公務(wù)員聯(lián)考《申論》模擬試題（3）

1、姓名：_ 班級：_ 學(xué)號：_-密-封 -線- 公務(wù)員聯(lián)考申論模擬試題（3）考試時間：120分鐘 考試總分：100分題號一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場紀(jì)律，維護(hù)知識尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確保考試結(jié)果公正。一、注意事項1申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達(dá)能力的考試。2作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。3仔細(xì)閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。二、資料1據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2005年7月，全國70個大中城市（自7月起，房地產(chǎn)價格統(tǒng)計范圍由原35個大中城市擴展為70個城市）房屋銷售價格比去年同月上漲了64%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分

2、城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價格同比漲幅超過10%的有7個城市，漲幅分別是：太原111%，青島114%，呼和浩特123%，包頭10%，贛州134%，宜昌115%，溫州105%。從本市的情況看，今年17月份，天津市房屋價格銷售指數(shù)為1062，與上年同期相比，價格水平上漲62%，比上半年指數(shù)（1063）回落01個百分點，低于全國平均價格增幅（89）23個百分點。其中，住宅平均銷售價格上漲70%，低于上海、重慶的價格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非常活

3、躍。2今年以來，各金融機構(gòu)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的同時，加大了對住房開發(fā)貸款，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)貸款以及個人購房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產(chǎn)貸款余額84057億元，比年初增加9726億元，同比多增3373億元。與去年同期相比貸款增幅為286%，回落了269個百分點。2005年7月末，住房開發(fā)貸款余額比年初增加3886億元，同比多增2525億元。其中經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款同比多增9億元，經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款余額占住房開發(fā)貸款余額的比重比需要同期提高46個百分點。7月末，天津市個人購房貸款余額比年初增加5834億元，同比多增527億元，個人購房貸款余額、增加額占全市房地產(chǎn)貸款比重首次突

4、破50%，分別達(dá)到5738%和5998%。32005年6月9日京華時報報道，“政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處”。建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾前天對媒體表示，目前房價大跌的條件并不存在。謝家瑾表示，有些媒體說一些地方出現(xiàn)了房價暴跌，也有媒體說中央要在短期內(nèi)打壓房價的目標(biāo)難以實現(xiàn)等等。這樣理解房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是片面的。國辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房價”。這個通知的精神可概括為三個“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。謝家瑾說，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房價

5、大落，許多家庭就會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅。“目前房價大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來的”。對于目前很多購房者持幣待購的心態(tài)，謝家瑾表示可以理解。但她認(rèn)為，現(xiàn)在一些不實信息和報道也助長了觀望心態(tài)?！氨热纾恍┟襟w說上海房價每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經(jīng)開通的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)上去查閱相關(guān)的房價信息。4自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅

6、；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。52005年9月16日中國房地產(chǎn)資訊消息，在某房地產(chǎn)主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的pk臺上，學(xué)者易憲容昨天又與開發(fā)商唱了一出對臺戲。昨天上午，他公開質(zhì)疑此前開發(fā)商主導(dǎo)的“9月樓市走出觀望”說法，并認(rèn)為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據(jù)。易憲容這一駁斥依據(jù)的是央行9月13日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)8月中下旬來自全國50個城市的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個月準(zhǔn)備購買住房的居民人數(shù)占比為196%，較上季提高05個百分點

7、，但從歷史數(shù)據(jù)看，仍處低位。“這說明民眾對現(xiàn)在購房是缺乏信心的?！币讘椚菡f。另一方面，他認(rèn)為不能簡單地看待8月份以來成交量的上升。他指出，成交量上升的同時，樓市的供應(yīng)量也在增加。所以他認(rèn)為，作為“走出觀望”的標(biāo)志應(yīng)該是成交量與供應(yīng)量的比例。另外，易憲容一再堅持，對于購房者，尤其是自住型的購房者，做出購買決定依據(jù)的是自己的財富狀況、自己的判斷，而非開發(fā)商的號召?！拔覀兊姆康禺a(chǎn)開發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說現(xiàn)在是一個房地產(chǎn)繁榮銷售時期，大家都來買房子吧。其實，開發(fā)商錯了?！彼€認(rèn)為，購房者繼續(xù)觀望是因為期待中的房價下降沒有出現(xiàn)，尤其是對于自住型住房的購買者。不過如果堅持

