商業(yè)地產(chǎn)策劃案例(購物中心)

1、1 / 85 文檔可自由編輯 商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心） 商業(yè)市場商業(yè)市場調(diào)查報告 報報 告告 目目 錄錄 第一章第一章 xxxx 市概況市概況11 第二章第二章 xxxx 市商業(yè)市場現(xiàn)狀市商業(yè)市場現(xiàn)狀55 一、競爭主力店經(jīng)營調(diào)查一、競爭主力店經(jīng)營調(diào)查77 1 1、競爭主力店狀況報告表、競爭主力店狀況報告表88 2 2、xxxx 商場經(jīng)營綜合分析商場經(jīng)營綜合分析99 3 3、xxxx 商場經(jīng)營綜合分析商場經(jīng)營綜合分析1010 4 4、xxxx 超市經(jīng)營綜合分析超市經(jīng)營綜合分析1111 5 5、xxxx 商場經(jīng)營綜合分析商場經(jīng)營綜合分析1212 6 6、五交化商場經(jīng)

2、營綜合分析、五交化商場經(jīng)營綜合分析1313 7 7、xxxx 家電商場經(jīng)營綜合分析家電商場經(jīng)營綜合分析1414 8 8、xxxx 超市經(jīng)營分析超市經(jīng)營分析1515 9 9、集貿(mào)市場經(jīng)營綜合分析、集貿(mào)市場經(jīng)營綜合分析1616 1010、競爭主力店經(jīng)營現(xiàn)狀比較分析、競爭主力店經(jīng)營現(xiàn)狀比較分析1717 1111、xxxx 市各主力商場租金價位狀況一覽表市各主力商場租金價位狀況一覽表1818 1212、項目周邊人潮調(diào)查統(tǒng)計匯總表、項目周邊人潮調(diào)查統(tǒng)計匯總表1919 二、沿街商業(yè)網(wǎng)點店鋪的經(jīng)營調(diào)查二、沿街商業(yè)網(wǎng)點店鋪的經(jīng)營調(diào)查2424 1 1、xxxx 市第一商圈業(yè)態(tài)分布狀況表市第一商圈業(yè)態(tài)分布狀況表2

3、525 2 2、xxxx 市各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營狀況匯總分析表市各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營狀況匯總分析表2626 2 / 85 文檔可自由編輯 3 3、xxxx 市第一商圈各業(yè)種零售店數(shù)量面積對照表市第一商圈各業(yè)種零售店數(shù)量面積對照表2727 4 4、xxxx 市各業(yè)態(tài)業(yè)種消費層次狀況匯總分析表市各業(yè)態(tài)業(yè)種消費層次狀況匯總分析表2828 5 5、xxxx 市品牌檔次匯總分析表市品牌檔次匯總分析表2929 6 6、xxxx 市商業(yè)樓盤租市商業(yè)樓盤租/ /售價格比較表售價格比較表3030 三、三、xxxx 市經(jīng)營服裝品牌檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照市經(jīng)營服裝品牌檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照3232 1 1、市場依據(jù)分析、市場依據(jù)分析313

4、1 2 2、檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照表、檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照表3333 第三章第三章 xxxx 市商業(yè)市場現(xiàn)狀評估市商業(yè)市場現(xiàn)狀評估3434 1 1、競爭主力店綜合評估、競爭主力店綜合評估3434 2 2、沿街商業(yè)網(wǎng)點綜合評估、沿街商業(yè)網(wǎng)點綜合評估3636 3 3、集貿(mào)大市場綜合評估、集貿(mào)大市場綜合評估3636 4 4、消費結(jié)構(gòu)與消費習(xí)慣調(diào)查評估、消費結(jié)構(gòu)與消費習(xí)慣調(diào)查評估3737 第四章第四章 xxxx 市商業(yè)市場發(fā)展趨勢分析市商業(yè)市場發(fā)展趨勢分析4040 第五章第五章 未來未來 xxxx 市商業(yè)市場發(fā)展展望市商業(yè)市場發(fā)展展望4141 第六章第六章 市場調(diào)查員工專用問卷調(diào)查分析報告市場調(diào)查員工專用問卷調(diào)

5、查分析報告4242 第七章第七章 目標(biāo)顧客有獎問卷調(diào)查匯總分析報告目標(biāo)顧客有獎問卷調(diào)查匯總分析報告4848 第八章第八章 周邊店鋪情況調(diào)查匯總表周邊店鋪情況調(diào)查匯總表5353 商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心） 購物廣場項目運作可行性報告購物廣場項目運作可行性報告 綱要編制目的：綱要編制目的： 3 / 85 文檔可自由編輯 為項目運作實施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個項目運作，保證項目成功運作。為項目運作實施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個項目運作，保證項目成功運作。 綱要編制統(tǒng)籌：綱要編制統(tǒng)籌： 主主 要要 人人 員：員： 綱綱 要要 目目 錄錄 第一章第一章 項目名稱項目名稱11

6、第二章第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想11 一、項目定位說明一、項目定位說明11 1 1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位11 2 2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位22 3 3、競爭策略定位、競爭策略定位22 二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想33 三、經(jīng)營管理理念簡述三、經(jīng)營管理理念簡述44 四、經(jīng)營信條要素四、經(jīng)營信條要素44 第三章第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想55 一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)55 二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析66 三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析三、二樓經(jīng)營規(guī)劃

7、簡析88 四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析88 第四章第四章 項目前期運營程序計劃項目前期運營程序計劃1111 一、市場廣告推廣策略一、市場廣告推廣策略1111 二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃1313 三、組建運作機構(gòu)三、組建運作機構(gòu)1313 第五章第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序項目招商工作安排與作業(yè)程序1515 一、招商基本政策一、招商基本政策1515 二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立1515 4 / 85 文檔可自由編輯 三、招商宣傳資料編制（略）三、招商宣傳資料編制（略）1515 四、招商工作計劃作業(yè)進度安排四、招商工作計劃作業(yè)進度安

