藁城地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

第一部分宏觀形勢(shì)1.藁城市概況地理位置藁城市位于河北省西南部，省會(huì)石家莊的東側(cè)，總面積836平方公里。北鄰新樂(lè)市，南接趙縣，東臨錦州市，西臨正定縣，東北臨無(wú)極縣，西南臨欒城市，西距省會(huì)31公里，北距首都264公里。地帶藁城市位于藁城市中部，地勢(shì)平坦，西北稍高，東南稍低。國(guó)道把藁城分為南北兩部分。北部是舊城，南部是新城，新城是藁城的發(fā)展方向。人口藁城新城和老城約有10萬(wàn)人口。運(yùn)輸情況藁城市地理位置優(yōu)越，自然條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是投資的理想之地?？拷?huì)石家莊，靠近京津，交通十分便利。施德鐵路橫貫東西，三條縣級(jí)公路貫穿南北，西距京深高速公路15公里，距河北民興機(jī)場(chǎng)25公里。第二部分是藁城房地產(chǎn)的現(xiàn)狀藁城市館藏現(xiàn)狀及分析藁城市的集資建房主要是政府機(jī)關(guān)和一些企業(yè)的家庭區(qū)域，大部分分布在北部城市和地區(qū)的政府機(jī)關(guān)周圍。政府、企事業(yè)單位已能滿足90%的集資建房需求，大中型企業(yè)的集資建房基本能滿足75%的企業(yè)職工需求。大部分集資樓都是兩三棟小規(guī)模建筑。大多數(shù)公寓都是90-120 ,而在過(guò)去的兩年里，140 ;外立面沒(méi)有單一的產(chǎn)品，沒(méi)有環(huán)境，也沒(méi)有特色，一些集資的房子有點(diǎn)舊了。藁城市商品房現(xiàn)狀及分析北城是一個(gè)老城區(qū)，由四明街自東向西劃分。東北是工業(yè)區(qū)，西北是住宅區(qū)和中央商業(yè)區(qū)。這個(gè)地區(qū)有完善的生活設(shè)施和良好的商業(yè)氛圍。他們中的大多數(shù)都很古老，沒(méi)有可以開(kāi)發(fā)和建設(shè)的大塊土地。程楠區(qū)是一座新城市。政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步建立和完善了它。西北地區(qū)的生活環(huán)境已經(jīng)基本形成。東南是政府發(fā)展的方向，并有很大的地理擴(kuò)張。對(duì)居民來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很有前途的未來(lái)住宅區(qū)。被調(diào)查商品房的詳細(xì)情況如下：余項(xiàng)目位置兒童公園西南產(chǎn)品類型四層半(一層車庫(kù))和五層(一層和二層商業(yè))集合的大小/數(shù)量9棟樓/180套開(kāi)始時(shí)間/銷售時(shí)間2004年年中開(kāi)始銷售(5棟樓/90套)完成/銷售時(shí)間在2005年底交出房子銷售率它已經(jīng)賣完了主要公寓類型兩室兩廳，三室兩廳，四室兩廳面積98、140、170價(jià)格起拍價(jià)為：1368元/，最高價(jià)格為：1388元/均價(jià)：1378元/車庫(kù)區(qū)域20車庫(kù)價(jià)格28，000/月財(cái)產(chǎn)成本0.2元/月/財(cái)產(chǎn)評(píng)估較好的交付標(biāo)準(zhǔn)廚房和衛(wèi)生間簡(jiǎn)單的衣服和其他空白宣傳方式銷售部有會(huì)計(jì)科目表和價(jià)目表。工程分析位于一個(gè)成熟的住宅區(qū)，靠近兒童公園，有一個(gè)可用的環(huán)境。它將分兩個(gè)階段開(kāi)發(fā)，第一階段聲譽(yù)良好。小花園項(xiàng)目位置兒童公園西南產(chǎn)品類型5.5層(1間儲(chǔ)藏室)集合的大小/數(shù)量?jī)蓷澏鄬咏ㄖ_(kāi)放時(shí)間2006年7月完成/銷售時(shí)間2007年4月銷售率它已經(jīng)賣完了主要公寓類型兩室兩廳，三室兩廳面積98、140、170價(jià)格均價(jià)：1400元/最低價(jià)：1200元/車庫(kù)區(qū)域20車庫(kù)價(jià)格1000元/財(cái)產(chǎn)成本0.15元/月/財(cái)產(chǎn)評(píng)估較好的交付標(biāo)準(zhǔn)廚房和衛(wèi)生間簡(jiǎn)單的衣服和其他空白宣傳方式銷售部有會(huì)計(jì)科目表和價(jià)目表。工程分析項(xiàng)目西側(cè)為藁城一中，地理位置相對(duì)偏北。