我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

商業(yè)投資潛在風(fēng)險分析自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長率達到33%，超出住宅投資增長率6個百分點。其實從2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的增長速度就遠遠超過了國民經(jīng)濟的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額達到1723億元，比2003年增長32.35%，新竣工商業(yè)營業(yè)用房面積增幅16.16%，分別高出整個房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個百分點和5.73個百分點。進入2005年，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢頭，僅2005年1月至5月份全國商業(yè)地產(chǎn)項目開工面積達1.34億平方米，投資同比增長38.7%。一、我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因我國商業(yè)地產(chǎn)快速增長主要源于以下幾方面原因：1.宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，導(dǎo)致消費者對零售業(yè)需求的增加，從而營造了對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求。圖1顯示我國居民人均可支配收入、社會消費品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長，因此居民的消費水平逐年提高，表現(xiàn)為社會零售總額的逐年增長，從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，這就必然拉動對經(jīng)營場所的市場需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購物中心等大型商業(yè)機構(gòu)的發(fā)展，進而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長。2.各城市政府部門充分認識到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷鼓勵推進城市商業(yè)的規(guī)模化發(fā)展。加之新一輪城市建設(shè)和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)項目的發(fā)展創(chuàng)造了機遇，從而拉動了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。3.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性。長期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。4.休閑經(jīng)濟的產(chǎn)生促進了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。1995年以后，我國居民全年平均休假時間增至121天：每年按52周計算，假定每周都實現(xiàn)雙休日，則共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動制度看，休假天數(shù)已占全年時間的三分之一。休假時間的增加，為居民從事休閑活動創(chuàng)造了條件，促進了城市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見的活動已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動的增多引發(fā)了對提供休閑場所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場空間。二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題1.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盲目無序。一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)熱潮，結(jié)果絕大多數(shù)項目論證都不充分，建設(shè)開發(fā)盲目無序。很多商業(yè)地產(chǎn)項目采取了“先開發(fā)后招商”的方式，最終造成項目的損失巨大，還經(jīng)常引發(fā)開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。此外，項目開發(fā)的盲目無序還是近年來我國商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個重要原因。2.模塊化開發(fā)影響整體運作?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。以大連城市廣場為例，它綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購物、休閑、運動、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢互補。豪華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、五星級酒店匯聚的白領(lǐng)群體和上流階層形成龐大的消費市場，為商業(yè)部分帶來巨大商機，商務(wù)公寓內(nèi)公司之間的商務(wù)往來又為酒店帶來強大的銷售能力和客房超低空置率，這種強勢聯(lián)盟塑造了大連城市廣場的整體優(yōu)勢。但是，目前國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用了所謂“模塊化”的運作模式，即簡單地把整個項目分割成若干模塊再進行疊加，放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個商業(yè)項目規(guī)劃的合理性，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個項目相隔距離較遠，無法形成整體規(guī)模，反倒削弱了項目的總體競爭優(yōu)勢。3.開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營或后續(xù)經(jīng)營管理失控。很多地產(chǎn)開發(fā)商都抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，根本不考慮能否經(jīng)營、是否適合經(jīng)營等問題，結(jié)果導(dǎo)致了很多開發(fā)商功成身退，投資人和經(jīng)營者則被深度套牢的情況，甚至有的開發(fā)商自己都無法全身而退。有的開發(fā)商雖然考慮了后續(xù)經(jīng)營問題，但是將項目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營商戶的檔次和品位以及對整個商業(yè)項目的影響。4.商鋪運營模式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開業(yè)的項目中暴露了許多問題，比如各租戶都重視自家營業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性；項目整體推廣后勁不足；業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等，結(jié)果很多項目由于這類短期操作模式而停止?fàn)I業(yè)。另外，有的開發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實力的商業(yè)經(jīng)營主體進行運作，并給予投資者一定的回報，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷售中確實能起一定作用。但我國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展還很不成熟，這種策略不能兌現(xiàn)的情況時有發(fā)生，結(jié)果使個人投資者蒙受巨大損失，同時對開發(fā)商的傷害也相當(dāng)大，并引發(fā)一些法律糾紛。5.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。日前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%。而大型城市開發(fā)商對銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過了90%，大大超過50%的風(fēng)險貼現(xiàn)。在銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款越來越謹慎，限制越來越多的情況下，融資渠道相對單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險。三、我國商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的對策建議1.根據(jù)城市特點，因地制宜地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項目與城市經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在正相關(guān)的互動關(guān)系。城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把大型商業(yè)地產(chǎn)項目的審批關(guān)，保證各類大型商業(yè)項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競爭的問題。而且不同城市商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。2.建立科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。今后政府部門應(yīng)努力推動產(chǎn)學(xué)研的有機結(jié)合，充分利用當(dāng)?shù)馗叩仍盒！⒖蒲袡C構(gòu)的研究實力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評價體系，并認真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測評工作，使商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的制定更加科學(xué)合理，這樣才能真正有效遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。3.科學(xué)設(shè)定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序。目前，內(nèi)地地產(chǎn)商的開發(fā)程序一般是：買地?設(shè)計(按地產(chǎn)商的主觀要求)?建設(shè)(按地產(chǎn)商的要求)?分割出售或出租(中小投資者購買)?回籠資金?開發(fā)新項目(用回籠的資金)。其實正確的開發(fā)程序應(yīng)該是：招商(與零售商等商家簽好合同后)?設(shè)計(按零售商等商家的要求)?建設(shè)(按零售商等商家的要求)?分割出售或出租(中小投資者投資購買)?物業(yè)管理(開發(fā)商或第三方)?長線經(jīng)營?開發(fā)新項目。我們認為，在科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序中，招商應(yīng)先于地產(chǎn)開發(fā)，最起碼招商應(yīng)與地產(chǎn)開發(fā)同步進行，這樣就可以避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問題。4.科學(xué)運用訂單商業(yè)開發(fā)模式。萬達集團首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，運用該模式在全國19個城市開發(fā)了21個購物中心，成為中國最大最成功的購物中心開發(fā)商。訂單商業(yè)模式具有顯著的優(yōu)點，較之傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。但是由于訂單商業(yè)量身定做的特殊性，往往決定了建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣一來，訂單商業(yè)所潛在的后期風(fēng)險，完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營不當(dāng)，出現(xiàn)關(guān)門停業(yè)情況，所爆發(fā)出來的風(fēng)險將更大，因為，量身定做的地產(chǎn)很難再適合其他商家使用，只能長期空置，這給開發(fā)商造成的損失將更為慘重。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對于主力店的選擇必須慎重，應(yīng)選擇國內(nèi)外著名的、具有長期合作意向的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在后期風(fēng)險。5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，可以探索信托、海外基金、將商用物業(yè)實行“證券化”等新型的融資渠道。比如在國外，