房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)PPT課件

.,1,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)要求學(xué)習(xí)方法教材及參考書考核方法,.,2,第一章導(dǎo)言,第一節(jié)房地產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對(duì)象和內(nèi)容作業(yè)學(xué)習(xí)提示,.,3,本章學(xué)習(xí)提示,學(xué)習(xí)目的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)這一基本概念為以后學(xué)習(xí)有關(guān)房地產(chǎn)的各種知識(shí)作準(zhǔn)備學(xué)習(xí)重點(diǎn)房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的自然及經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)學(xué)習(xí)難點(diǎn)房地關(guān)系,.,4,第一節(jié)房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)分類三、房地關(guān)系,.,5,（一）房地產(chǎn)概念的表述（二）理解房地產(chǎn)概念應(yīng)注意的問題（三）房地產(chǎn)的其他稱謂,一、房地產(chǎn)的概念,.,6,房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和。,土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空間。只有對(duì)土地的依附程度很強(qiáng)的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關(guān)的其他地上定著物才屬房地產(chǎn)。土地和建筑物等地上定著物衍生的權(quán)利有多種權(quán)屬狀態(tài)和豐富內(nèi)涵。,.,7,注意：,1.房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)屬關(guān)系的統(tǒng)一2.房地產(chǎn)是一個(gè)由主、輔空間構(gòu)成的體系3.房地產(chǎn)可以表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)形態(tài),.,8,不動(dòng)產(chǎn),動(dòng)產(chǎn)的對(duì)稱，指不可移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變?cè)再|(zhì)、形狀、失去原價(jià)值的物體。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)。物業(yè)一般指已具備使用條件的房地產(chǎn)。地產(chǎn)樓宇Realestate：土地及其上的建筑物Realproperty：realestate及其相關(guān)權(quán)益,.,9,房地產(chǎn)某些構(gòu)筑物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利（橋梁、道路、機(jī)場(chǎng)、水庫(kù)大壩等）與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等價(jià)值昂貴的船舶、飛機(jī)和火車等財(cái)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn),.,10,二、房地產(chǎn)分類,（一）按構(gòu)成要素分類房產(chǎn)；地產(chǎn)；房地產(chǎn)（二）按用途分類工業(yè)房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；住宅、公共事業(yè)房地產(chǎn)；其他用途房地產(chǎn)（三）按開發(fā)建設(shè)程度分類生地；熟地；期房；現(xiàn)房還可按新舊程度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等分類,.,11,三、房地關(guān)系,（一）二者相互不可分從自然屬性上考察從社會(huì)活動(dòng)上考察從產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)上考察（二）土地有較強(qiáng)的相對(duì)獨(dú)立性有地才有房城市土地在形式上可以脫離房,.,12,住新房啰,站??！這塊地是我的。,但這房子是我的呀！,那怎么辦？,.,13,A:房屋所有權(quán)B:房屋使用權(quán)C:土地所有權(quán)D:土地使用權(quán),若你要使用這間房屋，應(yīng)取得那幾項(xiàng)產(chǎn)權(quán)？ABCABDABCDACADACDBC/BDBCD,.,14,第二節(jié)房地產(chǎn)的特點(diǎn),一、房地產(chǎn)的自然特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)三、房地產(chǎn)的社會(huì)特點(diǎn),.,15,一、房地產(chǎn)的自然特點(diǎn),（一）基本構(gòu)成內(nèi)容具有二元性（二）空間位置的固定性（三）長(zhǎng)久耐用性（四）用途多功能性,.,16,二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),（一）開發(fā)建設(shè)上的特點(diǎn)（二）流通上的特點(diǎn)（三）消費(fèi)上的特點(diǎn)（四）價(jià)值上的特點(diǎn),.,17,三、房地產(chǎn)的社會(huì)特點(diǎn),（一）開發(fā)上的社會(huì)規(guī)劃性（二）法律關(guān)系的復(fù)雜性（三）與人們的社會(huì)生活密切相關(guān)（四）能體現(xiàn)人文景觀,.,18,（一）開發(fā)建設(shè)上的特點(diǎn),生產(chǎn)具有流動(dòng)性一般不能批量生產(chǎn)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)資金墊付量較大,.,19,.,20,（二）流通上的特點(diǎn),是一種觀念(權(quán)益)上的流通租賃具有特別意義交換過程較復(fù)雜,.,21,（三）消費(fèi)上的特點(diǎn),消費(fèi)與流通同時(shí)進(jìn)行較普遍消費(fèi)過程較長(zhǎng)消費(fèi)的群體性較普遍,.,22,（四）價(jià)值上的特點(diǎn),價(jià)值較大價(jià)格較高有較好的保值增值性財(cái)富表現(xiàn)力較強(qiáng),.,23,第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對(duì)象和內(nèi)容,一、研究對(duì)象二、學(xué)科性質(zhì)三、與相關(guān)學(xué)科的關(guān)系四、與相關(guān)課程的關(guān)系,.,24,第一章作業(yè),一、到圖書館或上網(wǎng)找出至少五種對(duì)房地產(chǎn)概念的不同表述，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。