具有確權(quán)的職責 并非一種行政確權(quán)或確認 也非一種行政許可 房屋登記 由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理 二 登記相關(guān)規(guī)定1 登記程序辦理房屋登記 一般依照下列程序進行 一 申請 二 受理 三 審核 四 記載于登記簿 五 發(fā)證 房屋登記機構(gòu)認為必要時 可以就登記事項進行公告 例題 房屋登記辦法規(guī)定的辦理房屋登記的必經(jīng)程序有 ADE A 申請B 核準C 公告D 記載登記簿E 發(fā)證注 核準已不是登記的規(guī)范用語 而公告是國有土地上房屋登記的選擇程序 集體土地上的房屋初始登記則必須經(jīng)過公告 2 基本單元房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記 房屋基本單元是指有固定界限 可以獨立使用并且有明確 唯一的編號 幢號 室號等 的房屋或者特定空間 國有土地范圍內(nèi)成套住房 以套為基本單元進行登記 非成套住房 以房屋的幢 層 間等有固定界限的部分為基本單元進行登記 集體土地范圍內(nèi)村民住房 以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記 在共有宅基地上建造的村民住房 以套 間等有固定界限的部分為基本單元進行登記 非住房以房屋的幢 層 套 間等有固定界限的部分為基本單元進行登記 例題 房屋的基本單元包括 A 幢B 層C 套D 一套房屋中的一間E 宗 3 申請方式 案例 2000年1月27日周某持某房屋所有權(quán)證及買賣雙方的私章 身份證復(fù)印件 房屋買賣協(xié)議及胡某賣房證明等材料到市房產(chǎn)管理局辦理了過戶手續(xù) 將胡某的房屋登記在了自己的名下 市房管局經(jīng)審核后向周某頒發(fā)了所有權(quán)證書 不久 胡某向法院提起了訴訟 胡某訴稱 市房產(chǎn)管理局在本人未到現(xiàn)場的情況下將房屋過戶給周某 侵犯了自身的合法權(quán)益 要求撤銷對周某頒發(fā)的所有權(quán)證 被告辯稱 頒發(fā)給周某的所有權(quán)證手續(xù)齊全 程序到位 符合建設(shè)部頒發(fā)的 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 和 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 的規(guī)定 法院認為 由于被告沒有充足的證據(jù)能證明胡某親自到場辦理了交易手續(xù) 因此 被告在頒發(fā)給周某所有權(quán)證時違反了法定程序 判決撤銷被告房管局頒發(fā)給周某的所有權(quán)證書 申請房屋登記 應(yīng)當由有關(guān)當事人雙方共同申請 但本辦法另有規(guī)定的除外 有下列情形之一 申請房屋登記的 可以由當事人單方申請 一 因合法建造房屋取得房屋權(quán)利 二 因人民法院 仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利 三 因繼承 受遺贈取得房屋權(quán)利 四 有本辦法所列變更登記情形之一 五 房屋滅失 六 權(quán)利人放棄房屋權(quán)利 七 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 注 除單方申請登記情形外 登記均應(yīng)由雙方共同申請 對于依法院判決進行登記要區(qū)分其為確認之訴還是給付之訴 例題申請人可以單方申請辦理登記的情形有 A 繼承房屋B 仲裁委員會發(fā)生法律效力的文書C 抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍發(fā)生變化D 新建房屋E 登記簿記載有誤 4 共有房屋的登記問題共有房屋 應(yīng)當由共有人共同申請登記 案例 2011年10月李某與甲公司簽訂了購房合同 以12萬元購買住房一套 2011年11月李某在付清房款后 甲公司按合同約定交付了房屋 2012年1月李某與謝某辦理了結(jié)婚登記 12月李某領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證 2012年2月李某與謝某因感情不合 訴至法院請求離婚 雙方對房屋是否為夫妻共有財產(chǎn)發(fā)生爭議 謝某認為 該房屋所有權(quán)證是在雙方婚后取得 因此該房屬夫妻共有財產(chǎn) 在離婚時應(yīng)按共有財產(chǎn)進行分割 李某認為 該房買賣合同是在婚前簽訂 房價款是其個人在婚前付清 房屋是在婚前入住 謝某在購房時未出資 房屋所有權(quán)證被遲延頒發(fā)是登記機關(guān)造成的 且雙方未對房屋的所有權(quán)進行特別約定 故該房屋應(yīng)屬李某個人的婚前財產(chǎn) 法院經(jīng)審理認為 該房屋屬李某的婚前財產(chǎn) 最高人民法院 關(guān)于適用若干問題的解釋 一 第十九條規(guī)定 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn) 不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn) 但當事人另有約定的除外 最高人民法院 關(guān)于適用若干問題的解釋 二 第十九條規(guī)定 由一方婚前承租 婚后用共有財產(chǎn)購買的房屋 房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的 應(yīng)當認定為夫妻共有財產(chǎn) 最高人民法院 關(guān)于適用若干問題的解釋 三 第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同 以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款 婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸 不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的 