《項目竣工驗收、交房作業(yè)指導書》1解析

項目竣工驗收、工程移交與保修作業(yè)指導書目 錄第一章 總則 第二章 初步驗收、竣工驗收 第一節(jié) 項目工程驗收控制程序第二節(jié) 項目內(nèi)部預(yù)驗收檢查要點第三節(jié) 項目工程竣工驗收檢查要求第四節(jié) 項目工程竣工總結(jié)編制指引第五節(jié) 特殊專業(yè)工程驗收檢查要求第三章 工程移交與保修 第一節(jié) 工程移交控制程序 第二節(jié) 項目工程保修、回訪控制程序 第三節(jié) 工程項目接管驗收基本內(nèi)容第一章 總則1 工程驗收1.1 在組織竣工驗收前，工程項目必須組織兩次內(nèi)部預(yù)驗收。1.1.1第一次由施工單位、監(jiān)理單位和物管公司進行初驗，整改結(jié)束后形成初驗報告報工程部；1.1.2第二次由施工單位、監(jiān)理單位、項目部、設(shè)計代表、物管公司、質(zhì)監(jiān)站參加，按照正式驗收程序以套、間、層為單位進行復驗，整改完全結(jié)束后，形成復驗報告。批準后，方可進行正式的竣工驗收。1.2 內(nèi)部預(yù)驗收通過后，施工單位提交竣工驗收申請報告，監(jiān)理公司負責檢查施工單位竣工驗收資料，工程部督促監(jiān)理檔案、施工檔案歸檔。1.3 工程部負責按計劃組織相關(guān)部門參加工程竣工驗收，工程竣工驗收由公司分管領(lǐng)導或工程部經(jīng)理主持。驗收工作必須執(zhí)行規(guī)定的作業(yè)流程分部專業(yè)工程驗收、項目工程竣工驗收和相關(guān)指引的要求。1.4 工程部應(yīng)確保項目各階段驗收結(jié)果形成記錄，并按相關(guān)法規(guī)要求進行歸檔。工程部的工程技術(shù)資料及檔案，在工程總決算完成后，移交給公司辦公室存檔。2 工程移交與保修2.1 工程部向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理權(quán)責，按項目工程管理權(quán)責移交流程的規(guī)定執(zhí)行。向物業(yè)公司進行移交時，必須按照交房標準向物業(yè)單位移交，并建立移交記錄。2.2 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書由工程部、設(shè)計部制定。內(nèi)容必須嚴謹、通俗易懂、可操作性強，最大限度的避免將來可能出現(xiàn)的質(zhì)量糾紛。在項目移交前將兩書的標準文本報集團公司營銷中心和項目公司銷售部備案。2.3 工程部應(yīng)與物業(yè)公司明確保修責任范圍，并制定維修服務(wù)流程，確保維修服務(wù)的質(zhì)量和時間滿足規(guī)定的要求。2.4 在維保期內(nèi)，工程部應(yīng)督促施工單位定期回訪并對保修服務(wù)信息進行定期（每月）統(tǒng)計分析，并根據(jù)分析結(jié)果，提出糾正和預(yù)防措施，為后續(xù)項目積累經(jīng)驗。第二章 初步驗收、竣工驗收第一節(jié) 項目工程驗收控制程序第二節(jié) 項目內(nèi)部預(yù)驗收檢查要點第三節(jié) 項目工程竣工驗收檢查要求第四節(jié) 項目工程竣工總結(jié)編制指引第五節(jié) 特殊專業(yè)工程驗收檢查要求第一節(jié) 項目工程驗收控制程序1 目的 對項目工程竣工驗收（含中間驗收）進行有效控制，使工程質(zhì)量符合國家、行業(yè)標準要求，保證工程順利通過驗收，取得建設(shè)主管部門頒發(fā)竣工驗收證書。2 適用范圍 適用于公司所有開發(fā)項目。規(guī)模較小的改造工程、裝飾裝修工程，參照此流程。3 職責范圍3.1 分管領(lǐng)導或工程部經(jīng)理負責竣工驗收的組織工作。3.2 工程部經(jīng)理負責編制竣工驗收計劃、組織竣工驗收，專業(yè)工程師負責本專業(yè)、質(zhì)量檢查。3.3 工程部、設(shè)計部負責規(guī)劃驗收，工程檔案移交及驗收。4 程序內(nèi)容4.1 中間驗收4.1.1 中間驗收主要含樁基礎(chǔ)驗收,主體結(jié)構(gòu)驗收等分部分項工程。