鄭州市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測

鄭州市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測1鄭州市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測經(jīng)過美國次貸危機(jī)造成的世界經(jīng)濟(jì)動蕩給我們留下了不可磨滅的記憶，同時也預(yù)示著房地產(chǎn)這個支柱性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活水平和經(jīng)濟(jì)水平的關(guān)系越來越密切，而能否準(zhǔn)確的預(yù)測房地產(chǎn)市場未來的走勢也將給我們的生活帶來很大的影響。下面將從國內(nèi)的房地產(chǎn)行情和鄭州市的民意調(diào)查來看鄭州市房地產(chǎn)市場未來的走勢一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析預(yù)測消費(fèi)因素空間有限。2008年底以來陸續(xù)出臺的消費(fèi)刺激政策，如家電下鄉(xiāng)、汽車下降、家電以舊換新、農(nóng)機(jī)下鄉(xiāng)等，對于穩(wěn)住國內(nèi)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需起到的積極的作用；但鑒于國內(nèi)“恩格爾系數(shù)低收入增速”的客觀現(xiàn)狀，在社會保障體系并不完善的背景下，決定了國內(nèi)消費(fèi)擴(kuò)大的空間有限，進(jìn)而對于2010年宏觀經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)有限。根據(jù)浙商宏觀小組關(guān)于“2010年零售名義同比增長18（實(shí)際增長16）、消費(fèi)拉動GDP增長44個百分點(diǎn)”的判斷，我們認(rèn)為消費(fèi)的作用還在于GDP增速的“維穩(wěn)”上。投資因素主導(dǎo)引擎。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的背景下，投資將在國民經(jīng)濟(jì)中繼續(xù)起到主導(dǎo)引擎作用，與2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的“繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策”相契合。根據(jù)浙商宏觀小組判斷，2010年固定資產(chǎn)投資同比在24，對于GDP的貢獻(xiàn)仍在55個百分點(diǎn)左右，超過2010年GDP102增長率的一半。就具體的投資而言，以大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)投資為代表的國有投資受制于財政預(yù)算的剛性，使得其持續(xù)性有限。因此，發(fā)揮民間投資成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，符合2009年11月27日中央政治局會議中的“，保持投資合理增長，完善和落實(shí)鼓勵民間投資相關(guān)政策”，而房地產(chǎn)開發(fā)投資2又是民間投資最為重要的組成部分。圖9顯示，2007年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同固定資產(chǎn)投資增速相比，由領(lǐng)先地位（平均領(lǐng)先4個百分點(diǎn)）變?yōu)槁浜蟮匚唬ㄆ骄浜?6個百分點(diǎn)），顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動經(jīng)濟(jì)的較大空間。一線城市向二、三線城市過渡行業(yè)發(fā)展趨勢19992008年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程充分體現(xiàn)了行業(yè)由一線城市向二、三線城市過渡的趨勢。以國內(nèi)35個大中城市為例，同時我們定義北京、上海、廣州和深圳為一線城市；其余31個城市為主流的二三線城市。從房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)看，一線城市的占比下降了2122百分點(diǎn)；同期主流二三線城市占比則上升了332個百分點(diǎn)，上升至3843。從商品房銷售面積指標(biāo)看，一線城市的占比由1999年1996下降到2008年的832，降幅為1164個百分點(diǎn)；同期主流二三線城市占比亦出現(xiàn)下降，但降幅僅為185個百分點(diǎn)，份額達(dá)3317，處于主流地位。從商品房銷售金額指標(biāo)看，10年間一線城市占比降幅為2028個百分點(diǎn)，2008年的份額為2119；二三線城市的升幅為32個百分點(diǎn)，2008年的份額為3683。