離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理 依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的 人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方 尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù) 雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分 離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則 由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償 第七條規(guī)定 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的 可按照婚姻法第十八條第 三 項的規(guī)定 視為只對自己子女一方的贈與 該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn) 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的 該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有 但當事人另有約定的除外 1 婚姻存續(xù)期間 已登記為夫妻共有的房屋 又申請改為單方所有 應(yīng)該如何辦理登記 轉(zhuǎn)移登記2 婚姻存續(xù)期間 實際為夫妻共有的房屋 而僅以一方名義辦理了登記 后又申請登記簿上登記為雙方所有 登記機構(gòu)應(yīng)當如何辦理 更正登記3 婚前登記在夫妻一方名下的房屋 因婚后夫妻約定歸雙方共同所有而申請房屋權(quán)屬登記的 轉(zhuǎn)移登記4 婚前登記在夫妻一方名下的房屋 婚后夫妻共同歸還貸款 另一方是否當然取得共有權(quán) 共同還款僅為債權(quán)關(guān)系 并不當然取得物權(quán) 5 限制民事行為能力人或無民事行為能力人的房屋登記問題 民法通則 第十八條規(guī)定 監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責 保護被監(jiān)護人的人身 財產(chǎn)及其他合法權(quán)益 除為被監(jiān)護人的利益外 不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn) 民事訴訟法 規(guī)定 認定成年人為無民事行為能力人 必須由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層人民法院提出 注 登記機構(gòu)不能單憑當事人親屬的陳述或醫(yī)療證明認定某一當事人為無民事行為能力人 人民法院只能對其民事行為能力進行否定式認定 其余均應(yīng)首先推定為完全民事行為能力人 6 申請登記 應(yīng)按規(guī)定繳納登記費申請房屋登記的 申請人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納登記費 熟悉 2008年5月1日實施的 國家發(fā)展改革委 財政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問題的通知 發(fā)改價格 2008 924號 7 登記中的詢問房屋登記機構(gòu)應(yīng)當查驗申請登記材料 并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示 申請登記房屋是否為共有房屋 房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正 以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人 詢問結(jié)果應(yīng)當經(jīng)申請人簽字確認 并歸檔保留 例題 判斷 詢問是登記中的必經(jīng)程序 8 實地查看的情形辦理下列房屋登記 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當實地查看 一 房屋所有權(quán)初始登記 二 在建工程抵押權(quán)登記 三 因房屋滅失導致的房屋所有權(quán)注銷登記 四 法律 法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當實地查看的其他房屋登記 房屋登記機構(gòu)實地查看時 申請人應(yīng)當予以配合 9 善意取得制度和審查職責 案例 2003年1月10日 王某通過中介將自己所有的一套住房出租給周某 同年2月13日 王某偶然發(fā)現(xiàn)出租房屋已被楊某占用 且楊某持有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證書 經(jīng)查 劉某事先設(shè)立了一房屋中介所 并化名周某承租了王某的房屋 在王某到該中介所與劉某商談租房事宜時 中介所工作人員借口為了以備有關(guān)部門檢查 要求復(fù)印該房的所有權(quán)證及王某身份證等相關(guān)資料 王某將所有權(quán)證和相關(guān)證件都交給工作人員復(fù)印 所有權(quán)證原件在此時被調(diào)包 王某卻毫不知情 后劉某偽造王某身份證等證件 將該房以19 7萬元賣給楊某 并到房管部門辦理了過戶手續(xù) 楊某取得了該房屋的所有權(quán)證書 王某現(xiàn)持有的所有權(quán)證系假證 同年 王某以自己才是房屋的合法產(chǎn)權(quán)人為由向法院提起訴訟 要求確認楊某房屋買賣合同無效 返還房屋 經(jīng)法院審理后判決 楊某在不知劉某無處分權(quán)處置該房屋的情況下 通過合法手續(xù)取得房屋所有權(quán) 系該房屋的善意取得人 劉某與楊某買賣合同有效與否不影響楊某善意取得的所有權(quán) 故駁回王某要求確認買賣合同無效 收回房屋的訴訟請求 2004年劉某因詐騙罪被判有期徒刑12年 已無力償還其詐騙債務(wù) 物權(quán)法 第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的 