4.1.2 中間驗收由監(jiān)理公司組織，設(shè)計單位、地勘單位、項目部、工程部、設(shè)計部、質(zhì)量監(jiān)督站和施工單位參加。4.1.3 專業(yè)工程師審核已通過監(jiān)理公司審查的下列資料： A質(zhì)量保證資料齊全、真實并與工程進展同步； B有關(guān)工程材料、構(gòu)配件檢驗和評審合格； C施工中形成的觀測數(shù)據(jù)滿足相關(guān)規(guī)范的要求； D分項工程自評資料齊全，評定結(jié)果符合要求。4.1.4 驗收通過后，專業(yè)工程師、項目部經(jīng)理對中間驗收證明書進行簽認。4.1.5 驗收中存在的設(shè)計問題由技術(shù)部要求設(shè)計單位整改；存在的施工問題由項目部督促監(jiān)理單位下發(fā)指令由承包商整改，需用工程聯(lián)系函書面下達要求。4.2 初步驗收4.2.1 初步驗收由監(jiān)理公司組織，設(shè)計單位、工程部、營銷中心、招商中心、成本管理中心、設(shè)計部、物管公司和施工單位參加。4.2.2 專業(yè)工程師審核監(jiān)理公司已審核完畢下列資料： A承包商提交的質(zhì)量保證資料； B分項、分部工程質(zhì)量保證資料； C單位工程質(zhì)量初步評定； D工程質(zhì)量評估報告。4.2.3 驗收中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題由設(shè)計部要求設(shè)計單位整改，施工問題由工程部督促監(jiān)理單位下發(fā)指令由承包商整改。需用工程聯(lián)系函書面下達整改要求。4.3 竣工驗收4.3.1 工程部經(jīng)理組建竣工驗收機構(gòu)，編制竣工驗收計劃。機構(gòu)成員由公司設(shè)計部、工程部、成本管理中心和物管公司、承包單位、設(shè)計單位、地勘單位、監(jiān)理單位等組成。分專業(yè)組成各驗收小組，小組長由工程部主管工程師擔任；工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師分別任竣工驗收機構(gòu)正、副指揮長。4.3.1.1竣工驗收的基本條件 A完成工程全部設(shè)計和合同約定的內(nèi)容，滿足使用要求； B監(jiān)理單位審查合格的完整技術(shù)檔案和施工管理資料； C使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場驗收報告； D有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件； E施工單位簽署的工程保修書。4.3.1.2 審核依據(jù) A合同、設(shè)計文件 B國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標準。4.3.2 驗收程序4.3.2.1承包單位完成設(shè)計圖紙和合同約定的全部內(nèi)容后，自行組織驗收。編制竣工報告，由單位法定代表人和技術(shù)負責人簽字并加蓋單位公章后，提交給監(jiān)理單位。 竣工報告主要包括以下內(nèi)容：已完成工程情況，技術(shù)檔案和施工管理資料情況，建筑設(shè)備安裝調(diào)試情況，工程質(zhì)量評定情況等。4.3.2.2監(jiān)理單位核查竣工報告，對工程質(zhì)量作出評價，竣工報告經(jīng)總監(jiān)理工程師、監(jiān)理單位法定代表人簽字并加蓋監(jiān)理單位公章后，由承包單位向甲方申請竣工驗收。4.3.2.3驗收機構(gòu)分專業(yè)組對各專業(yè)工程進行驗收。4.3.2.4驗收中的問題由各專業(yè)組組長分別整理，工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師匯總，報請分管領(lǐng)導審核。缺陷問題，由工程部書面通知監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位按規(guī)定時間整改完畢。缺陷整改完畢，由監(jiān)理單位審核通過后，各專業(yè)驗收組重新復驗。4.3.2.5由分管領(lǐng)導安排工程部、設(shè)計部組織規(guī)劃、城建檔案部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站、消防、環(huán)保、燃氣、民防等部門進行專項驗收。