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由一線城市向二三線城市過渡，其主要原因在于土地3供給的有限性、過高房價的抑制以及城市化進(jìn)程的尾聲。土地供給有限性對于任何城市而言，其物理的土地面積是一定的，隨著區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開發(fā)，可供開發(fā)的土地在不斷的減少，表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)“本年購置土地面積”在不斷減少，其結(jié)果是區(qū)域行業(yè)發(fā)展空間在縮小。相對于主流二、三線城市而言，一線城市房地產(chǎn)行業(yè)起步早、發(fā)展快，使得一線城市土地供給相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了瓶頸，進(jìn)而抑制本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，一線城市本年購置土地面積在全國的占比已由1999年的1238下降到了379，降幅達(dá)859個百分點(diǎn)，可以說，從本年購置土地面積指標(biāo)看，一線城市在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的力量已經(jīng)很小了。雖然，同期的主流二三線本年購置土地面積占比下降幅度達(dá)1144個百分點(diǎn)且超過了一線城市的降幅，但當(dāng)前主流二三線城市的4占比仍超過了30而處于主流地位。過高房價的抑制10年間，一線城市平均房價較全國平均房價的溢價幅度由20777上升到25473，升幅達(dá)4698個百分點(diǎn)；而同期主流二三線城市的溢價幅度由13661上升到13985，升幅僅為324個百分點(diǎn)?？梢?，相對于主流二三線城市而言，一線城市的房價明顯地構(gòu)成了對當(dāng)?shù)鼐用褓彿康男枨髩褐?。?008年的房價收入比看，一線城市（118倍）高于主流二三線城市（73倍）45倍；從2008年的按揭月供負(fù)擔(dān)比例看，在2成按揭、3成按揭、4成按揭的假設(shè)下，在優(yōu)惠利率下，一線城市分別高于主流二三線城市214個百分點(diǎn)、187個百分點(diǎn)和158個百分點(diǎn)；在基準(zhǔn)利率下，一線城市分別高于主流二三線城市262個百分點(diǎn)、229個百分點(diǎn)和193個百分點(diǎn)?；诖?，主流二三線城市在房價上更有吸引力和發(fā)展空間。562010年房價上漲空間估算基本思路我們將從房價收入比和按揭月供負(fù)擔(dān)比例兩個角度來判斷2010年房價可能的漲幅空間。78基本假定（1）購房面積為90平方米；（2）貸款分別7成和8成按揭；（3）商業(yè)貸款利率享受7折優(yōu)惠?；窘Y(jié)論（1）從房價收入比的角度看，在“人均可支配收入漲幅910、房價收入比8486倍”的“中性”假設(shè)下，2009年房價可能的漲幅為705106；（2）從按揭負(fù)擔(dān)的角度看，在“人均可支配收入漲幅910、按揭負(fù)擔(dān)3335（7成按揭）、按揭負(fù)擔(dān)3840（8成按揭）”的假設(shè)下，2009年房價可能的漲幅為2871010和3651010；（3）結(jié)合房價收入比和按揭負(fù)擔(dān)兩種估算的結(jié)果，我們認(rèn)為2010年房價可能的漲幅空間在510，詳見表1214。二、鄭州市房地產(chǎn)市場行情調(diào)查調(diào)查分析資料顯示有持六成多的被訪者對目前鄭州市現(xiàn)有樓市的銷售價是持不滿意的態(tài)度，還有30的被訪者認(rèn)為一般，僅有5的被訪者對目前鄭州市現(xiàn)有樓市的銷售價格持滿意的態(tài)度，這說明目前鄭州市房地產(chǎn)市場的銷售價格還是難于被消費(fèi)者所接受的。9調(diào)查分析資料顯示有五成多的被訪者認(rèn)為現(xiàn)有樓盤開發(fā)商提供的服務(wù)一般，也就是不是太盡人意，只有138的被訪者認(rèn)為滿意。建議房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)樓盤的同時也要提高各項(xiàng)服務(wù)措施，用良好的服務(wù)態(tài)度來贏得更多的客戶群體。調(diào)查分析資料顯示有425的被訪者認(rèn)為鄭州市樓市在2010年發(fā)展的趨勢是穩(wěn)中有升，有近三成的被訪者認(rèn)為有上升的空間。同時也有25的被訪者認(rèn)為10不會有太大的變化或有下降的可能性。調(diào)查分析資料顯示，在問到鄭州現(xiàn)有房地產(chǎn)銷售價格與周邊省會城市房地產(chǎn)銷售價格對比時，有近六成的消費(fèi)者認(rèn)為要比其他城市高，有288的消費(fèi)者認(rèn)為基本持平，還有112的消費(fèi)者認(rèn)為要比周邊省會城市的房價低。調(diào)查分析資