消費(fèi)支出規(guī)劃

理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)基礎(chǔ),消費(fèi)支出規(guī)劃,住房消費(fèi)規(guī)劃,一、租房或購(gòu)房的決策,租房的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)有能力使用更多的居住空間比較能夠應(yīng)對(duì)家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)稅捐負(fù)擔(dān)較輕不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),缺點(diǎn)非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法按照自己的期望裝修房屋房租可能增加無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益無(wú)法通過(guò)購(gòu)房強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄,購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)對(duì)抗通貨膨脹強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住質(zhì)量信用增強(qiáng)效果滿足擁有自宅的心理效用同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì),缺點(diǎn)缺乏流動(dòng)性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性可能要被迫降價(jià)出售。維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場(chǎng)下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，與所居住社區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。,租購(gòu)房決策影響因素,何時(shí)購(gòu)房劃算1.首付款機(jī)會(huì)成本低2.房貸利率低3.房屋持有成本低4.房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=首付款比重首付款機(jī)會(huì)成本率+房貸比重房貸利率注意預(yù)期房?jī)r(jià)較難掌握，購(gòu)房現(xiàn)值確定性低,何時(shí)租房劃算1.房租漲幅低2.租房押金低比較租房與購(gòu)房時(shí)最好以購(gòu)房的折現(xiàn)率來(lái)計(jì)算租房現(xiàn)值，比較公平若有一份已明確約定房租漲幅的長(zhǎng)期合約，租房現(xiàn)值的確定性較高,環(huán)境需求,空間需求,購(gòu)房或租房決策,正比,正比,正比,反比,是否購(gòu)房,是,否,區(qū)位,類別,類型,用途,二、購(gòu)房規(guī)劃,購(gòu)房規(guī)劃的步驟,購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策,可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比例上限可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)需求平方米數(shù),購(gòu)房規(guī)劃案例,王先生預(yù)計(jì)今年年底年收入為10萬(wàn)元,以后每年有望增加3%,每年的儲(chǔ)蓄比例為40%。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買(mǎi)房。假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10%，王先生買(mǎi)房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，計(jì)劃采用等額本息還款方式，假設(shè)房貸利率為6%。求解王先生可負(fù)擔(dān)首付款為多少？可負(fù)擔(dān)房貸為多少？可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)為多少？,案例2,張先生欲購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，目前市面上一般價(jià)格是3000-6000/平方米，則購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子所需要的費(fèi)用為30萬(wàn)-60萬(wàn)元。假設(shè)按7成按揭，貸款期限20年。1、30萬(wàn)元的房屋首付及貸款情況？2、60萬(wàn)元的房屋首付及貸款情況？,如何估算最佳住房貸款額度,房屋月供款與稅前月總收入的比率。該比率一般不應(yīng)超過(guò)25%-30%。所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。房屋月供款加上其他10個(gè)月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總收入的比率，一般應(yīng)控制在33%-38%之間。,還款方式和還款金額,首付款期款等額本息等額本金等額遞增等額遞減等比遞增等比遞減提前還貸延長(zhǎng)貸款,案例,張先生向銀行貸了萬(wàn)元，貸款年，采用等額本息還款法，假設(shè)貸款利率為目前，已還期后，張先生由于發(fā)年終獎(jiǎng)金萬(wàn)元，準(zhǔn)備拿出這萬(wàn)元獎(jiǎng)金提前歸還住房貸款，如果張先生為了盡量節(jié)省房屋貸款利息，應(yīng)該采取哪種提前還款方式？