各部門負責人負責取得相關(guān)專業(yè)的合格證明文件、準許使用文件，并交至公司檔案室存檔。4.3.2.6驗收機構(gòu)組織審查竣工報告，工程部專業(yè)工程師負責本專業(yè)的竣工資料、圖紙檢查，合格的資料（一式叁套）分別移交公司檔案室、成本管理中心、物管公司。4.3.3 竣工驗收手續(xù)辦理4.3.3.1工程部依據(jù)建設(shè)工程竣工驗收備案制度，在建設(shè)工程竣工驗收合格后15日內(nèi)向建設(shè)主管部門提交下列資料辦理備案手續(xù)。 A備案表一份； B建筑工程竣工驗收據(jù)報告； C規(guī)劃部門出具的建筑工程規(guī)劃許可證（驗收合格證簽章）； D公安消防部門出具的工程消防驗收意見書； E環(huán)保部門出具的建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證； F質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的有關(guān)合格證明或準用文件，如電梯扶梯驗收結(jié)果通知單； G城建檔案部門出具的檔案移交回執(zhí)及檔案移交清單； H人防部門出具的人防工程驗收證書； I燃氣主管部門出具的燃氣工程監(jiān)督及質(zhì)量等級證書； J施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； K住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。4.3.3.2工程部負責領(lǐng)取建設(shè)工程竣工驗收備案證明書。第二節(jié) 項目內(nèi)部預(yù)驗收檢查要點1 竣工資料審查 監(jiān)理單位審查竣工驗收必備技術(shù)資料是否齊備、真實。必備技術(shù)資料一般應(yīng)有以下內(nèi)容：1.1 施工單位開工報告及竣工報告；1.2 全套如實反映工程實際情況的竣工圖紙，施工圖會審紀要和設(shè)計變更通知；1.3 各分部工程的質(zhì)量保證資料和竣工技術(shù)資料，主要包括： A 主要材料、構(gòu)件合格證書,檢驗及試驗記錄，主要設(shè)備合格證書、說明書、操作維修手冊； B 砼及砂漿試驗記錄； C 隱蔽工程驗收記錄； D 分項、分部工程中間交工驗收記錄，分項、分部工程質(zhì)量評定表； E 各種施工、檢查、系統(tǒng)及設(shè)備調(diào)試記錄（包括地基驗樁記錄、打樁工程記錄、試樁報告、防水工程檢查記錄、施工日志、管線安裝檢查記錄、設(shè)備單機調(diào)試、聯(lián)動調(diào)試記錄等）； F 工程質(zhì)量事故的處理記錄及其它需說明的問題； G 其它政府規(guī)定的工程檔案資料。2 工程實物現(xiàn)場檢查2.1 完工程度檢查 各分項、分部工程逐項檢查已全部完工，確認未遺漏任何細項；對需整改的細項逐條列出，限期整改。2.2 最終試驗檢查 規(guī)定進行最終試驗的項目均已進行最終試驗并達到要求。如屋面和衛(wèi)生間的蓄水試驗、排水管道灌水試驗、給水系統(tǒng)清洗、電氣絕緣、接地電阻測試、設(shè)備負荷調(diào)試等。2.3 窗明、地凈、墻潔、電通、水通、場地整潔。3 列出整改項目清單，限期完成整改。3.1 整改結(jié)束后，施工單位形成初驗報告，經(jīng)總監(jiān)理工程師簽認后，報交工程部。3.2 施工單位正式填寫上報竣工驗收申請報告 。第三節(jié) 項目工程竣工驗收檢查要求1 項目工程竣工驗收應(yīng)具備的條件：1.1 各分部、分項工程均由承包單位進行了自驗、自檢（隱蔽分部、分項工程已通過中間驗收），符合設(shè)計、施工規(guī)范要求；1.2 各分部（項）專業(yè)工程已驗收合格；1.3 水、電、氣、通訊已與外線接駁開通，聯(lián)動試運轉(zhuǎn)正常，并有文字記錄；1.4 竣工圖已完成，驗收必備技術(shù)資料已備齊、符合規(guī)定要求；1.5 竣工文件已經(jīng)按政府檔案部門要求進行整理完畢；1.6 已通過項目內(nèi)部預(yù)驗收。