物業(yè)管理裝飾裝修

1、物業(yè)管理裝飾裝修管理內(nèi)容浩遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)裝修管理內(nèi)容物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝飾裝修管理的要求物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理:案例分析物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予 以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝修只限于 房犀本性學(xué)元氏的宜用都俚；gwwes得超過陽臺(tái)頂部外 邊緣垂直投影面，懸閉秋式、材咄力求統(tǒng)一靠。 一般裝修時(shí)間（除節(jié)假日之外，可分為作業(yè)時(shí)間和打拆時(shí)間, 一般打嫌時(shí)間比作業(yè)時(shí)間前潔收縮辛小時(shí)） 一般作為時(shí)間為：8： 00-12： 0014： 0018： 00特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日，為保障其他業(yè)主的休息和

2、正常生 產(chǎn)活活秩序，原則上不允許節(jié)假日進(jìn)行裝修，特殊情況縮短 裝衫時(shí)間。裝修期是指裝修過程的完結(jié)時(shí)間，法律無明確規(guī)定，一般情 況不超過三個(gè)月。物業(yè)裝飾裝修管理的要求為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺才，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為： 搭建建筑物、構(gòu)筑物 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗 拆改供暖管道和設(shè)施 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施 超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加

3、樓面荷載的 改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的注意檢查以下方面:施工現(xiàn)場(chǎng)有無采取必要的安全防護(hù)和消防措 施，有無擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等:有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等:樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻 是否米用輕族料料等。:是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如 空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺(tái) 欄桿的統(tǒng)一要求等）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理齡黔瓣I讎篆丁翩靂熾翳物業(yè)裝飾裝修管理即涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人得益，也涉及業(yè)主 個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定 辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而 又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，

4、也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。 在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定 的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝 修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在 物業(yè)裝飾裝修之前，由裝勺 協(xié)議，約定物業(yè)裝飾裝1 一 z.方行為。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議中物業(yè)管理單位向裝修 人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)（因物業(yè)裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性 収費(fèi)項(xiàng)目，國家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人員和 物業(yè)約定）和業(yè)主以及御業(yè)使用人的工作生活有墓極大的安全等方面h勺隱患

5、。因此，暢業(yè)裝飾聶修管理裝飾裝修垃圾需袋裝修處理裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。是:垃圾清運(yùn)費(fèi)（垃圾清運(yùn)費(fèi)是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對(duì)物業(yè)環(huán)境物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的確定性、施工過程中 的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝 修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域?qū)缛肟冢ò娞荩?的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)訓(xùn)的施工 人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止入內(nèi)。保證裝飾裝修人員 管理的有序化、規(guī)范化。物業(yè)裝修材料和設(shè)備是裝修違章的 一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：核對(duì)是否為審批同意的材料核對(duì)是否符合相關(guān)

6、規(guī)定對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備（如電焊機(jī)），應(yīng)按照規(guī)定辦 理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批 手續(xù)；進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè) 裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場(chǎng)。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料 和設(shè)備的岀入管理，杜絕薪辭因素的岀現(xiàn)。:嚴(yán)把岀入關(guān)，杜絕無序狀態(tài):加強(qiáng)巡視，防患于未然:控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 :強(qiáng)化管理，反復(fù)核查嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)案例（一）物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)的 施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。其稱未來得 及辦理相關(guān)手續(xù)。分析：未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯 的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、岀入口 和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，

7、要求未辦理裝修 人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人 員入場(chǎng)。加強(qiáng)巡邏防患于未然:物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專 業(yè)技未人員、管理人員和保安力量，加大物 業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗 頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝 通，做到防患于未然。岀現(xiàn)違規(guī)違章行為的, 要曉之以理，動(dòng)之以以情，必要時(shí)須報(bào)告有 關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單 位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證, 強(qiáng)化施工人員的管理。案例（二）巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆 放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè) 鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝 修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位岀設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先 申

8、報(bào)，得到許可后方可施工案例分析這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出 現(xiàn)的，往往會(huì)導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓 面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力, 物業(yè)單位也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單 位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂 堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題， 在物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材 料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然?？刂谱鳂I(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)裝飾裝修管理要物特別注意裝修施工（尤其是拆打）的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他 業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另 外還應(yīng)對(duì)不同的物業(yè)

9、類型，制訂相應(yīng)的管理 規(guī)定，區(qū)別對(duì)待。案例（三）某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實(shí)施裝修, 物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其 停止裝修活動(dòng)。分析：裝修作業(yè)的時(shí)候控制要根據(jù)不同樓盤類型和 特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫字樓項(xiàng)目，不像一 般住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合 理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理 員的管理要求是錯(cuò)誤的。加化管理，反復(fù)核查申報(bào)，二是要檢查裝修物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自:物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶 及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工 人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的 電線是否穿管、是否用合