8、排1515 五、招商工作作業(yè)程序五、招商工作作業(yè)程序1515 第六章第六章 項目經(jīng)營管理構(gòu)想項目經(jīng)營管理構(gòu)想1616 一、項目發(fā)展與管理目標(biāo)一、項目發(fā)展與管理目標(biāo)1616 （一）（一） 、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營1616 （二）（二） 、建立總店經(jīng)營效應(yīng)、建立總店經(jīng)營效應(yīng)1616 （三）（三） 、促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展、促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展1616 （四）（四） 、提高、提高 xxxx 市整體商業(yè)水平市整體商業(yè)水平1616 （五）（五） 、締造第二商圈、締造第二商圈1717 二、項目行政組織架構(gòu)二、項目行政組織架構(gòu)1717 三、項目各部門組織架構(gòu)三、項目各部門組織架構(gòu)1717 四、項目

9、營業(yè)人員管理四、項目營業(yè)人員管理1717 五、項目招商（出租）業(yè)主管理五、項目招商（出租）業(yè)主管理1717 六、項目店面裝修工程管理六、項目店面裝修工程管理1717 七、項目經(jīng)營管理制度七、項目經(jīng)營管理制度1717 第七章第七章 項目推廣、宣傳基本步驟項目推廣、宣傳基本步驟1717 一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）1717 二、招商說明會策劃、執(zhí)行（綱要）二、招商說明會策劃、執(zhí)行（綱要）1717 三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）1717 第八章第八章 項目運作費用投入分析項目運作費用投入分析1717 1 1、項目運作費用變動投

10、入預(yù)算表（人事費用）、項目運作費用變動投入預(yù)算表（人事費用）1818 2 2、項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）、項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）2121 3 3、項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）、項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）2222 4 4、項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）、項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）2323 5 5、項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）、項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）2525 5 / 85 文檔可自由編輯 6 6、項目運作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）、項目運作費用

11、變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）2626 第九章第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析項目經(jīng)營利潤回報分析2727 一、招商租金收入分析一、招商租金收入分析2727 二、廣告位招商收入分析二、廣告位招商收入分析2727 三、項目經(jīng)營收入分析三、項目經(jīng)營收入分析2727 四、項目投入及利潤回報分析四、項目投入及利潤回報分析2727 1 1、項目投資計劃匯總概算表、項目投資計劃匯總概算表2727 2 2、利潤回報分析、利潤回報分析2727 第十章第十章 報告可行性結(jié)語報告可行性結(jié)語3131 一、項目運作的基礎(chǔ)一、項目運作的基礎(chǔ)引進專業(yè)人才引進專業(yè)人才3131 二、項目執(zhí)行的保證二、項目執(zhí)行的保證專業(yè)運作團

12、隊專業(yè)運作團隊3131 三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)組織、制度、效率組織、制度、效率3232 第一章第一章 項目名稱項目名稱 ： 諸城市愛民購物廣場 ： 諸城市愛民購物中心 ： 諸城市新愛民購物廣場 ： 諸城市愛聯(lián)廣場 ： 諸城市三聯(lián)購物廣場 以上建議名稱由甲方董事會批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報告暫用“愛民購物廣場” 一名，后文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。 第二章第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想 一、項目定位說明一、項目定位說明 根據(jù) 2005 年 5 月 2 日至 5 月 16 日對諸城市場的調(diào)查資料匯總分析，對本項目 的定位特作以下說明。

13、1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 針對諸城市場商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為“超級大賣場” 。這種業(yè)態(tài) 6 / 85 文檔可自由編輯 是目前山東省、國內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內(nèi)不會被其他業(yè) 態(tài)所取代。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明。 臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)” 、 “大福源”兩個品牌 皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。 當(dāng)然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群” 、 “百盛”相抗衡。 必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心，帶動其他關(guān) 聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力。 （其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營

14、 商品定位中作詳細(xì)說明） 2 2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位 經(jīng)營業(yè)種定位 超級大賣場及輔配業(yè)種以如下 10 個大業(yè)種為主力業(yè)種： 超市（面積 4000m2 左右，經(jīng)營單品應(yīng)不 8000 個，涵蓋所有百姓日常生活所需） ； 家電（面積 4000m2 左右，經(jīng)營所有家電系列） ； 輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等） ； 家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ； 餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等） ； 中高檔品牌服裝； 中高檔鞋帽、化妝品系列； 兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等； 黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列； 藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品； 3

15、3、競爭策略定位、競爭策略定位 戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。在本項目的最強對手中（百盛、 利群） ，均有共同的弱勢餐飲，而且這個業(yè)種也是當(dāng)前諸城市場的空白點。因 此，我們認(rèn)為本項目的競爭策略應(yīng)采用避實擊虛之策，即先用餐飲與其競爭，再回 7 / 85 文檔可自由編輯 頭用規(guī)模（即大賣場）與之強項“超市”爭奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨 部分一爭高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。 4 4、商品定位比例關(guān)系、商品定位比例關(guān)系： A、高檔商品 10%， B、中檔商品 70%， C、中低檔商品 20%。 二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想 1 1、經(jīng)營管理模式簡述、經(jīng)營

16、管理模式簡述 準(zhǔn)確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā) 展的保證。根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢， “超級大賣場”這種近年來 發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零 售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè) 發(fā)展駛上快車道，提升諸城商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式 來運營。本項目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣 場”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種， 在引進的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集