所有權(quán)人有權(quán)追回 除法律另有規(guī)定外 符合下列情形的 受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán) 一 受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的 二 以合理的價格轉(zhuǎn)讓 三 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記 不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的 原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失 當事人善意取得其他物權(quán)的 參照前兩款規(guī)定 登記機構(gòu)的審查職責登記申請符合下列條件的 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當予以登記 將申請登記事項記載于房屋登記簿 一 申請人與依法提交的材料記載的主體一致 二 申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致 申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致 三 申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實一致 四 申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突 五 不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形 登記申請不符合前款所列條件的 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記 并書面告知申請人不予登記的原因 最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定 第十二條申請人提供虛假材料辦理房屋登記 給原告造成損害 房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責的 應(yīng)當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應(yīng)的賠償責任 第十三條房屋登記機構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記 侵犯原告合法權(quán)益的 房屋登記機構(gòu)與第三人承擔連帶賠償責任 例題 房屋登記機構(gòu)的職責有 A 審核交易價格 確保稅費不流失B 必要時實地查看C 詢問當事人D 對房屋進行評估E 對房屋進行測繪 10 各類登記的時限自受理登記申請之日起 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當于下列時限內(nèi) 將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定 一 國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 30個工作日 集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 60個工作日 二 抵押權(quán) 地役權(quán)登記 10個工作日 三 預(yù)告登記 更正登記 10個工作日 四 異議登記 1個工作日 公告時間不計入前款規(guī)定時限 因特殊原因需要延長登記時限的 經(jīng)房屋登記機構(gòu)負責人批準可以延長 但最長不得超過原時限的一倍 11 房屋權(quán)屬證書與登記證明房屋登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)房屋登記簿的記載 繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明 包括 房屋所有權(quán)證 房屋他項權(quán)證 等 申請登記房屋為共有房屋的 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房屋所有權(quán)證上注明 共有 字樣 預(yù)告登記 在建工程抵押權(quán)登記以及法律 法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后 由房屋登記機構(gòu)發(fā)放登記證明 例題 房屋登記辦法 規(guī)定可以申請登記證明的情形有 A 所有權(quán)預(yù)告登記B 抵押權(quán)預(yù)告登記C 在建工程抵押登記D 抵押登記E 地役權(quán)登記 12 初始登記2007年12月 甲公司開發(fā)5萬平方米商住樓 取得相關(guān)手續(xù)后開始建設(shè) 由于資金不足 甲公司與乙公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議 由乙公司出資5000萬元 建成后乙公司分得1層3000平方米商業(yè)用房 涉及土地規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)都不做變更 仍為甲公司的名字 2008年3月甲公司取得預(yù)售許可后開始預(yù)售 5月甲公司又以未售的在建工程向銀行抵押貸款3000萬元 8月 李某以抵押貸款方式在該樓盤購買住房一套 2009年該商住樓通過驗收 房屋登記辦法 第三十條因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的 應(yīng)當提交下列材料 一 登記申請書 二 申請人身份證明 三 建設(shè)用地使用權(quán)證明 四 建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明 五 房屋已竣工的證明 六 房屋測繪報告 七 其他必要材料 第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時 