廣泰花園項(xiàng)目位置連州路中段發(fā)展位于一個(gè)成熟的住宅區(qū)，靠近兒童公園，有一個(gè)可用的環(huán)境。它將分兩個(gè)階段開(kāi)發(fā)，第一階段聲譽(yù)良好。產(chǎn)品狀態(tài)和分析產(chǎn)品類型藁城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是多層住宅。它主要由四層半和五層半組成。在一樓，大部分是車庫(kù)和地上儲(chǔ)藏室或商業(yè)門面，而一些小庭院有地下室。頂層主要是斜屋頂閣樓和平臺(tái)。規(guī)模藁城缺乏大型社區(qū)，這些社區(qū)都是中小型社區(qū)。最大的住宅區(qū)是惠南住宅區(qū)，共有300套6棟建筑，分期出售?？傮w規(guī)劃、設(shè)計(jì)和景觀沒(méi)有整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，大多是營(yíng)房式的安排。這里幾乎沒(méi)有綠地，也沒(méi)有景觀。配套設(shè)施地上車庫(kù)和地上儲(chǔ)藏室成了配套中不可缺少的設(shè)施。社區(qū)里沒(méi)有俱樂(lè)部或健身設(shè)施。該裝置采用樓宇對(duì)講、區(qū)域集中供熱和預(yù)留天然氣及燃?xì)夤艿?。加熱模式供熱分為：集體供熱(由供熱公司供熱)和自供熱(由住宅區(qū)的鍋爐供熱或從鄰近單元接收空氣)單一風(fēng)格和外觀沒(méi)有明顯的風(fēng)格表達(dá)；大多數(shù)是落地陽(yáng)臺(tái)；外面漂浮的窗戶已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)；外墻都是墻磚，顏色單一，沒(méi)有變化。房屋類型戶型主要由三室兩廳兩衛(wèi)組成，輔之以兩室兩廳，少四間，少一間。沒(méi)有錯(cuò)層、躍層等特色結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理整體物業(yè)管理水平相對(duì)較低，大多停留在清潔衛(wèi)生的基本水平，其他相關(guān)物業(yè)服務(wù)基本不具備。物業(yè)管理費(fèi)為0.1-0.15元/月。貸款方式一次性：讓步可以談判。貸款：40%首付，60%工行30年期抵押貸款。藁城的人必須出席。安裝：根據(jù)工期進(jìn)度付款。價(jià)格狀況大多數(shù)房?jī)r(jià)在1200至1500英鎊之間。車庫(kù)價(jià)格和物業(yè)價(jià)格幾乎一樣，惠安區(qū)可以達(dá)到1768元/，從整體來(lái)看，藁城縣目前的房?jī)r(jià)相對(duì)較低。新城的價(jià)格比老城的價(jià)格高。分析的主要原因是：第一，大量的集資建房已經(jīng)滿足了政府部門、企事業(yè)單位的一些需求；其次，由于新建商品房缺乏明顯優(yōu)勢(shì)等因素，大量商品房銷售周期較長(zhǎng)，銷售速度較慢，從而影響了市場(chǎng)價(jià)格。再一次，縣城有一定數(shù)量的空置房屋，租賃市場(chǎng)和二手市場(chǎng)非常不活躍。法律與趨勢(shì)近年來(lái)，藁城市房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，在集資建房和存量建房的影響下，商品房?jī)r(jià)格的增速仍將受到一定程度的影響。如果你想超過(guò)目前的價(jià)格水平，你必須能夠提供高質(zhì)量的住房與眾不同的特點(diǎn)。同時(shí)，要重視房地產(chǎn)的包裝和整合營(yíng)銷，提高消費(fèi)群體的心理價(jià)格，使產(chǎn)品和服務(wù)達(dá)到質(zhì)的飛躍。第三部分人群研究個(gè)體商人主要面向北市區(qū)的商戶：煙草酒店、手機(jī)商戶、茶葉店、櫥柜商戶、個(gè)體診所、藥店等。其他的這部分人群包括：網(wǎng)通員工、銀行員工、出租車司機(jī)、新華書(shū)店員工、移動(dòng)員工等。具有購(gòu)買能力的消費(fèi)者群體特征(一)企事業(yè)單位人員項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位公職人員，年齡35-50歲，家庭成員3-5人，收入穩(wěn)定，有1-2套住房因面積或其他原因無(wú)法滿足居住要求。這批人有能力分階段或一次性購(gòu)買21萬(wàn)至27萬(wàn)套房地產(chǎn)。但購(gòu)買商品房的心情并不迫切。(2)個(gè)體企業(yè)個(gè)體企業(yè)不是來(lái)自城市。他們沒(méi)有享受到廉價(jià)的集資房。