17、中管理”的方式。 在購物廣場的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一” ，以提升購物廣場的市場競爭 力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營水平。 管理“八統(tǒng)一”即： 統(tǒng)一布局規(guī)劃；統(tǒng)一布局規(guī)劃； 統(tǒng)一店面形象；統(tǒng)一店面形象； 統(tǒng)一營業(yè)時間；統(tǒng)一營業(yè)時間； 統(tǒng)一人員管理；統(tǒng)一人員管理； 統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)； 統(tǒng)一人員著裝；統(tǒng)一人員著裝； 統(tǒng)一品牌管理；統(tǒng)一品牌管理； 8 / 85 文檔可自由編輯 統(tǒng)一價格政策。統(tǒng)一價格政策。 推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍，吸引市場熱銷商品 品牌進駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的 商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管

18、理，具有諸城地方特色又融合先進經(jīng)營理念的 現(xiàn)代化休閑購物廣場。 三、經(jīng)營理念闡述三、經(jīng)營理念闡述 經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當(dāng)前的市場狀況，我們提出愛 民購物廣場的經(jīng)營理念： 引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化。引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化。 倡導(dǎo)平價消費，保證真品真價。倡導(dǎo)平價消費，保證真品真價。 都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)， 作為一個集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有理由和條件 引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M方式。 都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社 會經(jīng)濟發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特

19、征?，F(xiàn)代人追求時尚、 舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時尚，營造商業(yè)文化， 倡導(dǎo)平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。 四、經(jīng)營信條要素四、經(jīng)營信條要素 要能夠完美的達成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信 條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素： 誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。 敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。 互助互愛，共榮共利?；ブ郏矘s共利。 第三章第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想 一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn) 9 / 85 文檔可自由編輯 1 1、總體規(guī)劃思

20、路、總體規(guī)劃思路 人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必 須優(yōu)先考慮的問題，本項目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單 體面積均超過 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費群，所以必須考慮 通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。 龍城市場街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主 力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依 托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項目的整體規(guī)劃，這是本項目最高決策層必須要認(rèn)真 面對的課題。 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果評估，我們提出本項目的總體規(guī)劃設(shè)想。 利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以 1 帶 1

21、的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī) 模優(yōu)勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街” 、 “品牌服裝” 、 “品牌 鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經(jīng)營大小家電和家居用品， 規(guī)劃展現(xiàn)：規(guī)劃展現(xiàn)： 1F1F：時尚廣場；：時尚廣場； 2F2F：愛民大賣場；：愛民大賣場； 3F3F：三聯(lián)家電城。：三聯(lián)家電城。 2 2、經(jīng)營特色體現(xiàn)、經(jīng)營特色體現(xiàn) 本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面 新理念新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念； 新模式：新模式：引進購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延 伸經(jīng)營面； 一站式：一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，實現(xiàn)“一站

22、式”購物； 平民化平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補的經(jīng)營定位，既迎合了諸 城當(dāng)前的市場消費，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費階層。 本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式， 10 / 85 文檔可自由編輯 既加強了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán)，同時，依托市 場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。 二、二、1F1F 經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 1 1） 一層是商場的黃金樓層，以我們對諸城現(xiàn)有競爭主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié) 合目前諸城的消費現(xiàn)狀，初步擬定 1F 的經(jīng)營規(guī)劃如下： 總經(jīng)營面積約

23、 5000 平方米（建筑面積） 。 1、經(jīng)營主題：時尚廣場 2、主要經(jīng)營業(yè)種計劃 A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營男裝系列； B、女人天地：約 1200 平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾 品等； C、時尚鞋館：約 800 平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具； D、兒童世界：約 500 平方米,經(jīng)營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項目； E、風(fēng)味餐飲街：約 1100 平方米，經(jīng)營風(fēng)味小吃； F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力 的商品品牌，以提升商場經(jīng)營檔次； G、其他補充業(yè)種：肯德基、德克士等。 H、其他面積使用見規(guī)劃圖。 三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃

24、圖見附件三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 2 2） 1、經(jīng)營主題：愛民大賣場 四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 3 3） 1、經(jīng)營主題：三聯(lián)家電城。 第四章第四章 項目前期運營程序計劃項目前期運營程序計劃 一、市場廣告推廣策略一、市場廣告推廣策略 項目形象推廣策劃項目形象推廣策劃 11 / 85 文檔可自由編輯 1、項目推廣口號； 2、項目推廣理念； 3、項目促銷專項活動策劃； 4、項目標(biāo)志設(shè)計； 5、項目標(biāo)志字設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計； 6、項目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計； 7、裝修期間項目圍檔設(shè)計； 8、招商接待中心導(dǎo)識、標(biāo)識設(shè)計； 9、招商手冊設(shè)計（平面部分） ； 1

25、0、招商用手袋、DM 設(shè)計； 11、項目宣傳車體廣告設(shè)計； 12、招商、項目管理人員服裝設(shè)計（夏裝、冬裝） ； 13、項目各部門人員工裝設(shè)計； 14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計； 15、項目保安人員服裝設(shè)計； 16、1F2F 規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計、制作。 （二）項目運作文件編制（二）項目運作文件編制 1、招商手冊編制（文案） ； 2、項目管理運作手冊編制（超市部分） ； 營運管理手冊； 營運培訓(xùn)手冊； 收貨運作手冊； 客戶服務(wù)手冊； 生鮮管理手冊； 收銀管理手冊； 安全防損手冊； 12 / 85 文檔可自由編輯 管理人員手冊； 人事工作手冊。 3、項目管理運作手冊編制（百貨部分） 項目管理基本