應(yīng)當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記 由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載 不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 13 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 繼承案例 王甲是王某的兒子 劉某是其繼母 王某于2003年11月23日立公證遺囑一份 內(nèi)容為 王某與劉某結(jié)婚前所建的正房五間及院落歸王甲所有 王某與劉某的夫妻共同存款 屬于王某的那一半歸王甲所有 2003年12月 王某因病去世 王某住院期間的醫(yī)療費及為王某辦理喪葬的費用均由王甲支付 2004年1月 王甲到法院起訴劉某 要求按其父王某生前所立遺囑來分配父親所遺留的財產(chǎn) 劉某以王甲未對其父盡贍養(yǎng)義務(wù) 不能享有繼承的權(quán)利 且王某在立遺囑時已處于病危狀態(tài) 遺囑應(yīng)屬無效為由提出答辯 要求法院按法定繼承分割遺產(chǎn) 本案在審理過程中 經(jīng)法院主持調(diào)解 雙方當事人自愿達成以下協(xié)議 被繼承人王某遺留的正房五間及院落歸王甲所有 王某與劉某的銀行存款25900元歸劉某所有 劉某于2004年5月10日前付給王甲12950元 發(fā)生下列情形之一的 當事人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 一 買賣 二 互換 三 贈與 四 繼承 受遺贈 五 房屋分割 合并 導致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的 六 以房屋出資入股 七 法人或者其他組織分立 合并 導致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的 八 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 14 房屋所有權(quán)變更登記發(fā)生下列情形之一的 權(quán)利人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記 一 房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的 二 房屋坐落的街道 門牌號或者房屋名稱變更的 三 房屋面積增加或者減少的 四 同一所有權(quán)人分割 合并房屋的 五 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 15 房屋所有權(quán)注銷登記經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的 房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當自事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)注銷登記 一 房屋滅失的 二 放棄所有權(quán)的 三 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 16 集體土地上的房屋登記 案例 宋莊鎮(zhèn)是北京市通州東部的一個小鎮(zhèn) 上世紀90年代中后期 原來在圓明園附近聚集的百余名畫家由于房屋拆遷 需要尋找新的居住點 宋莊鎮(zhèn)看準了發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機會 提出了 建設(shè)畫家新村 為畫家再造家園 的設(shè)想 采取措施吸引大批畫家到宋莊地區(qū)居住 許多畫家到宋莊購買廢棄 閑置的農(nóng)家小院 藝術(shù)家李某就是其中之一 2002年她與辛店村民馬某簽訂了房屋買賣合同 合同中約定了馬某以4 5萬元的價格將通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村北房5間 西廂房3間及院落出售給李某 隨著越來越多的畫家在宋莊鎮(zhèn)買房置地 目前宋莊鎮(zhèn)已經(jīng)成為一張創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的名片 鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速 房屋價值不斷升值 2007年馬某開始后悔當初的賣方行為 想收回當初已經(jīng)出賣給畫家的集體土地上房屋 并向通州區(qū)人民法院提起訴訟 辦理村民住房所有權(quán)初始登記 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有房屋所有權(quán)初始登記 房屋登記機構(gòu)受理登記申請后 應(yīng)當將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告 經(jīng)公告無異議或者異議不成立的 方可予以登記 申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的 除法律 法規(guī)另有規(guī)定外 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予受理 因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的 應(yīng)當提交下列材料 一 登記申請書 二 申請人的身份證明 三 宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明 四 申請登記房屋符合規(guī)劃的證明 五 房屋測繪報告或者村民住房平面圖 六 其他必要材料 17 抵押權(quán)的特征第一 抵押權(quán)是為債權(quán)提供擔保第二 抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移抵押物占有為特征 第三 抵押人可以是債務(wù)人或者第三人 第四 