10、格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防 火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的 材料堆放是頁安全；垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無亂堆 放，裝修戶門外是否保蒔清潔衛(wèi)生等。案例（四）:某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā) 現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自更換了四扇鋁合金 窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn) 行整改。分析:曙銭訓(xùn)矗留蠶勰議定翠的濃現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡:此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如 何控制材料進(jìn)岀的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)； 第三，開出違章改單，必須說明違章的依據(jù)、要求 整改的時(shí)

11、限以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能 簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改 通知單必須掌握的基未要點(diǎn)。案例（五）裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝 修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做 飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提 出整改要求。分析：:裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在 現(xiàn)場(chǎng)采用簡易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料 應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則, 應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。在物業(yè)裝修中各方主體的責(zé)任為減少物業(yè)裝修過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)主動(dòng)提示督促業(yè)主（物 業(yè)使用人）閱讀理解裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝修有關(guān)各方的 責(zé)任，物業(yè)裝修管理協(xié)議等相關(guān)

12、文件應(yīng)由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方 簽字。物業(yè)裝飾裝修過程中如出現(xiàn)違章行為，造成公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害 的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)勸阻，對(duì)不聽勸阻或造成嚴(yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng) 及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任:物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任疆氤舊修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和因裝飾活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等, 裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向 裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的， 由襲修人負(fù)責(zé)賠彳嘗。裝修仄裝島義修活懇侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，

13、 由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承但賠償責(zé) 任。塞億奮青里發(fā)嘗卑就琴範(fàn)篤卑屋內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政 裝修2違住規(guī)定，i各住宅室常轄飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí) 企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰。裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝裝修活動(dòng)有下列行為的處以罰款、I I *I亠.卜( a L Y A I.I 亠.I 、. I f I |，I f、丄 亠 I I 7 亠 亠.II IBr_, . - J 亠.I . Ja II f， T*:將沒育防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接 陽臺(tái)場(chǎng)磚、混凝土

14、竊體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰厭。損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝修企業(yè)處以罰款擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿赖脑O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自 超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范嗇樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝修企業(yè)分別處以罰 款。初經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾活動(dòng)中搭建建筑物， 柯筑物的，或者擅鬥改變住宅外立面，在非承重外墻上開門闔的，由市 規(guī)劃行政主管叔門按照城市規(guī)劃法及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。裝修人或者裝修企業(yè)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的，由建設(shè)行政主 管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全技術(shù)規(guī)程，不按

15、照規(guī)定 采取必要的安全防護(hù)和消防施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的， 或者只寸建纟在宀 人 士丄Q I7& 出 -IT W7 口T7 4卄亠4 P【、I ?.iE 17人 AA 亠 KU丄FL 二亍耳亠心：占r八、一1物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝修企業(yè)有違 反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào) 告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可 處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管 理服務(wù)費(fèi)23倍的罰款物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到 暢業(yè)管車j立対裝修人或者裝飾裝衫企業(yè)違 法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的, 應(yīng)裱法給字行政處分。裝修管理應(yīng)注意的問題*服務(wù)

16、與控制是裝修管理過程的一對(duì)矛盾，如何處理 充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服 務(wù)活動(dòng)，而裝修管理工作的核心是對(duì)裝修人各項(xiàng)裝 飾裝修行為的控制，甚至是約束。因而，如何做好 控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，在實(shí)現(xiàn)控制的基礎(chǔ) 上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹立良好服務(wù)形象, 就需要物業(yè)管理各級(jí)各類人員真正做到堅(jiān)持原則， 熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想, 規(guī)范操作行另。裝修人員在準(zhǔn)備資料的階段，常常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目，甚至因?yàn)檎Z 言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解岐義。此時(shí)，物業(yè)管理單位有必要 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，對(duì)防有 漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。如建成使用己有數(shù)年的房屋早請(qǐng)裝修，需注意其在此 之前是否做過裝飾裝修，內(nèi)部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù) 墻體為承重墻體，如在此之前進(jìn)行過拆打，則需對(duì)其新申報(bào)的拆打項(xiàng)謹(jǐn)慎檢查，以確 保其結(jié)構(gòu)的安全。在辦理理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān) 裝修法規(guī)的行為（如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等）；裝修工程是否對(duì) 公共秩序、公