26、制度； 業(yè)戶手冊； 營業(yè)人員手冊； 接待中心管理手冊； 業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范； 管理人員手冊（與超市共用） 廠促人員管理規(guī)范； 項目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。 （三）辦公場地規(guī)劃設(shè)計（三）辦公場地規(guī)劃設(shè)計 1、辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃） ； 2、辦公場地裝飾設(shè)計； 3、辦公設(shè)備配置方案； 4、辦公室管理規(guī)范。 （四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉潱ㄋ模V告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉?1、電視專題廣告投入方案； 2、報紙廣告投入方案； 3、專項活動廣告投入方案； 4、其他廣告投入方案； 二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃 1、專業(yè)人才需求計劃表（另附） 2、培訓(xùn)計劃表（另附） 三、組建運

27、作機構(gòu)（見下表三、組建運作機構(gòu)（見下表組織架構(gòu)表）組織架構(gòu)表） 13 / 85 文檔可自由編輯 第五章第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序項目招商工作安排與作業(yè)程序 一、招商基本政策一、招商基本政策 1、免租金政策（具體減免由董事會決定） ； 建議：免租期 24 個月。 2、免管理費政策（具體減免由董事會決定 ） ； 建議：免第一年的管理費。 3、免稅政策（具體減免由董事會決定 ） ； 建議：一樓招租部分免稅兩年。 4、其他相關(guān)促進招商政策。 二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附）二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附） 。 三、招商宣傳資料編制。三、招商宣傳資料編制。 1、愛民購物廣場宣傳畫冊（文案稿） ；

28、 2、愛民購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿） 四、招商工作計劃作業(yè)進度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策四、招商工作計劃作業(yè)進度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策 劃工作計劃進度表內(nèi)）劃工作計劃進度表內(nèi)） 。 五、招商工作作業(yè)程序。五、招商工作作業(yè)程序。 采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)諸城市場，以達成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標(biāo)。 規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營（略） 。 建立總店經(jīng)營效應(yīng)（略） 。 促進諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略） 。 提高諸城市整體商業(yè)水平（略） 。 締造諸城第二商圈。 二、項目行政組織架構(gòu)（見前表） 。 三、項目各部門組織架構(gòu)（略） 。 四、項目營業(yè)人員管理（另附營業(yè)人員手冊

29、） 。 五、項目招商（出租）業(yè)主管理（另附業(yè)戶手冊 ） 。 14 / 85 文檔可自由編輯 六、項目店面裝修工程管理（另附店面裝修工程管理規(guī)范 ） 。 七、項目經(jīng)營管理制度（另附） 。 第七章第七章 項目推廣、宣傳基本步驟項目推廣、宣傳基本步驟 一、廣告策劃、執(zhí)行（另附）一、廣告策劃、執(zhí)行（另附） 。 二、招商說明會策劃、執(zhí)行（另附二、招商說明會策劃、執(zhí)行（另附招商說明會實施方案綱要招商說明會實施方案綱要 ） 。 三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附）三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。 第八章第八章 項目運作費用投入分析項目運作費用投入分析 1、項目運作費用變動投入預(yù)算表（人事費用

30、） 2、項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入） 3、項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入） 4、項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用） 5、項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用） 6、項目運作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用） 第九章第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析項目經(jīng)營利潤回報分析 一、一、1F1F 招商租金收入分析（見表）招商租金收入分析（見表） 二、廣告位招商收入分析（見表）二、廣告位招商收入分析（見表） 三、項目經(jīng)營收入分析（見表）三、項目經(jīng)營收入分析（見表） 四、項目投入及利潤回報分析四、項目投入及利潤回報分析 1、項目投資計劃匯總概算（見表） 2、利潤回報

31、分析 根據(jù)本報告投資預(yù)算，本項目共投入啟動資金 798.26 萬元，其中固定費用 758.16 萬元，變動費用 35.1 萬元，綜合人事費用投入第一年約 250.56 萬元（本人 事費用預(yù)算包含專業(yè)運作團隊費用） 。固定費用折舊攤銷（按 10 年攤銷）每年折舊 攤銷約為 75.81 萬元。 15 / 85 文檔可自由編輯 目前，本項目擁有建筑面積約 13042.98m2，2F、3F 分別為 4105.46m2，按正常 商業(yè)項目，折合營業(yè)面積約 8478m2。 根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況，1F 招租租金測算為 315.94 萬元；2F、3F 樓外 店租金收入測算為 42 萬元，2F、3F 整體大

32、賣場營業(yè)額預(yù)算，每年約 5580 萬元， 平均毛利率 8 %，實際毛收入 446.40 萬元，整個項目年收入（第一年）約 804.34 萬元。通過商業(yè)運作，1F 的租金每年約遞增 15 %左右。以正常商業(yè)投資測 算，本項目約需 3 年可回收投資成本。 第十章第十章 報告可行性結(jié)語報告可行性結(jié)語 一、運作的基礎(chǔ)一、運作的基礎(chǔ)引進專業(yè)人才引進專業(yè)人才 購物廣場的經(jīng)營管理，是一項系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗性很強的工作，從前期策劃、購物廣場的經(jīng)營管理，是一項系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗性很強的工作，從前期策劃、 招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理，均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才主導(dǎo)運作，以招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理，均

33、需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才主導(dǎo)運作，以 確保達到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運營的目的。確保達到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運營的目的。 1、前期策劃：2005 年 5 月 20 日2005 年 6 月 15 日，組建運作機構(gòu)，引進各 專業(yè)人才。 2、前期招商：2005 年 6 月 15 日2005 年 9 月 15 日，全面推動招商工作和編 制購物廣場經(jīng)營管理政策、制度。 3、內(nèi)、外新改造及裝修，2005 年 6 月 15 日2005 年 9 月 15 日，全面改造商 場。 4、營運籌備：2005 年 7 月 1 日2005 年 9 月 30 日，為營運和開業(yè)籌備階段， 準(zhǔn)備各項營運工