抵押權(quán)的實行以債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生約定情形為要件 抵押權(quán)在擔保過程中僅為一種可能性權(quán)利或者期待型權(quán)利 第五 優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心和實質(zhì) 18 抵押權(quán)的設(shè)立登記以房屋設(shè)定抵押的 當事人應(yīng)當申請抵押權(quán)登記 案例 某公司與甲銀行簽訂抵押借款合同 將其所有的房屋全部抵押給甲銀行 貸款8000萬元 雙方到當?shù)毓C處辦理了公證 同年 該公司又與乙銀行簽訂抵押借款合同 將該房屋的1至3層抵押給了乙銀行貸款5000萬元 并到當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構(gòu)辦理了抵押登記 借款到期后 該公司無力償還 甲銀行向法院起訴 要求行使抵押權(quán) 乙銀行與該公司無法達成實現(xiàn)抵押權(quán)的協(xié)議 向法院申請拍賣 變賣抵押房屋優(yōu)先受償 法院認為 某公司雖與甲銀行簽訂抵押合同并經(jīng)公證處公證 但未辦理抵押登記 因此 不具有優(yōu)先受償權(quán) 該公司與乙銀行抵押經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記 具有優(yōu)先受償權(quán) 19 關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立登記申請人應(yīng)當提交文件的規(guī)定申請抵押權(quán)登記 應(yīng)當提交下列文件 一 登記申請書 二 申請人的身份證明 三 房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書 四 抵押合同 五 主債權(quán)合同 六 其他必要材料 注 要件中沒有國土證和可以證明抵押物價值的證明材料 20 在抵押登記中的一些問題 1 學校 醫(yī)院等的財產(chǎn)能否抵押法律法規(guī)對禁止抵押的范圍作了明確的界定 即須得滿足三個條件 一是以公益為目的 二是必須為教育設(shè)施 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施 三是為事業(yè)單位 社會團體所有 三個條件須同時滿足才屬于禁止抵押的范圍 任何一個條件不符合都可以對其進行抵押 且能夠進行抵押還必須滿足為自身的債務(wù)所設(shè)定 因此 對不屬于事業(yè)單位和社會團體的所有權(quán)人來說 即便該房產(chǎn)屬于以公益為目的 也不應(yīng)禁止對其進行抵押 2 自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押 主合同是否依法成立 合同法 第二條規(guī)定 本法所稱合同是平等主體的自然人 法人 其他組織之間設(shè)立 變更 終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 第四條又規(guī)定 當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利 任何單位和個人不得非法干預(yù) 是否能就該借貸關(guān)系設(shè)置抵押 民法通則 第九十條規(guī)定 合法的借貸關(guān)系受法律保護 因此只要不屬于禁止抵押的范圍 其合法的借貸關(guān)系應(yīng)該受到法律的保護 抵押登記是否應(yīng)對利率予以審查最高人民法院 關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干規(guī)定 和 關(guān)于如何確認自然人與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復(fù) 規(guī)定 民間借貸利率可以適當高于銀行的利率 但不得高于銀行同類型利率 包括利率本數(shù) 的二至四倍 當事人協(xié)議的利率在此限度內(nèi)的 按照協(xié)議計息 超過此限度的 超過部分的利息 法律不予保護 3 關(guān)于企業(yè)之間的借貸問題 貸款通則 中國人民銀行1996年6月28日 第二十一條規(guī)定 貸款人必須經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營貸款業(yè)務(wù) 持有中國人民銀行頒發(fā)的 金融機構(gòu)法人許可證 或 金融機構(gòu)營業(yè)許可證 并經(jīng)工商行政管理部門核準登記 金融機構(gòu)和經(jīng)批準的非金融機構(gòu)開展借貸業(yè)務(wù)時 都應(yīng)當接受中國人民銀行的監(jiān)督 就目前來說 企業(yè)之間的借貸如未取得中國人民銀行頒發(fā)的 金融機構(gòu)法人許可證 或 金融機構(gòu)營業(yè)許可證 是不被允許 4 購銷合同是否可以成為抵押關(guān)系中的主合同實踐中 往往存在著企業(yè)之間為保證購銷行為的順利開展而將一方的房地產(chǎn)請求進行抵押登記的情形 因為可能涉及企業(yè)之間的變相借貸和融資 有的認為應(yīng)予以禁止 其實只要將購銷合同作為主合同 其僅僅是就買賣關(guān)系設(shè)置抵押 并不違反人民銀行的 貸款通則 5 房地分別抵押的問題 城市房地產(chǎn)管理法 第四十七條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 可以設(shè)定抵押權(quán) 以出讓方式取得的土地使用權(quán) 可以設(shè)定抵押權(quán) 擔保法 第三十六條規(guī)定 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的 該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的 應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押 以鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的 