二、至少看5本書上有關(guān)房地產(chǎn)特點(diǎn)的內(nèi)容。然后回答以下問題：假定你要購(gòu)買一套住房，你將怎樣利用房地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)為你的購(gòu)房決策服務(wù)？要求：用作業(yè)紙做好下周上課時(shí)提交。,.,25,第二章房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程,第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的內(nèi)容第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的協(xié)調(diào),.,26,本章學(xué)習(xí)提示,學(xué)習(xí)目的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全貌為相互聯(lián)系地學(xué)習(xí)好后邊各章內(nèi)容打下基礎(chǔ)學(xué)習(xí)重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的主要內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各階段和環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系,.,27,第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的內(nèi)容,一、地產(chǎn)開發(fā)二、房屋建造三、房地產(chǎn)流通四、房地產(chǎn)使用及管理五、房地產(chǎn)退廢六、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程圖,.,28,一、地產(chǎn)開發(fā),（一）地產(chǎn)開發(fā)的含義和作用1.地產(chǎn)開發(fā)的含義2.地產(chǎn)開發(fā)的分類3.地產(chǎn)開發(fā)的作用（二）地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)施環(huán)節(jié)1.取得土地2.改造土地,.,29,1.地產(chǎn)開發(fā)的含義,地產(chǎn)開發(fā)：將不具備建筑使用條件的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉辖ㄖ褂脳l件的土地的過程。注意：條件包括有形和無(wú)形條件和條件開發(fā)的內(nèi)容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地產(chǎn)開發(fā)通常要投入一定量的活勞動(dòng),.,30,2.地產(chǎn)開發(fā)的分類,地產(chǎn)初級(jí)開發(fā)：指對(duì)從未作為建筑用地使用過的土地的開發(fā)。一次性。地產(chǎn)再開發(fā)：對(duì)曾經(jīng)或正在作為建筑用地使用的土地的開發(fā)。多次性。地產(chǎn)初級(jí)開發(fā)與再開發(fā)的關(guān)系：初級(jí)開發(fā)是再開發(fā)的基礎(chǔ)，再開發(fā)是初級(jí)開發(fā)的繼續(xù)。,.,31,3.地產(chǎn)開發(fā)的作用,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的首要環(huán)節(jié)，其開發(fā)質(zhì)量對(duì)后續(xù)環(huán)節(jié)有重要影響。從位置上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從產(chǎn)權(quán)上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從成本上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從質(zhì)量上影響后續(xù)環(huán)節(jié),.,32,1.取得土地,含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán)取得土地的渠道：征用渠道出讓渠道（劃撥、協(xié)議、招、拍、掛）轉(zhuǎn)讓渠道（直接轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、合作等）出讓與轉(zhuǎn)讓的比較土地儲(chǔ)備整理制度與土地取得,.,33,土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較,.,34,土地儲(chǔ)備整理制度,土地儲(chǔ)備整理：指土地儲(chǔ)整機(jī)構(gòu)受政府委托依有關(guān)規(guī)定，將其以收購(gòu)方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)儲(chǔ)存，并進(jìn)行前期開發(fā)整理，合理配置土地資源的行為。實(shí)施意義：盤活存量、加強(qiáng)宏觀管理對(duì)取得土地的影響：強(qiáng)化公開和規(guī)范實(shí)施現(xiàn)狀：正逐步推開,各地有差異視頻：杭州市土地儲(chǔ)備中心情況,.,35,滬杭漢三市土地儲(chǔ)備制度比較,.,36,視頻：杭州市土地儲(chǔ)備整理中心介紹,.,37,2.改造土地,初級(jí)改造：與地產(chǎn)初級(jí)開發(fā)相對(duì)應(yīng)對(duì)象農(nóng)用地、荒地或山地等內(nèi)容三通一平或五通一平等再改造：與地產(chǎn)再開發(fā)相對(duì)應(yīng)對(duì)象城鎮(zhèn)內(nèi)已作為建筑用地使用過或正在使用的土地內(nèi)容舊房拆遷（統(tǒng)一、自行、委托）、管線改造等,.,38,二、房屋建造,（一）作用主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)（二）主要環(huán)節(jié)1.