34、作和開業(yè)慶典工作。 二、執(zhí)行的保證二、執(zhí)行的保證 高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標(biāo)，而執(zhí)行的效果則 取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。但是，真 正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。所以，在我們運作的 項目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠、信心”相待，給予主導(dǎo)運作者 16 / 85 文檔可自由編輯 足夠的信任和充分授權(quán)。 三、經(jīng)營的實施三、經(jīng)營的實施組織、制度、效率組織、制度、效率 要使這個計劃方案變成現(xiàn)實，達成運作目標(biāo)則必須推行規(guī)范化、制度化的管理， 而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個高度集

35、中， 系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保 證購物廣場的規(guī)范有效運行，以創(chuàng)造最佳利潤。 17 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場項項目目商商業(yè)業(yè)策策劃劃運運作作組組織織架架構(gòu)構(gòu)（計計劃劃） 董事會代表： 執(zhí)行統(tǒng)籌： 副總經(jīng)理：副總經(jīng)理： 總經(jīng)辦： 控 管 部 客 服 中 心 人 事 行 政 部 財 務(wù) 部 銷 售 部 招 商 部 營 運 部 18 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場營營運運部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 總監(jiān)： 助理： 營業(yè)督察：信息中心：制度編訂： 三樓商場（1 人） 二樓商場（1 人） 一樓商場（1 人） 檔案管理（1 人） 信息匯

36、總（1 人） 品牌控制（1 人） 管理制度（1 人） 促銷控制（1 人） 營業(yè)流程（1 人） 19 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場企企劃劃部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 助理： 設(shè) 計 制 作 現(xiàn) 場 執(zhí) 行 文 案 編 制 經(jīng)理： 20 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場招招商商部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 總監(jiān)： 業(yè)務(wù)助理：行政助理： 服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：工藝飾品：大業(yè)種： 男女服裝 男女皮鞋 箱包皮具 針織童裝 洗滌用品 廚房用品 家飾床用 小商品風(fēng)味小吃 餐飲主力 娛樂項目 其 他 工藝品 關(guān)聯(lián)業(yè)種 其 他 女用飾品國際品牌 國內(nèi)品牌 關(guān)聯(lián)業(yè)種 其 他 21 / 85 文檔

37、可自由編輯 備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。 購購物物廣廣場場銷銷售售部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 西區(qū)主管：北區(qū)主管：接待中心：南區(qū)主管：東區(qū)主管： F 區(qū)（1 人） G 區(qū)（1 人） 通道（1 人） 通道（1 人） E 區(qū)（1 人） D 區(qū)（1 人）總機（1 人） 契約（1 人） 資料（1 人） H 區(qū)（1 人） 通道（1 人） C 區(qū)（1 人）A 區(qū)（1 人） B 區(qū)（1 人） 通道（1 人） 總監(jiān)： 業(yè)務(wù)助理：行政助理： 22 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場財財務(wù)務(wù)部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 總監(jiān)： 助理： 審計課：會計課： 結(jié)算中心： 財稅結(jié)算（1 人） 銷售結(jié)算

38、（1 人） 招商結(jié)算（1 人） 財稅會計（1 人） 銷售會計（2 人） 招商會計（2 人） 采購審計（1 人） 銷售審計（1 人） 招商審計（1 人） 23 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場人人事事行行政政部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 經(jīng)理： 助理： 總務(wù)課：人事科： 行政課： 獎 懲（1 人） 紀(jì)律檢查（1 人） 規(guī)范服務(wù)（1 人） 資 料（1 人） 培訓(xùn)考核（1 人） 招聘考勤（1 人） 勤 務(wù)（1 人） 日用采購（1 人） 資材管理（1 人） 24 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場客客服服中中心心組組織織架架構(gòu)構(gòu) 經(jīng)理： 業(yè)務(wù)助理： 接待組：按揭組： 契約課： 招商合同（1

39、人） 對口銀行（1 人）前 臺（1 人） 25 / 85 文檔可自由編輯 購購物物廣廣場場控控管管部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 銷售合同（2 人） 資格審核（2 人）文件收發(fā)（1 人） 經(jīng)理： 助理： 監(jiān)控室：內(nèi)控組： 外控組： 巡 邏（1 人） 入 口（4 人） 停車場（3 人） 消 防（3 人） 賣 場（6 人） 辦公區(qū)（3 人） 晚 班（1 人） 中 班（1 人） 早 班（1 人） 26 / 85 文檔可自由編輯 27 / 85 文檔可自由編輯 購物廣場招商說明會購物廣場招商說明會 實實 施施 方方 案案 目目 錄錄 一、招商說明會目的（1） 二、招商說明會工作組織架構(gòu).(2） 三、招商說明會暨

40、新聞發(fā)布會人員分工安排（3） 四、招商說明會計劃進度安排表（4） 五、招商說明會會議程序（5） 六、招商說明會工作安排（6） 七、招商說明會現(xiàn)場布置（7） 八、招商說明會物資準(zhǔn)備（8） 28 / 85 文檔可自由編輯 九、招商說明會費用預(yù)算明細(xì)表（9） 十、招商說明會效果預(yù)估（10） 一一、招招商商說說明明會會目目的的 綜合招商說明會各項工作內(nèi)容，其所有工作所體現(xiàn)主要目的有（五）： （一）集中目標(biāo)客戶，通過對開發(fā)背景、經(jīng)營管理理念、經(jīng)營規(guī)劃及發(fā)展方向 與目標(biāo)的全面闡述，樹立、宣傳愛民購物廣場的整體形象，讓客戶了解愛民。 （二）通過政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門的講話，充分展現(xiàn)政府的支持與愛民購物 廣場