2 項目工程竣工驗收要求2.1 項目工程正式驗收由項目部組織，政府建設(shè)各相關(guān)部門（如質(zhì)量監(jiān)督站、規(guī)劃、市政、環(huán)保、檔案、水、電、通訊、煤氣、人防、消防等）、設(shè)計單位、勘察單位、監(jiān)理單位、使用單位（或物管公司）、施工單位代表參加的項目工程整體驗收，其驗收結(jié)論具有合法性。驗收程序按當?shù)卣ㄔO(shè)主管部門規(guī)定進行。正式驗收可由工程部委托監(jiān)理單位主持辦理。2.2 項目工程正式驗收有以下內(nèi)容：2.2.1 施工單位匯報工程概況、施工情況、自檢自評結(jié)果及各項驗收準備工作情況。2.2.2 監(jiān)理單位匯報監(jiān)理工作情況和預(yù)驗收結(jié)果。2.2.3 驗收領(lǐng)導組事先將驗收人員按專業(yè)分成若干小組，進行竣工資料審查和工程實物驗收。組長由主管工程師擔任，工作人員可由監(jiān)理、設(shè)計、施工、質(zhì)量監(jiān)督站抽派，必要時，還可特邀相關(guān)工程技術(shù)專家參加。2.2.4 各小組驗收完成后，驗收領(lǐng)導組召開會議聽取情況匯報，設(shè)計、地勘、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督站人員參加，做出竣工驗收結(jié)論意見。若不同意驗收，監(jiān)理負責將存在問題通知承包單位，限期整改，并確定復驗時間。2.2.5 通過驗收后，工程部組織各單位辦理工程竣工驗收證明書和工程綜合質(zhì)量評定表。2.2.6 竣工驗收應(yīng)指定專人做好記錄，并整理成會議紀要。經(jīng)參加驗收單位代表簽字后存檔。第四節(jié) 項目工程竣工總結(jié)編制指引1 總體要求1.1 工程竣工總結(jié)的編制應(yīng)在工程正式竣工驗收后開始，到住戶入伙后一個月內(nèi)完成。1.2 工程部負責組織工程竣工總結(jié)的編制工作，設(shè)計部、營銷部門、預(yù)算部、招商部應(yīng)根據(jù)其職能范圍予以配合。1.3 工程竣工總結(jié)經(jīng)公司分管領(lǐng)導審核定稿后，提交公司辦公室存檔。2 編制步驟和內(nèi)容2.1 工程部組織公司參建中心（部門）、設(shè)計單位、監(jiān)理公司、承包單位進行綜合總結(jié)。2.2 總結(jié)內(nèi)容2.2.1 報批報建 A 各項報批報建完成情況 B 報批報建經(jīng)驗總結(jié) C 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.2 招投標工作 A 工程施工、監(jiān)理招標情況 B 設(shè)備、材料招標情況 C 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.3 勘察設(shè)計質(zhì)量 A 勘察設(shè)計質(zhì)量評價 B 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.4 設(shè)計單位工作A 設(shè)計單位工作評價B 設(shè)計工作經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.5 施工質(zhì)量管理A 分部分項工程質(zhì)量評價B 施工質(zhì)量管理舉措C 施工質(zhì)量管理經(jīng)驗總結(jié)2.2.6 成本控制A 項目成本控制情況C 對項目成本進行數(shù)據(jù)分類分析整理D 成本控制經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.7 工期控制 A 控制工期完成情況 B 工期控制經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.8 合同管理A 合同制訂情況B 合同執(zhí)行情況C 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.9 安全文明生產(chǎn)管理A 工程安全文明生產(chǎn)管理情況B 