勘察設(shè)計(jì)勘察：地下和地上勘測(cè)；為設(shè)計(jì)服務(wù)設(shè)計(jì)：各種設(shè)計(jì)和預(yù)算；為施工服務(wù)2.施工及其監(jiān)理施工：方式；開發(fā)商與建筑業(yè)關(guān)系監(jiān)理：必要性；方式3.竣工驗(yàn)收,.,39,三、房地產(chǎn)流通,（一）作用實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值（二）形式出售：含義；特點(diǎn)；現(xiàn)售；預(yù)售出租：含義；特點(diǎn)其他：互換；抵債；抵押；贈(zèng)與等（三）注意開發(fā)商通過營(yíng)銷完成流通中間商可能有多個(gè)消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)化為賣房者,.,40,房地產(chǎn)流通與生產(chǎn)的關(guān)系,房地產(chǎn)流通,生產(chǎn)消費(fèi),房地產(chǎn)生產(chǎn),房地產(chǎn)消費(fèi),價(jià)值待實(shí)現(xiàn),價(jià)值實(shí)現(xiàn),抑制,抑制,刺激,刺激,調(diào)節(jié),調(diào)節(jié),.,41,四、房地產(chǎn)使用及管理,(一)房地產(chǎn)使用含義：發(fā)揮使用價(jià)值的過程階段：初始、正常、退化分類：生產(chǎn)性使用、生活性使用(二)房地產(chǎn)使用中的管理養(yǎng)護(hù)修繕裝飾改造配套服務(wù),.,42,五、房地產(chǎn)退廢,（一）含義房地產(chǎn)因不能滿足需要而退出市場(chǎng)原因是有形和無(wú)形損耗等（二）方式正常退廢延期退廢提前退廢,.,43,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程圖,.,44,第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的特點(diǎn),一、時(shí)間結(jié)構(gòu)的前短后長(zhǎng)性二、管理服務(wù)配套的復(fù)雜性三、房地運(yùn)行軌跡的非一致性四、權(quán)屬變更的頻繁性五、流通與消費(fèi)的相容性,.,45,第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的協(xié)調(diào),一、協(xié)調(diào)的內(nèi)容時(shí)間；質(zhì)量經(jīng)濟(jì)；社會(huì)二、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)宏觀基礎(chǔ)微觀基礎(chǔ)三、促進(jìn)協(xié)調(diào)的基本方法市場(chǎng)方法行政方法,.,46,第三章房地產(chǎn)業(yè)（自學(xué)）,要求：閱讀23種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)業(yè)”章做不少于一千字的讀書筆記針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出兩個(gè)你認(rèn)為最值得提出的問題，并對(duì)所提問題進(jìn)行自我評(píng)價(jià)（意義等）,.,47,第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（自學(xué)）,要求：閱讀23種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”章節(jié)做不少于一千字的讀書筆記寫在作業(yè)紙上，下次上課提交針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)提出兩個(gè)以上你認(rèn)為最值得提出的問題，并對(duì)所提問題進(jìn)行自我評(píng)價(jià),.,48,第五章房地產(chǎn)市場(chǎng),第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和功能第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)作業(yè)：寫一篇小論文,.,49,第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和功能,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素三、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)功能,.,50,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念,1.概念表述：房地產(chǎn)商品的交易場(chǎng)所或房地產(chǎn)交易關(guān)系和活動(dòng)的總和。2.理解時(shí)應(yīng)注意：是有形和無(wú)形房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一市場(chǎng)是有限場(chǎng)所和無(wú)限領(lǐng)域的統(tǒng)一體是房產(chǎn)與地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一,.,51,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素,市場(chǎng)主體參與房地產(chǎn)交易的供求雙方市場(chǎng)客體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買賣對(duì)象市場(chǎng)媒介房地產(chǎn)交易活動(dòng)的中介市場(chǎng)規(guī)則交易的各種內(nèi)在約定和外部規(guī)定市場(chǎng)信號(hào)主要指反映市場(chǎng)各種信息的價(jià)格,.,52,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)序劃分按房地產(chǎn)用途劃分按為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的服務(wù)內(nèi)容劃分按權(quán)益讓渡形式劃分按空間范圍劃分（國(guó)際、國(guó)內(nèi)、區(qū)域）按房地產(chǎn)交易目的劃分（投資、消費(fèi)）其他劃分,.,53,按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。反映政府與土地經(jīng)營(yíng)者和使用者之間的交易關(guān)系。二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)商與使用者之間的交易市場(chǎng)。