8、這個觀點，易憲容很可能面臨尷尬處境。因為雖然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房價漲幅已經(jīng)放緩，但是房價依然在漲。對投資型的購房者來說，這是他們愿意看到的，這意味著投資的升值和潛力；對自住型購房者來說，只要有居住需求，只要房價的上漲在承受范圍內(nèi)，他們同樣會選擇購買。6今年一季度，昆明市商品房平均價格2740元，在全國35個大中城市中，昆明房價上漲46%，房價水平仍在可控范圍。市政府要求市建設(shè)局、發(fā)改委、國土資源局、房地產(chǎn)管理、人民銀行等部門要嚴(yán)格按照國務(wù)院的精神和國家七部門的意見，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。72005年9月19日廈門晚報報道，近期，一些開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從9月份開

9、始逐漸走出觀望期。但這次上調(diào)查顯示，60%的受訪者并不認(rèn)同這一觀點。因此，大多數(shù)的受訪者認(rèn)為，9月份市場交易量不會“井噴”。即使910月份有大量的項目開盤，59%的受訪者依然選擇“不會購買”。不過，也有24%的受訪者認(rèn)為市場會走出觀望，另有16%的態(tài)度模糊。至于什么才是房地產(chǎn)市場走出觀望期的標(biāo)志，42%的受訪者選擇了“量升價跌”，26%認(rèn)為是“量價雙升”。21%認(rèn)為應(yīng)該是“量價雙跌”，這種心態(tài)顯示不少受訪者不堪忍受高房價，希望市場出現(xiàn)較大波動。僅有11%的受訪者認(rèn)為“量縮價升”是走出觀望的標(biāo)志，這種狀態(tài)是目前市場的真實寫照。因此，六成多的受訪者認(rèn)為，新政后廈門房地產(chǎn)市場將不再是“金九銀十”。近

10、半數(shù)的受訪者認(rèn)為自己（購房者）才是決定樓市是否走出觀望的決定性因素，理性購房占據(jù)上方； 38%的受訪者寄希望于政府相關(guān)部門的行政作為，僅有13%的認(rèn)為開發(fā)商是決定性因素，這表明開發(fā)商的所作所為不足于取信多數(shù)人。能承受的房價：30005000元的受訪者占74%期待房價下跌可以說是市場的觀望的一個主因，那么，未來幾個月房價到底是漲是跌?調(diào)查顯示，48%的受訪者認(rèn)為未來幾個月廈門的房價會下跌；20%的受訪者認(rèn)為會漲，認(rèn)為持平的有32%。而且，48%的受訪者認(rèn)為能承受的房價為30004000元之間，他們大多認(rèn)為，以目前的廈門收入水平，這也是合理的房價。26%的承受區(qū)間為40005000元，僅有2%的受

11、訪者承受均價在6000元以上。至于選擇觀望是否有代價?53%的受訪者認(rèn)為沒有，因為觀望能夠為自己帶來性價比更好的產(chǎn)品；30%的認(rèn)為有，因為房價會持續(xù)上漲，后買將付出更多。另有17%認(rèn)為很難說。另外，81%的受訪者認(rèn)為有開發(fā)商“捂盤”，這與幾個月來新盤發(fā)售數(shù)量較少直接相關(guān)。72%的受訪者認(rèn)為，“捂盤”意味著開發(fā)商也處于市場觀望之中。8今年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，繼央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（以下簡稱意見）。這份被稱為“政策組合拳”的

12、意見，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時在房市激起千層浪。92004年10月信報訊隨著個人消費信貸規(guī)模的急劇擴大，我國一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%，已經(jīng)超過了2003年美國的家庭債務(wù)比例115%。專家指出，大城市的家庭高負(fù)債主要是由高房價引起的。金融債務(wù)比率是衡量家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)，等于家庭債務(wù)余額與家庭可支配收入之比。中國社會科學(xué)院研究生院的劉建昌撰文指出，根據(jù)各地統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口、個人消費信貸余額計算，上海家庭債

13、務(wù)比例高達(dá)155%，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達(dá)到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，為44%。10市房地資源局昨天宣布，本市房地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項整治活動，聯(lián)手查處開發(fā)商、中介機構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費。三、申論要求1用150字左右的篇幅，概括出給定材料所反映的主要內(nèi)容。（20分）2用200字左右的篇幅，概括房價上漲的原因。（30分）3請以價格主管部門工作人員的身份，就我國房價上漲的現(xiàn)狀，用不超過1500字