他們?cè)谶@個(gè)城市做生意已經(jīng)很多年了，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。他們有不同程度的舊房(二手房)或新買的商品房。影響力總需求量為140，主要需求為三室兩廳兩衛(wèi)。它需要是一個(gè)具有良好景觀和規(guī)劃的一定規(guī)模的社區(qū)。周邊設(shè)施齊全，出行方便，無(wú)明顯污染，位置不能太偏。隨著生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求越來(lái)越大。不過(guò)，由于物價(jià)局的監(jiān)管，物業(yè)管理費(fèi)的增幅空間不大。心理需求藁城居民缺乏高檔居住環(huán)境需求、優(yōu)質(zhì)生活心理需求和房地產(chǎn)投資需求。要通過(guò)系統(tǒng)、實(shí)用的市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷宣傳和科學(xué)的宣傳手段，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行合理、有效的特色產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)宣傳，進(jìn)一步挖掘人們對(duì)居住環(huán)境和高檔生活心理的需求，更深層次地引導(dǎo)人們對(duì)房地產(chǎn)投資的需求。通過(guò)該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，藁城人民的生活水平將得到提高，高檔住宅建筑的優(yōu)勢(shì)將融入藁城居民的生活，對(duì)藁城縣城的建設(shè)也將起到積極的推動(dòng)作用。人們對(duì)住房的需求目前，藁城商品房沒(méi)有等級(jí)之分，價(jià)格適中，沒(méi)有明顯的產(chǎn)品劣勢(shì)，也沒(méi)有與集資建房明顯不同的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)調(diào)查，出售一個(gè)住宅項(xiàng)目將需要將近一年半的時(shí)間，有些項(xiàng)目甚至更長(zhǎng)時(shí)間都不會(huì)出售。藁城的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越弱。人們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格只能被一些富人接受。像家庭收入這樣的人仍然不能買新房子。在過(guò)去的兩年里，藁城新建了更多的房子。藁城人口相對(duì)較少，供過(guò)于求。自2006年以來(lái)，沒(méi)有新的住宅項(xiàng)目，只有一些單位籌集資金建造房屋。部分原因是藁城市不再允許發(fā)放土地建造房屋，如通過(guò)出租土地建造的園丁村。第一部分宏觀形勢(shì)1.藁城市概況1.1地理位置藁城市位于河北省西南部，省會(huì)石家莊的東側(cè)，總面積836平方公里。北鄰新樂(lè)市，南接趙縣，東臨錦州市，西臨正定縣，東北臨無(wú)極縣，西南臨欒城市，西距省會(huì)31公里，北距首都264公里。1.2地形藁城市位于藁城市中部，地勢(shì)平坦，西北稍高，東南稍低。1.3交通狀況藁城市地理位置優(yōu)越，自然條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是投資的理想之地?？拷?huì)石家莊，靠近京津，交通十分便利。施德鐵路橫貫東西，三條縣級(jí)公路貫穿南北，西距京深高速公路15公里，距河北民興機(jī)場(chǎng)25公里。1.4行政區(qū)域劃分和區(qū)域藁城市共有15個(gè)鎮(zhèn)，包括13個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。土地總面積836平方公里，其中耕地總面積54902公頃。1.5人口城鎮(zhèn)總?cè)丝诎ㄞr(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口。人口密度：每平方公里890人。農(nóng)業(yè)占主導(dǎo)地位，總?cè)丝诘?2.68%是農(nóng)業(yè)人口。1.6國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展(2004)國(guó)民生產(chǎn)總值是一萬(wàn)元。人均收入為18760元/人存款余額合計(jì)：萬(wàn)元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總余額：萬(wàn)元第二部分是對(duì)本項(xiàng)目的分析2.