反映房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者相互之間、經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易關(guān)系三級(jí)市場(chǎng)：存量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)。主要反映房地產(chǎn)使用者相互間的橫向交易關(guān)系。,.,54,按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)序劃分的市場(chǎng),土地投資市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)房地產(chǎn)建筑施工市場(chǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng),.,55,按房地產(chǎn)用途劃分的市場(chǎng),住房市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)用房市場(chǎng)工業(yè)用房市場(chǎng)其他用房市場(chǎng),.,56,按照為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的服務(wù)內(nèi)容劃分的市場(chǎng),房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)房地產(chǎn)信息市場(chǎng),.,57,按權(quán)益讓渡形式劃分的市場(chǎng),房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)房地產(chǎn)典當(dāng)市場(chǎng),.,58,四、房地產(chǎn)市場(chǎng)功能,充當(dāng)配置房地產(chǎn)資源和利益的工具向市場(chǎng)各交易主體傳遞信息引導(dǎo)供需雙方合理決策充當(dāng)政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的工具客觀評(píng)價(jià)和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格注意：市場(chǎng)功能的發(fā)揮需要具備一定的條件。宏、微觀條件。,.,59,第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn),一、區(qū)域性較強(qiáng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有異質(zhì)性（不可替代性）三、可壟斷性較強(qiáng)（土地、資金）四、市場(chǎng)信息不充分五、需求廣泛六、對(duì)短期供求變化的反應(yīng)不敏感,.,60,第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給三、短期房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡四、長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡,.,61,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求含義（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線（四）有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo),.,62,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求：,房地產(chǎn)市場(chǎng)上買方在某特定時(shí)間、一定價(jià)格水平下購(gòu)買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。有效需求：同時(shí)滿足愿意購(gòu)買和有能力購(gòu)買這兩個(gè)條件潛在需求：只滿足愿意購(gòu)買和有能力購(gòu)買這兩個(gè)條件中的一個(gè)條件有效需求與潛在需求可相互轉(zhuǎn)化注意：消費(fèi)性需求與投資性需求,.,63,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素,D：房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量（有效需求）I：房地產(chǎn)需求者的財(cái)力P：房地產(chǎn)價(jià)格P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價(jià)格T：房地產(chǎn)需求者的偏好R：利率水平Ed：房地產(chǎn)需求者對(duì)未來(lái)的預(yù)期N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量,.,64,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線,價(jià)格P,數(shù)量Q,d,d,D,D,.,65,有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo),城市家庭總支出城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)城市家庭可支配收入城市人口及家庭規(guī)模國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)率就業(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)房屋空間使用的類型和數(shù)量,.,66,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給含義（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的衡量指標(biāo),.,67,房地產(chǎn)市場(chǎng)供給含義,特定房地產(chǎn)市場(chǎng)上的賣方在一定時(shí)間、一定價(jià)格水平下愿意向市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。