14、的篇幅提出關(guān)于穩(wěn)定房價的建議。要求中心明確，有針對性和操作性，有說服力。（50分）四、參考答案1答案提示近幾年來，在各方面因素的帶動下，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢。房價的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實現(xiàn)，既影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，也波及到社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的焦點問題。因此，了解價格快速上漲的原因并找出解決措施成為有關(guān)部門的重要任務(wù)。2答案提示一是住房及商品房的需求確實較旺，其中包括居民和機構(gòu)的投資行為。二是供給方面成本上升：鋼材、水泥、木材、磚石等建材市場價格全面上漲；人力成本、項目的期間費用上升；土地成本持續(xù)上漲。三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。當(dāng)?shù)投说纳唐贩抗?yīng)減少時

15、，整體的商品房價格將上升。四是信息系統(tǒng)不暢。我國沒有統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，加上少數(shù)開發(fā)商與中介機構(gòu)聯(lián)手謊報商品房銷售進(jìn)度，惡意哄抬房價；有的囤積土地、囤積房源，誘發(fā)房價短期內(nèi)非正常上漲。3答案提示物價局穩(wěn)定房價的措施建議為加強對房地產(chǎn)市場運行的監(jiān)測調(diào)控，穩(wěn)定住房價格，物價局要求各級政府價格主管部門要采取有力措施，抑制住房價格的過快上漲。具體措施建議如下：1嚴(yán)格經(jīng)濟適用住房價格管理。各級政府價格主管部門要對經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價管理，限價銷售，確定價格以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價。經(jīng)濟適用住房超過政府規(guī)定享受面積標(biāo)準(zhǔn)部分的，按當(dāng)年度同一區(qū)域內(nèi)的普

16、通商品住房價格出售，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定繳納因政府優(yōu)惠政策的差價款，差價款實行專戶儲存，專款專用，主要用于經(jīng)濟適用住房項目的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，用于經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)的專項補充資金。2做好廉租住房租金管理。廉租住房租金實行政府定價，租金標(biāo)準(zhǔn)原則上由房屋的維修費和管理費兩項因素構(gòu)成，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，與同期公有住房租金水平相銜接。3加強商品住房成本的監(jiān)管，引導(dǎo)住房價格合理形成。商品住房的成本由土地使用權(quán)取得費、勘察設(shè)計及前期工程費、房屋建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套建設(shè)費等構(gòu)成，屬房屋配套性質(zhì)的建設(shè)費用應(yīng)按規(guī)定計入房屋建造成本，一并計入房價，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不

17、得以任何名義向購房者重復(fù)計費。要加強調(diào)控引導(dǎo)，定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，引導(dǎo)住房價格合理形成；對高收入家庭購買的高檔商品住房，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。必要時，政府也可規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度，控制不合理的價格上漲。4規(guī)范商品住房價格的銷售行為。商品房銷售實行一房一價、售房明碼標(biāo)價制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在其售房場所顯著位置設(shè)置商品房明碼標(biāo)價牌和售房標(biāo)價表，標(biāo)明位置、戶型、套內(nèi)面積、價格、收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，禁止虛假標(biāo)價。商品房銷售實行成交價格申報制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在商品房銷售合同報當(dāng)?shù)?/p>

18、房地產(chǎn)行政主管部門備案的同時，應(yīng)當(dāng)將銷售合同價格報同級價格主管部門備案。5進(jìn)一步完善土地價格管理。要建立規(guī)范的基準(zhǔn)地價定期確定和公布制度，以基準(zhǔn)地價為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)住房市場價格水平。各級政府價格主管部門要會同有關(guān)部門綜合考慮國家宏觀政策、城鎮(zhèn)土地市場供求狀況等影響地價的各種因素，合理確定基準(zhǔn)地價，定期更新和調(diào)整基準(zhǔn)地價，并及時向社會公布基準(zhǔn)地價。同時，規(guī)范土地市場交易價格行為，制止低價出讓土地，高價炒賣房地產(chǎn)行為。6繼續(xù)清理整頓涉及住房建設(shè)項目收費。對不合法、不合理的收費要堅決予以取締，繼續(xù)降低部分過高的收費標(biāo)準(zhǔn)。7進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費行為。監(jiān)督中介服務(wù)機構(gòu)按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務(wù)及收費，堅決禁止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構(gòu)的行為。8加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測調(diào)控。各地要及時掌握房地產(chǎn)及其相關(guān)商品價格運行態(tài)勢，關(guān)注房地產(chǎn)價格變