41、的實力。 （三）利用現(xiàn)有優(yōu)勢資源及商家代表講話，擴大愛民購物廣場影響力，堅定客 戶進駐經(jīng)營的信心。 （四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預(yù)定、 搶租熱烈場面的目的。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。 （五）以完備、有序的整個會議組織控制過程，樹立良好的團隊整體形象， 體現(xiàn)策劃、經(jīng)營管理者的運作能力，影響目標(biāo)客戶的選擇。 29 / 85 文檔可自由編輯 30 / 85 文檔可自由編輯 二二 、 招商說明會工作組織架構(gòu)招商說明會工作組織架構(gòu)作作 小小 組組 組組 長：長：翁曉輝翁曉輝 督督 導(dǎo)：導(dǎo)： 李李 曉曉 萍萍劉劉 偉偉段段 仰仰 杰杰王王 金金 偉偉段段

42、仰仰 杰杰陳陳 輝輝 物物 資資 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 現(xiàn)現(xiàn) 場場 布布 置置 客客 戶戶 邀邀 請請 外外 部部 協(xié)協(xié) 調(diào)調(diào) 程程 序序 控控 制制 會會 議議 總總 結(jié)結(jié) 31 / 85 文檔可自由編輯 32 / 85 文檔可自由編輯 三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排 序序 號號 責(zé)任人責(zé)任人事事 項項落實情況落實情況落實時間落實時間 1統(tǒng)籌、應(yīng)急 2 會場內(nèi)外布置、物資準(zhǔn)備及 運送，外部協(xié)調(diào)及接待 3簽約臺、應(yīng)急 4咨詢臺、禮品發(fā)放、應(yīng)急 5 咨詢臺、外聯(lián)（會場與公司 間物資信息傳遞） 、禮品發(fā) 放 6簽約臺、禮品發(fā)放 7咨詢臺、禮品發(fā)放 8簽約臺 9簽

43、約臺 10咨詢臺 11禮品發(fā)放 12邀請函、就餐卡、禮品發(fā)放 13帳目審查、現(xiàn)金收取 14 33 / 85 文檔可自由編輯 34 / 85 文檔可自由編輯 四、購物廣場招商說明會計劃進度安排表四、購物廣場招商說明會計劃進度安排表 8 8月月9 9月月1 10 0月月 序序 號號工作 工作 項目項目 負(fù)負(fù) 責(zé)責(zé) 人人 2 2 4 4 6 6 8 8 1 10 01 12 21 14 41 16 61 18 82 20 02 22 22 24 42 26 62 28 83 31 1 2 2 4 4 6 6 8 8 1 10 01 12 21 14 41 16 61 18 82 20 02 22 2

44、2 24 42 26 62 28 83 30 0 2 2 4 4 6 6 8 8 1 10 01 12 21 14 41 16 61 18 82 20 02 22 22 24 42 26 62 28 83 31 1 工工 作作 內(nèi)內(nèi) 容容 目目 標(biāo)標(biāo) 要要 求求 1 諸城 目標(biāo) 市場 客戶 采集 針對重點 調(diào)查對象， 依規(guī)劃經(jīng) 營項目主 題，進行 全面信息 采集 認(rèn)真、細(xì) 致的進行 全面客戶 拜訪，闡 明招商說 明會目的， 并進行登 記 2 邀請 客戶 篩選 確定 根據(jù)客戶 登記資料 進行篩選、 確定邀請 客戶名單 對有明確 意向及有 潛在發(fā)展 意向客戶 實行登記， 并做好追 蹤拜訪記 錄 3

45、 會場 確定 依據(jù)邀請 客戶名單 數(shù)量，合 理選定會 場 從服務(wù)、 配套、影 響力、費 用等各方 面綜合比 較，選定 合理會場 4 會議 程序 制定 會議當(dāng)日 工作流程 安排 簡潔、完 善、張馳 有序，合 理、科學(xué)、 符合正規(guī) 會議程序 5 會用 物資 準(zhǔn)備 會場內(nèi)外 布置道具、 禮品、邀 請函、卡、 券，所用 表格制作 按時、保 質(zhì)、保量 完成 6 會前 廣告 推廣 電視、報 刊、DM 單、 戶外定位 廣告 全方位實 施、集中 轟炸式按 計劃到位 7 發(fā)放 邀請 函 上門當(dāng)面 發(fā)放或電 話邀請自 取 真誠與客 戶當(dāng)面邀 請，并仔 細(xì)填寫取 回回執(zhí)單， 再次向客 戶闡明招 商會主要 目的 8

46、確認(rèn) 與會 客戶 名單 依據(jù)回執(zhí) 單再次確 認(rèn)、評估 與會客戶 數(shù)量，據(jù) 此合理布 置會場 熟記與會 客戶名稱、 特征、電 話、經(jīng)營 項目，細(xì) 致認(rèn)真， 不能有疏 漏 9 與會 領(lǐng)導(dǎo)、 媒體 邀請 重點邀請 市領(lǐng)導(dǎo)、 相關(guān)行政 部門領(lǐng)導(dǎo) 及各電視 臺、報刊 媒體 依據(jù)會議 程序內(nèi)容 進行邀請， 并按時確 定名單 1 0 會場 現(xiàn)場 外布 置 拱門、立 柱、橫豎 幅、花籃 等 熱烈、紅 火、氣派、 不失正統(tǒng) 格調(diào) 1 1 會場 現(xiàn)場 內(nèi)布 置 主席臺、 音像設(shè)備、 宣傳看板、 咨詢臺、 簽約臺等 正統(tǒng)、不 拘謹(jǐn) 1 2 會議 當(dāng)日 流程 控制 各個工作 環(huán)節(jié)的 協(xié)調(diào)與控 制 井然有序， 每個環(huán)節(jié)