房地產(chǎn)供給量存量供給滅失量該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量增量供給其中，該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量它種房地產(chǎn)向該種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量該種房地產(chǎn)向它種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量,.,68,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素,S：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量P：房地產(chǎn)價(jià)格C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平ES：房地產(chǎn)供給者對(duì)未來(lái)的預(yù)期,.,69,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線,價(jià)格P,數(shù)量Q,S,S,S,S,.,70,供給的衡量指標(biāo),房地產(chǎn)存量報(bào)告期竣工量空置量與空置率可供租售量房屋新開工面積和施工面積竣工房屋價(jià)值,.,71,數(shù)量,短期房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡,價(jià)格,Q,D2,P1,P2,D1,E2,E1,S,.,72,長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡,.,73,第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng),一、概念界定二、周期波動(dòng)過程三、與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系四、影響周期波動(dòng)因素五、周期波動(dòng)的描述,.,74,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)：,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。又叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)等。波動(dòng)的絕對(duì)性周期的不一致性可分為區(qū)域、城市和全國(guó)，以及長(zhǎng)期、短期和隨機(jī)波動(dòng)等類型,.,75,低水平時(shí)期,高水平時(shí)期,周期波動(dòng)過程,預(yù)期向好，需求增長(zhǎng)加快，空置率持續(xù)下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小幅上升，高風(fēng)險(xiǎn)資金流動(dòng),預(yù)期悲觀，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，供給大大超過需求，空置率繼續(xù)上升租金增長(zhǎng)率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場(chǎng)低迷,供給停止或很低，租金增長(zhǎng)率下滑，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，空置率有下降趨勢(shì),預(yù)期樂觀，需求繼續(xù)增長(zhǎng)，空置率接近最低，租金增長(zhǎng)率上升，低風(fēng)險(xiǎn)資金和投機(jī)資金進(jìn)入，增量供給啟動(dòng)并加速,維持良好預(yù)期，增量供給增長(zhǎng)率超需求，空置率持續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率緩升，出現(xiàn)過度開發(fā),供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率,.,76,與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系,是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分波動(dòng)方向往往一致美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙庫(kù)茲涅茨：,.,77,影響周期波動(dòng)因素,內(nèi)生因素收益率、投資、利率、通貨膨脹等外生因素政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化、增長(zhǎng)方式等隨機(jī)因素自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等波動(dòng)原因：金融貨幣論、心理預(yù)期論、綜合因素論、市場(chǎng)自我修正、外部沖擊內(nèi)部傳導(dǎo)等觀點(diǎn),.,78,周期波動(dòng)的描述,常用的描述指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額反映供給商品房開工或竣工面積反映供給商品房銷售面積或銷售額反映需求商品房?jī)r(jià)格反映市場(chǎng)供需積壓面積或空置率反映市場(chǎng)供需描述方法多指標(biāo)描述單指標(biāo)描述,.,79,中國(guó)19872001年房地產(chǎn)波動(dòng)情況,.,80,美國(guó)18701976年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)情況,-60,-50,-40,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,50,60,70,80,1870,1875,1880,1885,1890,1895,1900,1905,1910,1915,1920,1925,1930,1935,1940,1945,1950,1955,年份1960,.,81,第五章作業(yè)：寫一篇小論文,題目（任選一個(gè)）：住房市場(chǎng)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析商鋪市場(chǎng)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析寫字樓市場(chǎng)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析要求：嚴(yán)格按投稿的規(guī)范體列寫作,.,82,第五章作業(yè)：寫一篇小論文,題目（任選一個(gè)）：大學(xué)周邊住房租賃需求分析高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)及其啟示要求：嚴(yán)格按投稿的規(guī)范體列寫作,.,83,第六章地產(chǎn)分析,第一節(jié)土地經(jīng)濟(jì)屬性第二節(jié)土地利用理論第三節(jié)土地供給第四節(jié)土地等級(jí),.,84,第一節(jié)土地經(jīng)濟(jì)屬性與地租理論,一、土地經(jīng)濟(jì)屬性土地是一種特殊商品（通過交換能給其所有人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益、又不是純商品）其他觀點(diǎn)（全商品論、非商品論、商品外殼論）二、地租理論馬克思地租論古典和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租論城市地租論,.,85,第二節(jié)土地利用理論,一、土地利用概述二、土地分區(qū)利用三、土地集約利用四、土地規(guī)模利用,.,86,一、土地利用概述,含義：人類通過與土地結(jié)合獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)過程。