情節(jié)大綱2.1項(xiàng)目描述本項(xiàng)目位于藁城市程楠區(qū)東南部，緊鄰長(zhǎng)勝街、學(xué)院路和四明街三條主要交通道路。它占地400多畝，由東城街分為東、西兩部分。其中，東部100多畝凈土(地表為麥田，無(wú)雜物)是項(xiàng)目的第一階段。西部有300多畝住宅(平房)，需要在項(xiàng)目第二階段開(kāi)發(fā)中拆除。(項(xiàng)目第一階段將不會(huì)文化：藁城文化官和藁城圖書(shū)官休閑：東方明珠廣場(chǎng)行政：縣政府和其他職能部門醫(yī)療：無(wú)購(gòu)物：小型蔬菜市場(chǎng)3.5項(xiàng)目地塊評(píng)估通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊條件的綜合分析，可以看出項(xiàng)目地塊平坦，基礎(chǔ)設(shè)施良好。道路網(wǎng)絡(luò)暢通，交通狀況良好。小區(qū)內(nèi)不存在土壤污染等不利因素；它靠近廣場(chǎng)，有可用的外部環(huán)境。缺乏完善便捷的商業(yè)服務(wù)；目前，沒(méi)有方便快捷的醫(yī)療場(chǎng)所。該項(xiàng)目位于藁城市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，但沒(méi)有完善的配套設(shè)施和生活氛圍。第三部分是藁城房地產(chǎn)的現(xiàn)狀3.藁城房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1藁城市集資建房現(xiàn)狀及分析藁城市的集資建房主要是政府機(jī)關(guān)和一些企業(yè)的家庭區(qū)域，大部分分布在北部城市和地區(qū)的政府機(jī)關(guān)周圍。政府、企事業(yè)單位已能滿足90%的集資建房需求，大中型企業(yè)的集資建房基本能滿足75%的企業(yè)職工需求。大部分集資樓都是兩三棟小規(guī)模建筑。大多數(shù)公寓都是90-120 ,而在過(guò)去的兩年里，140 ;門面上的單一產(chǎn)品沒(méi)有環(huán)境，也沒(méi)有特色。有些集資樓有點(diǎn)舊了，不能滿足一些人的生活需要。3.2藁城市商品房現(xiàn)狀及分析以307國(guó)道為界，藁城可分為南北兩區(qū)。本次調(diào)查包括5棟商業(yè)建筑，其中2棟位于北部城市，3棟位于程楠區(qū)。北城是一個(gè)老城區(qū)，由四明街自東向西劃分。東北是工業(yè)區(qū)，西北是住宅區(qū)和中央商業(yè)區(qū)。這個(gè)地區(qū)有完善的生活設(shè)施和良好的商業(yè)氛圍。他們中的大多數(shù)都很古老，沒(méi)有可以開(kāi)發(fā)和建設(shè)的大塊土地。程楠區(qū)是一座新城市。政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步建立和完善了它。西北地區(qū)的生活環(huán)境已經(jīng)基本形成。東南是政府發(fā)展的方向，并有很大的地理擴(kuò)張。對(duì)居民來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很有前途的未來(lái)住宅區(qū)。被調(diào)查的五家商品房的詳細(xì)情況如下：項(xiàng)目位置藁城酒店對(duì)面產(chǎn)品類型四層半樓和五層樓(一樓是車庫(kù))集合的大小/數(shù)量7棟樓/126套開(kāi)始時(shí)間/銷售時(shí)間第二期將于2004年初出售(5棟樓/90套)完成/銷售時(shí)間在2004年底交出房子銷售率剩下的6套主要公寓類型三室兩廳是主要的，兩室兩廳是輔助的。面積108、136、147價(jià)格起價(jià)：988元/最高價(jià)格：1888元/均價(jià)：1438元/車庫(kù)區(qū)域20、35車庫(kù)價(jià)格25，000/單位，42，000/單位財(cái)產(chǎn)成本0.1元/月/財(cái)產(chǎn)評(píng)估有道理交付標(biāo)準(zhǔn)廚房和浴室配件，其他毛坯，太陽(yáng)能宣傳方式?jīng)]有宣傳工程分析它理想地位于市中心，有商業(yè)氛圍和住宅氛圍。(地板和方向完全不同)世紀(jì)花園余項(xiàng)目位置兒童公園西南產(chǎn)品類型四層半(一層車庫(kù))和五層(一層和二層商業(yè))集合的大小/數(shù)量9棟樓/180套開(kāi)始時(shí)間/銷售時(shí)間2004年年中開(kāi)始