47、 專人負(fù)責(zé)， 靈活機動， 做到緊張 而不慌亂 1 3 說明 會工 作 總結(jié)、 報告 資料整理、 匯總、分 析，并做 出正確判 斷 客觀、務(wù) 實地對說 明會實際 達到的效 果與體現(xiàn) 的問題進 行綜合評 估，并形 成報告 制 表： 審 核： 35 / 85 文檔可自由編輯 文檔可自由編輯 五、購物廣場招商說明會會議程序五、購物廣場招商說明會會議程序 2005 年 9 月 6 日（農(nóng)歷八月初三）星期二 上午 9:58 開會 序號序號內(nèi)內(nèi) 容容時時 間間占用時間占用時間 8 月 19 日（星期五）發(fā)一期報紙廣告、 電視報紙 1 播放愛民購物廣場三維動畫宣傳片 09：58 10：05 7 分鐘 2 司儀

48、宣讀與會領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、媒體及重 點客戶名單，主持人宣布會議開始 10：06 10：16 10 分鐘 3董事長（逄總）致歡迎辭 10：17 10：20 3 分鐘 4政府領(lǐng)導(dǎo)（副市長）講話 10：21 10：24 3 分鐘 5 邀請客戶代表講話 10：25 10：28 3 分鐘 6 王總?cè)娼榻B愛民購物廣場經(jīng)營理念、 經(jīng)營定位、規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 10：29 10：39 10 分鐘 7主持人致祝福辭，宣布會議結(jié)束 10：41 10：44 3 分鐘 8商鋪預(yù)定登記、咨詢、簽約 10：45 11：15 30 分鐘 9 就餐（逄總、王總、劉總 11:50 12：05 共同致祝酒辭） 11：16 12：45 8

49、0 分鐘 10參觀現(xiàn)場，發(fā)放禮品 13：00 13：30 30 分鐘 1 / 85 文檔可自由編輯 六六 、 招招 商商 說說 明明 會會 工工 作作 安安 排排 序序號號具體事宜具體事宜負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人執(zhí)執(zhí) 行行 人人時時 間間備備 注注 1物資運送李曉萍會 前 2會場外布置劉 偉會 前 3會場內(nèi)布置劉 偉會 前 4指引臺、簽到臺段仰杰08：3010：30 5會前咨詢段仰杰08：3009：38 6邀請函、就餐卡周 磊09：3810：30 7會中簽到引領(lǐng)09：3810：44 8咨詢、簽約臺10：4511：45 9就餐桌11：4613：00 10禮品發(fā)放孫炳蘭14：00 11整理禮券17：30 12

50、資料匯總、報告段仰杰18：00 2 / 85 文檔可自由編輯 七七、招招商商說說明明會會現(xiàn)現(xiàn)場場布布置置 序序號號道道 具具 位位 置置 數(shù)量數(shù)量規(guī)格規(guī)格內(nèi)內(nèi) 容容責(zé)任人責(zé)任人 完成完成 時間時間 1拱 門1 個 愛民購物廣場招商 說明暨新聞發(fā)布會 劉 偉 2氣模立柱8 個八大統(tǒng)一劉 偉 3豎 幅 12 條 各有關(guān)單位及政府 部門祝賀詞 劉 偉 4氫氣球6 個經(jīng)營信條劉 偉 5花 藍 16 個 慶典用劉 偉 6橫 幅1 條 熱烈祝賀愛民購物 廣場招商說明暨新 聞發(fā)布會隆重開幕 劉 偉 7噴繪畫3 幅 三大主題 及經(jīng)營理念 劉 偉 8禮 儀 10 名 慶典用劉 偉 八八、招招商商說說明明會會物物

51、資資準(zhǔn)準(zhǔn)備備 3 / 85 文檔可自由編輯 物 資 名 稱數(shù) 量到 位 時 間責(zé)任人備注 普通禮品400 份9 月 1 日前李曉萍 貴賓、媒體禮品12 份9 月 1 日前李曉萍 禮 品 袋1000 份9 月 1 日前徐珊珊 就 餐 卡400 份9 月 1 日前徐珊珊 禮 品 券400 份9 月 1 日前徐珊珊 會場內(nèi)布置道具 按實地所 需 9 月 2 日前劉 偉 會場外布置道具 按實地所 需 9 月 2 日前劉 偉 DM 單、折頁1500 份8 月 8 日前徐珊珊 商鋪購買預(yù)定表1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商鋪出租預(yù)定表1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商鋪認(rèn)購書1000 份8 月

52、8 日前徐珊珊 商鋪認(rèn)租書1000 份8 月 8 日前徐珊珊 4 / 85 文檔可自由編輯 九、招商說明會費用預(yù)算明細(xì)表九、招商說明會費用預(yù)算明細(xì)表 物資名稱 數(shù) 量標(biāo) 準(zhǔn)預(yù)計費用 備 注 廣告費10000 元 普通禮品費 500 份 2030 元/ 份 1000015000 元 高檔禮品（貴賓 用） 10 份200 元/份2000 元 就餐費400 人30 元/人12000 元 現(xiàn)場布置（內(nèi)）500 元 現(xiàn)場布置（外）1500 元 接待費3000 元 其 他 1000 元 合 計40000 元 5 / 85 文檔可自由編輯 十、招商說明會效果預(yù)估十、招商說明會效果預(yù)估 根據(jù)以往經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前