利用目的：索取物質(zhì)產(chǎn)品或服務(wù)影響利用的因素：自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)利用中的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)原理：土地稀缺有價(jià)、用途轉(zhuǎn)換、土地報(bào)酬遞減、利用后果的社會(huì)性。,.,87,二、土地分區(qū)利用,含義：按土地區(qū)位特點(diǎn)對(duì)其在空間上作科學(xué)布局并合理利用的過程。區(qū)位：分布的地區(qū)或地點(diǎn)。農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論、市場(chǎng)區(qū)位論。城鎮(zhèn)區(qū)位形成的一般過程功能分區(qū)：商業(yè)、工業(yè)、居住、公共社區(qū)功能區(qū)組合組合模式：圈層、三維、扇形、多核,.,88,地租支付能力與區(qū)位組合規(guī)律,支付地租能力,市中心,工業(yè),商業(yè),市郊,高級(jí)住宅,高層公寓,.,89,三、土地集約利用,含義：在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最高利用率集約度：?jiǎn)挝幻娣e土地上所投資本和勞動(dòng)量提高城鎮(zhèn)土地利用集約度的基本途徑：城市規(guī)模、增加建筑高度（容積率）、利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好交通及通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。,.,90,四、土地規(guī)模利用,含義：盡可能使土地利用處于報(bào)酬遞增階段，至少處于報(bào)酬不變階段。影響因素：地上附著物的技術(shù)要求、地上附著物的功能、公共設(shè)施的服務(wù)半徑,.,91,第三節(jié)土地供給,一、土地自然供給二、土地經(jīng)濟(jì)供給三、特殊的土地供給曲線,.,92,一、土地自然供給,含義：土地天生的可供人類利用的部分影響因素：適宜人類生活生產(chǎn)的氣候條件、適宜植物生長(zhǎng)的土壤和氣候、可供人類利用的生產(chǎn)資源、一定的交通條件,.,93,二、土地經(jīng)濟(jì)供給,含義：在自然供給基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)開發(fā)后成為人類可直接用于生產(chǎn)和生活用途的土地供給。與自然供給的關(guān)系：自然供給是基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給范圍內(nèi)變化、自然供給無(wú)彈性、經(jīng)濟(jì)供給有彈性影響因素：自然供給、利用技術(shù),.,94,社會(huì)需求、產(chǎn)品價(jià)格、供給者行為等增加經(jīng)濟(jì)供給的措施：提供集約水平、優(yōu)化土地制度、調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu),.,95,特殊的土地供給曲線,S,Q,P,.,96,第七章房產(chǎn)分析,第一節(jié)住宅及其特性第二節(jié)住宅供求第三節(jié)非住宅房產(chǎn),.,97,第一節(jié)住宅及其特性,一、住宅概念供人們居住生活的房屋建筑（空間）。生存資料；享受資料；發(fā)展資料二、住宅分類按樓高、成本、商品化程度等分類三、住宅特性商品性和社保性、消費(fèi)性和投資性、個(gè)人性和社會(huì)性,.,98,美國(guó)為窮人建透明塑料房,.,99,印度孟買貧民窟,.,100,廣州別墅之王天鵝湖城堡占地4畝建面3229平方米，售價(jià)將超3000萬(wàn)元29室9廳,.,101,中國(guó)身價(jià)一億豪宅，月管理費(fèi)十多萬(wàn)元,.,102,貝克漢姆的豪宅,.,103,鄧麗君在香港赤柱的別墅，一幢價(jià)值千萬(wàn)港元,.,104,羅納爾多頂級(jí)豪宅夜景,.,105,羅納爾多頂級(jí)豪宅外景,.,106,羅納爾多頂級(jí)豪宅客廳,.,107,羅納爾多頂級(jí)豪宅豪華臺(tái)階,.,108,羅納爾多頂級(jí)豪宅休息平臺(tái),.,109,福布斯評(píng)世界五大豪宅,.,110,英國(guó)“愛敦閣”以1.2億美元身價(jià)高居榜首,.,111,第二節(jié)住宅供求,一、住宅需求二、影響住宅需求的主要因素三、住宅供給四、影響住宅供給的主要因素住宅分配與流通,.,112,一、住宅需求,有效和潛在需求居住和投資需求基礎(chǔ)和擴(kuò)大需求基礎(chǔ)需求：滿足生存、生理和社會(huì)道德要求的需求擴(kuò)大需求：滿足享受和發(fā)展要求的需求,.,113,二、影響住宅需求的主要因素,價(jià)格對(duì)其有負(fù)影響家庭收入和財(cái)富對(duì)其有正影響利率變化對(duì)其有復(fù)雜影響人口和家庭數(shù)對(duì)其有正影響住房政策對(duì)其有復(fù)雜影響,.,114,三、住宅供給,存量供給與增量供給供給總量與結(jié)構(gòu)供給體系商品房供給經(jīng)濟(jì)適用房供給廉租房供給,.,115,四、影響住宅供給的主要因素,投資量與供給量呈正向關(guān)系開發(fā)融資成本對(duì)供給量有反向關(guān)系土地供應(yīng)量與供給量呈正向關(guān)系土地價(jià)格對(duì)供給量有反向關(guān)系建筑成本和各種費(fèi)用對(duì)供給有反向關(guān)系住宅價(jià)格對(duì)供給有正向關(guān)系,.,116,第三節(jié)非住宅房產(chǎn),一、寫字樓二、商鋪三、工業(yè)用房四、其他非住宅房產(chǎn),.,117,第八章房地產(chǎn)價(jià)格,學(xué)習(xí)提示第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,.,118,學(xué)習(xí)提示,本章學