安全文明生產(chǎn)管理經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.10 監(jiān)理工作A 監(jiān)理單位的選擇B 監(jiān)理單位工作評價C 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.11 承包單位工作A 承包單位選擇B 承包單位工作評價C 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.2.12 各參建單位間配合協(xié)作 A 各單位之間配合協(xié)作情況 B 經(jīng)驗總結(jié)及建議2.3 項目部根據(jù)各部門和駐場各專業(yè)工程師的專業(yè)工作總結(jié)，匯總形成工程竣工總結(jié)報告。2.4 公司分管領(lǐng)導負責組織各中心（部門）負責人對報告進行審查，并著重評價項目經(jīng)營目標的完成情況，以及值得今后推廣的經(jīng)驗或改進建議。2.5 工程部經(jīng)理根據(jù)審查會議的意見對報告進行修訂后，提交分管領(lǐng)導確認簽發(fā)、存檔。2.6 項目工程竣工總結(jié)作為公司檔案予以保存。第五節(jié) 特殊專業(yè)工程驗收檢查要求1 特殊專業(yè)工程定義 指需要具備特殊專業(yè)施工能力和規(guī)定的企業(yè)資質(zhì)等級才能施工的分包工程，如電梯、消防、空調(diào)、煤氣、通訊、高低壓配電、有線電視、遠程抄表、安保監(jiān)控、基坑支護、幕墻等工程。2 分部（項）專業(yè)驗收特點及要求 2.1 特殊專業(yè)工程涉及安全和系統(tǒng)可靠問題，一般都由政府分管部門和行業(yè)的主管部門作為驗收單位進行專項驗收，驗收合格后發(fā)給專項的合格證書或驗收證明。2.2 特殊專業(yè)工程驗收合格證書或驗收證明原件應(yīng)由項目部存檔，工程竣工后統(tǒng)一移交辦公室存檔。3 驗收條件及準備要求3.1 專業(yè)工程驗收的準備工作要達到的標準：3.1.1 完成建設(shè)工程全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容； A 分項分部工程質(zhì)量評定合格； B 達到使用要求，系統(tǒng)調(diào)試完成、聯(lián)動操作正常，并有施工單位簽署的工程保修書； C 竣工文件資料齊全： D 具備完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； E 工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告； F 勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。 G 現(xiàn)場整潔衛(wèi)生。3.2 準備工作由專業(yè)分包單位進行，監(jiān)理單位和工程（配套）部應(yīng)逐項檢查，以確保一次驗收合格為目標。第三章 工程移交與保修第一節(jié) 工程移交控制程序第二節(jié) 項目工程保修、回訪控制程序第三節(jié) 工程項目接管驗收基本內(nèi)容第一節(jié) 工程移交控制程序1 目的為規(guī)范竣工驗收合格的項目由物業(yè)公司接管程序，確?？⒐すこ添椖客咨票９堋㈨樌平?，保證業(yè)主入伙（交房）工作順利進行，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)，特制定本程序。 2 適用范圍 本程序適用于公司所有工程項目竣工后的防護、移交。3 職責3.1 工程部和監(jiān)理工程師監(jiān)督施工單位竣工工程的防護工作。3.2 工程竣工驗收后，由工程部組建工程項目移交小組和公司選聘的物業(yè)管理公司辦理相應(yīng)工 程、工程技術(shù)資料以及業(yè)主信息資料的移交工作，其他相關(guān)部門積極協(xié)助完成。3.3 由公司分管領(lǐng)導指定專職移交負責人負責與物業(yè)公司的移交工作。3.4 項目移交使用后，移交負責人負責組織工程保修期內(nèi)的保修和投訴工作。4 工程移交程序4.1 竣工工程的防護4.1.1 項目工程的接管驗收是在工程竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。