53、諸城本地目標(biāo)市場資源實際，以及對現(xiàn)有登 記客戶資料的了解，現(xiàn)在所能預(yù)計的招商說明會直接實際效果應(yīng)通過兩個 階段體現(xiàn)： 第一階段：開招商說明會之前。目標(biāo)登記客戶數(shù)量應(yīng)達到 600 個，計 劃在招商說明會召開的時候突破 700 個，按參會數(shù)量與參會人目的質(zhì)量占 比 50%計算，意即實質(zhì)可以到會 350 人，從中正常情況下，當(dāng)日能夠充分 了解、信任并能直接認(rèn)租者計劃達到 40%50%，即有 160 個200 個業(yè)戶 達成認(rèn)租意向，當(dāng)然，完成這個數(shù)量的基礎(chǔ)在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。 第二階段：應(yīng)是招商說明會后半月內(nèi)，因為半月內(nèi)認(rèn)租與當(dāng)日認(rèn)租所 享受優(yōu)惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分認(rèn)識

54、愛民購 物廣場的不堅定客戶在此期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定 向跟蹤拜訪、說服的情況下，此部分客戶相對較易成交，成交數(shù)量大概在 當(dāng)日簽約客戶的 50%左右，計劃達到 3090 個。 兩階段相加，從招商說明會起 30 日內(nèi)，可以預(yù)計認(rèn)租客戶能夠在 80 個160 個，按每個客戶認(rèn)租一間店鋪計算，能夠完成購物中心總店鋪數(shù) 量的 38%47%，這應(yīng)為招商說明會所能體現(xiàn)的直接效果。 間接效果，也就是通過招商說明會新聞媒介的宣傳與不斷認(rèn)租客戶的 口碑宣傳，所帶來的影響而導(dǎo)致客戶信任，認(rèn)租的部分成交客戶，這部分 基本在 10 月 31 日前結(jié)束，大多應(yīng)為諸城本地客戶，數(shù)量大概在說明會實 質(zhì)到會

55、資源的 1%左右，即 40 個。 這樣，招商說明會預(yù)計達到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達到 6 / 85 文檔可自由編輯 認(rèn)租 2834 個，完成總店鋪數(shù)量的 44%54%。 以上預(yù)估效果的基礎(chǔ)還在于團隊精誠合作，按招商說明會即定工作安 排，各個環(huán)節(jié)諧調(diào)一致、緊密配合，全體人員按部就班，努力工作為 根本。 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、朋友們： 非常感謝各位放下手中繁忙的工作，來參加今天愛民購物廣場的招商 說明會，在這里，我謹(jǐn)代表興創(chuàng)集團董事長王義泉先生、愛民購物廣場董 事會及全體員工，對諸位的光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝！ 謝謝大家！ 回顧四年來愛民、三聯(lián)在諸城的發(fā)展歷程，均得益于社會各界朋

56、友的 鼎力支持和幫助，尤其是諸城市委、市政府及各級部門的關(guān)懷與扶持，使 得我們在諸城零售業(yè)市場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。為了更好地服務(wù)諸城廣 大消費者，提升諸城市本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力，興創(chuàng)集團決定投資 3 千 萬元，在原有三聯(lián)家電、愛民超市的基礎(chǔ)上，在原址上擴建我們諸城首家 一站式購物廣場愛民購物廣場，擴建后的愛民購物廣場，營業(yè)面積將 達到 15000 平方米，計劃經(jīng)營品種 20000 多種。目前，整個改造擴建工程 進展順利，將定于 2005 后 10 月份對外營業(yè)。 今天，把諸位客商都邀請到這里來，有三個目的：一是讓大家有個彼 此認(rèn)識了解的機會；二是讓大家親身感受諸城當(dāng)前良好的商業(yè)環(huán)境及投資

57、環(huán)境；三是共同為我們的愛民購物廣場提出寶貴意見。愛民購物廣場是一 個新型的投資舞臺，相信在諸位的鼎力支持下，不管是現(xiàn)在，還是未來， 愛民購物廣場都將扮演著諸城最重要的商業(yè)角色。在此，我衷心地歡迎在 座諸位品牌廠商的支持，也歡迎諸位早日加盟愛民購物廣場，為我們共同 贏得諸城市場奠定良好基礎(chǔ)。 放眼時下國內(nèi)外商界，合作共贏是一個早已被大家認(rèn)同的理念，基于 這樣一個理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 在彼此合作當(dāng)中，我們將遵守我們的經(jīng)營信條： 誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。 7 / 85 文檔可自由編輯 敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。 互助互愛，共榮共利。

58、互助互愛，共榮共利。 再次感謝諸位的光臨。 謝謝！ 王靖國王靖國 20052005 年年 9 9 月月 6 6 日日 招商說明會上的講話招商說明會上的講話 來賓們、朋友們： 很高興參加今天由愛民購物廣場在這里舉行的招商說明會。在此，我 代表諸城市委、市政府、以及 108 萬諸城人民，向來自各地的客商表示熱 烈的歡迎！歡迎你們到諸城來投資創(chuàng)業(yè)。 諸城雖然是一座縣級城市,卻是一座擁有著悠久歷史的千年古城。諸 城自古以來人杰地靈，人才輩出。三皇五帝中，古老的舜帝即出生在諸城。 同時，諸城又是中國北方著名的“恐龍之鄉(xiāng)” ，中國自然博物館所陳列的 巨型恐龍化石，就出土在我們諸城。 改革開放 25 年來，諸城人憑著聰明與勤勞，使這座千年古城重新煥 發(fā)出奪目的青春光芒！尤其是近幾年來，諸城的經(jīng)濟、文化、商業(yè)都取得 了長足的進步。國民生產(chǎn)總值達