提前還款能節(jié)省多少利息？（不考慮中間利率的調(diào)整以及資金的機(jī)會(huì)成本）,1）計(jì)算在沒(méi)有提前還貸情況下，住房貸款需要支付的利息總額：PV=40萬(wàn)N=10X12R=6%/12PMT=-4440.824440.82X120-400000=1328982）計(jì)算提前還貸時(shí)已還利息，未還本金：PV=40萬(wàn)N=20R=6%/12PMT=-4440.82FV=-348793.75已支付利息20X4440.82-(400000-348793.75)=37610.153）分別計(jì)算不同提前還貸方式下，節(jié)省的利息額：a.月供不變，期限縮短：PV=248793.75N=65.9R=6%/12PMT=-4440.82提前還貸后支付利息65.9X4440.82-248793.78=43856.26節(jié)省利息132898-37610.15-43856.26=51431.59b.減少月供，期限不變：PV=248793.75N=100R=6%/12PMT=-3167.63節(jié)省利息132898-37610.15-(3167.63X100-248793.75)=27318.6c.月供減少，期限縮短（假設(shè)月供減至）：PV=248793.75N=88R=6%/12PMT=-3500節(jié)省利息132898-37610.15-(3500X88-248793.75)=36081.6,換房規(guī)劃：你的客戶計(jì)劃5年后購(gòu)房，房子的現(xiàn)價(jià)為50萬(wàn)。居住5年后他打算換一個(gè)別墅，該別墅的現(xiàn)價(jià)為100萬(wàn)。如果第一次購(gòu)房首付二成，兩次房貸均為期限20年，房貸年利率為4%。房?jī)r(jià)年成長(zhǎng)率為3%，年名義投資報(bào)酬率為5%。請(qǐng)問(wèn)你的客戶第一次購(gòu)房前、兩次購(gòu)房間和第二次購(gòu)房后的月儲(chǔ)蓄額各應(yīng)為多少？,1）第一個(gè)房子5年后的價(jià)格:50PV，0PMT，3i，5n，F(xiàn)V=-57.96372）第一個(gè)房子10年后的價(jià)格:50PV，0PMT，3i，10n，F(xiàn)V=-67.19583）第二個(gè)房子10年后的價(jià)格:100PV，0PMT，3i，10n，F(xiàn)V=-134.39164）購(gòu)買(mǎi)第一個(gè)房子需要準(zhǔn)備的首付款：57.9637ENTER0.2x=11.59275）第一次購(gòu)房前的月儲(chǔ)蓄額：11.5927FV,5gn,5gi,0PV,PMT=-0.17056）兩次購(gòu)房間的月儲(chǔ)蓄額：第一次房貸：57.9637ENTER0.8x=46.3710第一次房貸的月供：46.3710PV，20gn,4gi,0FV,PMT=-0.28107)換房時(shí)的剩余貸款：0.2810CHSPMT，15gn，4gi，0FV,PV=37.98888）出售舊房可以贖回的現(xiàn)金:67.1958ENTER37.9888-=29.20709）購(gòu)買(mǎi)新房需要申請(qǐng)的房貸：134.3916ENTER29.2070-=105.184610)第二次購(gòu)房后需要的月儲(chǔ)蓄額：105.1846PV，20gn，4gi，0FV，PMT=-0.6374,個(gè)人住房公積金貸款,個(gè)人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來(lái)源,向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。,住房公積金繳存比率與上限,由個(gè)人與單位各按薪資的一定比率，繳存住房公積金到個(gè)人住房?？顚Ｓ觅~戶。當(dāng)前的繳存下限個(gè)人與單位均為5%，上限各為12%，依據(jù)各城市的狀況而定。如2005年上海為7%，北京為8%。但對(duì)高工資者有月繳存金額上限，如2006年度住房公積金月繳存額上限為938元，參加上海市城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇用人員、自由職業(yè)者繳存的個(gè)人繳存者，月繳存額上限為1,610元?；鶞?zhǔn)依照職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍訂出。除各城市統(tǒng)一規(guī)定外，實(shí)行補(bǔ)充公積金的單位可以多提2%到8%。這些比率規(guī)定每年公布一次。住房公積金按照國(guó)家規(guī)定的利率計(jì)息（目前比照三個(gè)月存款）。員工離休、退休、完全喪失勞動(dòng)力者可領(lǐng)取住房公積金的余額。,住房公積金的用途：,在交存期間，職工的住房公積金可有以下用途:支付職工購(gòu)買(mǎi)自住住房費(fèi)用，含房?jī)r(jià)、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；支付職工個(gè)人或透過(guò)集體合資建造自住住房的費(fèi)用；支付職工個(gè)人為修繕自住住房發(fā)生的費(fèi)用；支付職工因購(gòu)買(mǎi)、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)；房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付。,住房公積金貸款,繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款；利率比一般房貸低1%以上，但貸款金額有一定的限制，如南京市的貸款額度=月繳存基數(shù)X0.45X12(月)X貸款年數(shù)，但最高上限為15萬(wàn)元，每一省市的上限不同；公積金貸款不足時(shí)，可再申請(qǐng)一般商業(yè)房貸。