4.1.2 工程竣工驗收合格后，工程部、監(jiān)理公司應(yīng)協(xié)助施工單位維護好現(xiàn)場，同時督促施工單位處理完竣工驗收時提出的遺留問題。4.2 工程項目的移交驗收4.2.1 工程竣工期間，公司選聘的物業(yè)管理公司應(yīng)派技術(shù)人員常駐現(xiàn)場，參加工程例會，查詢技術(shù)資料，逐步熟悉工程狀況和機電設(shè)備運行情況，并參加工程竣工驗收。4.2.2 工程竣工驗收合格后，由工程部負責牽頭組織相關(guān)單位和部門組成項目移交小組。4.2.3 移交負責人組織擬定移交工作計劃，并按照工程項目接管驗收基本內(nèi)容中規(guī)定的交接條件要求進行核對，符合要求后簽發(fā)接管驗收通知書，送達物業(yè)公司。4.2.4 物業(yè)公司應(yīng)在三日內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。4.2.5 移交小組與物業(yè)公司在約定時間按照工程項目接管驗收基本內(nèi)容要求組織驗收。4.2.6 未按設(shè)計要求配套到位和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備，物業(yè)公司提出整改意見，由移交負責人負責落實，直至合格方可驗收。4.2.7 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由物業(yè)公司填寫遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交負責人負責整改，并商定時間復驗。4.2.8 移交小組按照工程項目接管驗收基本內(nèi)容要求向物業(yè)公司提供相關(guān)資料，物業(yè)公司若發(fā)現(xiàn)資料不全或要求提供其他資料，則由物業(yè)公司書面通知移交小組負責人在約定時間內(nèi)予以提供。4.2.9 對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，也可采取費用補償?shù)霓k法委托物業(yè)公司處理。4.3 工程項目的接管4.3.1 在接管驗收中，分戶部分（含戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備）以“戶”為單位進行接管、公共部分以“單元”或“層”進行接管、公共設(shè)施設(shè)備以“臺、套、系統(tǒng)”或其他便于管理和使用的單位進行接管。4.3.2 所有接管手續(xù)均必須在接管驗收合格后才可辦理，由移交小組提供相關(guān)移交清單，物業(yè)公司清點核對后雙方簽字確認。4.3.3 對已接管部分，物業(yè)公司承擔保管責任。5 維修隊伍移交程序5.1 承包單位組建維修機構(gòu)，要求項目經(jīng)理任維修機構(gòu)負責人，可以增設(shè)現(xiàn)場總負責人。機構(gòu)中各專業(yè)工人齊全，人數(shù)配置合理。5.2 監(jiān)理單位組建維修監(jiān)理機構(gòu)，要求項目總監(jiān)理工程師任機構(gòu)負責人。機構(gòu)中各專業(yè)工程師配置齊全、合理。5.3 承包單位、監(jiān)理單位維修機構(gòu)人員名單必須分別經(jīng)各自公司主管領(lǐng)導審批簽字、加蓋公司行政印章后，由移交小組交物管公司，做為承包單位組建維修機構(gòu)移交、建維修監(jiān)理機構(gòu)移交的憑據(jù)。5.4 移交小組組織總監(jiān)理工程師、物管公司、承包單位制定維修規(guī)定、工作流程，維修工作照此流程執(zhí)行。5.5 在維修期內(nèi)，監(jiān)理單位、承包單位人員必須服從物管公司管理。住戶提出的問題，經(jīng)物管公司、監(jiān)理單位認定為施工問題時，承包單位必須在規(guī)定的時間內(nèi)妥善解決。因故不能按期解決的，物管公司、監(jiān)理單位對原因進行核實，物管公司負責與住戶溝通。承包單位推委或拒絕維修的，監(jiān)理單位向承包單位發(fā)出監(jiān)理通知書，要求其在規(guī)定時限內(nèi)完成整改；若承包單位仍拒絕執(zhí)行，物管公司、監(jiān)理單位按照維修規(guī)定處理。