其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押 物權(quán)法 第一百八十二條規(guī)定 以建筑物抵押的 該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的 該土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的 未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押 6 登記辦法與抵押管理辦法的關(guān)系問題根據(jù)后法優(yōu)于前法的原則 凡是過去的辦法與新的登記辦法不一致的地方以新登記辦法為準 新登記辦法沒有規(guī)定的仍可以適用過去的辦法 7 關(guān)于登記時間問題 物權(quán)法 第一百九十九條規(guī)定 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的 拍賣 變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償 一 已抵押登記的 按照登記的先后順序清償 順序相同的 按照債權(quán)比例清償 二 抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償 三 抵押未登記的按照債權(quán)比例清償 8 抵押與出租的關(guān)系問題 物權(quán)法 第一百九十條規(guī)定 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的 原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響 也就是說 因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時 抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不當然終止 承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán) 對于將已經(jīng)抵押的房屋又出租的 物權(quán)法 未要求必須經(jīng)抵押權(quán)人同意才能出租 也未規(guī)定必須告知承租人 物權(quán)法 第一百九十條規(guī)定 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的 該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán) 2000年3月 陳某向王某借款20萬元 以陳某所有的一間營業(yè)用房做抵押 雙方約定借款期限兩年 并按規(guī)定到房屋登記機構(gòu)辦理了抵押登記手續(xù) 2001年5月 陳某將已抵押的營業(yè)用房以每月1千元的價格租給朱某 租期兩年 2002年3月 借款到期后王某要求陳某歸還欠款 陳某無力償還 并告知王某 自己已將抵押房出租給朱某 因為租賃存在房屋可能無法賣出 王某向法院起訴 要求解除陳某與朱某無效的租賃關(guān)系 拍賣或變賣抵押房屋以確保其優(yōu)先受償權(quán) 本案存在幾種不同的觀點 第一種觀點認為 陳某設(shè)置抵押后 就不能再出租給朱某 第二種觀點認為 該房屋已設(shè)置抵押 朱某在承租該房時就應(yīng)當了解這一情況 因此朱某有責任 第三種觀點認為 朱某并不知道該房已設(shè)定抵押 王某行使抵押權(quán)也不能解除租賃關(guān)系 例題 物權(quán)法 規(guī)定的 禁止抵押的財產(chǎn)有 A 依法被查封的財產(chǎn)B 學校校辦工廠C 土地所有權(quán)D 所有權(quán)有爭議的財產(chǎn)E 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房和建筑物占用土地判斷 抵押權(quán)自登記時設(shè)立 未經(jīng)登記不具有法律效力 學校 醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位 社會團體的財產(chǎn)不得抵押 21 關(guān)于抵押權(quán)變更登記的規(guī)定 案例 1999年11月 王某以自己的房產(chǎn)抵押向銀行貸款40萬元 該房產(chǎn)評估價值為100萬元 雙方到房管局辦理了抵押登記手續(xù) 抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日 2001年12月5日李某與王某借款合同糾紛一案 經(jīng)縣法院依法審理終結(jié) 判決王某償還李某本金30萬元及利息 該案進入執(zhí)行程序后 王某無力償還借款 縣法院依法查封了上述抵押房產(chǎn) 并委托評估 拍賣 而就在此時抵押登記期限屆滿 王某同樣無力償還銀行貸款 應(yīng)房管局要求 王某與銀行又續(xù)簽了 房地產(chǎn)抵押合同 抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日 并辦理 了續(xù)押登記 不久 銀行了解該房屋被查封遂向法院提出異議 稱該房產(chǎn)已辦理了抵押登記 具有優(yōu)先受償權(quán) 法院認為 銀行對該房產(chǎn)第一次抵押期限屆滿為2001年12月1日 法院在2001年12月5日查封后 銀行才與王某簽訂了新的 房地產(chǎn)抵押合同 屬法院查封在先 銀行抵押在后 因此認為王某與銀行續(xù)簽的抵押合同無效 遂裁定駁回了銀行優(yōu)先受償?shù)恼埱?