,個(gè)人住房公積金貸款案例,一位參加市住房公積金制度的客戶，打算購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為萬(wàn)元的自住普通住房，擬在建行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款假定該客戶目前本人名下的住房公積金本息余額為元，上個(gè)月公積金匯儲(chǔ)額為元（包括單位及個(gè)人），本人目前離法定退休年齡還剩年，那么該客戶在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額為多少？,解:客戶本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下公積金本息余額+上月公積金匯儲(chǔ)額X剩余退休年限X12=6000元+150元/月X30X12月=60000元,個(gè)人住房公積金貸款案例續(xù),如果該客戶同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，貸款金額均以房?jī)r(jià)的為限對(duì)于兩筆貸款，客戶可申請(qǐng)的最高金額為萬(wàn)元其中，個(gè)人住房公積金貸款金額為萬(wàn)元，期限為年，貸款利率是，而個(gè)人住房商業(yè)貸款金額為萬(wàn)元，期限同樣為年，貸款利率是（采用等額本息還款方式）計(jì)算該客戶一個(gè)月需還的月供,解:1)公積金貸款部分月供:PV=10萬(wàn)N=15X12R=4.95%/12PMT=-788.192)商業(yè)貸款部分月供:PV=25萬(wàn)N=15X12R=6.273%/12PMT=-2146.693)貸款組合的月供為:788.19+2146.69=2934.88(元),考慮住房公積金后的租房規(guī)劃,雖然現(xiàn)在租房，如果未來(lái)還打算購(gòu)房，應(yīng)把住房公積金留到購(gòu)房時(shí)使用，否則會(huì)延后購(gòu)房時(shí)機(jī)；對(duì)于無(wú)購(gòu)房計(jì)劃，但打算租房過(guò)得舒服一點(diǎn)，因?yàn)椴挥冒炎》抗e金留下來(lái)做購(gòu)房準(zhǔn)備，可考慮用住房公積金來(lái)支付超過(guò)收入比例的房租；比如說(shuō)房租支出超過(guò)收入的10%才能以住房公積金支付房租。不想購(gòu)房者若把所繳存的住房公積金都用來(lái)支付房租，以個(gè)人與單位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以獲得較好的租房區(qū)域或較大的租房空間。,考慮住房公積金后的購(gòu)房規(guī)劃例題:,高強(qiáng)與曹敏兩夫妻都有參加上海住房公積金繳存計(jì)劃，個(gè)人與事業(yè)單位均各按7%繳存。高強(qiáng)月收入5,000元，已繳存5年，當(dāng)前住房公積金帳上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已繳存3年，住房公積金帳上有15,000元。假設(shè)住房公積金的收益率為2%，住房公積金的貸款利率為4.86%，一般貸款利率為6.12%，單筆的申貸額上限為20萬(wàn)元，可貸20年。兩人打算在3年之后購(gòu)房。,問(wèn)題1:若除了住房公積金以外不考慮運(yùn)用其它資源，可以買(mǎi)多少錢(qián)的房子?,高強(qiáng)每月繳存住房公積金=5,000元X(7%+7%)=700元高強(qiáng)可累積購(gòu)房資金=FV(2%/12,36,-700,-30000)=57,803元曹敏每月繳存住房公積金=4,000元X(7%+7%)=560元曹敏可累積購(gòu)房資金=FV(2%/12,36,-560,-15000)=36,686元合計(jì)可累積購(gòu)房資金=57,803元+36,686元=94,489元購(gòu)房后每月可用來(lái)還住房公積金貸款的繳存額=700元+560元=1,260元只用住房公積金來(lái)繳房貸，可貸住房公積金貸款額=PV(4.86%/12,240,-1260,0)=193,179元，低于20萬(wàn)元。全靠住房公積金繳存額，有能力購(gòu)房的金額=94,489元+193,179元=287,668元。,問(wèn)題2:若3年后目標(biāo)購(gòu)房總價(jià)60萬(wàn)元，貸款額度七成，則除了住房公積金之外，假設(shè)自己投資的收益率為3%，自己還要另外儲(chǔ)蓄多少錢(qián)?,若目標(biāo)總價(jià)600,000元，貸款額度70%，首付款需求600,000元X(1-70%)=180,000元。需額外準(zhǔn)備首付款180,000元-94,489元=85,511元。有36個(gè)月可準(zhǔn)備，每月要準(zhǔn)備儲(chǔ)蓄額PMT(3%/12,36,0,85511)=-2,273元，每個(gè)月還要額外準(zhǔn)備2,273元自行投資來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)房首付款。,問(wèn)題3:上海市的住房公積金貸款上限為年繳存余額的20倍，且上限為20萬(wàn)元。是否還需要一般貸款，若需要的話，以貸款20年計(jì)算，住房公積金房貸與一般房貸，貸款額與每月攤還額各多少?,購(gòu)房后需要貸款額=600,000元X70%=420,000元。夫妻年繳存額合計(jì)=(700元+560元)12=15,120元，15,120元*20=302,400元，高于上限20萬(wàn)元，只能貸20萬(wàn)元。尚需從銀行額外貸款額=420,000元-200,000元=220,000元。每月住房公積金本息攤還額=PMT(4.86%/12,2012,200000)=-1,304元，住房公積金繳存額1,260元，不足以償付住房公積金月供額。若一般貸款利率為6.12%（7.20%XO.85)，每月應(yīng)繳本息攤還額=PMT(6.12%/12,240,220000)=-1,591元，還要額外準(zhǔn)備1,591元來(lái)還一般房貸。不過(guò)住房公積金繳存額還不足44元(1,304元-1,260