同時，由監(jiān)理單位向承包單位發(fā)出監(jiān)理通知書，告知處理決定。第二節(jié) 項目工程保修、回訪控制程序1 目的 為確保項目工程接管驗收后的正常使用和運行，保證保修范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施得到正常保養(yǎng)和維護，維護合同約定保修責任的嚴肅性，特制定本程序。 2 適用范圍 本程序適用于公司所有開發(fā)工程項目接管驗收后的保修及回訪。3 職責3.1 項目工程移交小組負責編制項目工程保修內(nèi)容及期限清單。3.2 物業(yè)公司負責接管驗收后設(shè)備、設(shè)施的看護及業(yè)主投訴維修內(nèi)容的收集統(tǒng)計。3.3 項目工程移交負責人組織投訴維修內(nèi)容的評審、維修工作的落實以及回訪工作。3.4 工程部、監(jiān)理公司負責組織施工單位對業(yè)主提出的問題進行維修，并處理完畢善后事宜。3.5 公司分管領(lǐng)導負責任命專職移交負責人，對存在爭議的投訴有最終裁決權(quán)。4 項目工程的保修和回訪程序4.1 項目工程的保修4.1.1 項目工程接管驗收時由項目工程移交小組負責向物業(yè)公司提交工程項目接管驗收基本內(nèi)容中要求的相關(guān)保修內(nèi)容及時效的一切資料。4.1.2 物業(yè)公司負責對項目工程移交小組提交的保修文件進行審核。4.1.3 工程驗收接管后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和接收業(yè)主關(guān)于保修問題的投訴，在收到有效投訴的12小時內(nèi)，將投訴問題提交給工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、維修機構(gòu)負責人。4.1.4 工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、承包單位維修機構(gòu)負責人必須在收到物業(yè)公司提交保修請求的12小時內(nèi)作出回應(yīng)，并根據(jù)保修內(nèi)容與投訴人、物業(yè)公司商定維修時間，確保屆時責任人到場維修。4.1.5 物業(yè)公司負責與投訴人的聯(lián)系，并為維修責任人到場維修提供方便。4.1.6 承包單位對維修內(nèi)容是否屬于保修責任范圍有疑意，可請求工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、物業(yè)公司參加評審。承包單位維修機構(gòu)負責人收到維修請求36小時內(nèi)仍無評審結(jié)果，或承包單位仍拒絕執(zhí)行維修工作的，按照“第一節(jié)5.5條”執(zhí)行。4.2 項目工程的回訪4.2.1 項目工程交接驗收后，由項目移交負責人與物業(yè)公司約定組織工程回訪。4.2.2 已受理的有效保修工作，由總監(jiān)理工程師對完成時效和質(zhì)量進行管理，并以投訴人最終簽字認可完成保修，由物業(yè)公司對投訴人進行回訪。4.2.3 被裁定為非保修范圍的投訴內(nèi)容，由總監(jiān)理工程師與物業(yè)公司在裁定作出24小時內(nèi)共同對投訴人回訪。4.2.4 在各項保修到期前90天，由物業(yè)公司組織回訪和收集業(yè)主意見，并將收集意見匯總交項目移交負責人進行處理。4.2.5 項目移交負責人在各項保修到期前30天應(yīng)組織該項保修責任人到現(xiàn)場進行回訪，且回訪時間不得少于7天。第三節(jié) 工程項目接管驗收基本內(nèi)容1 交接驗收應(yīng)具備的條件1.1 建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)過竣工驗收合格。1.2 供電、供水、供氣、道路等設(shè)施設(shè)備均能正常使用，并達到售樓合同條件要求。1.3 房屋幢、戶編號已經(jīng)經(jīng)過確認并有穩(wěn)固標識。1.4 工程項目交接小組各相關(guān)單位參加人員均已到位，資料準備完畢。2 交接驗收應(yīng)提供資料2.1 產(chǎn)權(quán)資料：A