銀行不服 向某市中級人民法院上訴 市中級法院經(jīng)審理后 撤銷了一審判決 對銀行的優(yōu)先受償權(quán)予以了保護 第四十四條對符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記 登記機構(gòu)應(yīng)當將下列事項記載于房屋登記簿 一 抵押當事人 債務(wù)人的名稱或者姓名 二 被擔保債權(quán)的數(shù)額 三 登記時間 本辦法第四十四條所列事項發(fā)生變化或者發(fā)生法律 法規(guī)規(guī)定變更抵押權(quán)的其他情形的 當事人應(yīng)當申請抵押權(quán)變更登記 注 房屋登記辦法 所列變更事項包括 抵押當事人 債務(wù)人的姓名 名稱發(fā)生改變 被擔保債權(quán)數(shù)額發(fā)生改變 登記時間 但實際上抵押權(quán)發(fā)生變更的情形還包括債務(wù)履行期限 擔保范圍 抵押順位的變化等 登記時間應(yīng)屬于不能變更的事項 例題 房屋登記簿記載的他項權(quán)利內(nèi)容包括 A 擔保范圍B 抵押期限C 最高額抵押權(quán)已確定事實D 債務(wù)履行期限E 地役權(quán)利用期限 22 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 案例 某公司與甲銀行簽訂 借款合同 約定借款150萬元給該公司 并以該公司的辦公樓作抵押 雙方到登記機構(gòu)辦理了抵押登記 之后 甲銀行履行了借款義務(wù) 后因銀行經(jīng)營方式調(diào)整 將該筆借款及抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給了乙銀行 并通知了該公司 但未辦理登記 抵押到期后 該公司僅支付了利息 其余本金未歸還 乙銀行向法院起訴 要求法院處置抵押物優(yōu)先受償 該公司認為 抵押期限已過 且債權(quán)人是甲銀行 與乙銀行無關(guān) 法院認為 借款合同 是合同當事人真實意思的表示 內(nèi)容符合法律規(guī)定 甲履行了借款150萬元的義務(wù) 被告 僅歸還了部分利息 已構(gòu)成違約 后該筆債權(quán)合法轉(zhuǎn)讓給乙銀行 被告應(yīng)承擔向乙銀行償還借款本息的民事責任 因此 對乙銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的請求予以支持 經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)申請抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式 1 住房抵押貸款證券化 2 階段性擔保 3 爛尾樓 的處置 4 金融機構(gòu)不良資產(chǎn)處置 23 抵押權(quán)注銷登記的規(guī)定 案例 甲公司于1997年1月3日為擔保履行其與乙公司的購銷合同 將其所有的商場作為抵押物 且經(jīng)公證處公證 后于3月10日到房管局依法辦理了抵押登記手續(xù) 房管局于1997年3月21日頒發(fā)了 房屋他項權(quán)證 權(quán)利續(xù)存期限自1997年3月21日至2000年12月31日 1997年9月25日 甲公司的委托代理人單方到房管局申請辦理上述房地產(chǎn)抵押注銷登記 稱兩公司的債權(quán)債務(wù)已結(jié)算完畢 要求解除雙方的抵押關(guān)系 且稱其 房屋他項權(quán)證 不慎遺失 房管局于1997年9月25日注銷了該 房屋他項權(quán)證 并由甲公司委托代理人辦 理手續(xù) 在1997年9月28日的某報上聲明該證遺失作廢與此同時 甲公司與丙銀行簽訂了 借款合同 甲公司以上述抵押物進行抵押擔保 經(jīng)公證處公證 于1997年10月10日甲公司和丙銀行向房管局申請辦理了 房屋他項權(quán)證 1998年10月22日 乙公司向公安局報案稱甲公司法定代表人偽造材料 私刻乙公司印章 冒充乙公司法定代表人的簽名 印章 制造債務(wù)已清償?shù)募傧?騙取房管局注銷了甲公司和乙公司的房產(chǎn)抵押登記 又將房產(chǎn)抵押給了丙銀行 請求公安機關(guān)追究詐騙罪犯的法律責任 1998年10月23日公安局作出了 印章印文及筆跡檢驗鑒定書 證明了甲公司偽造乙公司的文件的事實 隨后 乙公司向法院提出房管局辦理注銷抵押登記違法 經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)發(fā)生下列情形之一的 權(quán)利人應(yīng)當申請抵押權(quán)注銷登記 一 主債權(quán)消滅 二 抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn) 三 抵押權(quán)人放棄抵押權(quán) 四 法律 法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形 24 最高額抵押權(quán)的概念最高額抵押權(quán)是指 債務(wù)人或第三人與抵押權(quán)人協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi) 以抵押財產(chǎn)對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔保 當債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時 抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償 最高額抵押權(quán)的設(shè)立 轉(zhuǎn)移 變更以房屋設(shè)定最高額抵押的 當事人應(yīng)當申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記 變更最高額抵押權(quán)登記事項或者發(fā)生法律 法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形 當事人應(yīng)當申請最高額抵押權(quán)變更登記 最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前 最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的 最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的 除當事人另有約定外 房屋登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記 當事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的 應(yīng)當在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后 