(xué)習(xí)目的：了解房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及特點(diǎn)學(xué)習(xí)重點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成,.,119,第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述,一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念二、房地產(chǎn)價(jià)格的類型三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn),.,120,一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念,（一）概念表述是土地價(jià)格及其上建筑物價(jià)格的總和或者是土地有用性及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn)與勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)之和（二）房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn)（三）房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格或者是房地產(chǎn)權(quán)利的未來(lái)收益之價(jià)格,.,121,土地價(jià)格,土地價(jià)格,.,122,.,123,地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn),“房?jī)r(jià)”指房地合一的總價(jià)理論上由土地的主導(dǎo)性決定實(shí)踐上由土地的稀缺性決定地價(jià)只有借助房?jī)r(jià)才能得到現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)廠商購(gòu)地時(shí)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)決定低價(jià),.,124,福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單,某住宅項(xiàng)目成本清單地價(jià)：683元平方米土建和安裝成本：875元平方米配套建設(shè)費(fèi)用：486元平方米開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：約390元平方米保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：6838754863902434元。開發(fā)利潤(rùn)約為：銷售均價(jià)3900元-總成本2434元1466元。利潤(rùn)率達(dá)60.2%。,.,125,房地產(chǎn)價(jià)格是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格,房地產(chǎn)交易真正內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)決定收益權(quán)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不同其所得到的收益大小就不同未來(lái)收益的現(xiàn)值就是房地產(chǎn)的價(jià)格,.,126,二、房地產(chǎn)價(jià)格的類型,按實(shí)物要素分為地價(jià)、房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)綜合價(jià)格按形成機(jī)制分為計(jì)劃價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)、評(píng)估價(jià)、均價(jià)、個(gè)價(jià)等按交易形式分為售價(jià)、租價(jià)、抵押價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)、典當(dāng)價(jià)、拆遷價(jià)、課稅價(jià)等按用途分為住房?jī)r(jià)、工業(yè)房?jī)r(jià)、商用房?jī)r(jià)、事業(yè)性用房?jī)r(jià)等其他分類,.,127,三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn),二元性：主要指構(gòu)成上始終是房地二要素，地價(jià)由其物質(zhì)和資本價(jià)共同決定個(gè)體性：主要指價(jià)格個(gè)別形成。地價(jià)個(gè)別性、建筑物價(jià)個(gè)別性趨升性：房地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間的推移而在總體上呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)體系復(fù)雜性：整個(gè)體系由多種價(jià)格形式組成,.,128,第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,一、自然因素區(qū)位、土地面積和形狀、地質(zhì)條件、地形地勢(shì)、建筑物物理特征等二、經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、利率、物價(jià)、居民收入、匯率等三、社會(huì)因素人口、環(huán)境、政局等四、行政因素房地產(chǎn)制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等,.,129,第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,一、理論構(gòu)成土地權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)物化勞動(dòng)價(jià)值（地、房、環(huán)境）活勞動(dòng)中的必要和剩余勞動(dòng)價(jià)值二、實(shí)際構(gòu)成售價(jià)的實(shí)際構(gòu)成租價(jià)的實(shí)際構(gòu)成租售價(jià)比,.,130,房地產(chǎn)出售價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成,成本：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)：房地產(chǎn)銷售后應(yīng)由開發(fā)企業(yè)繳納的稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)