依據(jù)本辦法第四十七條的規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記 例題判斷 最高額抵押權(quán)不能辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記 25 在建工程抵押權(quán)登記以在建工程設(shè)定抵押的 當事人應(yīng)當申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記 案例 2002年 甲公司擬開發(fā)20萬平方米商品房 該公司以出讓方式取得土地使用權(quán)后 以土地使用權(quán)向乙銀行抵押貸款3000萬元 但未辦理抵押權(quán)登記 工程開工時 甲公司要求建筑承包商墊資修建 工程建至三分之二時又以在建工程向丙銀行申請貸款2000萬元 并辦理了在建工程抵押登記 符合預(yù)售許可進度后 甲公司取得預(yù)售許可證后又開始了預(yù)售 由于銷售未達到預(yù)期效果 工程無后續(xù)資金被迫停工 銀行貸款到期 建筑承包商已墊資了2千多萬工程款 已交付了大部分或全部房款的幾十戶購房者要求退款或按期交房 乙銀行向法院起訴 26 在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)的規(guī)定在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后 當事人應(yīng)當申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記 27 預(yù)告登記 案例 2007年2月1日 李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同 雙方約定 甲公司將某小區(qū)的一套房屋賣給李某 在預(yù)售合同中 明確說明了房屋的坐落位置 建筑面積 每平方米價格 總價款以及房屋交易日期 付款方式 付款時間 違約責任等內(nèi)容 合同簽訂后 李某依照協(xié)議約定 交付了首付款等費用后 于2007年6月入住該房至今 因該房未到約定辦理登記過戶時間 李某為保護自己合法權(quán)益 于2007年12月1日向房屋登記機構(gòu)提交了身份證明 商品房預(yù)售合同 預(yù)告登記申請書 等材料 申請辦理預(yù)告登記 預(yù)告登記是德國中世紀民法所創(chuàng)立的一種制度 它是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記 該項請求權(quán)所要達到的目的 是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動 預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后 預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記 預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記 有下列情形之一的 當事人可以申請預(yù)告登記 一 預(yù)購商品房 二 以預(yù)購商品房設(shè)定抵押 三 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 抵押 四 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 該申請?zhí)峤缓?房屋登記機構(gòu)于2007年12月6日向李某做出 復(fù)函 明確告知其預(yù)告登記申請不予受理 理由是 遵照 市房屋權(quán)屬登記條例 受理各類房屋權(quán)屬登記 雖然 物權(quán)法 中有對房屋預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定 但現(xiàn)行政策沒有針對存量房屋權(quán)屬買賣預(yù)告登記和預(yù)售商品房預(yù)告登記的具體規(guī)定 故我局暫不能受理您的申請 李某認為 依據(jù) 物權(quán)法 的規(guī)定 房屋登記機構(gòu)不予受理申請的理由明顯不能成立 損害了自己的合法權(quán)益 于2007年12月20日提起訴訟 請求法院撤銷房屋登記機構(gòu)的 復(fù)函 判令其依法受理預(yù)告登記申請 并承擔訴訟費用 28 更正登記權(quán)利人 利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的 可以申請更正登記 利害關(guān)系人申請更正登記的 還應(yīng)當提供權(quán)利人同意更正的證明材料 房屋登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤 不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的 應(yīng)當書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記 當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的 房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正 并書面通知當事人 對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記 辦理更正登記期間 權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當暫緩辦理 29 異議登記利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤 而權(quán)利人不同意更正的 利害關(guān)系人可以持登記申請書 申請人的身份證明 房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記 異議登記期間 房屋登記簿記載的權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利